Valore catastale

Definizione legale

Il valore catastale è un valore di natura esclusivamente fiscale, utilizzato come base imponibile per la liquidazione di diverse imposte gravanti sugli immobili. Non coincide con il valore venale in comune commercio (il valore di mercato): si determina applicando alla rendita catastale dell’unità immobiliare specifici moltiplicatori fissati dalla legge. Le modalità di calcolo del valore catastale e i relativi moltiplicatori variano in funzione del tributo considerato e della categoria catastale di appartenenza dell’immobile.

Formula rapida:

Ai fini dell’imposta di registro e per le successioni: valore catastale = rendita catastale × moltiplicatore già comprensivo della rivalutazione

Ai fini IMU: valore catastale = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore

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Come si calcola il valore catastale ai fini IMU

La base imponibile dell’Imposta Municipale Propria (IMU) è costituita dal valore degli immobili. Per i fabbricati iscritti in catasto, la formula è la seguente:

Base imponibile IMU = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore

La rendita catastale vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione viene, cioè, rivalutata del 5% e moltiplicata per i moltiplicatori previsti dall’art. 1, comma 745, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, tra cui:

• 160 per i fabbricati del gruppo catastale A (esclusa la categoria A/10) e delle categorie C/2, C/6 e C/7;
• 140 per i fabbricati del gruppo catastale B e delle categorie C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione);
• 65 per i fabbricati del gruppo catastale D (esclusa la categoria D/5);
• 55 per i fabbricati della categoria C/1 (negozi e botteghe).

Esempio pratico: per un’abitazione di categoria A/2 con rendita catastale di 800 €, la base imponibile IMU è pari a 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €. Su tale valore si applica l’aliquota deliberata dal Comune: è quindi sempre necessario verificare la delibera comunale vigente, che determina aliquote ed eventuali agevolazioni locali. Si rammenta che l’abitazione principale non appartenente alle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9) è esente dall’imposta.

Valore catastale, imposta di registro e successioni: valutazione automatica e prezzo-valore

Nell’ambito delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di successione, il valore catastale è alla base di due meccanismi distinti, spesso impropriamente sovrapposti:

• la valutazione automatica [art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Testo Unico dell’imposta di registro]: se il valore o il corrispettivo dichiarato nell’atto traslativo è pari o superiore al valore catastale, l’Amministrazione finanziaria non può procedere alla rettifica di valore. Il meccanismo opera oggi in via residuale per i fabbricati, essendo stato in larga parte superato dalla disciplina del prezzo-valore. Conserva però piena rilevanza, ad esempio, in ambito successorio;
• il prezzo-valore [art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266]: nelle cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze a favore di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile è costituita dal valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito. Il regime non opera automaticamente: serve l’espressa richiesta dell’acquirente al notaio, resa in atto al momento della stipula. Il corrispettivo, in ogni caso, deve essere integralmente dichiarato.

In questo ambito i moltiplicatori differiscono da quelli IMU e, secondo la prassi consolidata, sono già comprensivi della rivalutazione del 5%, sicché si applicano direttamente alla rendita catastale:

Valore catastale (registro/successioni) = rendita catastale × moltiplicatore comprensivo di rivalutazione

Esempio pratico: per la medesima abitazione con rendita di 800 €, acquistata con i benefici “prima casa” in regime di prezzo-valore, la base imponibile è pari a 800 × 115,5 = 92.400 €, a prescindere dal prezzo effettivamente pattuito. Il confronto con l’esempio IMU rende evidente la differenza: a parità di rendita (800 €), la base imponibile è di 134.400 € ai fini IMU e di 92.400 € ai fini del registro, perché ciascun tributo applica i propri moltiplicatori.

Tabella riepilogativa dei moltiplicatori

I moltiplicatori della colonna IMU si applicano alla rendita rivalutata del 5%; quelli della colonna registro/successioni sono già comprensivi della rivalutazione e si applicano direttamente alla rendita non rivalutata.

