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Definizione legale
La vendita immobiliare “a misura” è una tipologia di contratto di compravendita disciplinata dall’articolo 1537 del Codice Civile. Si configura quando un immobile viene venduto con l’indicazione della sua estensione (misura) e il prezzo è determinato “in ragione di un tanto per ogni unità di misura” (ad esempio, un certo importo per metro quadrato).
In questa fattispecie, la misura dell’immobile non è un elemento meramente descrittivo, ma un fattore determinante per la quantificazione del corrispettivo.
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Analisi giuridica
La legge prevede specifiche tutele per l’acquirente e il venditore in caso di discrepanza tra la misura dichiarata nel contratto e quella effettiva:
- Misura effettiva inferiore a quella dichiarata: Se l’immobile risulta più piccolo di quanto pattuito, il compratore ha diritto a una riduzione proporzionale del prezzo [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Misura effettiva superiore a quella dichiarata: Se l’immobile risulta più grande, il compratore è tenuto a corrispondere un supplemento sul prezzo. Tuttavia, la legge concede al compratore una facoltà di recesso dal contratto qualora l’eccedenza superi la ventesima parte (il 5%) della misura dichiarata [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. In caso di recesso, il venditore è obbligato a restituire il prezzo ricevuto e a rimborsare le spese del contratto [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Il diritto del venditore al supplemento e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso si prescrivono in un anno a decorrere dalla consegna dell’immobile [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Distinzione dalla vendita a corpo
Per comprendere appieno la vendita a misura, è essenziale distinguerla dalla “vendita a corpo”, regolata dall’articolo 1538 del Codice Civile [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. La giurisprudenza ha chiarito che la differenza tra le due figure “attiene unicamente all’influenza dell’estensione del bene sul prezzo pattuito” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14592 del 26-05-2021].
Nella vendita a corpo, il prezzo è stabilito per l’immobile nella sua entità globale e non in base alla sua misura, anche se questa viene indicata nel contratto [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale di Velletri, Sentenza n.868 del 16 aprile 2024]. L’indicazione della misura ha una funzione prevalentemente identificativa del bene [Cass. Civ., Sez. 2, N. 26710 del 24-11-2020]. In questo caso, non si dà luogo a supplementi o diminuzioni di prezzo, a meno che la misura reale non sia superiore o inferiore di un ventesimo (5%) rispetto a quella indicata [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262][Tribunale di Teramo – Sentenza 2 febbraio 2026, n. 87]. Questa rettifica del prezzo rappresenta un’eccezione alla regola generale di irrilevanza della misura [Tribunale Ordinario Cosenza, sez. 1, sentenza n. 2294/2018][Tribunale di Napoli – Sentenza 10 giugno 2025, n. 5769].
Nella vendita a misura, invece, la determinazione dei confini e del prezzo avviene proprio attraverso la misurazione, rendendo qualsiasi scostamento rilevante ai fini di un adeguamento del corrispettivo [Cass. Civ., Sez. 2, N. 34025 del 19-12-2019].
La Suprema Corte ha specificato che la qualificazione del contratto come vendita a corpo o a misura dipende dall’interpretazione della volontà delle parti e non produce effetti diretti sull’individuazione del bene, per la quale l’indicazione dei confini assume una funzione essenziale [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14592 del 26-05-2021][Cass. Civ., Sez. 2, N. 22652 del 05-08-2025].
Criteri di qualificazione e Interpretazione giurisprudenziale
L’individuazione della tipologia di vendita (a misura o a corpo) è un’operazione di interpretazione del contratto riservata al giudice di merito, il cui apprezzamento è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato [Cass. Civ., Sez. 2, N. 34025 del 19-12-2019]. I criteri ermeneutici utilizzati sono quelli generali previsti dagli articoli 1362 e seguenti del Codice Civile.
I fattori decisivi per la qualificazione sono:
- Determinazione del prezzo: Il criterio principale è verificare se il prezzo sia stato pattuito come un importo globale e forfettario (vendita a corpo) o come prodotto della moltiplicazione di un prezzo unitario per la superficie (vendita a misura) [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14592 del 26-05-2021]. La presenza nel contratto di un prezzo “a corpo” è un forte indizio, ma non sempre risolutivo.
- Volontà delle parti: Il giudice deve indagare la “comune intenzione delle parti” analizzando il testo contrattuale nel suo complesso e, se necessario, il comportamento delle parti anche successivo alla stipula [Cass. Civ., Sez. 2, N. 26710 del 24-11-2020]. Ad esempio, la giurisprudenza ha ritenuto di qualificare come “a misura” una vendita in cui, sebbene il prezzo fosse indicato globalmente, il bene era identificato “attraverso una determinata estensione da distaccarsi da quella maggiore rimasta ai venditori” [Cass. Civ., Sez. 2, N. 26710 del 24-11-2020].
- Clausole contrattuali: La presenza di clausole che descrivono analiticamente l’immobile e i suoi confini, indipendentemente da specifiche misurazioni, può orientare verso la qualificazione di vendita a corpo [Cass. Civ., Sez. 2, N. 34025 del 19-12-2019]. Al contrario, se la determinazione dei confini dipende dalla misurazione stessa, si propenderà per una vendita a misura [Cass. Civ., Sez. 2, N. 14592 del 26-05-2021].
È importante notare che, anche in una vendita a corpo, se la misura viene indicata, essa assume rilevanza ai fini della possibile rettifica del prezzo nel caso di scostamenti superiori a un ventesimo, a meno che non risulti dal contratto che le parti abbiano voluto considerare tale estensione come del tutto irrilevante, derogando così alla norma dell’art. 1538 c.c. [Tribunale Ordinario Cosenza, sez. 1, sentenza n. 2294/2018][Cass. Civ., Sez. 2, N. 29363 del 10-10-2022].
Domande frequenti
Cosa succede se l’immobile che ho comprato “a misura” è più piccolo di quanto dichiarato?
Hai diritto a una riduzione del prezzo proporzionale alla minore estensione dell’immobile. Per far valere questo diritto, devi agire entro un anno dalla consegna dell’immobile.
E se l’immobile “a misura” è più grande del previsto?
Devi corrispondere un supplemento di prezzo, ma se l’eccedenza supera il 5% (un ventesimo) della misura dichiarata, hai la facoltà di recedere dal contratto. In caso di recesso, il venditore deve restituirti il prezzo e rimborsare le spese contrattuali.
Come si distingue una vendita “a misura” da una “a corpo” nel contratto?
La vendita è “a misura” se il prezzo è stabilito in base a un’unità di misura (es. € al metro quadro), mentre è “a corpo” se il prezzo è fissato globalmente per l’immobile nella sua interezza. L’interpretazione della volontà delle parti espressa nel contratto è decisiva per la qualificazione.
Ho comprato un immobile “a corpo” ma la misura è sbagliata. Ho qualche tutela?
Generalmente no, a meno che la misura reale sia inferiore o superiore di oltre un ventesimo (5%) rispetto a quella indicata nel contratto. Solo in questo caso hai diritto a una rettifica del prezzo, salvo che il contratto non escluda espressamente tale possibilità.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.