Condono EDILIZIO

Definizione legale

Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, introdotta con legge statale a carattere eccezionale e temporaneo, che consente di regolarizzare opere edilizie abusive già realizzate entro una data determinata, a prescindere dalla loro conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia, previo versamento di un’oblazione e degli oneri concessori dovuti. Ha per effetto l’estinzione dei reati contravvenzionali edilizi e dell’illecito amministrativo, con rilascio del permesso di costruire in sanatoria, ma non attribuisce all’immobile lo status di bene legittimamente edificato ab origine.

Fonti: l’istituto non è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia, che regola le sole sanatorie ordinarie. Riposa su tre leggi speciali statali, tutte a finestra temporale chiusa:

• L. 28 febbraio 1985, n. 47 (artt. 31-44);
• art. 39 della L. 23 dicembre 1994, n. 724;
• art. 32 del D.L. 30 settembre 2003, n. 269, conv. L. 24 novembre 2003, n. 326.

Natura giuridica: misura extra ordinem, non un istituto a regime. La Corte Costituzionale ha più volte ribadito che i termini «eccezionale», «straordinario», «temporaneo» e «contingente», ricorrenti nella normativa di settore, esprimono la ratio peculiare di misure destinate a operare una tantum in vista di un definitivo superamento di situazioni di abuso [Corte Cost., sent. n. 181/2021, principio ribadito da Corte Cost., sent. n. 142/2024 e n. 86/2026]. La sua introduzione è giustificata da ragioni di interesse generale o da esigenze di finanza pubblica, e la scelta sull’an è riservata al legislatore statale.

Da non confondere con: accertamento di conformità ex art. 36 T.U.E. e sanatoria delle difformità parziali ex art. 36-bis T.U.E., che sono istituti ordinari e permanenti; tolleranze costruttive ex art. 34-bis T.U.E.; accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. n. 42/2004.

Stato attuale: non esistono condoni edilizi attivi nel 2026. Le finestre temporali delle tre leggi sono definitivamente chiuse. Le normative recenti talvolta indicate impropriamente come “condono”, in primo luogo il decreto Salva Casa, non sono condoni in senso tecnico, ma interventi sul regime delle tolleranze costruttive e sull’accertamento di conformità.

Il condono edilizio non è un istituto a regime: è una misura eccezionale e temporanea, riservata al legislatore statale, che non può essere replicata né ampliata autonomamente dalle Regioni.

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I tre condoni edilizi: date, limiti, esclusioni

Il primo dato che serve a chi consulta una pratica è sapere quale legge si applica e se i presupposti oggettivi ricorrevano. Il criterio decisivo è la data di ultimazione delle opere, non quella di presentazione della domanda.

Requisiti	L. 47/1985	L. 724/1994, art. 39	L. 326/2003, art. 32
Opere ultimate entro il	1° ottobre 1983	31 dicembre 1993	31 marzo 2003
Termine per la domanda	30 novembre 1985 (art. 35, c. 1), con successive proroghe	31 marzo 1995; termini per i versamenti e la documentazione successivamente modificati dall’art. 2, cc. 37 ss., L. n. 662/1996	tra l’11 novembre e il 10 dicembre 2004, a pena di decadenza (art. 32, c. 32), con adempimenti documentali e pagamento degli oneri entro il 31 ottobre 2005 (art. 32, cc. 35 e 37)
Limiti dimensionali	Non previsto un limite volumetrico generale; oblazione parametrata per tipologia	750 mc per singola opera	ampliamento non superiore al 30% della volumetria originaria o, in alternativa, non superiore a 750 mc; nuove costruzioni residenziali entro 750 mc per singola richiesta e comunque entro 3.000 mc complessivi
Ruolo delle Regioni	marginale	marginale	necessario: la disciplina statale doveva essere integrata da leggi regionali, che potevano restringere l’ambito applicativo (Corte Cost., sent. n. 196/2004)

Il “doppio limite” del terzo condono edilizio: per le nuove costruzioni residenziali, i due parametri (750 mc per richiesta e 3.000 mc complessivi) operano congiuntamente, non in alternativa: il superamento di uno solo dei due parametri preclude la sanabilità.

Le esclusioni in area vincolata: il terzo condono edilizio ha introdotto il regime più restrittivo. Non sono condonabili, in particolare, le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o di parco, istituiti prima dell’esecuzione delle opere, quando siano state eseguite in assenza o in difformità dal titolo e in contrasto con la disciplina urbanistica. Restano sanabili, con il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, soltanto le tipologie minori (restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, difformità parziali). Sono in ogni caso escluse le opere su immobili di interesse culturale e quelle ricadenti in aree di inedificabilità assoluta.

Resta inoltre applicabile a tutti e tre i condoni l’art. 33 della L. n. 47/1985, che individua le ipotesi di insanabilità assoluta: le opere che vi ricadono non sono condonabili in alcun caso, e su di esse non può formarsi né un titolo espresso né un titolo tacito.

La distinzione con l’art. 32 è netta e va verificata sempre: l’art. 32 ammette la sanatoria nel caso di vincolo sopravvenuto all’abuso e a condizione che l’opera non contrasti con l’interesse tutelato; l’art. 33 preclude, in radice, la sanatoria quando il vincolo di inedificabilità assoluta era già esistente al momento della realizzazione [TAR Lazio, Roma, Sez. II quater, 7 aprile 2020, n. 3809, relativa a un fabbricato in fascia di rispetto autostradale].

