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Definizione legale
Le distanze legali rappresentano i limiti minimi di spazio che devono intercorrere tra le costruzioni erette su fondi confinanti, nonché tra le costruzioni e i confini di proprietà.
La disciplina ha una duplice finalità: da un lato, regolare i rapporti tra privati proprietari per garantire un’equa utilizzazione dei suoli, e dall’altro, tutelare interessi pubblici legati a igiene, sicurezza, decoro e a un corretto assetto urbanistico del territorio.
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Normativa di riferimento
La norma fondamentale in materia è l’articolo 873 del Codice Civile, il quale stabilisce:
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali puo’ essere stabilita una distanza maggiore [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Questa disposizione introduce una presunzione assoluta secondo cui una distanza inferiore a tre metri è insufficiente a garantire aerazione, luminosità e igiene, senza che il giudice possa valutare diversamente il pregiudizio concreto [Tribunale Di Catania, Sentenza n.3867 del 24 Luglio 2024].
La disciplina codicistica è integrata da una complessa gerarchia di fonti normative:
Normativa Statale Speciale:
Il Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, emanato in attuazione della Legge Urbanistica (L. 1150/1942) [LEGGE 17 agosto 1942, n. 1150], ha un’efficacia precettiva e inderogabile [Corte Cost., sentenza n. 134 del 28 maggio 2014][Corte d’Appello Ancona, sez. 8, sentenza n. 1112/2017]. L’articolo 9 di tale decreto fissa limiti minimi di distanza tra fabbricati a seconda delle diverse zone territoriali omogenee (A, B, C, ecc.).
Una delle prescrizioni più rilevanti è la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti [Tribunale Ordinario Vicenza, sez. S2, sentenza n. 85/2016][Tribunale di Teramo – Sezione VI – Sentenza 18 settembre 2025, n. 1064][Cass. Civ., Sez. 2, N. 7027 del 12-03-2021]. Tali disposizioni prevalgono su eventuali regolamenti locali contrastanti e si sostituiscono ad essi per inserzione automatica [Corte d’Appello Ancona, sez. 8, sentenza n. 1112/2017].
Leggi Regionali:
Le Regioni possono legiferare in materia di distanze, ma solo nell’ambito della loro competenza concorrente in materia di “governo del territorio” [Corte Cost., sentenza n. 134 del 28 maggio 2014][Corte Cost., sentenza n. 6 del 30 gennaio 2013].
Possono introdurre deroghe alle distanze minime statali (incluse quelle del D.M. 1444/1968) a condizione che tali deroghe siano giustificate da esigenze di carattere urbanistico e inserite in strumenti di pianificazione complessi, come piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate [Corte Cost., sentenza n. 134 del 28 maggio 2014][DECRETO-LEGGE 21 giugno 2013, n. 69][Corte Cost., sentenza n. 50 del 15 marzo 2017][Corte Cost., sentenza n. 6 del 30 gennaio 2013][DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380].
Non possono, invece, invadere la competenza esclusiva statale in materia di “ordinamento civile”, che regola i rapporti diretti tra proprietari [Corte Cost., sentenza n. 134 del 28 maggio 2014][Corte Cost., sentenza n. 50 del 15 marzo 2017].
Regolamenti Edilizi e Strumenti Urbanistici Comunali:
I Comuni, attraverso i Piani Regolatori Generali (PRG) e i Regolamenti Edilizi, possono stabilire distanze maggiori rispetto a quelle del Codice Civile [Tribunale Di Catania, Sentenza n.3867 del 24 Luglio 2024][Tribunale di Catanzaro, Sentenza n.1273 del 19 giugno 2024]. Tali norme, quando disciplinano le distanze tra costruzioni o dal confine, hanno carattere integrativo della disciplina civilistica [Tribunale Ordinario Massa (MS), sez. 1, sentenza n. 175/2020][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 439/2014][Cass. Civ., Sez. 2, N. 2044 del 24-01-2019][Cass. Civ., Sez. 2, N. 5142 del 21-02-2019].
La loro violazione, pertanto, conferisce al vicino gli stessi strumenti di tutela previsti per la violazione delle norme del Codice Civile [Tribunale Ordinario Massa (MS), sez. 1, sentenza n. 175/2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 5142 del 21-02-2019].
Nozione di “costruzione”
Ai fini dell’applicazione della normativa sulle distanze, la nozione di “costruzione” è molto ampia. Non si limita agli edifici in muratura, ma si estende a “qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica” [Tribunale Di Catania, Sentenza n.3867 del 24 Luglio 2024][Tribunale Ordinario Nocera Inferiore, sez. 2, sentenza n. 175/2015].
Rientra in questa categoria ogni opera che emerga in modo sensibile dal suolo e sia idonea a creare quelle intercapedini dannose che la legge intende evitare [Tribunale Ordinario Nocera Inferiore, sez. 2, sentenza n. 175/2015][Tribunale Ordinario Paola, sez. 1, sentenza n. 439/2014][Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Venezia, sentenza n. 12/2023].
