Usucapione di un bene immobile – Guida definitiva

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

Quando si parla di usucapione ci si riferisce ad un istituto giuridico dalle origini molto antiche, radicato nel diritto romano e ancora oggi rilevante nel contesto legale moderno.

Possiamo definire l’usucapione come un meccanismo legale che consente di acquistare la proprietà o un diritto reale su beni mobili o immobili a titolo originario.

Ciò significa che il diritto nasce direttamente nel patrimonio dell’usucapiente, indipendentemente dalla volontà di altri soggetti. Questo aspetto rende l’usucapione un processo unico e distinto dagli acquisti a titolo derivativo (ad esempio la vendita) in cui il diritto sorge in capo all’acquirente a seguito di un trasferimento da parte di un altro soggetto.

Punti chiave

  • L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. Ciò significa che l’acquisto del diritto si concretizza direttamente nel patrimonio dell’usucapiente, indipendentemente dalla volontà di un altro soggetto e senza continuità con il diritto precedente.
  • Il possesso indica il potere effettivo di una persona su una cosa che corrisponde all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale.
  • Gli elementi psicologici del possesso sono l’animus possidendi, ovvero l’intenzione di comportarsi da legittimo proprietario; l‘animus rem sibi habendi, ovvero la volontà di mantenere il bene per sé e il corpus possessionis, ovvero la relazione materiale con il bene.
  • La differenza tra possesso e detenzione è di natura soggettiva. Il possesso è caratterizzato dall’animus possidendi. La detenzione, invece, è priva di questo elemento soggettivo, in quanto il detentore si comporta come se la cosa appartenesse ad un altro soggetto.
  • Il Possesso ad usucapionem deve essere inequivoco, pacifico, pubblico, continuato e non interrotto. La buona o mala fede nel possesso influiscono sul tempo necessario per compiere l’usucapione.
  • Per usucapire la proprietà dei beni immobili e dei diritti reali sui medesimi è necessario il decorso del termine di 20 anni (c.d. usucapione ordinaria).
  • L’usucapione abbreviata si compie con il decorso di 10 anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo a trasferire o a costituire il diritto reale sull’immobile. Il possessore deve essere in buona fede al momento dell’acquisto, ossia deve ignorare l’esistenza di un titolo contrario al suo diritto.
Usucapione di un bene immobile - Guida completa

Brevi cenni storici sull’usucapione

Le radici storiche dell’usucapione affondano profondamente nel diritto romano, dove questo istituto era noto come usucapio. Il termine usucapione deriva da “usus” (uso) e “capere” (prendere), ovvero acquistare con l’uso (rectius con il possesso).

E’ possibile trovare riferimenti all’usucapione fin dall’epoca arcaica nelle XII tavole, che affermavano che chiunque avesse mantenuto il possesso di un bene per un anno, se mobile (usucapio mobilium), o per due anni, se immobile (usucapio immobilium), avrebbe acquisito il dominio su di esso.

Questi due termini temporali coincidevano con il momento in cui cessava l’auctoritas dell’alienante, ovvero la garanzia che doveva fornire all’acquirente contro l’evizione.

Inizialmente, questo metodo di acquisizione della proprietà era stato introdotto per evitare incertezze prolungate sulla proprietà delle res e per punire l’inerzia del titolare.

Tuttavia, già nell’ultimo periodo repubblicano, si richiedevano ulteriori requisiti (bona fides e iusta causa), rendendo l’usucapione un meccanismo di correzione dei difetti sorti nel trasferimento delle res, piuttosto che un mezzo per proteggere la titolarità dei rapporti giuridici.

L’usucapione e il possesso: l’articolo 1158 del Codice civile

L’articolo 1158 del Codice civile, stabilisce che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtu’ del possesso continuato per venti anni.

Per riuscire a comprendere bene cos’è l’usucapione, è essenziale partire da una definizione chiara di possesso. Quest’ultimo non va inteso come un diritto, ma come una situazione di fatto che si manifesta attraverso l’esercizio su di una cosa di attività tipiche della proprietà o di altri diritti reali (articolo 1140 del Codice civile).

La dottrina giuridica ha identificato tre principi fondamentali che delineano le caratteristiche essenziali del possesso ai fini dell’usucapione.