Per il terzo condono edilizio, la giurisprudenza sintetizza l’esclusione in termini di tipologie: gli abusi maggiori (nn. 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 al D.L. n. 269/2003) realizzati in area vincolata non sono condonabili ex lege; gli abusi minori (nn. 4, 5 e 6) lo sono, subordinatamente al parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela [TAR Lazio, Roma, Sez. IV ter, 26 aprile 2024, n. 8282].

Verifica del vincolo: la verifica va condotta con riferimento alla data di istituzione del vincolo rispetto alla data di realizzazione dell’opera. È l’errore più frequente nella ricostruzione delle pratiche di terzo condono, e comporta la radicale insanabilità dell’abuso.

Condono, art. 36 e art. 36-bis: tre istituti da non confondere

Fino al 2024 la distinzione rilevante era binaria: condono edilizio (abuso sostanziale) contro accertamento di conformità (abuso formale). Il decreto Salva Casa ha introdotto un terzo regime, l’art. 36-bis del D.P.R. n. 380/2001, che occupa una posizione intermedia. Confondere i tre istituti è oggi l’errore con le conseguenze più gravi nella valutazione della regolarità urbanistica.

Profilo	Condono edilizio	Art. 36 T.U.E. (accertamento di conformità)	Art. 36-bis T.U.E. (introdotto dal Salva Casa)
Natura	Straordinaria, extra ordinem	Ordinaria, a regime	Ordinaria, a regime
Ambito	Abusi sostanziali, opere contra legem	Assenza di permesso di costruire o totale difformità (art. 31); assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa (art. 23, c. 01)	Parziale difformità dal permesso o dalla SCIA alternativa (art. 34); assenza o difformità dalla SCIA ordinaria (art. 37); variazioni essenziali (art. 32)
Conformità richiesta	Nessuna: prescinde dalla conformità urbanistica	Doppia conformità piena: alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda	Doppia conformità asincrona: conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione
Fonte	Legge speciale statale, a termine	Art. 36 D.P.R. n. 380/2001	Art. 36-bis D.P.R. n. 380/2001
Titolo rilasciato	Permesso di costruire in sanatoria	Permesso di costruire in sanatoria	Permesso di costruire in sanatoria o SCIA in sanatoria
Effetti penali	Estinzione dei reati contravvenzionali edilizi	Estinzione ex art. 45, comma 3, T.U.E.	Estinzione ex art. 45, comma 3, T.U.E.
Effetti civilistici	Consente la menzione in atto ex art. 46 T.U.E. e art. 40 L. n. 47/1985	Consente la menzione in atto ex art. 46 T.U.E.	Consente la menzione in atto ex art. 46 T.U.E.
Competenza	Esclusivamente statale quanto all’an	Statale, con competenza concorrente regionale nei limiti del T.U.E.	Statale, con competenza concorrente regionale nei limiti del T.U.E.

Alcune precisazioni sono necessarie.

Sulla “conformità asincrona”: l’art. 36-bis non ha sostituito la doppia conformità con la sola conformità attuale. Ha invece incrociato i due parametri: si guarda alla disciplina urbanistica odierna e a quella edilizia dell’epoca di realizzazione. È una semplificazione reale, ma circoscritta: per gli abusi totali, ossia opere realizzate in assenza del permesso di costruire o in totale difformità, resta applicabile l’art. 36 con la doppia conformità piena.

Sulla natura strutturale della novità: l’art. 36-bis non è una misura sperimentale né a termine: è una modifica permanente del Testo Unico. Non prevede finestre temporali né richiede che l’abuso sia anteriore a una data determinata.

Sulla “sanatoria con opere”: l’art. 36-bis, comma 2, consente di allegare all’istanza il progetto delle opere necessarie per conseguire la conformità. Questa facoltà non esiste nell’art. 36, che esige la doppia conformità quale stato di fatto già esistente al momento della domanda. La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima una legge regionale che l’aveva estesa agli abusi totali, ribadendo che l’art. 36 è norma fondamentale di riforma economico-sociale e spetta allo Stato determinare i presupposti, le condizioni e i limiti della sanatoria [Corte Cost., sent. n. 86/2026, che richiama la sent. n. 125/2024].

Sulla nullità civilistica: non è corretto affermare che, nella sanatoria ordinaria, “non vi sia alcuna nullità da rimuovere”. Un fabbricato realizzato senza titolo è soggetto alla nullità di cui all’art. 46 T.U.E. a prescindere dal fatto che l’abuso sia formale o sostanziale. Le Sezioni Unite hanno chiarito che si tratta di una nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, comma 3, c.c.: essa sanziona la mancata indicazione, in atto, degli estremi del titolo abilitativo, titolo che però deve essere realmente esistente e riferibile a quell’immobile; in presenza di una menzione reale e riferibile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità della costruzione al titolo menzionato [Cass. civ., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230].

La differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria non sta dunque nella presenza o assenza della nullità, ma nel presupposto che consente di superarla.

Gli effetti del condono: tre piani distinti

Il perfezionamento della procedura produce effetti su tre piani autonomi, che non si implicano reciprocamente.

Piano penale: l’integrale adempimento dell’obbligazione di oblazione comporta l’estinzione dei reati contravvenzionali in materia edilizia.

