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La sezione del glossario dedicata a immobili, edilizia, urbanistica e catasto raccoglie le principali definizioni relative alla disciplina giuridica e tecnica degli immobili e alla loro regolarità urbanistica e catastale.
Qui trovi spiegati in modo chiaro termini fondamentali utilizzati nelle compravendite immobiliari e negli atti notarili, come agibilità, conformità catastale, APE, rendita catastale e visura catastale.
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A
Abitabilità
L’abitabilità è un concetto che si riferiva all’idoneità di un immobile a essere utilizzato come abitazione. La dichiarazione di abitabilità era una certificazione rilasciata dal Comune che attestava il rispetto dei criteri normativi di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Il Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/2001) ha sostituito il concetto di abitabilità con quello di agibilità.
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Abuso edilizio
Un abuso edilizio si verifica quando vengono eseguiti lavori di costruzione, ampliamento o modifica di un immobile senza le necessarie autorizzazioni previste dalla normativa urbanistica vigente. Tale violazione può comportare sanzioni amministrative, pecuniarie e, nei casi più gravi, l’ordine di demolizione delle opere abusive.
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Agibilità
Il Certificato di Agibilità, oggi Segnalazione Certificata per l’Agibilità, è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico degli edifici nonché la conformità degli stessi ai progetti presentati in Comune. E’ richiesta per le nuove costruzioni, le ricostruzioni e le sopraelevazioni, e deve essere presentata entro quindici giorni dalla data di ultimazione dei lavori.
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Asta immobiliare
L’asta immobiliare è un procedimento giudiziario che consente al creditore di soddisfare coattivamente il proprio credito mediante la vendita forzata dei beni immobili del debitore. Le aste immobiliari possono essere condotte attraverso diverse modalità, come l’asta all’incanto (con una gara pubblica) o senza incanto (con offerte in busta chiusa). Il miglior offerente si aggiudica il bene. Per perfezionare il trasferimento del bene all’aggiudicatario, è necessario un atto formale da parte del giudice: il decreto di trasferimento.
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Attestato di prestazione energetica (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che sostituisce il precedente Attestato di Certificazione Energetica (ACE) a partire dal 2013, è un documento che riporta le informazioni relative all’efficienza energetica di un edificio, valutata in base al suo consumo energetico per il riscaldamento, il raffrescamento, la produzione di acqua calda sanitaria e l’illuminazione. La prestazione energetica è espressa con una classe energetica, da A4 (la più efficiente) a G (la meno efficiente). E’ obbligatorio per la compravendita o l’affitto di qualsiasi immobile, sia esso residenziale, commerciale o artigianale.
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C
Catasto
Il Catasto è un pubblico registro istituito con l’obiettivo di censire in maniera puntuale l’intero patrimonio immobiliare presente sul territorio nazionale. Esistono due diversi tipi di Catasto, il Catasto terreni e il Catasto fabbricati, che si distinguono per le diverse tipologie di beni censiti al loro interno. Per ogni bene immobile presente nel Catasto vengono indicati i dati identificativi dell’immobile, la classificazione catastale, la rendita catastale (per i fabbricati), i redditi dominicale e agrario (per i terreni) e le generalità del proprietario.
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Categoria catastale
La categoria catastale identifica un bene immobile in base alle sue caratteristiche; in particolare, le categorie catastali sono raggruppate in “gruppi catastali”, in forza della tipologia di immobile nonché della destinazione d’uso dello stesso. Nel gruppo “A” troveremo le abitazioni, nel gruppo “B” gli immobili destinati a servizi (come le prigioni e le cappelle); nel gruppo “C” gli immobili commerciali e le pertinenze (come le autorimesse e le cantine); nel gruppo “D” gli immobili a destinazione speciale (come gli opifici); nel gruppo “E” gli immobili a destinazione particolare; nel gruppo “F” le entità urbane (come aree urbane o unità collabenti) ed infine, nel gruppo “T” troveremo i terreni agricoli.
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Certificato di destinazione urbanistica
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (chiamato anche CDU) è un atto amministrativo di natura dichiarativa, rilasciato dal Comune, che attesta le informazioni urbanistiche relative a un’area specifica del territorio comunale. Nel CDU viene esplicitata la destinazione d’uso del terreno (agricolo, edificabile, industriale, etc.), gli eventuali indici di edificabilità e i vincoli urbanistici gravanti sull’area (paesaggistici, idrogeologici, etc.). Il CDU ha validità di 1 anno dalla data di rilascio, salvo modifiche agli strumenti urbanistici nel frattempo intervenute. Può essere richiesto dal proprietario, dal comproprietario, da un erede o da un tecnico incaricato. Il CDU deve essere allegato, a pena di nullità, a qualsiasi atto di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali aventi ad oggetto terreni.