  • Animus possidendi: è l’elemento soggettivo del possesso e si identifica con l’intenzione del possessore di esercitare sul bene i poteri del proprietario o del titolare di un altro diritto reale. Questo elemento si manifesta quando il soggetto agisce con la volontà di comportarsi come se fosse il legittimo titolare del bene, indipendentemente dalla sua effettiva titolarità;
  • Animus rem sibi habendi: è un’espressione che indica la volontà di mantenere un bene per sé, esercitando i poteri che sono propri del titolare del diritto reale. Questo concetto è strettamente legato all’animus possidendi e insieme contribuiscono a formare l’elemento psicologico del possesso;
  • Corpus possessionis: rappresenta l’elemento oggettivo del possesso e si riferisce alla relazione materiale che il soggetto instaura con il bene. Questo elemento si concretizza quando il soggetto esercita un’attività corrispondente a quella del proprietario o del titolare di un altro diritto reale, come l’usufrutto o la servitù.

Perché si verifichi l’usucapione, è necessario che il possessore sia animato dall’animus possidendi e dall’animus rem sibi habendi e sia supportato dal corpus possessionis per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.

Caratteristiche del possesso ad usucapionem

Il possesso ad usucapionem deve essere inequivoco, pacifico, pubblico, continuato e non interrotto.

La combinazione di questi elementi permette al possessore di acquisire la proprietà del bene usucapito, a condizione che tutti i requisiti legali siano soddisfatti.

Il possesso inequivoco

Perché il possesso possa condurre all’usucapione, deve essere inequivoco, ovvero deve consistere in modo certo nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Questo significa che il possessore deve comportarsi come il vero titolare del bene, esercitando tutti i diritti che ne derivano in modo chiaro e indiscutibile.

Il possesso pacifico e pubblico

Il possesso deve essere acquisito e mantenuto senza l’uso della forza (pacifico) e non deve essere nascosto (pubblico).

Se il possesso è stato ottenuto con violenza o in modo clandestino, il tempo necessario per l’usucapione inizia a decorrere solo quando tali condizioni cessano. La violenza rende il possesso socialmente riprovevole, mentre la clandestinità lo rende irrilevante, non conferendo al possessore alcuna maggior tutela rispetto al proprietario.

Il possesso continuato e non interrotto

Il possesso deve essere continuato e non interrotto.

Un’interruzione si verifica quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. Tuttavia, se il possessore avvia un’azione legale per recuperare il possesso entro un anno dalla perdita, l’interruzione può essere considerata come non avvenuta.

Il possesso non deve necessariamente comportare una continua ingerenza sul bene. Anche un possesso esercitato in modo saltuario o occasionale può portare all’usucapione.

Buona fede e mala fede nel possesso

Il possesso può essere sia di buona che di mala fede.

La buona fede si verifica quando il possessore non è consapevole di ledere il diritto di altrui, mentre la mala fede si ha quando il possessore è consapevole di tale lesione.

La distinzione tra buona e mala fede influisce sull’individuazione del tempo necessario per l’usucapione, con periodi più brevi previsti per chi possiede in buona fede.

Differenza tra possesso e detenzione

Comprendere la differenza tra possesso e detenzione è di fondamentale importanza nel contesto dell’usucapione. Il possesso e la detenzione sono entrambi termini che indicano la disponibilità materiale di un bene, ma differiscono sostanzialmente nell’intenzione con cui il bene viene utilizzato.

La distinzione tra detenzione e possesso risiede principalmente nell’elemento psicologico, noto come “animus“.

Nel caso del possesso, come abbiamo visto, si parla di “animus possidendi“, che indica l’intenzione di comportarsi come se si fosse il proprietario o il titolare di un diritto reale sulla cosa.

Al contrario, nel caso della detenzione, si parla di “animus detinendi“, che indica la volontà di tenere la cosa nella consapevolezza dell’esistenza di un diritto altrui sulla medesima. 

Il locatario o il comodatario, che detengono un bene in virtù di un contratto di locazione o comodato, hanno la disponibilità materiale del bene ma non ne acquisiscono il possesso giuridico.

Queste figure sono considerate semplici detentori, poiché la loro detenzione deriva da un contratto che crea un diritto personale di godimento e non da un diritto reale. 

L’interversione del possesso

La detenzione può trasformarsi in possesso attraverso un processo chiamato “interversione del possesso”.

Questo avviene quando il detentore inizia a comportarsi come se fosse il proprietario della cosa, manifestando un “animus possidendi“. Tuttavia, un semplice cambiamento di intenzione non è sufficiente per questo mutamento: sono necessari anche atti esteriori che dimostrino il mutamento di “animus” del possessore.

Un esempio di interversione del possesso può essere quello di un inquilino che, alla scadenza del contratto di locazione, si rifiuta di pagare il canone di affitto e di restituire l’immobile al proprietario, impedendo a quest’ultimo di esercitare il suo diritto.

In questo caso, l’inquilino, che inizialmente era semplicemente il detentore dell’immobile, inizia a comportarsi come se fosse il possessore, negando il possesso al proprietario e affermando il proprio.

