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Definizione legale
La conformità catastale è un principio del diritto immobiliare italiano che impone la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i dati (identificativi e planimetrici) presenti nel catasto. Tale principio è stato introdotto in modo cogente dall’articolo 19, comma 14, del Decreto-Legge n. 78/2010, convertito con modificazioni dalla Legge n. 122/2010, che ha aggiunto il comma 1-bis all’articolo 29 della Legge n. 52/1985.
La normativa distingue due tipi di conformità: oggettiva e soggettiva.
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Conformità catastale oggettiva
La conformità catastale oggettiva attiene alla corrispondenza tra lo stato materiale dell’immobile e la sua rappresentazione nei registri catastali [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Tribunale Di Torre Annunziata, Sentenza n.1138 del 8 Maggio 2025].
La legge stabilisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati esistenti (con esclusione dei diritti reali di garanzia), devono contenere, a pena di nullità, i seguenti elementi [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78][Cass. Civ., Sez. 2, N. 4216 del 09-02-2022]:
- Identificazione catastale: i dati che identificano in modo univoco l’immobile (foglio, particella, subalterno).
- Riferimento alle planimetrie: il richiamo alle planimetrie depositate in catasto.
- Dichiarazione di conformità: una dichiarazione, resa in atto dall’intestatario (la parte disponente), che attesta la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
In alternativa alla dichiarazione di parte, la conformità può essere attestata da un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere) tramite una specifica “attestazione di conformità” [DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78][Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78].
La finalità di questa norma è prevalentemente di natura fiscale, volta a garantire l’aggiornamento della banca dati catastale e a contrastare l’evasione fiscale, assicurando che la rendita catastale, e quindi l’imponibile, rifletta le reali caratteristiche patrimoniali del bene [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 20526 del 29-09-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 4216 del 09-02-2022][Tribunale di Nocera Inferiore – Sentenza 2 ottobre 2025, n. 2925].
Natura della nullità
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha qualificato la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, come una nullità “formale” e “testuale” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025]. Questo significa che l’atto è nullo se manca la dichiarazione o l’attestazione di conformità, indipendentemente dalla veridicità del suo contenuto.
Di conseguenza, un atto contenente una dichiarazione di conformità non veritiera è, in linea di principio, valido [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025]. La nullità opera solo se la difformità è talmente palese da poter essere rilevata ictu oculi anche da un soggetto non esperto, rendendo la dichiarazione di fatto inesistente [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025].
Ambito di applicazione e rilevanza delle difformità
La conformità deve essere valutata “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Corte d’Appello di Palermo – Sezione Seconda – Sentenza 12 novembre 2025, n. 1641].
Ciò implica che non tutte le difformità sono rilevanti ai fini della nullità. Sono considerate rilevanti solo le variazioni che incidono su stato, consistenza, attribuzione della categoria e della classe, e che quindi modificano la rendita catastale [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Corte d’Appello di Palermo – Sezione Seconda – Sentenza 12 novembre 2025, n. 1641].
Sono esempi di variazioni rilevanti la ristrutturazione, l’ampliamento, il frazionamento, il cambio di destinazione d’uso o una significativa redistribuzione degli spazi interni [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025].
Al contrario, modifiche lievi come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo che non alterano il numero dei vani o la loro funzionalità, non sono considerate catastalmente rilevanti e non inficiano la validità dell’atto [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025].
Atti esclusi
La normativa non si applica ai contratti con effetti meramente obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Tribunale di Milano – Sezione QUARTA – Sentenza 10 agosto 2025, n. 6500][Tribunale di Messina – Sezione Prima – Sentenza 15 settembre 2025, n. 1617].
Tuttavia, la conformità catastale dovrà essere garantita al momento della stipula del contratto definitivo, costituendo un obbligo per il promittente venditore [Tribunale di Milano – Sezione QUARTA – Sentenza 10 agosto 2025, n. 6500][Tribunale di Messina – Sezione Prima – Sentenza 15 settembre 2025, n. 1617].
Conformità catastale soggettiva
La conformità catastale soggettiva riguarda la corrispondenza tra l’intestatario catastale dell’immobile e il soggetto che risulta titolare del diritto reale secondo i registri immobiliari [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 20526 del 29-09-2020].