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Cessione di volumetria
La cessione di volumetria, nota anche come cessione di cubatura, è un negozio giuridico con il quale il proprietario di un’area edificabile (cedente) trasferisce al proprietario di un’altra area contigua (cessionario), avente la medesima destinazione urbanistica, il diritto di utilizzare in tutto o in parte la propria volumetria. Questo permette al cessionario di ottenere dal Comune l’autorizzazione per costruire sul proprio terreno con una volumetria maggiore rispetto a quella consentita dal Piano Regolatore. La cessione di volumetria, comportando un trasferimento di diritti reali, deve essere redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere trascritta nei registri immobiliari competenti.
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Classe catastale
La classe catastale rappresenta un’ulteriore suddivisione degli immobili all’interno di ciascuna categoria catastale. Questa classificazione è definita in base a diversi criteri, tra cui il livello delle finiture, le dimensioni e il numero dei vani nonché l’ubicazione dell’immobile all’interno del territorio comunale. La classe catastale è indicata da un numero, assegnato in senso crescente dagli immobili di reddito più basso (indicati dal numero 1) fino a quelli a reddito più alto. Tale numerazione progressiva consente di identificare in modo univoco il livello di redditività di ciascun immobile all’interno della propria categoria.
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Concessione edilizia
La concessione edilizia è un permesso amministrativo rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile a fronte del pagamento di oneri di urbanizzazione, che autorizza l’avvio dei lavori di costruzione o gli interventi di trasformazione di fabbricati già esistenti. La concessione edilizia è stata introdotta nel nostro ordinamento con la legge n.10 del 1977, sostituendo la licenza edilizia. Con l’introduzione del Testo Unico sull’Edilizia del 2001, è stata sostituita dal Permesso di Costruire.
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Condono edilizio
Il condono edilizio è un provvedimento che consente di regolarizzare le costruzioni e le opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Questo strumento è stato adottato in Italia per contenere l’abusivismo edilizio e permettere ai proprietari di immobili da regolarizzare di evitare possibili sanzioni o la demolizione degli stessi. Il condono edilizio è stato introdotto per la prima volta nel 1985 con la Legge n. 47/1985, seguito da ulteriori provvedimenti legislativi nel 1994, nel 2003 nel 2024. Queste leggi hanno permesso la regolarizzazione di costruzioni e opere realizzate senza le necessarie licenze o concessioni edilizie, o in difformità da queste, o quando si sono basate su licenze o concessioni annullate, decadute o divenute inefficaci.
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Conformità catastale
La conformità catastale è stata introdotta nel nostro ordinamento dall’articolo 19, comma 14, del Decreto-legge 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modifiche nella Legge 30 luglio 2010 n. 122, il quale ha aggiunto il comma 1-bis all’articolo 29 della Legge 27 febbraio 1985 n. 52. Questa normativa stabilisce che, a partire dal 1° luglio 2010, tutti gli atti pubblici e le scritture private autenticate riguardanti il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su beni immobili già esistenti, ad eccezione dei diritti reali di garanzia, devono contenere – a pena di nullità – l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e una dichiarazione, resa dall’intestatario nell’atto notarile, che attesti la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell’immobile.
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D
Dichiarazione di inizio attività (D.I.A.)
La denuncia di inizio attività (D.I.A.) è un atto amministrativo utilizzato principalmente nel settore edilizio. Essa consente l’avvio di lavori edilizi senza la necessità di un permesso di costruire, a condizione che vengano rispettate determinate normative e requisiti. Con l’entrata in vigore del D.L. 78/2010, la D.I.A. ha iniziato a essere sostituita dalla segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.), che ha ulteriormente semplificato le procedure, consentendo l’inizio immediato dei lavori al momento della presentazione della pratica. La D.I.A. è ancora utilizzabile in specifiche circostanze, come per varianti in corso d’opera.