Piano amministrativo: l’accoglimento dell’istanza comporta il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, che estingue l’illecito edilizio amministrativo e rende inapplicabili le sanzioni ripristinatorie, prima fra tutte l’ingiunzione a demolire [Corte Cost., sent. n. 142/2024].

Piano civilistico: il provvedimento di condono consente la menzione in atto richiesta, a pena di nullità, e restituisce piena commerciabilità al bene: l’immobile è alienabile, ipotecabile e suscettibile di finanziamento.

Va tenuta distinta l’ipotesi della pratica ancora pendente. L’art. 40, comma 2, della L. n. 47/1985 ammetteva in origine, in luogo degli estremi del titolo, l’allegazione della domanda di condono munita degli estremi di presentazione e l’indicazione del versamento delle prime due rate dell’oblazione. Il regime è stato però irrigidito dall’art. 2, comma 58, della L. n. 662/1996: per gli atti di cui all’art. 40, comma 2, relativi a fabbricati costruiti senza concessione e oggetto di istanza di condono pendente, devono risultare in atto gli estremi della domanda, quelli del versamento dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio e, per i fabbricati vincolati, l’attestazione dell’avvenuta richiesta del parere all’autorità competente.

Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 è invece sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio prevista dallo stesso art. 40; anche in questo caso la nullità sussiste solo se la dichiarazione non è riferibile all’immobile o se la data dichiarata non corrisponde al vero [Cass. civ. n. 30425/2022; n. 23394/2023].

La menzione deve essere veritiera. Le Sezioni Unite, pur aderendo alla teoria formale, ne hanno operato un significativo temperamento: la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione. Il principio ha trovato applicazione in Cass. civ., Sez. I, ord. 29 febbraio 2024, n. 5436, che ha confermato la nullità di una compravendita in cui il venditore aveva dichiarato di aver presentato domanda di condono e di aver versato oblazione e oneri, mentre in sede penale era emerso che la data di ultimazione era stata falsamente attestata e che i bollettini di versamento erano contraffatti.

Nello stesso giudizio è stata confermata la nullità derivata del contestuale contratto di mutuo con costituzione di ipoteca, per collegamento negoziale con la compravendita: profilo di rilievo diretto per gli istituti di credito. Per le nullità derivanti da omissione resta il rimedio dell’atto di conferma ex art. 40, comma 3, L. n. 47/1985 e art. 46, comma 4, T.U.E.

La precisazione decisiva: la sanatoria straordinaria opera come causa di rimozione del vizio, non come convalida retroattiva del titolo mancante. L’immobile condonato non acquisisce lo status di bene legittimamente edificato ab origine.

Oblazione e oneri concessori non sono la stessa cosa

Requisiti	Oblazione	Oneri concessori
Destinatario	Stato	Comune
Natura	Non tributaria; non è corrispettivo di un titolo abilitativo	Corrispettivo del consumo di risorse urbanistiche
Funzione	Estingue il reato edilizio	Remunera l’impatto urbanistico dell’intervento
Effetto sul titolo	Non è di per sé sufficiente al rilascio del permesso in sanatoria	Dovuti in aggiunta all’oblazione

Confondere i due istituti è un errore frequente nella prassi, con conseguenze rilevanti sulla ricostruzione della posizione dell’immobile: il versamento dell’oblazione mette al riparo dalle conseguenze penali, ma non produce da solo alcun titolo.

Il silenzio-assenso: quando il titolo si è formato senza provvedimento

Molte pratiche di condono non si sono mai concluse con un provvedimento espresso. L’art. 35, comma 18, della L. n. 47/1985 prevede che, decorso il termine di ventiquattro mesi, il titolo in sanatoria si intenda formato per silenzio-assenso. Analoga previsione è contenuta nell’art. 32, comma 37, della L. n. 326/2003 per il terzo condono edilizio.

Il dies a quo non è unico. È l’errore più insidioso nella ricostruzione delle pratiche:

• Regola generale: i ventiquattro mesi decorrono dalla presentazione della domanda completa della documentazione prescritta dall’art. 35, comma 3. Se il Comune ha chiesto integrazioni, il termine decorre dal loro effettivo completamento: nel caso deciso da Cons. Stato, Sez. VII, n. 3051/2025, da domande del dicembre 2004 integrate da ultimo nel gennaio 2009 il titolo tacito è stato datato al gennaio 2011;
• Opere in area vincolata: ai sensi dell’art. 35, comma 19, L. n. 47/1985 il termine decorre solo dal rilascio del parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo;
• Terzo condono: l’art. 32, comma 37, L. n. 326/2003 àncora testualmente il decorso dei ventiquattro mesi al 31 ottobre 2005, data entro cui dovevano essere effettuati il pagamento degli oneri e le denunce catastali e fiscali;
• Leggi regionali attuative: possono fissare termini diversi. In Lazio, l’art. 6 della L.R. n. 12/2004 prevede un termine di 36 mesi dalla scadenza del versamento della terza rata degli oneri concessori [TAR Lazio, Roma, Sez. IV ter, n. 8282/2024].

L’integrazione documentale: l’art. 39, comma 4, della L. n. 724/1994, come modificato dall’art. 2, comma 37, lett. d), della L. n. 662/1996 assegna novanta giorni per riscontrare la richiesta comunale di integrazione documentale; la mancata presentazione dei documenti entro tale termine comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego per carenza di documentazione. La disciplina si applica anche alle domande presentate ai sensi della L. n. 47/1985 e del terzo condono.

