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Definizione legale
I “Parcheggi Tognoli” sono spazi per la sosta di veicoli realizzati ai sensi della Legge 24 marzo 1989, n. 122 (comunemente nota come “Legge Tognoli”), introdotta per rimediare alla cronica carenza di parcheggi nei centri urbani, incentivando la creazione di nuovi parcheggi pertinenziali alle unità immobiliari abitative già esistenti.
La legge consente ai proprietari di immobili di ricavare nuovi parcheggi nel sottosuolo dei fabbricati, nei locali al piano terreno, ovvero nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne all’edificio, beneficiando di un quadro autorizzativo semplificato e di deroghe agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, fatti salvi i vincoli paesaggistici e ambientali.
Il tratto qualificante dei parcheggi Tognoli è il vincolo pertinenziale che li lega a una determinata unità immobiliare: un legame che la legge originariamente concepì come indissolubile, e che solo in un secondo momento è stato parzialmente allentato dal legislatore.
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Disciplina giuridica e vincoli dei Parcheggi Tognoli
La normativa sui parcheggi Tognoli ha introdotto un regime giuridico specifico che li distingue dalle altre tipologie di aree di sosta.
1. Il vincolo di pertinenzialità e di inscindibilità originario
Nella sua formulazione originaria, l’art. 9, comma 5 della Legge Tognoli assoggettava i parcheggi realizzati ai sensi della medesima a un duplice ordine di vincoli:
- Vincolo di destinazione: l’area non poteva essere sottratta alla sua funzione di parcheggio.
- Vincolo di inscindibilità: il parcheggio non poteva circolare autonomamente rispetto all’unità immobiliare cui era pertinenzialmente collegato, e qualunque atto dispositivo che avesse avuto ad oggetto il solo parcheggio era colpito da nullità testuale, espressamente comminata dalla legge.
La ratio di questo assetto era chiara: evitare che i benefici e le deroghe accordati dalla legge, giustificati dall’esigenza di risolvere il deficit di parcheggi, potessero tradursi in operazioni speculative, garantendo invece che il parcheggio restasse stabilmente al servizio dell’immobile cui era destinato [CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C; sulla natura funzionale e pubblicistica del vincolo, Cons. di Stato, sez. IV, 10 dicembre 2010, n. 8729].
Su questo punto il regime Tognoli si distaccava nettamente da quello dei parcheggi realizzati ai sensi della c.d. Legge Ponte (L. 765/1967, che aveva introdotto l’art. 41-sexies nella L. 1150/1942): questi ultimi, pur soggetti a un vincolo di destinazione e gravati da un diritto reale d’uso a favore dei condomini del fabbricato, potevano essere ceduti separatamente dall’unità abitativa [Cass., Sez. Un., 17 dicembre 1984, nn. 6600-6602; Cass., Sez. Un., 18 luglio 1989, n. 3363].
Quanto ai soggetti abilitati alla realizzazione, la legge fa riferimento ai proprietari degli immobili, intesi come i proprietari del fabbricato principale al cui servizio è destinato il parcheggio. Tuttavia, con riguardo ai parcheggi ricavati nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, la giurisprudenza amministrativa ha ritenuto che la realizzazione possa essere curata anche da soggetti terzi rispetto al proprietario dell’edificio: la formulazione impersonale della disposizione normativa e la possibilità che dette aree appartengano a soggetti diversi dal proprietario dell’immobile principale inducono a escludere, per questa specifica fattispecie, una riserva in favore dei soli proprietari [Cons. di Stato, sentenza n. 1842/2010].
2. Evoluzione normativa e attenuazione del vincolo
Il rigido vincolo di inscindibilità, nella sua configurazione originaria, è stato profondamente riformato dall’art. 10 del Decreto-Legge 9 febbraio 2012, n. 5, convertito con modificazioni dalla Legge 4 aprile 2012, n. 35, che ha riscritto l’art. 9, comma 5, della Legge Tognoli.