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Distanze legali
Le distanze legali tra edifici sono regolate principalmente dall’articolo 873 del Codice civile e dal D.M. 1444/1968. Queste norme stabiliscono le distanze minime che devono essere rispettate nella costruzione di edifici su fondi finitimi, al fine di garantire la tutela di interessi pubblici essenziali, quali la sicurezza, la salubrità, l’estetica urbana e la pacifica convivenza civile. La legge prevede che le costruzioni su fondi confinanti, se non unite o aderenti, debbano mantenere una distanza minima di tre metri. Tuttavia, i regolamenti comunali possono stabilire distanze maggiori, a seconda delle specifiche esigenze urbanistiche della zona interessata.
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E
Edilizia agevolata
L’edilizia agevolata è caratterizzata dalla concessione di finanziamenti a tasso agevolato o a fondo perduto da parte dello Stato e delle Regioni, per la costruzione di immobili abitativi non di lusso destinati a soddisfare i bisogni abitativi di specifiche fasce della popolazione. Gli interventi di edilizia agevolata sono realizzati da soggetti privati (imprese di costruzione, cooperative edilizie, ecc.) su immobili di nuova costruzione o esistenti con l’obiettivo di favorire l’accesso alla proprietà a prezzi calmierati. Gli acquirenti degli immobili sono tenuti a rispettare specifici obblighi, tra cui quello di destinare l’immobile ad abitazione principale e di non alienarlo per un periodo determinato. La violazione di tali obblighi comporta la decadenza dai benefici concessi.
Edilizia convenzionata
L’edilizia residenziale convenzionata rappresenta una modalità di intervento urbanistico finalizzata alla realizzazione di alloggi a prezzi calmierati, destinati a soddisfare le esigenze abitative di specifiche fasce della popolazione. Tale forma di edilizia si configura come un partenariato pubblico-privato, in cui l’ente locale stipula una convenzione con un soggetto privato (impresa di costruzione o cooperativa) al fine di definire le condizioni di realizzazione e commercializzazione degli immobili. In virtù di tale convenzione, l’amministrazione pubblica concede specifici benefici al privato costruttore (es: cessione di aree edificabili, riduzioni di oneri concessori), il quale, in contropartita, si impegna a realizzare un numero predeterminato di alloggi a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato e a rispettare determinati vincoli urbanistici e sociali.
Edilizia libera
Gli interventi di edilizia libera sono tutte quelle opere edilizie che, in base alle disposizioni di legge, sono esentate dall’obbligo di presentazione di titoli abilitativi edilizi. Tale categoria comprende una serie di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che possono essere eseguiti dai proprietari senza la necessità di richiedere specifici permessi amministrativi, purché siano conformi alle prescrizioni urbanistiche vigenti.
Edilizia sovvenzionata
L’edilizia sovvenzionata è una forma di edilizia popolare promossa e realizzata dalle pubbliche amministrazioni, in particolare dalle ATER (ex IACP) e dai Comuni, finalizzata a soddisfare il diritto all’abitazione di nuclei familiari a basso reddito. Gli interventi, finanziati interamente con risorse pubbliche, consistono nella realizzazione, l’acquisizione o il recupero di alloggi, inseriti in programmi urbanistici più ampi o in interventi di riqualificazione di specifici contesti territoriali. Gli alloggi così realizzati sono destinati ad essere concessi sia in locazione semplice a canone sociale che con patto di futura vendita, sia in proprietà. Al fine di garantire la destinazione sociale degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, la normativa vigente limita la facoltà di alienazione dell’immobile per un periodo determinato, con l’obiettivo di prevenire fenomeni speculativi e di garantire le esigenze abitative delle fasce più deboli della popolazione. La violazione di tale divieto comporta la nullità dell’atto di vendita.
Espropriazione e indennità
L’espropriazione è un istituto giuridico che si concretizza nel potere della Pubblica Amministrazione di privare in tutto o in parte un soggetto della proprietà di un bene al fine di destinarlo a finalità di pubblico interesse. L’espropriazione, pur limitando drasticamente il diritto di proprietà, trova la sua legittimazione nell’art. 42 della Costituzione, il quale, da un lato garantisce la proprietà privata ma, dall’altro, ne ammette l’espropriazione per motivi di interesse generale, salvo indennità. Quest’ultimo rappresenta la contropartita economica che la Pubblica Amministrazione è tenuta a corrispondere al proprietario espropriato per la perdita del bene. Esso deve essere equo pur essendo inferiore al valore venale del bene al momento dell’espropriazione.
