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Definizione legale
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento ufficiale che descrive e certifica le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare, sintetizzandone il rendimento complessivo attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in kWh/m² annuo di energia primaria.
In termini pratici, quel valore indica quanti chilowattora di energia servono ogni anno, per ciascun metro quadrato, per riscaldare, raffrescare e produrre acqua calda sanitaria nell’immobile: più il numero è basso, più l’edificio è efficiente e minori saranno i costi in bolletta.
Sulla base di tale indicatore l’attestato assegna all’immobile la sua classe energetica, individuata su una scala letterale standardizzata composta da dieci classi: dalla “G” (minore efficienza) sino alla classe “A”, a sua volta articolata in quattro sottoclassi crescenti da A1 ad A4, dove A4 rappresenta il massimo livello di efficienza.
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Analisi giuridica
L’APE è stato introdotto nell’ordinamento italiano in sostituzione del previgente Attestato di Certificazione Energetica (ACE) ad opera del Decreto-Legge n. 63 del 2013 (convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 90 del 2013), in attuazione della Direttiva 2010/31/UE sul rendimento energetico nell’edilizia e al fine di superare le contestazioni mosse in sede comunitaria in ordine alla corretta attuazione dei sistemi di certificazione nazionale.
Per gli interventi con data di inizio lavori successiva al 1° ottobre 2015, l’attestato deve essere redatto in conformità alle Linee Guida nazionali dettate dal D.M. 26 giugno 2015 (oggi aggiornato dal D.M. 28 ottobre 2025) o secondo le specifiche norme regionali sostitutive.
Quando ha ad oggetto l’intero fabbricato o le sue parti comuni, l’attestato è elaborato secondo i criteri dell’APE convenzionale previsti dalle medesime Linee Guida.
Riferimenti normativi ed efficacia del contratto privo di APE
La disciplina sull’allegazione dell’APE ai contratti di trasferimento immobiliare e di locazione ha conosciuto una profonda evoluzione, che ha progressivamente ridefinito il regime delle invalidità negoziali.
- Il regime originario (Legge n. 90 del 2013). L’articolo 6, comma 3-bis, del D.Lgs. n. 192/2005, introdotto dalla Legge n. 90/2013, prescriveva inizialmente che l’APE fosse allegato, a pena di nullità, ai contratti di compravendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione.
- La riforma “Destinazione Italia” (D.L. n. 145 del 2013). A decorrere dal 24 dicembre 2013 il legislatore ha espunto la sanzione della nullità per omessa allegazione dell’attestato. Allo stato attuale, ai sensi dell’articolo 6, comma 3, del D.Lgs. n. 192/2005, nei contratti di compravendita, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE; l’omissione di tale dichiarazione o dell’allegazione fisica del documento comporta esclusivamente l’irrogazione di sanzioni amministrative pecuniarie a carico delle parti.
Sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione. Con l’ordinanza Sez. VI-3, 11 febbraio 2022, n. 4564, in tema di locazione, la Corte ha lasciato fermo il principio per cui il contratto resta valido anche quando il proprietario ometta di allegare l’APE: il locatore inadempiente può essere colpito dalla sanzione amministrativa, ma il conduttore resta comunque tenuto a corrispondere i canoni pattuiti, e la mancata informativa energetica, in assenza di vizi sostanziali, non costituisce di per sé un inadempimento grave idoneo a giustificare la risoluzione.
L’attestato è configurato come documento accessorio relativo all’immobile, che il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente ai sensi dell’articolo 1477, terzo comma, del codice civile.
Chi redige l’APE: il soggetto certificatore e i requisiti di indipendenza
La predisposizione dell’APE è prerogativa esclusiva di tecnici abilitati, iscritti ai relativi albi professionali e autorizzati dalla Regione di competenza, tenuti a operare secondo metodologie di calcolo standardizzate mediante software specifici. Per garantire la terzietà della valutazione, il D.P.R. n. 75/2013 impone al professionista rigorosi requisiti di indipendenza:
- deve operare come esperto indipendente e qualificato, del tutto estraneo alle fasi di progettazione e di realizzazione del fabbricato oggetto di certificazione;
- al momento della sottoscrizione dell’attestato deve rilasciare una formale dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà attestante l’assenza di conflitto di interessi, il non coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei materiali e dei componenti incorporati nell’edificio, nonché l’assenza di vantaggi personali derivanti dalla certificazione;
- il richiedente non deve essere coniuge né parente o affine del professionista entro il quarto grado.