Tipologia di immobile	IMU (su rendita × 1,05)	Registro/successioni (moltiplicatore comprensivo di rivalutazione)
Abitazioni “prima casa”	160	115,5
Altri fabbricati gruppo A (escl. A/10), C/2, C/6, C/7	160	126
Gruppo B	140	176,4
C/3, C/4, C/5	140	126
A/10 e gruppo D (escl. D/5: IMU 80)	65	63
C/1	55	42,84 (moltiplicatore applicabile anche al gruppo E)
Terreni non edificabili (su reddito dominicale × 1,25)	135	112,5

Nota: la nozione di “prima casa” rileva ai fini delle imposte d’atto e di successione; ai fini IMU la nozione pertinente è quella di abitazione principale, di regola esente se non di lusso.

I moltiplicatori per registro e successioni derivano dall’art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986 e dal D.M. 14 dicembre 1991, come rivalutati dall’art. 2, comma 63, della L. n. 350/2003, dall’art. 1-bis, comma 7, del D.L. n. 168/2004 e, per il gruppo B, dall’art. 2, comma 45, del D.L. n. 262/2006.

I valori non tondi incorporano la rivalutazione del 5% della rendita: 115,5 = 110 × 1,05; 126 = 120 × 1,05; 176,4 = 168 × 1,05; 63 = 60 × 1,05; 42,84 = 40,8 × 1,05; 112,5 = 90 × 1,25 (per i terreni la rivalutazione del reddito dominicale è del 25%).

Rendita catastale: la base di calcolo del valore catastale

Il valore catastale dipende direttamente dalla rendita catastale, che rappresenta il reddito medio ordinario ritraibile dall’unità immobiliare [R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652; D.Lgs. 8 aprile 1948, n. 514]. La rendita è consultabile gratuitamente mediante la visura catastale, richiedibile presso l’Agenzia delle Entrate o tramite i servizi telematici dell’Agenzia stessa. La sua determinazione varia in base alla destinazione dell’immobile.

Immobili a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C)

Per queste unità immobiliari, la rendita è determinata applicando le tariffe d’estimo stabilite per ciascuna categoria e classe catastale, in relazione alla consistenza dell’immobile (vani, metri quadrati o metri cubi, a seconda del gruppo).

Immobili a destinazione speciale e particolare (gruppi D ed E)

Per opifici, centrali elettriche e, in genere, per gli immobili non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, la rendita è determinata mediante stima diretta [art. 10 del R.D.L. n. 652/1939]. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità [Cass. Civ., Sez. 5, n. 13778 del 22-05-2019], la stima diretta può avvenire con due procedimenti, disciplinati dal D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142 [rispettivamente artt. 15-26 e artt. 27-30]:

• procedimento diretto: fondato sul canone di locazione ordinariamente ritraibile dall’immobile, al netto di spese e perdite (in sintesi: si stima quanto renderebbe l’immobile se locato a condizioni di mercato ordinarie);
• procedimento indiretto: utilizzato in assenza di un mercato locativo di riferimento, ricava la rendita dal capitale fondiario, identificato nel valore di mercato o, più frequentemente, nel costo di ricostruzione, deprezzato in ragione dello stato attuale dell’immobile e ricondotto all’epoca censuaria del biennio 1988-89 (in sintesi: si stima quanto costerebbe ricostruire oggi l’immobile e si “riporta” quel valore ai prezzi di riferimento del catasto).

La norma sugli “imbullonati”

A decorrere dal 1° gennaio 2016, l’art. 1, comma 21, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (c.d. norma sugli “imbullonati”) ha stabilito che dalla stima diretta degli immobili dei gruppi D ed E devono essere esclusi “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

La Corte di Cassazione ha peraltro precisato che, ferma l’esclusione delle componenti impiantistiche (per gli impianti eolici, gli aerogeneratori e la stessa torre di sostegno, considerata parte inscindibile dell’unicum impiantistico rotore-navicella-torre) la stima deve comunque comprendere il valore del suolo, delle costruzioni residue (fondazioni, piazzole, cabine prefabbricate) e degli elementi ad essi strutturalmente connessi; solo in relazione a tali componenti residue si tiene conto anche delle spese tecniche, del profitto dell’imprenditore e degli oneri finanziari [Cass. Civ., Sez. 5, n. 13816 del 23-05-2025].