Un contrasto giurisprudenziale da conoscere: sul rapporto tra silenzio-assenso e condonabilità sostanziale dell’opera, la giurisprudenza amministrativa non è univoca e la differenza pratica è massima. Il dibattito riproduce in materia edilizia la contrapposizione generale fra concezione sostanziale e concezione formale del silenzio significativo.

Concezione sostanziale: il titolo tacito si forma solo se ricorrono tutti i presupposti, oggettivi e soggettivi, di accoglibilità: su opere non condonabili, il silenzio non produce alcun effetto e la sua inesistenza può essere rilevata anche a distanza di anni. In questa linea, TAR Lazio, Roma, Sez. II quater, n. 3809/2020 ha escluso la formazione del titolo su un immobile ricadente nell’ipotesi di insanabilità assoluta ex art. 33 L. n. 47/1985.

Concezione formale: decorso il termine, il potere primario di provvedere si consuma e il titolo esiste, ancorché eventualmente illegittimo; all’amministrazione residua solo l’autotutela ex art. 21-nonies L. n. 241/1990. È l’impostazione accolta da Cons. Stato, Sez. VII, 9 aprile 2025, n. 3051, che ha ritenuto formato il silenzio-assenso su istanze relative a box auto (opere pacificamente non condonabili, perché il terzo condono copre le sole nuove costruzioni residenziali) affermando che il titolo si perfeziona anche quando l’attività «non rientra stricto sensu nello schema legale». Il precedente di riferimento è Cons. Stato, Sez. VI, 8 luglio 2022, n. 5746; nello stesso senso, in primo grado, TAR Lazio, Roma, Sez. IV ter, n. 8282/2024.

Gli argomenti della concezione formale sono di sistema: la tesi opposta vanificherebbe la finalità di semplificazione, sottrarrebbe i titoli taciti alla disciplina dell’annullabilità e contrasterebbe con i principi di collaborazione e di buona fede di cui all’art. 1, comma 2-bis, L. n. 241/1990. La stessa Sez. VII, compensando le spese, ha dato atto della «presenza di orientamenti non sempre univoci».

È invece pacifico, in entrambe le impostazioni, che il silenzio-assenso non si formi in caso di domanda incompleta o tardiva: la carenza documentale impedisce all’amministrazione di valutare l’istanza e priva il silenzio di ogni significato.

In sede di due diligence: il decorso dei ventiquattro mesi non va mai assunto, di per sé, come prova della sanatoria. Vanno reperiti e verificati: protocollo e data della domanda, ricevute di versamento dell’oblazione e degli oneri, elaborati depositati, eventuali richieste comunali di integrazione e relativi riscontri nei termini, parere dell’autorità di tutela ove l’immobile sia vincolato. In presenza di un titolo tacito su opere di dubbia condonabilità, va segnalato al cliente che la posizione è esposta al contrasto sopra descritto.

Effetti sulla procedura sanzionatoria pendente

La presentazione rituale di una domanda di condono produce effetti procedurali immediati, ma la loro esatta portata è oggetto di equivoci diffusi e va delimitata con precisione.

Ciò che la norma dispone: l’art. 38 della L. n. 47/1985 prevede la sospensione dei procedimenti sanzionatori amministrativi e penali in corso. La sospensione opera in presenza di una domanda tempestiva accompagnata dall’attestazione del versamento della prima rata dell’oblazione.

Ciò che la norma non dispone: non è corretto affermare che la presentazione della domanda comporti la radicale inefficacia dei provvedimenti repressivi già adottati. Nessuna delle tre leggi di condono lo prevede, e la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che l’ordinanza di demolizione non perde efficacia per la mera presentazione dell’istanza, limitandosi l’art. 38 a disporne la sospensione [Cons. Stato, Sez. V, 28 luglio 2014, n. 3990]. La distinzione ha conseguenze concrete: alla definizione negativa del procedimento di condono l’ordine riprende vigore senza necessità di rinnovazione.

L’acquisizione già avvenuta: l’art. 39, comma 19, della L. n. 724/1994 riconosce al proprietario «che ha adempiuto agli oneri previsti per la sanatoria» il diritto di ottenere l’annullamento delle acquisizioni al patrimonio comunale e la cancellazione delle relative trascrizioni, dietro presentazione della certificazione comunale attestante l’avvenuta presentazione della domanda.

Il testo è ambivalente, àncora il diritto all’adempimento degli oneri, ma la prova richiesta è della sola presentazione, ed è su questa ambiguità che si fonda la lettura, diffusa nella pratica, secondo cui l’acquisizione perderebbe efficacia già con la domanda. La giurisprudenza ha però letto la norma in chiave di effetto dell’accoglimento: la presentazione dell’istanza non è impedita dalla pregressa acquisizione, e l’accoglimento può determinare l’annullamento sia dell’acquisizione sia del presupposto ordine di demolizione [Cons. Stato, Sez. V, n. 3990/2014].

Un limite invalicabile: se l’acquisizione al patrimonio comunale si è già perfezionata ope legis per inottemperanza, la domanda di condono presentata da chi non è più proprietario è inefficace per difetto di legittimazione. Il passaggio di proprietà, secondo l’orientamento consolidato, è effetto automatico della mancata ottemperanza nel termine di novanta giorni, e il provvedimento comunale ha natura meramente dichiarativa; l’acquisizione non può però essere disposta quando sia dedotta e comprovata la non imputabilità dell’inottemperanza [Cons. Stato, Ad. plen., n. 16/2023].

