Vai al contenuto 
Definizione legale
L’abitabilità era la qualità, riferita agli immobili residenziali, che ne attestava la conformità ai requisiti di igiene, salubrità e sicurezza necessari per essere abitati.
Introdotta dal Regio Decreto n. 1265/1934, è stata assorbita nel concetto di agibilità dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001): oggi non esiste più come istituto autonomo e il termine sopravvive solo come sinonimo, nel linguaggio comune, di “agibilità”.
NOTA – Questa voce spiega il significato del termine, oggi superato. Per la disciplina vigente si veda la voce Agibilità; per l’evoluzione normativa completa dal 1934 a oggi e il confronto tra i due termini, l’articolo Agibilità e abitabilità: a cosa serve il certificato e come funziona.
Link rapidi
Cosa indicava l’abitabilità
Nata con il Regio Decreto n. 1265/1934 (Testo Unico delle Leggi Sanitarie), l’abitabilità era riferita ai soli immobili a uso residenziale. Il termine si contrapponeva a quello di “agibilità”, in origine riservato agli edifici non residenziali (capannoni, locali commerciali) e incentrato sulla stabilità e sicurezza strutturale. Questa distinzione originaria non ha più alcun effetto nella disciplina vigente.
Perché oggi non esiste più come concetto autonomo
Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) ha unificato i due concetti sotto l’unica denominazione di agibilità, scelta volta a semplificare l’iter, dato che la documentazione richiesta era pressoché identica [D.P.R. 380/2001, art. 24]. Dal 2016, inoltre, l’agibilità non è più certificata dal Comune ma attestata dal privato tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
Dal 2001 esiste dunque un’unica nozione, l’agibilità; la parola “abitabilità” resta in uso solo come sinonimo nel linguaggio corrente.
Perché il termine sopravvive nella pratica
Nonostante l’unificazione del 2001, la parola “abitabilità” continua a circolare per ragioni concrete: molti fabbricati anteriori a quella data conservano un documento intitolato letteralmente “certificato di abitabilità”; gli stessi archivi comunali sono tuttora denominati “Licenze di Agibilità ed Uso (ex Abitabilità)”; e il linguaggio di vecchi atti, regolamenti condominiali e annunci immobiliari non si è mai adeguato.
Sul piano giuridico, però, il termine non designa più un istituto distinto. Negli atti notarili e nelle compravendite ciò che rileva è la posizione di agibilità del bene, a prescindere dal nome riportato sul documento storico: l’uso di “abitabilità” è quindi oggi atecnico e indica, nella sostanza, l’agibilità dell’immobile.
Rilevanza attuale
- Vecchi certificati di abitabilità (pre-2001): restano validi come prova dell’idoneità del fabbricato e non vanno sostituiti né convertiti, finché non intervengono modifiche edilizie rilevanti (sulle strutture, sulla sagoma o sulla destinazione d’uso) che impongano una nuova attestazione di agibilità.
- In compravendita rileva l’agibilità: per le conseguenze della mancanza di agibilità (non nullità dell’atto, inadempimento del venditore, vizi e aliud pro alio) si rinvia alla voce dedicata.
Domande frequenti
Esiste ancora il certificato di abitabilità?
No: dal 2001 il concetto è confluito nell’agibilità e dal 2016 l’attestazione avviene tramite SCA. I certificati di abitabilità rilasciati in precedenza restano validi, salvo interventi successivi che incidano sui requisiti dell’immobile.
Un immobile può essere venduto con il solo certificato di abitabilità?
Sì, se il certificato è stato rilasciato prima del 2001 e non sono intervenute modifiche che richiedano una nuova attestazione di agibilità. La verifica in concreto, se cioè i lavori eseguiti nel tempo abbiano reso necessaria una nuova attestazione, va affidata a un tecnico abilitato.
Abitabilità o agibilità: quale serve oggi?
Nel linguaggio comune sono usati come sinonimi, ma l’unica certificazione prevista dalla legge è l’agibilità
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.