La riforma ha mantenuto il divieto di circolazione separata come regola generale, affiancandovi però eccezioni differenziate a seconda della natura – privata o pubblica – del suolo su cui il parcheggio è stato edificato.
Parcheggi realizzati su area di proprietà privata: per i parcheggi costruiti nel sottosuolo o al piano terra di fabbricati privati ai sensi dell’art. 9, comma 1, della legge, la riforma ha aperto alla possibilità di trasferire la proprietà del parcheggio separatamente dall’unità immobiliare originaria, purché lo stesso sia contestualmente vincolato come pertinenza di un diverso immobile ubicato nello stesso Comune [art. 9, comma 5, L. 122/1989, come novellato dall’art. 10 D.L. 5/2012; CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, § 3.7]. Tale operazione è ammessa anche in deroga alle previsioni del titolo edilizio originario o di eventuali atti convenzionali successivi.
Parcheggi realizzati su area pubblica: per i parcheggi edificati su suolo comunale – tipicamente nell’ambito dei Programmi Urbani dei Parcheggi (PUP), mediante concessione di un diritto di superficie – il divieto di cessione separata rimane la regola, presidiata dalla sanzione della nullità [art. 9, comma 5, L. 122/1989, come novellato dall’art. 10 D.L. 5/2012; CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, § 4].
La deroga è consentita esclusivamente in due ipotesi tassative: quando la convenzione stipulata con il Comune contenga un’espressa previsione in tal senso, oppure quando il Comune rilasci una specifica autorizzazione all’atto di cessione.
Quanto alle vicende circolatorie successive alla prima cessione separata autorizzata, il regime applicabile varia in funzione del contenuto dell’autorizzazione comunale.
Ove questa non imponga condizioni particolari, lo scioglimento del vincolo pertinenziale originario comporta che il parcheggio possa essere ulteriormente trasferito senza vincoli, indipendentemente dall’intenzione del nuovo acquirente di destinarlo o meno al servizio di un proprio immobile.
Ove invece il Comune abbia subordinato la propria autorizzazione alla contestuale costituzione di un nuovo vincolo pertinenziale, ragioni di prudenza suggeriscono di acquisire una nuova autorizzazione comunale prima di procedere a successive alienazioni separate, non potendosi escludere che il divieto legale di cessione separata e la relativa sanzione di nullità tornino a operare sul vincolo pertinenziale nel frattempo ricostituito [CNN Studio Civilistico n. 210-2012/C].
Ne discende che la verifica del regime circolatorio dei parcheggi Tognoli edificati su area pubblica richiede necessariamente l’esame della convenzione di concessione del diritto di superficie e di ogni successiva autorizzazione comunale, al fine di accertare tanto la validità delle cessioni intervenute quanto l’eventuale rispetto delle condizioni cui esse erano subordinate.
3. Distinzione da altre tipologie di parcheggi
È fondamentale distinguere i parcheggi Tognoli dalle altre categorie venutesi a creare sulla base delle successive stratificazioni normative:
- Parcheggi “Legge Ponte” (art. 41-sexies L. 1150/1942, introdotto dalla L. 765/1967): si tratta degli spazi minimi obbligatori che la legge imponeva di realizzare nelle nuove costruzioni. Pur gravati da un vincolo di destinazione e da un diritto reale d’uso a favore dei condomini, questi parcheggi possono essere alienati separatamente dall’appartamento, con la conseguenza che l’acquirente è tenuto a rispettare il diritto d’uso già costituito a favore degli altri aventi diritto [Cass., Sez. Un., 17 dicembre 1984, nn. 6600-6602].
- Parcheggi “Liberi”: rientrano in questa categoria sia i parcheggi costruiti in eccedenza rispetto ai minimi di legge, sia quelli realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte. In assenza di qualsiasi vincolo di destinazione o di circolazione, essi possono essere trasferiti senza limitazioni [Cass., Sez. Un., 15 giugno 2005, n. 12793].