Confronto con la sanatoria ordinaria: per l’accertamento di conformità ex art. 36 T.U.E. l’orientamento è ancora più netto: la presentazione dell’istanza non comporta l’inefficacia del provvedimento sanzionatorio, ma la sua mera sospensione, sicché al rigetto, anche per silenzio, la demolizione riprende vigore [Cons. Stato, Sez. VI, 28 aprile 2023, n. 4287].

Il presupposto resta la ritualità della domanda: un’istanza tardiva o relativa a opere manifestamente non condonabili non produce l’effetto sospensivo. Qualora la domanda venga respinta, l’amministrazione procede al riesame della situazione e all’adozione dei provvedimenti conseguenti.

Il condono edilizio in area vincolata

Il regime dei vincoli merita una trattazione autonoma, poiché è il terreno su cui si concentra la maggior parte del contenzioso.

Tutte e tre le leggi di condono subordinano la sanabilità delle opere in area vincolata al parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Il parere non è un adempimento formale: è un atto a contenuto discrezionale, il cui esito negativo preclude il rilascio del titolo anche in presenza di tutti gli altri requisiti e del versamento integrale dell’oblazione.

Per il terzo condono edilizio, come si è visto, l’esclusione è più radicale: in area vincolata anteriore alle opere sono sanabili soltanto le tipologie minori.

Da non confondere con l’accertamento di compatibilità paesaggistica: l’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 disciplina un istituto distinto, a regime, che consente la verifica postuma della compatibilità paesaggistica in ipotesi tassative: lavori che non abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi, né l’aumento di quelli legittimamente realizzati; impiego di materiali difformi rispetto all’autorizzazione; interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Non è un condono edilizio, non estingue i reati edilizi e non consente di sanare incrementi volumetrici. L’art. 36-bis, comma 4, T.U.E. ha introdotto una specifica procedura di verifica postuma della compatibilità paesaggistica nell’ambito della nuova sanatoria delle difformità parziali, con parere vincolante dell’autorità di tutela: si tratta comunque di un istituto ordinario, non di una sanatoria straordinaria.

Quali interventi sono ammessi su un immobile condonato

È la questione di maggiore rilevanza pratica per chi acquista, vende, eredita o intende ristrutturare. Ed è anche la questione oggi meno stabile, per effetto di tre pronunce del 2026 da leggere insieme.

Il principio consolidato: niente premialità

L’immobile condonato non acquisisce lo status di bene legittimamente edificato ab origine. Il condono edilizio non elide la situazione di illiceità originaria: si limita a estinguerla sul piano penale e amministrativo. Da qui il principio affermato dalla Corte Costituzionale:

«dalla limitata portata delle sanatorie straordinarie» consegue che «l’immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità» [Corte Cost., sent. n. 142/2024, richiamata testualmente da Corte Cost., sent. n. 86 del 21 maggio 2026].

Nella stessa pronuncia la Corte ha ribadito che il condono edilizio non elide la situazione di illiceità, ma opera unicamente sul piano penale (estinzione dei reati edilizi) e su quello amministrativo (conseguimento della concessione in sanatoria ed estinzione dell’illecito amministrativo), richiamando le sent. nn. 44/2023 e 70/2008. Ha inoltre qualificato il divieto di riconoscere benefici edilizi agli immobili abusivi come principio dell’ordinamento giuridico della Repubblica, e, come tale, anche limite della potestà legislativa primaria delle Regioni a statuto speciale [sent. n. 142/2024; sent. n. 24/2022].

Ne discende, in modo pacifico, che non sono utilizzabili, sulla base della consistenza condonata: premi volumetrici, incrementi percentuali di cubatura, sopraelevazioni premiali, ampliamenti agevolati da piani casa regionali o da normative speciali. Non è ammissibile, ad esempio, utilizzare un ampliamento condonato come base per un successivo piano casa regionale.

Il principio è stato affermato con specifico riferimento all’art. 5, comma 10, del D.L. n. 70/2011, norma che esclude gli edifici abusivi dagli interventi di rigenerazione urbana previsti dal comma 9 e che la Consulta ha costantemente interpretato in senso restrittivo, distinguendo il titolo in sanatoria (fondato sulla conformità) dal condono edilizio. In questa linea si collocano Corte Cost. n. 24/2022, n. 90/2023, n. 119/2024, che ha dichiarato illegittime disposizioni della legge regionale piemontese in materia di premialità edilizie, e n. 51/2025, relativa alla L.R. Lazio n. 7/2017.

Una deroga espressa esiste dal 2026. L’art. 1, comma 23, della L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di bilancio 2026) ha modificato l’art. 5, comma 10, del D.L. n. 70/2011, che ora preclude gli interventi di rigenerazione urbana del comma 9 agli edifici abusivi, siti nei centri storici o in aree a inedificabilità assoluta, «con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della L. n. 47/1985, della L. n. 724/1994 e del D.L. n. 269/2003». Gli immobili condonati possono quindi accedere alle premialità volumetriche della rigenerazione urbana. Si noti l’inciso «o conseguito», che comprende i titoli formatisi per silenzio-assenso.