L’articolo 1141 cod. civ. stabilisce che l’interversione del possesso è consentita solo in due ipotesi:

  1. quando il titolo per il quale si ha la materiale disponibilità della cosa viene mutato per causa proveniente da un terzo,
  2. o quando il detentore fa opposizione contro il possessore, dichiarandosi apertamente proprietario della cosa e manifestando al possessore l’intenzione di tenere la cosa come propria.

Presunzione di possesso intermedio e di possesso anteriore

Le presunzioni di possesso intermedio e di possesso anteriore sono concetti giuridici che si riferiscono alla continuità e alla durata del possesso di un bene immobile e sono aspetti rilevanti per la tutela possessoria e per l’usucapione.

La presunzione di possesso intermedio si basa sul principio che, se una persona ha dimostrato di aver posseduto un bene in passato e lo possiede ancora al momento attuale, si presume che abbia posseduto tale bene anche nel periodo intermedio, a meno che non ci sia una prova contraria.

Questa presunzione aiuta il possessore a dimostrare la continuità del suo possesso, che è un requisito essenziale per l’usucapione.

La presunzione di possesso anteriore si estrinseca invece nella regola secondo la quale il possesso attuale di un bene non implica necessariamente il possesso precedente, a meno che il possessore non presenti un titolo che legittima il suo possesso.

In tal caso, si presume che il possessore abbia avuto il possesso del bene dalla data del titolo, a meno che non venga fornita una prova contraria.

La presunzione di possesso anteriore è una presunzione iuris tantum, il che significa che può essere confutata da chi sostiene che il possesso non sia esistito ininterrottamente dalla data del titolo.

Usucapione ordinaria e usucapione abbreviata: caratteristiche e differenze

L’usucapione dei beni immobili si articola in due principali forme: ordinaria e abbreviata, ciascuna con specifiche caratteristiche e requisiti. 

L’usucapione ordinaria permette di acquisire la titolarità di un bene attraverso il possesso protratto per vent’anni, come stabilito dall’articolo 1158 cod. civ..

Questo tipo di usucapione non richiede la buona fede del possessore, ma solo il possesso pacifico, continuo e ininterrotto del bene per il periodo stabilito dalla legge. È però importante che il possesso non sia stato acquisito in modo violento o clandestino. 

L’usucapione abbreviata invece, come delineata nell’articolo 1159 del Codice civile, si realizza in un periodo di tempo più breve rispetto all’usucapione ordinaria, ovvero dieci anni invece di venti.

Perché si verifichi l’usucapione abbreviata, sono necessarie alcune condizioni specifiche.

Prima di tutto, il possesso del bene deve essere iniziato in buona fede. In secondo luogo, deve esistere un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o un altro diritto reale di godimento. Infine, tale titolo deve essere stato trascritto.

Se queste condizioni sono soddisfatte, l’usucapione si compie dopo dieci anni dalla data della trascrizione del titolo.

Accertamento dell’usucapione

L’articolo 5 del Decreto Legislativo numero 28 del 2010, dispone che l’accertamento dell’usucapione è sottoposto a procedura di mediazione obbligatoria.

Prima di avviare qualsiasi procedimento volto ad accertare l’intervenuta usucapione di un bene immobile, è quindi indispensabile iniziare una procedura conciliativa obbligatoria come stabilito dalla suddetta normativa. 

La procedura di mediazione si caratterizza per la sua natura non contenziosa e si svolge con la presenza di un mediatore abilitato presso un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia. 

Lo scopo della procedura di mediazione in tema di usucapione è quello di facilitare un accordo tra le parti coinvolte, evitando così un lungo e costoso procedimento giudiziario. La mediazione offre diversi vantaggi rispetto al ricorso al tribunale.

In primo luogo, i tempi di risoluzione sono generalmente più brevi. Inoltre, la mediazione ha un costo più basso, certo e proporzionale al valore del bene usucapito. Questo può essere un vantaggio significativo, soprattutto in casi in cui il valore del bene in questione è relativamente basso. 

L’accordo raggiunto in mediazione può essere trascritto e ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale, purché sia firmato dalle parti e dai rispettivi avvocati e autenticato da un notaio.

Se la mediazione fallisce, la parte che ha interesse a far valere l’usucapione può procedere con un’azione giudiziaria volta ad  ottenere una sentenza del giudice che accerti il suo diritto.

Vendita e circolazione di un bene immobile usucapito

Il fatto che il diritto acquisito per usucapione sorga ex lege implica che, in teoria, non sia necessario l’intervento di un giudice o di un notaio per la mera constatazione dell’usucapione.

