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Definizione legale
L’agibilità è la qualità giuridica di un edificio che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile e degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto approvato.
È dunque una qualità sostanziale dell’immobile, distinta dal documento che oggi la attesta (la SCA). È disciplinata dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e, dal 2001, ha assorbito il vecchio termine “abitabilità” (riservato agli immobili residenziali), oggi legalmente superato.
NOTA – Questa voce riguarda esclusivamente la nozione di agibilità e la sua rilevanza civilistica e contrattuale. Per la procedura di attestazione (chi la presenta, termini, documenti, sanzioni) si veda la voce Segnalazione certificata di agibilità (SCA); per la storia normativa e la distinzione con l’abitabilità, l’articolo Agibilità e abitabilità: a cosa serve il certificato e come funziona.
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I requisiti dell’agibilità e le deroghe del Salva Casa
L’agibilità presuppone il rispetto dei parametri di sicurezza (anche strutturale), delle norme igienico-sanitarie e dell’efficienza energetica. Si tratta di requisiti sostanziali dell’immobile, distinti dalla procedura formale con cui oggi vengono attestati tramite SCA. I requisiti igienico-sanitari, come l’altezza minima dei locali, sono tradizionalmente fissati dal D.M. 5 luglio 1975 (altezza minima 2,70 m).
Su questo impianto è intervenuto il Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024), che ha ammesso, per gli immobili esistenti oggetto di recupero o ristrutturazione e in presenza di asseverazione tecnica, deroghe ai requisiti igienico-sanitari:
- altezza minima interna fino a 2,40 metri (in luogo dei consueti 2,70);
- alloggio monostanza (monolocale): superficie minima ridotta a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone.
Le deroghe operano solo se è garantita la conformità igienico-sanitaria complessiva (ventilazione e illuminazione adeguate) e il requisito di adattabilità per il superamento delle barriere architettoniche. Queste deroghe incidono sui soli parametri igienico-sanitari, non sulla nozione di agibilità.
Come si attesta oggi l’agibilità
Dal 2016 l’agibilità è attestata tramite SCA, un adempimento privato ad efficacia immediata. Per la disciplina completa, soggetti, termini, documenti, agibilità parziale e sanzioni, si veda la voce Segnalazione certificata di agibilità (SCA).
Agibilità e compravendita: la rilevanza civilistica
La rilevanza civilistica dell’agibilità dipende dalla presenza o meno dei requisiti sostanziali dell’immobile, non dalla sola mancanza del documento che li attesta.
La mancanza dell’agibilità non determina la nullità della vendita, perché non rende il bene incommerciabile ai fini della validità dell’atto traslativo [Cass. Civ., Sez. II, n. 28416 del 05/11/2024]. Il venditore resta però tenuto a consegnare la certificazione ai sensi dell’art. 1477, ultimo comma, c.c. (salvo rinuncia dell’acquirente): la sua assenza configura un inadempimento [Cass. Civ., Sez. II, n. 23604 del 02/08/2023].
Sul piano civilistico, non procedurale, la giurisprudenza di legittimità distingue tre fattispecie, con tutele crescenti [Cass. Civ., Sez. II, n. 23605 del 02/08/2023]:
| Fattispecie | Quando ricorre | Tutela dell’acquirente |
|---|---|---|
| Aliud pro alio | Requisiti di agibilità mancanti e insanabili (es. abusi non sanabili) | Risoluzione del contratto e risarcimento, fuori dai brevi termini di decadenza dei vizi |
| Vizio / mancanza di qualità | Difformità che impediscono l’agibilità ma sanabili | Riduzione del prezzo (actio quanti minoris) o eliminazione dei vizi, entro i termini di legge |
| Inadempimento non grave | Requisiti presenti; manca solo il documento o la sua presentazione | Esatto adempimento e risarcimento del danno; esclusa la risoluzione |
La terza ipotesi coincide con la mancata o tardiva presentazione della SCA: per gli aspetti procedurali e sanzionatori si rinvia alla voce SCA.
La gestione nel preliminare e nel rogito notarile
Il promittente venditore è tenuto a garantire la commerciabilità e l’idoneità d’uso del bene sin dal contratto preliminare. Non è invece necessario che la SCA sia già stata presentata al momento del preliminare, purché l’immobile sia idoneo all’uso pattuito [Cass. Civ., Sez. II, n. 23604 del 02/08/2023].
Se al momento del rogito la SCA non è ancora stata presentata, la situazione può essere regolata in atto con clausole rimesse all’accordo delle parti, tra cui:
- esonero dall’obbligo di consegna: l’acquirente, informato, assume a proprio carico la futura pratica, spesso a fronte di una riduzione del prezzo;
- deposito o trattenuta di parte del prezzo a garanzia: una somma resta vincolata (anche presso il notaio) e viene svincolata al venditore dopo la presentazione della SCA.
In sintesi
L’agibilità è una qualità sostanziale dell’immobile, distinta dalla procedura formale di attestazione tramite SCA, e ne qualifica la sicurezza e la salubrità.
La sua mancanza non rende nulla la vendita, ma fonda tutele proporzionali alla gravità del difetto: dalla semplice regolarizzazione documentale a spese del venditore fino alla risoluzione per aliud pro alio per gli immobili insanabili.
Per la storia normativa e il confronto con l’abitabilità, vedi l’articolo Agibilità e abitabilità: a cosa serve il certificato.
Domande frequenti
L’agibilità è obbligatoria per vendere un immobile?
No: la vendita è valida anche senza agibilità. La sua mancanza può però comportare la responsabilità del venditore, con rimedi diversi per l’acquirente a seconda della gravità del difetto.
Ho comprato una casa senza agibilità: cosa posso fare?
Dipende dalla gravità della carenza. Se i requisiti ci sono e manca solo il documento, si può chiedere l’esatto adempimento e il risarcimento del danno al venditore; se le difformità sono sanabili, operano i rimedi per i vizi; se i requisiti mancano in modo insanabile, si configura la vendita di aliud pro alio, con possibilità di risoluzione del contratto.
Il notaio può rifiutarsi di stipulare l’atto se manca l’agibilità?
No: l’assenza di agibilità non rende nullo l’atto, quindi non vi è divieto di stipula. Il notaio informa le parti dei rischi giuridici ed economici e le invita a regolare la questione nel contratto.
L’agibilità è obbligatoria per ottenere un mutuo?
Non è un requisito di legge per la validità del mutuo, ma molte banche, in sede di perizia, richiedono la prova dell’agibilità o dell’idoneità sostanziale dell’immobile: la sua mancanza può quindi ostacolare l’erogazione. Conviene verificarlo con l’istituto di credito prima del rogito.
Che differenza c’è tra mancanza di agibilità e mancata presentazione della SCA?
La SCA è l’atto con cui oggi si attesta l’agibilità: la mancata presentazione del solo adempimento è l’ipotesi più lieve (inadempimento non grave). Diverso è il caso in cui l’immobile sia privo dei requisiti sostanziali di agibilità.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.