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F
Foglio di mappa
Il foglio di mappa catastale è un documento che fornisce una rappresentazione grafica dettagliata delle particelle censite al Catasto dei Terreni, delle strade, dei corsi d’acqua e degli edifici presenti in una specifica porzione di territorio all’interno di un comune. La scala di rappresentazione è generalmente di 1:2000, il che significa che 1 cm sulla mappa corrisponde a 20 m sul terreno. All’interno di ogni foglio, le particelle sono contrassegnate con numeri progressivi.
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L
Luci e vedute
L’articolo 900 del Codice civile distingue due tipi di aperture sul fondo del vicino: le luci, che permettono solo il passaggio di aria e luce senza possibilità di affaccio, e le vedute (o prospetti), che consentono di affacciarsi e guardare il fondo altrui. Per configurarsi come veduta, una apertura deve permettere sia l’inspectio (visione del fondo vicino) che la prospectio (possibilità di sporgersi e guardare in diverse direzioni). Secondo la giurisprudenza di legittimità, questi requisiti devono essere soddisfatti comodamente, senza mezzi artificiali, considerando una persona di altezza normale. La classificazione dipende dalle caratteristiche oggettive dell’apertura e non dall’intenzione del proprietario. L’accertamento della natura dell’apertura è riservato al giudice di merito, che valuta se l’opera permetta effettivamente l’affaccio o il semplice prospetto, considerando le caratteristiche strutturali e la posizione degli immobili interessati.
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P
Parcheggi Tognoli
I parcheggi Tognoli sono autorimesse destinate alla sosta di autoveicoli realizzati ai sensi dell’art. 9, L. 24 marzo 1989, n. 122 (entrata in vigore il 7 aprile 1989), fruendo delle agevolazioni ivi previste. Costituiscono pertinenze di unità immobiliari abitative e possono essere realizzati: a) nel sottosuolo degli immobili; b) nei locali al piano terreno dei fabbricati; c) su aree pubbliche o nel loro sottosuolo, nell’ambito del Programma Urbano Parcheggi (PUP). Il regime agevolativo consiste in: realizzazione in deroga agli strumenti urbanistici (fermi i vincoli paesaggistici); assoggettamento a SCIA anziché a permesso di costruire; quorum deliberativi condominiali ridotti; aliquote IVA agevolate. Originariamente, l’art. 9 comma 5 vietava categoricamente il trasferimento separato di tutti i parcheggi Tognoli dall’unità immobiliare di riferimento, pena la nullità dell’atto. Il Decreto Semplificazioni n. 5/2012 (art. 10) ha introdotto una distinzione fondamentale nel regime di trasferibilità. I parcheggi privati possono ora essere trasferiti separatamente, anche in deroga al titolo edilizio originario e alle convenzioni, purché vengano contestualmente destinati come pertinenza di altro immobile nello stesso comune. I parcheggi pubblici mantengono invece il vincolo di non trasferibilità separata, salvo esplicita autorizzazione comunale preventiva nella convenzione o successivamente concessa.
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Particella catastale
Nel Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.), la particella catastale identifica una porzione continua di terreno caratterizzata da omogeneità in termini di qualità e classe di coltura o destinazione. Questa unità territoriale, situata in un singolo Comune, appartiene a uno o più titolari in comunione. Ad ogni particella viene assegnata una rendita imponibile, composta da reddito dominicale e reddito agrario, calcolata mediante l’applicazione di tariffe d’estimo che vengono periodicamente revisionate.
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Pertinenza
Le pertinenze, definite dall’articolo 817 del Codice civile, sono beni mobili o immobili che, pur mantenendo la propria individualità e autonomia giuridica, sono subordinati al servizio o all’ornamento di un bene principale. Per costituire un vincolo pertinenziale sono necessari due presupposti fondamentali: un elemento oggettivo, rappresentato dal vincolo di strumentalità funzionale che lega il bene accessorio al principale, e un elemento soggettivo, consistente nella volontà effettiva dell’avente diritto di destinare una cosa al servizio dell’altra. La giurisprudenza richiede inoltre che entrambi i beni appartengano allo stesso soggetto e che esista una contiguità, anche solo di servizio, tra di essi. Il vincolo funzionale deve realizzare un miglioramento oggettivo e attuale della cosa principale, non del proprietario, e deve avere carattere duraturo sebbene non necessariamente permanente. L’atto di destinazione che crea la pertinenza deve manifestarsi attraverso comportamenti concludenti riconoscibili dai terzi, non bastando una semplice dichiarazione di volontà o un atto negoziale. L’accertamento del vincolo pertinenziale costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.