Il principio di prevenzione
In assenza di una norma locale che imponga una distanza minima dal confine, la disciplina delle distanze è governata dal principio di prevenzione temporale, desumibile dagli articoli 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile [Tribunale Ordinario Nocera Inferiore, sez. 2, sentenza n. 175/2015][Tribunale di Catanzaro, Sentenza n.1273 del 19 giugno 2024]. Secondo tale principio, chi costruisce per primo (il “preveniente”) ha la facoltà di scegliere tra:
- Costruire sul confine.
- Costruire a una distanza dal confine pari alla metà di quella legale (es. 1,5 metri se la distanza è 3 metri).
- Costruire a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella legale.
La scelta del preveniente condiziona il vicino (il “prevenuto”) che intenda costruire successivamente. A seconda del caso, quest’ultimo potrà costruire in aderenza, chiedere la comunione forzosa del muro, o arretrare la propria costruzione fino a rispettare la distanza complessiva prescritta dalla legge o dai regolamenti [Tribunale di Catanzaro, Sentenza n.1273 del 19 giugno 2024].
I regolamenti locali possono escludere l’operatività di tale principio, ad esempio imponendo una distanza fissa e inderogabile dal confine per tutte le costruzioni [Tribunale di Catanzaro, Sentenza n.1273 del 19 giugno 2024].
Tutela giuridica e risarcimento del danno
La violazione delle norme sulle distanze contenute nel Codice Civile o nei regolamenti locali integrativi conferisce al proprietario del fondo confinante due principali strumenti di tutela:
Azione di riduzione in pristino:
È un’azione reale con cui si chiede la rimozione o la demolizione della parte di costruzione realizzata in violazione delle distanze legali (art. 872 c.c.) [Tribunale Ordinario Nocera Inferiore, sez. 2, sentenza n. 175/2015][Tribunale Ordinario Massa (MS), sez. 1, sentenza n. 175/2020].
Questo diritto sussiste indipendentemente dal rilascio di un eventuale permesso di costruire, poiché quest’ultimo regola i rapporti con la Pubblica Amministrazione ma non pregiudica i diritti dei terzi [Tribunale Ordinario Nocera Inferiore, sez. 2, sentenza n. 175/2015].
Azione di risarcimento del danno:
È un’azione personale volta a ottenere un indennizzo per il pregiudizio subito. A differenza di quanto accadeva in passato, la giurisprudenza più recente tende a escludere l’esistenza di un danno in re ipsa (presunto nella violazione stessa).
Pertanto, chi agisce per il risarcimento deve allegare e provare puntualmente il danno-conseguenza subito, come la diminuzione di valore dell’immobile, la perdita di aria e luce, o la lesione della privacy [Tribunale Di Catania, Sentenza n.3867 del 24 Luglio 2024][Tribunale di Catanzaro – Sezione Prima – Sentenza 24 luglio 2025, n. 1670]. Una domanda risarcitoria generica e non provata viene rigettata [Tribunale Di Catania, Sentenza n.3867 del 24 Luglio 2024].
Se la norma violata non è integrativa del Codice Civile ma tutela esclusivamente interessi pubblici (es. distanze dalle strade pubbliche), la tutela del privato è limitata al solo risarcimento del danno, essendo esclusa la riduzione in pristino [Cass. Civ., Sez. 2, N. 36146 del 12-12-2022].
Domande frequenti
Qual è la distanza minima da rispettare tra le costruzioni?
Il Codice Civile impone una distanza minima di tre metri, ma i regolamenti edilizi comunali possono stabilire distanze maggiori, che in tal caso prevalgono. La finalità è quella di tutelare l’igiene, il decoro e la sicurezza, evitando la creazione di intercapedini dannose.
Cosa posso fare se il mio vicino costruisce senza rispettare le distanze legali?
È possibile agire in giudizio per ottenere la demolizione della parte di costruzione che viola le distanze, attraverso un’azione di “riduzione in pristino”. Inoltre, si può richiedere il risarcimento del danno, a condizione di dimostrare il concreto pregiudizio subito a causa della violazione.
Una tettoia o una baracca in giardino sono considerate “costruzioni” ai fini delle distanze?
Sì, la nozione di “costruzione” è ampia e include qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità e stabilità, indipendentemente dal materiale usato. Pertanto, anche tettoie, pergolati, baracche e opere simili devono rispettare le distanze legali.
Io e il mio vicino possiamo accordarci per costruire a una distanza inferiore a quella prevista?
Un accordo privato può derogare alla distanza di tre metri del Codice Civile, ma è invalido se deroga alle distanze maggiori imposte dai regolamenti edilizi locali. Questo perché le norme urbanistiche tutelano interessi pubblici e sono considerate inderogabili dai privati.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.