- Parcheggi post-L. 246/2005: la legge 28 novembre 2005, n. 246 ha modificato l’art. 41-sexies della legge urbanistica, eliminando il vincolo pertinenziale per le costruzioni realizzate dopo il 16 dicembre 2005 – o le cui unità non fossero ancora state alienate a tale data – e sancendo la libera trasferibilità dei relativi parcheggi.
4. Calcolo della superficie e degli spazi di manovra
Sul piano urbanistico, la legge Tognoli ha modificato l’art. 41-sexies della L. 1150/1942, fissando a 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di costruzione la dotazione minima obbligatoria di parcheggi per le nuove costruzioni. La giurisprudenza ha chiarito che, nel calcolo, vanno computati, oltre agli stalli di sosta, le aree funzionalmente necessarie all’accesso e alla manovra dei veicoli, quali i corridoi carrabili interni [Corte d’Appello di Ancona, Sentenza n. 1699 del 2 dicembre 2024].
Conclusione
In sintesi, i parcheggi Tognoli restano tra gli istituti più delicati nella circolazione immobiliare, per via del vincolo pertinenziale e delle regole differenziate tra area privata e area pubblica. Prima di acquistare o vendere un parcheggio Tognoli è quindi opportuno verificare il titolo edilizio, l’eventuale convenzione con il Comune e il regime di trasferibilità applicabile. In caso di dubbio, una consulenza notarile preventiva consente di accertare la validità dell’operazione ed evitare il rischio di nullità.
Domande frequenti
Posso vendere separatamente un parcheggio Tognoli dalla mia abitazione?
La vendita separata è consentita solo per i parcheggi edificati su area privata, a condizione che il parcheggio sia contestualmente destinato a pertinenza di un’altra unità immobiliare ubicata nel medesimo Comune (requisito essenziale ai fini della validità dell’atto). Per i parcheggi su area pubblica, la cessione separata è ammessa esclusivamente se prevista nella convenzione con il Comune, ovvero se il Comune rilascia apposita autorizzazione; in tale ultimo caso è necessario verificare se l’autorizzazione sia stata subordinata a condizioni, il cui mancato rispetto potrebbe incidere sulla validità di successive alienazioni.
Cosa succede se cambio la destinazione d’uso di un parcheggio Tognoli?
Il vincolo di destinazione impresso dalla Legge Tognoli non è derogabile per accordo tra le parti. L’utilizzo di un parcheggio Tognoli per finalità diverse integra una violazione del vincolo, con possibile esposizione a sanzioni amministrative e all’obbligo di ripristino della destinazione a parcheggio. Ove il mutamento si accompagni a opere edilizie eseguite in assenza o in difformità dal titolo, possono inoltre configurarsi gli illeciti edilizi previsti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il rispetto del vincolo può essere fatto valere dai soggetti interessati al mantenimento della destinazione.
I parcheggi Tognoli sono soggetti a tassazione separata rispetto all’immobile principale?
I parcheggi Tognoli, in quanto autonome unità immobiliari, sono, in via generale, soggetti a imposizione (ad es. IMU) al pari degli altri immobili. Il vincolo pertinenziale può però incidere sul trattamento fiscale: quando il parcheggio costituisce pertinenza dell’abitazione principale e rientra nelle categorie catastali C/2, C/6 o C/7, beneficia del medesimo regime agevolato dell’abitazione principale (e quindi, di norma, dell’esenzione IMU), nel limite di una pertinenza per ciascuna di tali categorie [art. 1, comma 741, lett. b), L. 27 dicembre 2019, n. 160; in precedenza art. 13, comma 2, D.L. 201/2011]. Negli altri casi il parcheggio sconta autonomamente l’imposta secondo la disciplina ordinaria.
Come si calcola la superficie minima di parcheggio richiesta dalla legge Tognoli?
Lo standard legale è fissato a un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione. Ai fini di tale computo, si considerano non solo gli stalli di sosta ma anche gli spazi necessari alla manovra e all’accesso dei veicoli, come confermato dalla giurisprudenza di legittimità [Cass., Sez. II, 27 ottobre 2022, n. 31799] e con riferimento alla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 28 ottobre 1967, n. 3210, assunta quale criterio-guida.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.