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R
Rendita catastale
La rendita catastale è il valore economico teorico che l’Agenzia delle Entrate assegna a ciascun fabbricato presente sul territorio nazionale. Questo parametro fiscale costituisce la base di calcolo per diverse imposte legate agli immobili (IMU, TARI, etc.) e riflette la capacità reddituale potenziale del bene. Per gli immobili urbani registrati al Catasto Fabbricati, la rendita viene determinata per ogni singola unità abitativa, commerciale o di servizio. Il calcolo si basa su due elementi fondamentali: la consistenza dell’immobile, che considera superficie, numero di vani e volumetria, e la tariffa d’estimo unitaria, un valore specifico che varia in base al comune, alla zona di ubicazione e alla categoria catastale di appartenenza. Gli immobili con destinazioni particolari come chiese, stazioni o ponti, e quelli speciali di tipo industriale o commerciale, seguono criteri di valutazione specifici. In ambito notarile, la rendita catastale assume rilevanza per il calcolo dell’imposta di registro negli atti immobiliari.
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S
Segnalazione certificata di agibilità
La segnalazione certificata di agibilità è un documento che certifica che un determinato immobile rispetta i requisiti minimi, previsti dalla legge, di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, oltre alla conformità al progetto originariamente presentato. La segnalazione deve essere presentata al Comune attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia entro quindici giorni dal completamento dei lavori, corredata dalle attestazioni tecniche del direttore lavori e delle imprese installatrici degli impianti. La procedura si applica per nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti e interventi che possano influire sulle condizioni di sicurezza dell’edificio. L’utilizzo dell’immobile può iniziare immediatamente dalla data di presentazione, purché accompagnata da tutta la documentazione richiesta.
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T
Terreni percorsi dal fuoco
Il vincolo sui terreni percorsi dal fuoco, previsto dalla Legge 21/11/2000 n. 353, è una misura di protezione ambientale pensata per favorire la rigenerazione dei territori danneggiati dal fuoco e per prevenire fenomeni di speculazione edilizia. Questa disciplina si applica esclusivamente alle aree classificate come boschi o pascoli che siano state colpite da un incendio. La normativa stabilisce tre principali periodi di limitazione. Per quindici anni dalla data dell’incendio, il terreno non può cambiare destinazione d’uso: restano ammessi solo interventi pubblici indispensabili per la sicurezza collettiva o la tutela ambientale. La vendita di aree e immobili situati in zone colpite da incendio risulta invalida qualora nel contratto non venga specificatamente indicata l’esistenza del vincolo. Per dieci anni è vietata la costruzione di edifici o infrastrutture a uso abitativo o produttivo, salvo che si tratti di progetti già autorizzati prima dell’incendio; per lo stesso periodo di tempo sono vietati anche il pascolo e l’attività venatoria. Infine, per cinque anni non possono essere avviati interventi di rimboschimento o opere di ingegneria ambientale finanziate con fondi pubblici, salvo autorizzazioni specifiche del Ministero dell’Ambiente o delle Regioni in caso di dissesto idrogeologico o per urgenti esigenze di tutela del territorio e del paesaggio.
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U
Usi civici
Gli usi civici sono antichi diritti collettivi che consentono ai membri di una comunità locale di utilizzare determinati terreni per attività essenziali come il pascolo, la raccolta di legna, la coltivazione o la pesca. Questi diritti, di origine medievale, nacquero quando i feudatari concedevano alle popolazioni locali l’uso di porzioni di terra per garantirne la sopravvivenza. Si distinguono due tipologie principali. La prima riguarda i diritti esercitati su terreni di proprietà altrui, pubblica o privata, configurandosi come una particolare forma di diritto reale non riconducibile alle categorie tradizionali del Codice civile. La seconda riguarda i terreni di proprietà collettiva della comunità, detti demani civici, che appartengono all’intera collettività e sono sottoposti a vincoli stringenti. I demani civici non possono essere alienati, suddivisi tra i membri della comunità o acquisiti per usucapione, e devono conservare la loro destinazione agricola, forestale o pastorale. Questi vincoli, disciplinati dalla legge n. 1766/1927 e da successive norme di tutela, riflettono la trasformazione degli usi civici: da strumenti di sussistenza a beni comuni con un forte valore ambientale, culturale e paesaggistico, da preservare per le generazioni future.