Il certificatore assume piena responsabilità civile e penale in ordine alla veridicità dell’asseverazione e alla conformità della classificazione energetica allo stato reale dell’immobile, dovendo verificare la congruenza di ogni dato di progetto o asseverato dal Direttore dei Lavori prima della trasmissione telematica all’ENEA.
Il sopralluogo obbligatorio per la redazione dell’APE
Requisito metodologico inderogabile è l’esecuzione di almeno un sopralluogo fisico presso l’immobile da parte del tecnico abilitato, ai sensi dell’articolo 4, comma 6, del D.M. 26 giugno 2015. L’attività ispettiva è finalizzata al rilievo e alla verifica dei dati necessari alla determinazione della reale efficienza dell’involucro edilizio e degli impianti. Ai sensi dell’articolo 6, comma 12, lettera b), n. 8-bis, del D.Lgs. n. 192/2005, la data del sopralluogo obbligatorio e il relativo verbale, sottoscritto dal proprietario o da un suo delegato, costituiscono elementi obbligatori da indicare espressamente nell’attestato. La mancata esecuzione del sopralluogo determina l’irregolarità dell’APE per violazione dei criteri di calcolo normativi, con conseguente esposizione del certificatore a sanzioni pecuniarie e disciplinari.
Il deposito nel catasto energetico regionale e il SIAPE
L’efficacia legale dell’APE non si esaurisce con la sua redazione e sottoscrizione, ma è subordinata al deposito (o registrazione) dell’attestato nel catasto energetico regionale, secondo le procedure telematiche stabilite da ciascuna Regione.
I catasti regionali alimentano poi annualmente il SIAPE, il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica gestito dall’ENEA e previsto dal D.M. 26 giugno 2015. Un attestato non protocollato presso il competente sistema regionale, in difetto del numero identificativo, non può considerarsi pienamente efficace ai fini degli adempimenti contrattuali.
L’APE nel contratto preliminare e gli obblighi informativi nelle trattative
In forza dell’articolo 6, comma 2, del D.Lgs. n. 192/2005, il proprietario ha l’obbligo di rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o conduttore sin dall’avvio delle trattative e di consegnarlo materialmente al termine delle stesse. A completamento dell’apparato informativo, l’articolo 6, comma 8, impone che gli annunci commerciali di vendita o di locazione riportino l’indice di prestazione energetica e la classe energetica dell’immobile.
Sull’APE nel preliminare occorre tuttavia una precisazione che dissipa un diffuso equivoco operativo. Già in questa fase il promissario acquirente ha diritto di ricevere l’attestato, e la mancata consegna può rilevare sul piano dell’inadempimento contrattuale.
Le sanzioni amministrative pecuniarie, però, sono espressamente previste solo per l’omessa dichiarazione o allegazione nei contratti definitivi di compravendita o di trasferimento a titolo oneroso e nei contratti di locazione soggetti a registrazione: la mancata allegazione fisica dell’APE al solo preliminare non fa quindi scattare, di per sé, la sanzione da 3.000 a 18.000 euro, che opera invece in sede di atto traslativo.
Resta in ogni caso opportuno che già nel compromesso si dia atto dell’avvenuta consegna o messa a disposizione dell’attestato.
Quanto dura l’APE: validità, scadenza e decadenza anticipata
L’APE ha una durata massima di dieci anni a decorrere dalla data di rilascio. La validità decennale non ha tuttavia carattere assoluto ed è subordinata al verificarsi delle condizioni di legge:
- Riqualificazioni e ristrutturazioni. L’attestato decade e deve essere obbligatoriamente aggiornato ogniqualvolta vengano eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione edilizia che modifichino la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
- Controlli di efficienza degli impianti. La validità decennale è rigidamente vincolata al rispetto delle operazioni di controllo e manutenzione tecnica dei sistemi dell’edificio, in particolare degli impianti termici, secondo il D.P.R. n. 74/2013 e il D.P.R. n. 75/2013. In caso di mancato rispetto di tali scadenze, l’APE decade anticipatamente il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza di controllo non osservata. Al fine di attestarne la regolarità, i libretti di impianto devono essere allegati in originale o in copia all’attestato.
In estrema sintesi, dunque, i dieci anni rappresentano un limite massimo e non una garanzia: l’attestato resta valido solo finché l’immobile e i suoi impianti non mutano e finché la manutenzione obbligatoria viene puntualmente eseguita.
