Accollo del mutuo liberatorio e cumulativo. Cos’è e come funziona

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

In determinate circostanze, è possibile e talvolta più conveniente, sostituire il contraente originario di un mutuo attraverso un processo noto come “accollo del mutuo”, anziché procedere con la stipula di un nuovo contratto di mutuo.

L’accollo del mutuo (rectius del debito), regolato dall’articolo 1273 cod. civ., consente a un soggetto (l’accollante) di subentrare al contraente originario del mutuo (l’accollato), assumendo così l’obbligo, originariamente in capo a quest’ultimo, di ripagare il debito nei confronti dell’istituto di credito (l’accollatario).

Punti chiave

  • L’accollo del mutuo è una procedura che permette a un soggetto (l’accollante) di subentrare al debitore originario (l’accollato), assumendosi l’obbligo di pagare il debito verso il creditore (l’accollatario);
  • Esistono diverse teorie sulla causa dell’accollo: alcune suggeriscono che sia un negozio accessorio, mentre altre sostengono che abbia una causa propria legata all’assunzione del debito altrui;
  • L’accollo riguarda l’assunzione di un debito altrui, compresi gli interessi non ancora maturati, ma non quelli già scaduti. Si dubita che possa riguardare debiti futuri;
  • L’accollo è liberatorio quando il creditore libera il creditore dall’obbligo di rimborsare il debito mentre l’accollo è cumulativo se il debitore originario rimane obbligato in solido al pagamento del debito insieme all’accollante;
  • L’accollo offre vantaggi per il debitore originario accollato (liberazione dall’obbligo di rimborso) e per il terzo accollante (assunzione dell’obbligo di pagare il mutuo già in essere a condizioni più favorevoli di quelle di mercato);
  • In caso di mutuo cointestato tra comproprietari, l’accollo consente a uno dei coobbligati di acquistare la quota dell’altro attraverso l’assunzione della quota di debito residuo del mutuo cointestato;
  • La banca creditrice non può opporsi all’accollo del mutuo ipotecario, ma può valutare la solvibilità dell’accollante e decidere di non liberare l’accollato.
Accollo del mutuo: cos'è e come funziona - Copertina

Accollo del debito e accollo del mutuo. L’art. 1273 del Codice civile

L’articolo 1273 c.c. disciplina l’accollo, e recita testualmente:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. 

L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.

Se non vi e’ liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo.

In ogni caso il terzo e’ obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione e’ avvenuta.

Il suddetto articolo prevede quindi che l’accollo si perfezioni con il consenso del debitore originario accollato e del terzo accollante. Il creditore accollatario, invece, non è parte del contratto e può aderirvi anche successivamente, con una dichiarazione espressa.

L’adesione del creditore al contratto di accollo produce l’effetto di rendere irrevocabile la stipulazione effettuata a suo favore. Tuttavia, in mancanza di una espressa dichiarazione di liberazione da parte del creditore, il debitore originario e l’accollante restano obbligati in solido. 

L’accollante è obbligato nei confronti del creditore nei limiti in cui ha assunto il debito. In particolare, l’accollante può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.

L’accollo è uno strumento giuridico che può essere utilizzato in diverse situazioni. È spesso utilizzato in relazione ai mutui, in quanto consente all’acquirente di un immobile di subentrare nel mutuo già in corso, assumendosi gli obblighi derivanti dal contratto.

La causa dell’accollo del mutuo

Secondo alcuni autori, l’accollo non avrebbe una causa propria, in quanto sarebbe da considerarsi come un negozio accessorio. Di conseguenza, la causa dell’accollo coinciderebbe con quella del negozio principale al quale è collegato.

Ad esempio, in una transazione di vendita immobiliare, le parti potrebbero concordare che il prezzo sia pagato mediante accollo di un mutuo precedentemente contratto dal costruttore con la banca. In questo caso, la funzione dell’accollo si integra nella causa più ampia del contratto di compravendita. 