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V
Valore catastale
Il valore catastale è la base imponibile utilizzata per il calcolo di diverse imposte in campo immobiliare, come quelle di registro, successione e donazione. Per i fabbricati, si ottiene moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti stabiliti dalla normativa vigente, che variano in base alla categoria catastale e alla destinazione d’uso.
- Prima casa (categoria A, escluse A/1, A/8 e A/9): coefficiente 115,5
- Categorie A e C (escluse A/10 e C/1): coefficiente 126
- Categoria B: coefficiente 147
- Uffici (A/10) e immobili del gruppo D: coefficiente 63
- Negozi e botteghe (C/1) e immobili del gruppo E: coefficiente 42,84
- Per i terreni agricoli, il calcolo si basa sul reddito dominicale, con un coefficiente pari a 112,5.
Questo sistema garantisce uniformità e trasparenza nel calcolo delle imposte, fornendo un riferimento oggettivo per valutare gli obblighi fiscali legati alle compravendite immobiliari e alle successioni ereditarie.
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Vendita immobiliare a corpo
La vendita a corpo è una particolare forma di compravendita immobiliare in cui il prezzo viene determinato considerando l’immobile nella sua interezza, senza che esso sia collegato in maniera diretta ad alcun parametro dimensionale, come superficie o cubatura. Le misure indicate nel contratto hanno perciò funzione meramente descrittiva e servono soltanto a identificare meglio l’oggetto della vendita, senza assumere rilievo per il calcolo del prezzo. Questa disciplina si contrappone alla vendita a misura, nella quale invece il corrispettivo viene stabilito in base a un valore unitario, moltiplicato per la superficie o il volume del bene. La distinzione assume notevole importanza nel momento in cui la superficie reale dell’immobile risulta diversa da quella dichiarata in contratto. In base all’art. 1538 del Codice civile, nella vendita a corpo la discrepanza non determina, di regola, alcuna variazione di prezzo, poiché esso è stato fissato in modo complessivo e definitivo. Tuttavia, se la differenza supera un ventesimo della misura indicata, la legge prevede rimedi specifici: qualora l’estensione reale sia inferiore, l’acquirente può ottenere una riduzione proporzionale del prezzo; se invece è maggiore, l’acquirente ha facoltà di pagare un supplemento o di recedere dal contratto con obbligo del venditore di restituire il prezzo e rimborsare le spese del contratto (art. 1539 c.c.).
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Vendita immobiliare a misura
La vendita a misura è una tipologia di compravendita immobiliare disciplinata dall’art. 1537 c.c., caratterizzata dal fatto che il prezzo dell’immobile viene determinato in proporzione alla sua effettiva estensione. A differenza della vendita a corpo, dove le parti stabiliscono un corrispettivo fisso indipendente dalle dimensioni del bene, in questo caso il prezzo deriva dalla moltiplicazione di un valore unitario, solitamente espresso in euro al metro quadrato, per la superficie effettivamente accertata. L’indicazione delle misure nell’atto notarile non ha quindi solo funzione descrittiva, ma costituisce il parametro essenziale per il calcolo del corrispettivo della vendita. Se, a seguito di una verifica, la superficie reale risulta inferiore a quella dichiarata, l’acquirente ha diritto a una riduzione proporzionale del prezzo. Qualora invece l’estensione si riveli maggiore, il venditore può richiedere il pagamento del supplemento corrispondente. Tuttavia, quando la differenza supera un ventesimo della misura indicata, il compratore può recedere dal contratto.
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Visura catastale
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che consente di ottenere informazioni relative a un bene immobile censito in Catasto. Contiene i dati identificativi di terreni e fabbricati (sezione, foglio, particella, subalterno), i dati reddituali utilizzati per il calcolo delle imposte, nonché le generalità dei soggetti intestatari o titolari di diritti reali sugli stessi. Pur fornendo un quadro completo della situazione catastale, questa visura non ha valore probatorio in ordine alla proprietà, che deve essere accertata attraverso una visura ipotecaria. Oltre ai dati descrittivi, la visura consente di accedere alla documentazione grafica relativa agli immobili, come mappe catastali per i terreni e planimetrie per le unità immobiliari urbane. Queste ultime, tuttavia, sono consultabili esclusivamente dai titolari di diritti reali sui beni o dai loro delegati, a differenza delle informazioni generali, che sono pubbliche e accessibili a chiunque. Le visure sono disponibili in diverse modalità: attuali o storiche, sintetiche o analitiche, a seconda del grado di dettaglio richiesto
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