Quando l’APE non è obbligatorio: immobili e interventi esclusi
Per stabilire quando l’APE non è obbligatorio occorre distinguere tra le categorie di fabbricati esonerate ex lege e gli interventi edilizi privi di rilievo certificativo. L’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 192/2005 e le Linee Guida nazionali escludono dall’obbligo di dotazione le seguenti tipologie:
| Categoria | Obbligo di APE | Note pratiche |
|---|---|---|
| Residenziale e commerciale “standard” | Obbligatorio | Sempre necessario per vendite e locazioni |
| Fabbricati isolati con superficie utile < 50 m² | Escluso | Al di sotto della soglia dimensionale di legge |
| Immobili al grezzo / in corso di costruzione o definizione (cat. F/3, F/4) | Escluso | Privi di impianti e di finiture: mancano gli elementi per il calcolo |
| Unità collabenti e ruderi (cat. F/2) | Escluso | Lo stato va dichiarato espressamente nell’atto notarile |
| Box, cantine, autorimesse, depositi (cat. C/2, C/6) | Escluso | Ambienti non destinati alla climatizzazione |
| Edifici industriali e artigianali | Escluso (condizionato) | Solo se riscaldati per esigenze del processo produttivo o non climatizzati |
| Edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti | Escluso | — |
| Luoghi di culto ed edifici per attività religiose | Escluso | — |
Non è richiesta la redazione dell’APE neppure per determinati interventi di risparmio energetico finalizzati alle detrazioni fiscali, quali la sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, la posa di schermature solari, l’installazione di impianti termici alimentati da biomasse combustibili, l’acquisto di dispositivi multimediali e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria.
Per gli edifici tutelati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, l’obbligo è escluso solo quando il rispetto delle prescrizioni implichi un’alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto.
Sanzioni per la mancanza o l’irregolarità dell’APE
Il sistema sanzionatorio, disciplinato dall’articolo 15 del D.Lgs. n. 192/2005, è strutturato in modo da colpire distintamente i diversi soggetti coinvolti, con importi graduati in funzione della violazione:
| Soggetto | Violazione | Sanzione |
|---|---|---|
| Tecnico certificatore | APE non conforme ai criteri di calcolo (incluso il sopralluogo omesso) | da 700 a 4.200 € + segnalazione all’ordine o collegio professionale |
| Alienante e acquirente (in solido, in parti uguali) | Omessa allegazione o dichiarazione nell’atto di compravendita o trasferimento a titolo oneroso | da 3.000 a 18.000 € |
| Locatore (e conduttore) | Omessa informativa o allegazione nel nuovo contratto di locazione di singola unità | da 1.000 a 4.000 € (ridotta alla metà se la durata non eccede i 3 anni) |
Il pagamento della sanzione non esonera comunque le parti dall’obbligo di presentare la dichiarazione o copia dell’attestato entro quarantacinque giorni dall’accertamento.
Esempi pratici
Per chiarire l’applicazione concreta delle regole illustrate, si riportano due casi tipici:
- Aggiornamento dopo i lavori. Appartamento in classe E; dopo cappotto termico e nuova caldaia sale in classe B. L’APE precedente decade e va rifatto prima della vendita, perché non rispecchia più la prestazione reale.
- Locazione e sanzione ridotta. Nuovo contratto di affitto 4+4 registrato senza l’informativa sull’APE: la sanzione va da 1.000 a 4.000 €. Se invece il contratto non supera i tre anni (es. transitorio), l’importo è dimezzato.
L’APE nel 2026: Decreto Requisiti Minimi e Direttiva Case Green
Quanto all’obbligo di APE nella compravendita, nel 2026 il quadro giuridico resta fondato sul D.Lgs. n. 192/2005, mentre il quadro tecnico è in significativa evoluzione. Il D.M. 28 ottobre 2025 (c.d. “Decreto Requisiti Minimi 2025”), pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 ed entrato in vigore il 3 giugno 2026, sostituisce integralmente gli Allegati 1 e 2 del D.M. 26 giugno 2015 e aggiorna le metodologie di calcolo della prestazione energetica.
Pur restando invariato il formato dell’attestato, i nuovi motori di calcolo possono incidere sulla classe energetica risultante, con possibili spostamenti soprattutto per edifici a limitata coibentazione.
