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Definizione legale
I modi di acquisto della proprietà sono gli atti e i fatti giuridici che, secondo l’ordinamento, hanno l’effetto di trasferire o costituire il diritto di proprietà su un bene.
L’articolo 922 del Codice Civile elenca i principali modi di acquisto, specificando che la proprietà si acquista “per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge” [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
Questa elencazione non è tassativa, ma distingue due categorie fondamentali: gli acquisti a titolo originario e quelli a titolo derivativo.
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Acquisto a Titolo Originario
L’acquisto si definisce a titolo originario quando il diritto di proprietà sorge in capo a una persona in modo autonomo, indipendentemente da un precedente rapporto con il precedente titolare. In questo caso, il diritto si costituisce ex novo, libero da pesi, vincoli o diritti di terzi che potevano gravare sul bene in precedenza, salvo diverse disposizioni di legge. Questa modalità di acquisto prescinde da una vicenda traslativa e si fonda su un rapporto diretto tra il soggetto e il bene.
I principali modi di acquisto a titolo originario sono:
- Occupazione: Riguarda l’impossessamento di cose mobili che non sono di proprietà di alcuno (res nullius), come le cose abbandonate [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Invenzione: Concerne il ritrovamento di cose mobili smarrite. Chi trova il bene deve restituirlo al proprietario o consegnarlo all’autorità competente; se dopo un anno il proprietario non si presenta, il ritrovatore ne acquista la proprietà [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262].
- Accessione: È il principio per cui qualunque opera o costruzione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo stesso [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’acquisto della proprietà della costruzione avviene automaticamente (ipso iure) nel momento in cui l’opera si incorpora al suolo, e l’eventuale pronuncia del giudice ha natura meramente dichiarativa [Sentenza n. 3515/2024].
- Unione e Commistione: Si verificano quando cose mobili appartenenti a diversi proprietari vengono unite o mescolate in modo da formare un tutt’uno. Se le cose sono separabili senza deterioramento, ciascuno conserva la proprietà della sua cosa; in caso contrario, la proprietà diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno.
- Specificazione: Si ha quando una persona crea una cosa nuova utilizzando materia altrui (es. uno scultore che crea una statua da un blocco di marmo non suo). La proprietà spetta a chi ha compiuto il lavoro, salvo l’obbligo di pagare il prezzo della materia, a meno che il valore della materia superi notevolmente quello della manodopera.
- Usucapione: È l’acquisto della proprietà mediante il possesso continuato, pacifico, pubblico e ininterrotto di un bene per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge (generalmente 20 anni per gli immobili) [REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262]. L’acquisto del diritto avviene ex lege al compimento del termine, e la sentenza che lo accerta ha valore meramente dichiarativo [Risposta n. 235 del 31/07/2020].
Acquisto a Titolo Derivativo
L’acquisto si definisce a titolo derivativo quando il diritto di proprietà viene trasferito da un soggetto (dante causa) a un altro (avente causa) in virtù di un titolo giuridico, come un contratto o una successione.
In questo caso, l’acquirente succede nello stesso diritto del precedente titolare, per cui il bene si trasferisce con tutti i pesi, vincoli, oneri e diritti di terzi che già gravavano su di esso, secondo il principio nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nessuno può trasferire ad altri un diritto maggiore di quello che ha).
I principali modi di acquisto a titolo derivativo sono:
- Contratti: Sono gli strumenti più comuni di trasferimento della proprietà tra vivi. La compravendita, la permuta, la donazione sono esempi di contratti con effetti reali che trasferiscono la proprietà. Nel nostro ordinamento vige il principio consensualistico, secondo cui il trasferimento del diritto avviene per effetto del solo consenso legittimamente manifestato dalle parti, senza che sia necessaria la consegna materiale del bene [Risposta n. 458 del 31/10/2019].
- Successione a causa di morte: Il trasferimento della proprietà avviene al momento della morte di una persona (il de cuius) in favore dei suoi eredi o legatari, secondo le norme del Codice Civile o le disposizioni testamentarie.
- Altri modi stabiliti dalla legge: Includono l’espropriazione per pubblica utilità, la vendita forzata e altri provvedimenti giudiziali che dispongono il trasferimento coattivo di un diritto.
Distinzione fondamentale e conseguenze pratiche
La distinzione tra acquisto a titolo originario e derivativo è di cruciale importanza pratica, specialmente nella risoluzione dei conflitti tra più acquirenti dello stesso bene.
Il conflitto tra chi acquista a titolo originario (es. per usucapione) e chi acquista a titolo derivativo (es. tramite compravendita) è sempre risolto a favore del primo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione dell’atto di acquisto derivativo [Risoluzione n. 65 del 10/11/2025]. Ciò accade perché l’acquisto a titolo originario è indipendente e prevale su qualsiasi vicenda traslativa precedente.
Al contrario, il conflitto tra più acquirenti a titolo derivativo dal medesimo dante causa si risolve sulla base delle regole di pubblicità immobiliare e del principio della continuità delle trascrizioni, secondo cui prevale chi ha trascritto per primo il proprio titolo di acquisto.
Domande frequenti
Posso diventare proprietario di un immobile pagando il mutuo, anche se non è intestato a me?
No, il semplice pagamento delle rate del mutuo, anche se esclusivo, non costituisce un modo di acquisto della proprietà. Per diventare proprietari è necessario un titolo giuridico idoneo, come un contratto di compravendita o una donazione [Sentenza n. 15529/2025].
Cosa succede se compro un bene mobile da chi non è il vero proprietario?
Se si acquista un bene mobile in buona fede da chi non ne è proprietario, sulla base di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento (es. un contratto di vendita) e se ne ottiene il possesso, se ne diventa proprietari a titolo originario. È il principio del “possesso vale titolo” disciplinato dall’articolo 1153 del Codice Civile.
Se costruisco una casa su un terreno non mio, di chi è la casa?
In base al principio dell’accessione, la costruzione diventa automaticamente di proprietà del titolare del terreno. Il costruttore può avere diritto a un indennizzo, ma la proprietà dell’edificio spetta, salvo diverso accordo, al proprietario del suolo.
L’usucapione cancella i diritti di terzi, come un’ipoteca, che gravavano sul bene?
Sì, l’acquisto per usucapione è a titolo originario e determina, di regola, l’estinzione dei diritti reali minori e delle garanzie (come le ipoteche) che gravavano sul bene. L’acquirente ottiene la proprietà piena e libera da pesi, poiché il suo diritto nasce nuovo e indipendente dalla situazione giuridica precedente.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Fonti giuridiche e riferimenti
- Art. 922 Codice Civile – (Modi di acquisto)
- Art. 934 Codice Civile – (Opere fatte sopra o sotto il suolo)
- Art. 1158 Codice Civile – (Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari)
- Corte di Cassazione, Sez. II, ordinanza, 16/03/2022, n. 8590: Sul conflitto tra acquisto a titolo originario e derivativo e l’irrilevanza della trascrizione per il primo. [Risoluzione n. 65 del 10/11/2025]
- Agenzia dell’Entrate, Risposta n. 458 del 31/10/2019: Sul principio consensualistico nei contratti ad effetti reali. [Risposta n. 458 del 31/10/2019]