In sede di primo commento la novella è stata letta anche come un’inversione di rotta del legislatore. La Corte Costituzionale ha però preso posizione espressa in senso contrario: la possibilità è riconosciuta solo rispetto a finalità predeterminate, e il novellato art. 5, comma 10, «si atteggia a norma speciale che, in quanto tale, conferma il principio generale del divieto di benefici volumetrici, derivante dalla natura extra ordinem del condono edilizio» (sent. n. 86/2026, punto 16.2). La deroga opera dunque solo nell’ambito della rigenerazione e della riqualificazione urbana e non è estensibile analogicamente ad altri regimi premiali.

Il nodo aperto: stato legittimo e art. 9-bis T.U.E.

Il quadro si è complicato perché l’art. 9-bis, comma 1-bis, del T.U.E. definisce lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la stessa, formula che, secondo il Consiglio di Stato, comprende anche i titoli in sanatoria e i provvedimenti di condono edilizio.

Su questa base, nella primavera del 2026 si sono registrate due pronunce di segno espansivo:

• Cons. Stato, Sez. IV, 9 aprile 2026, n. 2848: superando espressamente una giurisprudenza definita «consolidata ma risalente», secondo cui un immobile condonato può essere oggetto solo di interventi manutentivi, la Sezione ritiene preferibile che, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, l’immobile condonato acquisisca piena legittimità urbanistica e possa essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia. L’argomento si fonda sul principio di certezza del diritto e sugli artt. 41 e 42 Cost. Nel caso concreto si trattava di opere interne, senza incremento di volume o superficie; le spese sono state compensate per la «novità e non univocità» delle questioni.
• Cons. Stato, Sez. IV, 22 maggio 2026, n. 4155: le opere condonate divengono opere legittime dal punto di vista edilizio e, in assenza di un chiaro disposto normativo che differenzi le fattispecie, non possono ricevere un trattamento diverso da quello dei manufatti legittimi ab origine; i volumi condonati possono quindi fungere da base di calcolo per successivi incrementi previsti dalle NTA. La Sezione formula però una riserva espressa: «a meno che non vi sia una specifica norma di divieto». Nel caso concreto, peraltro, il permesso di costruire è stato dichiarato illegittimo, ai soli fini risarcitori ex art. 34, c. 3, cod. proc. amm., perché le premialità regionali applicate erano state nel frattempo caducate da Corte Cost. n. 119/2024.

Poche settimane dopo, Corte Cost. n. 86 del 21 maggio 2026 ha dichiarato non fondate le questioni con cui lo Stato aveva impugnato l’art. 2-ter, comma 2, della L.R. Sardegna n. 23/1985. Quella norma consente, sugli immobili condonati realizzati in contrasto con le norme urbanistiche, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, le sole opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia non comportante demolizione e ricostruzione con differente sagoma; fa salve le disposizioni con finalità di rigenerazione e riqualificazione urbana; e ammette comunque sempre la demolizione con successiva ricostruzione nel rispetto delle norme vigenti.

La Corte ha giudicato «privo di fondamento» il presupposto statale secondo cui il condono edilizio, in quanto titolo che concorre a determinare lo stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, impedirebbe di limitare il potere del proprietario di realizzare interventi di incremento volumetrico. Ha inoltre escluso la violazione dell’art. 42, secondo comma, Cost., poiché contrastano con quel parametro solo le norme che ostacolano gli interventi aventi quale unica finalità la tutela dell’integrità della costruzione e la conservazione della sua funzionalità.

Va precisato che la divergenza riguarda lo stesso Consiglio di Stato. Poco più di un anno prima, Cons. Stato, Sez. VI, 22 gennaio 2025, n. 482 aveva affermato in termini netti l’orientamento opposto: le opere regolarizzate con condono edilizio, e non con accertamento di conformità, non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi, perché il condono edilizio «non rende l’opera condonata legittima, ne evita solo la demolizione e ne consente il trasferimento»; ammettere il contrario significherebbe attribuire al titolo una «ultrattività indeterminata».

Da ciò la Sezione faceva discendere l’ammissibilità dei soli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di risanamento conservativo, con esclusione della ristrutturazione edilizia. È esattamente la giurisprudenza che la Sez. IV, con la n. 2848/2026, ha qualificato come «consolidata ma risalente» e ha inteso superare.

Come si compone il quadro

Il contrasto è meno frontale di quanto appaia, e la chiave compositiva risiede nel testo stesso delle pronunce. Il Consiglio di Stato afferma la piena legittimità dei volumi condonati «a meno che non vi sia una specifica norma di divieto»; la Corte Costituzionale, dal canto suo, dichiara legittima proprio una norma regionale di divieto. Le due affermazioni sono compatibili: in assenza di previsione restrittiva, prevale la regola dell’equiparazione affermata dal giudice amministrativo; ove una norma statale o regionale ponga un limite, tale limite è valido e prevale.

Su questa base si distingue tra:

• stato legittimo pieno ai fini conservativi e circolatori: l’immobile condonato può essere trasferito, ipotecato, locato, mantenuto, restaurato e ristrutturato senza incrementi;
• stato legittimo limitato ai fini incrementativi: l’immobile non accede a premialità e bonus volumetrici che presuppongono una legittimità originaria.

Ne deriva la seguente ricognizione operativa. La verifica della disciplina regionale e comunale applicabile è sempre necessaria, perché è proprio lì che può annidarsi la «specifica norma di divieto».