Aree fabbricabili, terreni agricoli e fabbricati d’impresa non censiti

Per talune tipologie di immobili la base imponibile IMU non discende dalla rendita catastale:

• aree fabbricabili: la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avuto riguardo alla zona di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento e ai prezzi medi di mercato di aree con analoghe caratteristiche;
• terreni agricoli: il valore si ottiene rivalutando del 25% il reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio e moltiplicando il risultato per il moltiplicatore 135. I terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola sono esenti dall’IMU ai sensi dell’art. 1, comma 758, della Legge n. 160/2019;
• fabbricati del gruppo D posseduti da imprese e non iscritti in catasto: in difetto di rendita, il valore è determinato sulla base dei costi risultanti dalle scritture contabili, attualizzati mediante appositi coefficienti ministeriali. Tale criterio contabile cessa dal momento in cui viene presentata la richiesta di attribuzione della rendita catastale (procedura DOCFA).

Quando rileva il valore catastale: indicazioni operative

• Acquisto di abitazione tra privati: il prezzo-valore è di regola conveniente quando il valore catastale è inferiore al corrispettivo pattuito (ipotesi pressoché costante nella prassi), perché consente di essere tassati sul primo pur dichiarando integralmente il secondo; richiede però espressa richiesta in atto e presuppone un acquirente persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione;
• Successioni e donazioni: opera la valutazione automatica, sicché dichiarare per i fabbricati censiti un valore almeno pari a quello catastale preclude la rettifica ai fini delle imposte ipotecaria, catastale e di successione/donazione;
• Quando è rischioso scendere sotto il valore catastale: dichiarare un valore inferiore a quello catastale, al di fuori del regime del prezzo-valore, riapre il potere di rettifica dell’Amministrazione finanziaria, con la possibilità di recupero della maggiore imposta, delle sanzioni e degli interessi. Il valore catastale rappresenta quindi, di regola, la soglia minima prudenziale di dichiarazione per i fabbricati censiti;
• Ipotesi in cui il valore catastale è irrilevante: aree fabbricabili (rileva il valore venale), terreni condotti da CD/IAP (esenti da IMU), fabbricati del gruppo D non censiti (criterio contabile), nonché, in generale, la determinazione del prezzo di mercato nella trattativa tra le parti.

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Domande frequenti

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In sintesi, il valore catastale è lo strumento cardine per determinare la base imponibile delle principali imposte immobiliari: conoscerne il meccanismo di calcolo, fondato sulla rendita catastale e sui moltiplicatori, è essenziale per pianificare correttamente gli oneri fiscali di una compravendita o di una successione.

Riferimenti normativi

• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, art. 10 (conv. L. 11 agosto 1939, n. 1249)
• D.Lgs. 8 aprile 1948, n. 514
• D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, artt. 15-26 e 27-30
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, commi 4 e 5
• D.M. 14 dicembre 1991
• L. 24 dicembre 2003, n. 350, art. 2, comma 63
• D.L. 12 luglio 2004, n. 168, art. 1-bis, comma 7 (conv. L. 30 luglio 2004, n. 191)
• L. 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497
• D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, comma 45 (conv. L. 24 novembre 2006, n. 286)
• L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 21
• L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 745 e 758

Riferimenti giurisprudenziali

• Cass. Civ., Sez. V, 22 maggio 2019, n. 13778
• Cass. Civ., Sez. V, ord. 23 maggio 2025, n. 13816

Voci correlate

→ Classe catastale

→ Rendita catastale

→ Vendita immobiliare a misura