Tuttavia, questa situazione porta ad una discrepanza tra il reale titolare del diritto e quanto riportato nei registri immobiliari e in Catasto.

L’usucapiente, divenuto proprietario o titolare di un altro diritto reale di godimento grazie al mero decorso dei termini legali, non risulterà come tale nei registri immobiliari.

In caso di vendita o trasferimento per altro titolo del diritto immobiliare acquisito per usucapione, non si avrà la continuità nelle trascrizioni, rendendo inapplicabile l’articolo 2650 cod. civ..

Il principio di continuità delle trascrizioni mira a creare situazioni giuridiche stabili in relazione alla titolarità di beni immobili e mobili registrati. In particolare, stabilisce che, nei casi in cui un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto. 

In passato, una minoranza della giurisprudenza, sosteneva che un immobile non potesse essere oggetto di compravendita senza un accertamento giudiziale dell’usucapione avvenuta. In questo modo veniva attribuito un valore costitutivo alla sentenza di accertamento. 

Ad oggi però, prevale l’orientamento opposto. La sentenza n. 2485 del 5 febbraio 2007 della Corte di Cassazione ha infatti stabilito che non è nullo il contratto di compravendita di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente a far maturare l’usucapione, anche se l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato ancora accertato giudizialmente. 

La sentenza ha respinto la tesi secondo la quale la vendita di un bene di cui l’alienante assume essere diventato proprietario per usucapione sarebbe nulla se non preceduta dall’accertamento giudiziale di tale acquisto della proprietà.

La Corte ha osservato che, se si dovesse aderire a questa tesi, si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente.

La sentenza ha inoltre sottolineato che l’acquisto per usucapione avviene ipso iure per il semplice fatto del possesso protratto per venti anni e la sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione del diritto di servitù ha natura meramente dichiarativa e non costitutiva del diritto stesso.

Infografica

Infografica: usucapione di un bene immobile

Domande frequenti

Cosa è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali di godimento a titolo originario, attraverso il possesso continuo, non interrotto, pacifico e pubblico di un bene per un periodo di tempo stabilito dalla legge. L’istituto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti a. 

La ratio dell’usucapione, ovvero la ragione sottostante che giustifica l’esistenza di questo istituto giuridico, è generalmente ricondotta a due principali motivazioni. In primo luogo, l’usucapione mira a favorire chi utilizza e rende produttivo un bene, a scapito del proprietario che rimane inerte per un lungo periodo di tempo. Questo principio si basa sull’idea che chi, pur senza averne il diritto, utilizza i beni e li rende produttivi, dovrebbe essere premiato. In secondo luogo, l’usucapione serve a rendere certa la proprietà di un bene. In assenza di questo istituto, per stabilire la reale proprietà di un bene, sarebbe necessario risalire all’ultimo acquisto a titolo originario, un processo che potrebbe essere complesso e incerto.

Quali beni possono essere oggetto di usucapione?

Possono essere oggetto di usucapione i beni immobili, i beni mobili e le universalità di mobili. Questo include terreni, edifici, e beni mobili come oggetti d’arte, mobili, e veicoli. L’usucapione può riguardare anche i diritti reali di godimento su tali beni. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni. Non sono suscettibili di usucapione i beni demaniali e del patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali e gli edifici pubblici di culto.

Quando scatta l’usucapione?

Per quanto riguarda i beni immobili, l’usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni, come stabilito dall’articolo 1158 del Codice civile. L’usucapione abbreviata matura invece in dieci anni a condizione che il possesso sia stato acquisito in buona fede e in forza di un titolo che, sebbene inefficace per difetto di potere di disposizione dell’alienante, sia astrattamente idoneo a trasferire il diritto di proprietà e sia stato debitamente trascritto.

Per i beni mobili, la legge prevede un periodo di usucapione più breve. In particolare, l’articolo 1161 del Codice civile stabilisce che la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, se il possesso è stato acquisito in buona fede. Se il possessore è in mala fede, l’usucapione si compie con il decorso del termine di 20 anni. 

Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, ai sensi dell’articolo 1162 del Codice civile, se l’acquisto è avvenuto in buona fede e in base a un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, l’usucapione si verifica dopo tre anni dalla data della trascrizione del titolo. Se invece non concorrono le condizioni di buona fede e del titolo astrattamente idoneo, l’usucapione si compie con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

Che differenza c’è tra possesso e detenzione?
 