Intervento	Ammissibilità	Fonte
Manutenzione ordinaria	Ammessa	pacifica
Manutenzione straordinaria	Ammessa	pacifica
Restauro e risanamento conservativo	Ammesso	pacifica
Ristrutturazione edilizia senza incremento di volume, sagoma o superficie utile	Ammessa	Cons. Stato n. 2848/2026 (a)
Demolizione e ricostruzione conforme alla disciplina vigente	Ammessa	Corte Cost. n. 86/2026 (b)
Mutamento di destinazione d’uso ex art. 23-ter T.U.E.	Questione aperta	— (c)
Premi volumetrici, bonus cubatura, sopraelevazioni premiali, piani casa	Non ammessi, salvo deroga espressa	art. 5, c. 10, D.L. n. 70/2011 (d)

(a) La Sezione IV ha superato l’orientamento che ammetteva la sola manutenzione; resta ferma la possibilità di una norma regionale più restrittiva, che prevale.

(b) La norma regionale ritenuta legittima dalla Consulta fa salva la demolizione-ricostruzione in termini espressi («è, comunque, sempre consentita»). L’immobile rinasce pienamente legittimo, senza trarre vantaggi volumetrici dalla consistenza condonata.

(c) Nessuna pronuncia la risolve per gli immobili condonati. A favore: l’intervento non produce né volume né superficie; l’art. 23-ter, c. 3, prevede l’applicazione diretta e Corte Cost. n. 86/2026 ne ha confermato la natura di norma fondamentale di riforma economico-sociale, estendendo l’esonero dalla dotazione minima di parcheggi anche ai mutamenti orizzontali. Contro: il mutamento incide sul carico urbanistico. Verifica preventiva con lo sportello unico.

(d) Come modificato dall’art. 1, c. 23, L. n. 199/2025, per le sole finalità di rigenerazione urbana.

Indicazione per il tecnico incaricato: Il discrimine da verificare non è la categoria edilizia nominale, ma la presenza di un incremento di consistenza fondato sulla porzione condonata. Ogni intervento che aumenti volume, superficie coperta o superficie utile traendo titolo dal condono edilizio va considerato precluso salvo deroga statale espressa. In presenza di una legge regionale restrittiva specifica, come quella sarda scrutinata da Corte Cost. n. 86/2026, prevale il limite regionale.

Il divieto di frazionamento artificioso

Ai fini del rispetto dei limiti volumetrici delle leggi di condono edilizio, la giurisprudenza è costante nel considerare l’edificio nel suo complesso e non le singole unità immobiliari che lo compongono, quando esso faccia capo a un unico soggetto legittimato a presentare la domanda. Le istanze eventualmente presentate per le singole unità devono confluire in un’unica concessione in sanatoria, per evitare che il limite di legge venga eluso considerando le singole parti anziché l’intero [Cass. pen., Sez. III, 28 ottobre 2024, n. 39602; nello stesso senso Cass. pen., Sez. III, 9 gennaio 2024, n. 694].

Il frazionamento è invece legittimo quando l’edificio risulti effettivamente già suddiviso in porzioni distinte, facenti capo a più soggetti legittimati: in tal caso, le istanze separate sono ammissibili, fermo restando che ciascuna porzione deve rispettare autonomamente il limite volumetrico.

Due corollari di rilievo pratico, affermati dalla stessa giurisprudenza penale:

• il giudice dell’esecuzione conserva il potere-dovere di verificare la legittimità sostanziale del permesso in sanatoria: la mera esistenza formale del titolo rilasciato dal Comune non impedisce l’esecuzione dell’ordine di demolizione se il titolo è frutto di rappresentazioni alterate o di strategie elusive;
• l’acquirente di un immobile abusivo non può invocare la propria buona fede, gravando su di lui l’onere di verificare la conformità urbanistica del bene.

Condono edilizio e decreto Salva Casa: le differenze

Il decreto Salva Casa (D.L. 29 maggio 2024, n. 69, conv. L. 24 luglio 2024, n. 105) non è un condono edilizio. Non consente di sanare abusi sostanziali, non estingue reati edilizi con il meccanismo dell’oblazione e non produce gli effetti extra ordinem propri delle tre leggi storiche. Interviene su tre piani distinti.

Tolleranze costruttive (art. 34-bis T.U.E.). La soglia ordinaria resta fissata al 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. Il nuovo comma 1-bis introduce però, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una progressione inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare:

Superficie utile dell’unità immobiliare	Tolleranza
superiore a 500 mq	2%
tra 300 e 500 mq	3%
tra 100 e 300 mq	4%
tra 60 e 100 mq	5%
inferiore a 60 mq	6%

Lo scostamento entro tali limiti, riferito all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e a ogni altro parametro, non costituisce violazione edilizia. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 resta la soglia unica del 2%. In presenza di difformità su due parametri distinti (ad esempio superficie e altezza) le percentuali operano in via alternativa, non cumulativa.

Tolleranze esecutive (art. 34-bis, comma 2-bis): per gli interventi realizzati entro la medesima data sono state tipizzate ulteriori irregolarità non costituenti violazione: errori progettuali corretti in cantiere, errori materiali di rappresentazione, minore dimensionamento dell’edificio, mancata esecuzione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri interni ed esterni, ubicazione delle aperture interne difforme, esecuzione difforme di opere di manutenzione ordinaria. La disciplina si applica ai soli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, a condizione che non vi sia violazione della disciplina urbanistico-edilizia e che non sia pregiudicata l’agibilità.

Lo stato di tolleranza è attestato da un tecnico abilitato mediante dichiarazione asseverata (art. 34-bis, comma 3), e non richiede alcuna procedura di sanatoria o condono edilizio.