Sul fronte europeo, la Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD IV, nota come ‘Direttiva Case Green’) ha fissato al 29 maggio 2026 il termine per il recepimento nazionale.
Alla data di pubblicazione di questa voce, il recepimento non risulta ancora completato; resta pertanto operativo il quadro fondato sul D.Lgs. n. 192/2005 e sul D.M. 26 giugno 2015, come aggiornato dal D.M. 28 ottobre 2025. L’eventuale nuova scala europea di classificazione opererà soltanto a recepimento avvenuto, mentre gli attestati esistenti continueranno a valere sino alla scadenza
In pratica (D.M. 28/10/2025): dal 3 giugno 2026 cambiano i motori di calcolo, non il formato dell’APE. Per un edificio con scarsa coibentazione lo stesso immobile potrebbe risultare in una classe diversa rispetto al passato. Gli APE già emessi rimangono validi fino alla scadenza decennale, salvo lavori o modifiche impiantistiche che ne richiedano l’aggiornamento; tuttavia, i nuovi criteri tecnici possono avere impatti pratici in procedure amministrative e bandi che richiedano la nuova metodologia.
Perché l’APE conta davvero: conclusioni
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non è requisito di validità del contratto, ma resta centrale negli obblighi informativi della compravendita e della locazione. La corretta redazione da parte di un certificatore indipendente, l’esecuzione del sopralluogo, il deposito nel catasto energetico regionale e la tempestiva consegna del documento evitano sanzioni amministrative e favoriscono la trasparenza nelle operazioni immobiliari.
Salvo futuri recepimenti o interventi normativi, un APE correttamente predisposto e registrato rappresenta oggi una delle principali garanzie di trasparenza nella circolazione immobiliare.
Checklist APE per il proprietario
- Devi vendere o affittare? L’APE deve essere reso disponibile ai potenziali acquirenti o conduttori sin dall’avvio delle trattative e inserito obbligatoriamente nei relativi annunci commerciali.
- Il tuo APE ha meno di 10 anni? La durata decennale è solo un limite massimo. Controlla di non aver eseguito lavori di ristrutturazione o riqualificazione che abbiano modificato la classe energetica, e assicurati di aver rispettato le scadenze di manutenzione della caldaia, altrimenti l’attestato decade in anticipo.
- Il tecnico ha fatto il sopralluogo? Il sopralluogo fisico è un obbligo di legge inderogabile. Diffida dalle offerte online “senza visite”: un APE emesso senza ispezione è irregolare e comporta severe sanzioni pecuniarie per il professionista, oltre a esporre le parti a rischi in sede contrattuale.
Domande frequenti
Qual è la durata di validità dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e quando decade in anticipo?
L’APE ha una validità massima di dieci anni dalla data di rilascio, ma deve essere rinnovato prima della scadenza qualora vengano eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modifichino la prestazione energetica dell’immobile. L’attestato decade inoltre il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui non sono state rispettate le scadenze obbligatorie per il controllo di efficienza energetica degli impianti termici.
Quali sanzioni rischiano le parti in caso di compravendita immobiliare conclusa senza allegare l’APE?
La mancata allegazione dell’APE non determina la nullità dell’atto traslativo ma espone l’alienante e l’acquirente, in solido e in parti uguali, a una sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000 a 18.000 euro. Il pagamento della sanzione non estingue l’obbligo delle parti di presentare la documentazione energetica mancante entro quarantacinque giorni dalla contestazione.
Il tecnico abilitato può redigere l’APE basandosi solo sui documenti di progetto, senza visitare l’immobile?
No: il professionista ha l’obbligo inderogabile di eseguire almeno un sopralluogo presso l’immobile per rilevare e verificare i dati reali necessari alla certificazione. L’emissione di un APE in difetto di sopralluogo espone il certificatore a una sanzione da 700 a 4.200 euro e alla segnalazione al rispettivo ordine professionale per i provvedimenti disciplinari.
Esistono edifici o interventi esentati dall’obbligo di dotazione dell’APE?
Sì. L’attestato non è richiesto per i fabbricati isolati sotto i 50 m², per gli immobili al grezzo o collabenti, per box, cantine e autorimesse non climatizzati, per gli edifici industriali e artigianali riscaldati solo per esigenze del processo produttivo e per i luoghi di culto. L’esonero opera inoltre per interventi mirati quali l’installazione di schermature solari, l’acquisto di dispositivi multimediali o la sostituzione di infissi e finestre in singole unità immobiliari.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.