Possesso e detenzione sono due termini che indicano la disponibilità materiale di un bene, ma differiscono significativamente da un punto di vista giuridico. Il possesso è definito come un potere di fatto su un bene, che si manifesta in un’attività che corrisponde a quella esercitata dal titolare di un diritto reale sullo stesso. La detenzione, invece, è una situazione diversa dal possesso. Il detentore ha la disponibilità del bene, ma non ha l’intenzione di possederlo come se fosse il proprietario. La detenzione solitamente è la conseguenza di un contratto come la locazione o il comodato d’uso.

Cos’è l’interversione del possesso?

L’interversione del possesso è un concetto giuridico che descrive il mutamento della detenzione in possesso. Questo processo implica un cambiamento nel modo in cui un individuo interagisce con un bene, passando da una semplice detenzione (disponibilità materiale del bene) a un possesso (esercizio di un diritto reale sul bene).

L’interversione del possesso non può avvenire semplicemente attraverso un cambiamento interno dell’intenzione di possedere (animus possidendi).

È necessaria una manifestazione esterna che dimostri inequivocabilmente l’intenzione di comportarsi come proprietario del bene. Questa manifestazione deve essere diretta contro il proprietario in modo da essere portata a sua conoscenza.

Quando si interrompe l’usucapione?

L’usucapione si interrompe in due principali circostanze: l’interruzione naturale e l’interruzione civile. L’interruzione naturale si verifica quando il possessore è privato del possesso del bene per oltre un anno.

Questa situazione può essere causata da un atto di un terzo o da eventi naturali che impediscono al possessore di mantenere il controllo sul bene. L’interruzione civile, invece, si verifica quando vengono compiuti atti giuridici che interrompono il termine di usucapione.

Tra questi atti, la legge include la domanda giudiziale, che è la notificazione dell’atto con cui inizia il giudizio diretto al recupero del possesso. È importante notare che l’interruzione dell’usucapione non può derivare da una generica diffida o da una messa in mora.

Chi dichiara l’usucapione?

L’usucapione è dichiarata dal giudice. Il giudizio volto a far accertare l’usucapione viene avviato con un atto di citazione, redatto da un avvocato e notificato alla controparte tramite un ufficiale giudiziario.

L’accertamento dell’usucapione avviene quindi attraverso un procedimento giudiziario, durante il quale il giudice verifica se si sono verificati i presupposti richiesti dalla legge, all’esito del quale dichiarerà il trasferimento della proprietà per usucapione tramite sentenza.

In alternativa, è possibile  che le parti raggiungano un accordo con accertamento della usucapione in sede di mediazione, che viene legittimato dalla stipula di un verbale di intervenuta usucapione autenticato nelle firme dal notaio. Questo atto notarile deve poi essere trascritto nei Registri Immobiliari.


Il ruolo del Notaio

Il procedimento volto a far dichiarare l’usucapione di un immobile di norma si svolge innanzi al tribunale civile. Tuttavia, è possibile raggiungere un accordo tra il proprietario originario e chi rivendica la titolarità del bene, tramite mediazione. In questo caso, il verbale di mediazione viene autenticato nelle firme dal notaio e trascritto nei registri immobiliari.

In alternativa, durante una compravendita immobiliare, il venditore può dichiararsi proprietario del bene per usucapione davanti al notaio anche senza un accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione. In tale ipotesi, tuttavia, l’acquirente potrebbe essere esposto al rischio di revoca dell’acquisto da parte di soggetti che rivendicano la proprietà del bene.

Consultare un notaio può aiutare a comprendere la complessità e i rischi associati a questa opzione e garantire una transazione sicura.

Riferimenti

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3 commenti su “Usucapione di un bene immobile – Guida definitiva”

  1. Buonasera,
    più che un commento dovrei fare una domanda e vi ringrazio in anticipo se mi vorrete rispondere.

    Sono proprietario di una villetta a schiera costruita su terreno PEEP con concessione di diritto di superficie su terreno di proprietà del Comune(in prov. di Novara)da circa 35 anni.
    Dal 2005 mi sono trasferito a Novara,lasciando la casa in uso ai miei genitori.
    Ora,la sto per vendere.
    Posso richiedere al Comune di questo paese il diritto di usucapione?

    Vi ringrazio anticipatamente
    Cordiali saluti

    Canepa Pierpaolo

    Rispondi
    • Buongiorno Sig. Canepa,
      Se intende l’usucapione dell’area la risposta è negativa, in quanto il diritto del Comune è regolato da una convenzione edilizia che ha una durata prestabilita (solitamente 99 anni). Per poter vendere la piena proprietà dell’immobile dovrà riscattare l’area dal Comune mediante la stipula di un apposito atto notarile e previo pagamento di una somma di denaro da determinarsi secondo i criteri stabiliti nella convenzione.
      Cordiali saluti

      Rispondi

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