Il secondo periodo del comma 1-bis dell’art. 29 impone al notaio, prima della stipula, di “individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” [DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78][Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, sez. 4, sentenza n. 1316/2018].
A differenza della conformità oggettiva, la legge non prevede la sanzione della nullità per l’atto stipulato in assenza di conformità soggettiva [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 20526 del 29-09-2020].
L’inadempimento di tale verifica da parte del notaio può comportare una sua responsabilità professionale e disciplinare, ma non invalida l’atto di trasferimento [Cass. Civ., Sez. 2, N. 20526 del 29-09-2020][Tribunale Di Torre Annunziata, Sentenza n.1138 del 8 Maggio 2025].
Applicazione nei procedimenti giudiziali
Il principio della conformità catastale oggettiva si estende anche ai trasferimenti immobiliari disposti con sentenza.
Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.):
La conformità catastale oggettiva è considerata una condizione dell’azione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025][Cass. Civ., Sez. 2, N. 22660 del 19-07-2022][Tribunale Di Torre Annunziata, Sentenza n.1138 del 8 Maggio 2025].
Il giudice non può emettere una sentenza di trasferimento se la dichiarazione di conformità (o l’attestazione tecnica) non è presente agli atti al momento della decisione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 22660 del 19-07-2022][Tribunale Di Torre Annunziata, Sentenza n.1138 del 8 Maggio 2025]. Tale documentazione può essere prodotta anche in corso di causa, fino al giudizio d’appello, e la sua mancanza è rilevabile d’ufficio [Cass. Civ., Sez. 2, N. 22660 del 19-07-2022].
Il giudice non è tenuto a verificare la veridicità della dichiarazione, ma solo la sua presenza formale, salvo il caso di falsità palese [Cass. Civ., Sez. 2, N. 27531 del 15-10-2025]. La conformità soggettiva, invece, non è una condizione dell’azione e la sua assenza non impedisce il trasferimento giudiziale [Cass. Civ., Sez. 2, N. 20526 del 29-09-2020].
Divisione giudiziale:
Analogamente, la conformità catastale oggettiva è una condizione dell’azione anche nei giudizi di scioglimento della comunione.
La domanda di divisione è improcedibile se gli immobili non sono catastalmente conformi, in quanto la sentenza non può produrre un effetto che le parti non potrebbero raggiungere autonomamente tramite un atto negoziale [Tribunale di Nocera Inferiore – Sentenza 2 ottobre 2025, n. 2925][Tribunale di Reggio Emilia, Sentenza n.617 del 30 maggio 2024].
Domande frequenti
Cosa succede se un immobile viene venduto con una dichiarazione di conformità catastale falsa?
L’atto di compravendita è generalmente valido, poiché la nullità prevista dalla legge è “formale” e sanziona la mancanza della dichiarazione, non la sua non veridicità. L’atto potrebbe essere nullo solo se la difformità fosse così evidente da rendere la dichiarazione palesemente falsa e quindi inesistente.
La conformità catastale è necessaria per stipulare un contratto preliminare di vendita (“compromesso”)?
No, la normativa sulla conformità catastale si applica solo agli atti con effetti reali (come il rogito definitivo) e non ai contratti con effetti obbligatori come il preliminare. Il promittente venditore ha però l’obbligo di regolarizzare l’immobile prima della stipula del contratto definitivo.
Quali difformità tra la planimetria e lo stato di fatto dell’immobile sono rilevanti?
Sono rilevanti solo le variazioni che richiedono un aggiornamento catastale perché incidono sulla rendita, come ampliamenti, frazionamenti o modifiche sostanziali della distribuzione interna. Le lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta, che non alterano il numero di vani o la loro funzionalità, sono generalmente irrilevanti.
Qual è la differenza tra conformità catastale oggettiva e soggettiva?
La conformità oggettiva è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua planimetria catastale, e la sua mancanza nell’atto ne causa la nullità. La conformità soggettiva è la coincidenza tra chi risulta proprietario in catasto e chi lo è nei registri immobiliari; la sua verifica è un obbligo del notaio, ma la sua assenza non rende nullo l’atto.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.