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Definizione legale
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è un atto privato, corredato dall’asseverazione di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra), che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e dei relativi impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
Introdotta dal D.Lgs. 222/2016, ha sostituito il vecchio “certificato di agibilità” rilasciato dal Comune, trasferendo la responsabilità dell’attestazione dall’ente pubblico al professionista privato.
NOTA – Questa voce riguarda esclusivamente la procedura di presentazione della SCA: soggetti, termini, documenti ed effetti. Per la nozione di agibilità e la sua rilevanza nella circolazione immobiliare si veda la voce Agibilità; per la storia normativa e la distinzione con l’abitabilità, l’articolo Agibilità e abitabilità: a cosa serve il certificato e come funziona.
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Che cosa attesta la SCA
La disciplina è contenuta nell’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). La segnalazione attesta la conformità dell’opera al progetto e la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti.
Con la riforma del 2016 il Comune non rilascia più un provvedimento espresso e non opera il meccanismo del silenzio-assenso: è il tecnico asseveratore ad assumere, sotto la propria responsabilità, l’attestazione del rispetto dei requisiti di legge [Cass. Civ., Sez. II, n. 28416 del 05/11/2024]. La SCA è dunque un atto di iniziativa privata che sostituisce integralmente il precedente certificato comunale.
Quando e come si presenta la SCA
La Segnalazione Certificata di Agibilità è un adempimento a iniziativa privata, con soggetti e termini definiti dall’art. 24 T.U.E.:
- Chi: il titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, nonché i loro successori o aventi causa (ad esempio l’acquirente dell’immobile).
- Quando: entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di finitura.
- Dove: allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l’immobile.
La presentazione è obbligatoria per:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi su edifici esistenti che possano incidere su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico.
Agibilità parziale
La legge distingue due ipotesi di agibilità parziale, con presupposti diversi:
| Ipotesi | Condizioni richieste |
|---|---|
| Singoli edifici o porzioni funzionalmente autonomi | Collaudate le opere di urbanizzazione primaria dell’intero intervento; completate e collaudate le parti strutturali e gli impianti delle parti comuni. |
| Singole unità immobiliari | Completate e collaudate le opere strutturali connesse; certificati gli impianti; completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali all’edificio. |
Documenti essenziali della SCA
La completezza della documentazione è condizione necessaria affinché la Segnalazione Certificata di Agibilità produca effetti. La segnalazione va corredata dei documenti elencati al comma 5 dell’art. 24 T.U.E.:
- asseverazione del direttore dei lavori (o di altro tecnico abilitato) sulla sussistenza delle condizioni richieste;
- certificato di collaudo statico;
- dichiarazione di conformità delle opere in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
- estremi dell’avvenuto aggiornamento catastale;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall’impresa installatrice;
- attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga (ove prevista).
Effetti e controlli del Comune
La presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità consente l’uso immediato dell’immobile, purché la documentazione sia completa.
Il Comune conserva i poteri di controllo: entro 30 giorni dal ricevimento può adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi, qualora accerti la carenza dei requisiti [Cass. Civ., Sez. II, n. 28416 del 05/11/2024].
Resta inoltre fermo il potere comunale di dichiarare l’inagibilità dell’edificio ai sensi dell’art. 222 R.D. 1265/1934.
Conseguenze nelle compravendite
La mancata o tardiva presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, quando l’immobile possiede comunque i requisiti sostanziali e manca solo il documento, costituisce un inadempimento del venditore di “scarsa importanza”: l’acquirente può chiedere l’esatto adempimento e il risarcimento del danno, ma non la risoluzione del contratto [Cass. Civ., Sez. II, n. 23604 del 02/08/2023;Cass. Civ., Sez. II, n. 23605 del 02/08/2023].
La sola assenza del documento non rende comunque nullo l’atto [Cass. Civ., Sez. II, n. 28416 del 05/11/2024].
Diverso è il caso in cui manchino i requisiti sostanziali di agibilità (obbligo di consegna ex art. 1477 c.c., vizi della cosa venduta, vendita di aliud pro alio con possibile risoluzione): l’analisi di queste fattispecie e delle tutele dell’acquirente è svolta nella voce dedicata alla rilevanza dell’agibilità nella compravendita.
Errori frequenti
Gli errori più ricorrenti riguardano la documentazione e i tempi. Una SCA presentata incompleta non abilita all’uso dell’immobile, perché l’effetto è subordinato alla presenza di tutti gli atti e le asseverazioni richiesti.
È frequente anche il mancato rispetto del termine di 15 giorni dalla fine lavori, che espone alla sanzione pecuniaria.
Viene infine spesso fraintesa l’agibilità parziale: non basta che la singola unità sia ultimata, occorrono anche il collaudo delle strutture connesse e il completamento delle parti comuni e delle opere di urbanizzazione primaria funzionali.
Va ricordato, da ultimo, che la SCA non è un controllo del Comune, ma un’autodichiarazione tecnica asseverata: la responsabilità della sussistenza dei requisiti grava sul professionista, non sull’amministrazione.
In sintesi
La SCA è oggi l’unico strumento per attestare l’agibilità di un immobile ai sensi dell’art. 24 T.U.E., e ne consente l’uso immediato dalla data di presentazione, a condizione che sia completa di tutta la documentazione richiesta.
Per la storia normativa e il confronto con l’abitabilità, vedi l’articolo Agibilità e abitabilità: a cosa serve il certificato.
Domande frequenti
Cosa succede se il venditore di un immobile non fornisce la Segnalazione Certificata di Agibilità?
L’acquirente può chiedere al venditore di adempiere a tale obbligo e può richiedere il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo o dal minor valore commerciale del bene. Se l’immobile è privo in modo insanabile dei requisiti sostanziali per l’agibilità, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto.
Posso utilizzare l’immobile subito dopo la presentazione della SCA?
Sì, l’immobile può essere utilizzato a partire dalla data di presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, a condizione che sia completa di tutta la documentazione richiesta dalla legge. Il Comune ha comunque 30 giorni di tempo per effettuare controlli e, in caso di carenze, può vietare l’utilizzo dell’immobile.
È possibile ottenere l’agibilità per un singolo appartamento all’interno di un edificio in costruzione?
Sì, la legge consente di presentare una SCA “parziale” per singole unità immobiliari, anche se il resto dell’edificio non è terminato. Per farlo, è necessario che le opere strutturali, le parti comuni (es. scale, ascensore) e le opere di urbanizzazione primaria (es. allacciamenti) siano state completate e collaudate.
Cosa accade se dimentico di presentare la SCA al termine dei lavori?
La mancata presentazione della SCA entro 15 giorni dalla fine dei lavori comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria. Inoltre, l’assenza di agibilità formale può creare problemi nella commercializzazione dell’immobile o nell’attivazione di utenze.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Voci correlate
→ Catasto
→ Agibilità
→ Abitabilità