Accertamento di conformità (art. 36-bis T.U.E.): come illustrato in precedenza, è stata introdotta la doppia conformità asincrona per le difformità parziali e le variazioni essenziali. Modifica strutturale e permanente dell’istituto ordinario, non condono edilizio.

Il decreto Salva Casa amplia le possibilità di regolarizzazione ordinaria, ma non introduce alcuna forma di condono edilizio. Per gli abusi sostanziali non sanabili in via ordinaria non esistono strumenti attivi nel 2026.

Competenza legislativa: perché solo lo Stato può introdurre un condono

La potestà di decidere l’an del condono straordinario è riservata in via esclusiva allo Stato. Spetta al legislatore statale il bilanciamento tra i valori costituzionali coinvolti – tutela del paesaggio, diritto alla salute, diritto all’abitazione, tutela del lavoro – che può giustificare una misura così eccezionale nell’ambito del governo del territorio [Corte Cost., sent. n. 68/2018].

Le Regioni possono intervenire, nell’esercizio della competenza concorrente in materia di governo del territorio, soltanto per rendere più restrittivi i requisiti di accesso, mai per ampliarne il perimetro (Corte Cost., sent. n. 196/2004, con riferimento al terzo condono edilizio, la cui disciplina statale doveva anzi essere integrata dalle leggi regionali). Numerose Regioni si sono avvalse di tale facoltà: la L.R. Toscana n. 53/2004, ad esempio, ha sensibilmente ristretto l’ambito applicativo del terzo condono, disponendo l’applicazione delle nuove e più severe disposizioni anche alle domande già presentate.

Ogni tentativo regionale di introdurre forme autonome di sanatoria extra ordinem è stato sistematicamente censurato: esula dalla potestà legislativa regionale il potere di disporre autonomamente una sanatoria straordinaria per il solo territorio regionale, e la previsione di una sanatoria che copra anche abusi sostanziali si traduce nella lesione di un principio fondamentale della materia, con violazione dell’art. 117, terzo comma, Cost. Il limite vale anche per le Regioni a statuto speciale, in quanto il divieto di concessione di benefici edilizi agli immobili abusivi è un principio dell’ordinamento giuridico della Repubblica [Corte Cost., sent. n. 86/2026].

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Normativa

• L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 31‑44 — in particolare artt. 32, 33, 35 (commi 3, 18 e 19), 38 e 40 (commi 2 e 3)
• L. 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39
• L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 2, commi 37 ss. e comma 58
• D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32 (commi 25‑27, 32, 35, 37), conv. con mod. dalla L. 24 novembre 2003, n. 326
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9‑bis, 23‑ter, 34‑bis, 36, 36‑bis, 45, 46
• L. 7 agosto 1990, n. 241, art. 21‑nonies
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 167
• D.L. 13 maggio 2011, n. 70, art. 5, commi 9 e 10, conv. con mod. dalla L. 12 luglio 2011, n. 106, come modificato dall’art. 1, comma 23, della L. 30 dicembre 2025, n. 199
• D.L. 29 maggio 2024, n. 69, conv. con mod. dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. “Salva Casa”)

Giurisprudenza costituzionale

• Corte cost. n. 196/2004 · n. 70/2008 · n. 68/2018
• Corte cost. n. 181/2021, punto 10.1
• Corte cost. n. 24/2022, punto 5.3.2
• Corte cost. n. 42/2023 · n. 44/2023 · n. 90/2023
• Corte cost. n. 119 del 4 luglio 2024
• Corte cost. n. 125/2024, punti 3.1 e 3.4
• Corte cost. n. 142/2024, punti 6.6.2 e 6.6.2.1
• Corte cost. n. 51/2025
• Corte cost. n. 86 del 21 maggio 2026 (ud. 25 marzo 2026, red. Sandulli), punti 10.5.1, 16, 16.1, 16.2, 16.3, 18.1.2

Giurisprudenza amministrativa

• Cons. Stato, Sez. V, 28 luglio 2014, n. 3990
• Cons. Stato, Sez. VI, 8 luglio 2022, n. 5746
• Cons. Stato, Ad. plen., n. 16/2023
• Cons. Stato, Sez. VI, 28 aprile 2023, n. 4287
• Cons. Stato, Sez. VI, 22 gennaio 2025, n. 482 (est. Ravasio)
• Cons. Stato, Sez. VII, 9 aprile 2025, n. 3051 (est. Noccelli)
• Cons. Stato, Sez. IV, 9 aprile 2026, n. 2848 (est. Sestini), punto 7.1
• Cons. Stato, Sez. IV, 22 maggio 2026, n. 4155 (est. Arrivi), punto 15.2

Giurisprudenza amministrativa di primo grado

• TAR Lazio, Roma, Sez. II quater, 7 aprile 2020, n. 3809
• TAR Lazio, Roma, Sez. IV ter, 26 aprile 2024, n. 8282

Giurisprudenza di legittimità

• Cass. civ., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230
• Cass. civ., Sez. II, n. 30425/2022 e n. 23394/2023
• Cass. civ., Sez. I, ord. 29 febbraio 2024, n. 5436
• Cass. pen., Sez. III, 9 gennaio 2024, n. 694
• Cass. pen., Sez. III, 28 ottobre 2024, n. 39602

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Domande frequenti

Voci correlate

→ Abuso edilizio

→ Concessione edilizia

→ Dichiarazione di inizio attività (D.I.A.)