Secondo un altro orientamento, la causa dell’accollo sarebbe rappresentata dall’assunzione del debito altrui, che costituirebbe la causa costante e tipica di ogni accollo.

Tuttavia, accanto a questa causa costante, vi sarebbe un’altra causa legata al rapporto (oneroso o gratuito) al quale l’accollo partecipa di volta in volta. Pertanto, sebbene in alcuni casi l’accollo possa non essere un negozio autonomo ma si inserisca in un contesto contrattuale più ampio, la causa costante e tipica sarebbe comunque individuabile e andrebbe integrata con la causa dei negozi collegati all’accollo.

Indipendentemente dalla teoria che si preferisce seguire, sotto il profilo causale l’accollo si caratterizza per una duplicità di rapporti: quello di valuta, ovvero il rapporto di debito che intercorre tra accollato e accollatario, e quello di provvista, intercorrente tra accollante e accollato.

Nell’accollo del mutuo, il rapporto di valuta è rappresentato dal contratto di mutuo originario, mentre il rapporto di provvista è quello derivante dall’atto di compravendita, ossia l’obbligo dell’accollante di pagare il prezzo all’accollato: a monte vi è l’interesse solutorio dell’accollante ad assumersi il debito dell’accollato. 

L’accollo quindi si arricchisce di volta in volta di elementi ulteriori a seconda della specifica ragione dell’assunzione del debito. Questo istituto, pertanto, consente alle parti di modellare il contratto in base alle proprie esigenze e finalità.

Ad esempio, se l’accollo è stipulato per spirito di liberalità (donandi causa), il profilo causale del contratto si arricchisce di tale elemento ulteriore. Inoltre, l’accollo può essere utilizzato per estinguere un debito preesistente (solvendi causa) o per finanziare un soggetto (credendi causa).

Oggetto dell’accollo del mutuo

L’accollo riguarda l’assunzione di un debito altrui, comprendendo gli interessi non ancora maturati ma non quelli già scaduti.

Conforme all’articolo 1273, comma 4 cod.civ., l’accollante assume l’obbligo nei limiti in cui il terzo ha preso il debito nei confronti del creditore.

Ad esempio, se l’importo iniziale del debito era di 100, e l’accollante si è impegnato per 50, la sua responsabilità non coprirà l’intero debito, e la parte restante resterà a carico del debitore principale.

Si discute sulla possibilità che l’accollo riguardi beni futuri. Chi sostiene la tesi positiva si basa sull’argomento che l’articolo 1348 c.c. (il quale stabilisce che i contratti possano avere ad oggetto un bene futuro) è una norma di applicazione generale, quindi non ci sarebbe ragione di non estenderla anche all’accollo.

In contrasto, chi sostiene la tesi negativa ritiene che l’accollo realizzi una forma di successione nel debito, e che non si possa succedere in un debito che ancora non esiste.

Tipologie di accollo del mutuo. Accollo mutuo interno ed esterno, liberatorio e cumulativo, e novativo: quali sono le differenze?

L’accollo interno è un contratto con cui il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito del primo e l’adesione del creditore non è necessaria per la sua validità. 

In materia di modificazione del lato soggettivo dell’obbligazione, è importante distinguere tra l’accollo denominato “semplice” o “interno”, non disciplinato espressamente dal Codice civile, e l’accollo denominato “esterno”, invece previsto dall’articolo 1273 c.c..

Va notato che, sebbene il Codice non preveda esplicitamente l’accollo interno, la sua ammissibilità non è in dubbio, in quanto si basa sul principio generale dell’autonomia privata stabilito nell’articolo 1322.

L’accollo interno si differenzia dall’accollo esterno poiché non attribuisce alcun diritto al creditore e non altera i soggetti dell’originaria obbligazione.

È importante sottolineare che il creditore non acquisisce alcun diritto nei confronti dell’accollante, a meno che non sussistano le condizioni per l’applicazione dell’azione surrogatoria ex articolo 2900 del cod.civ..

L’accollo esterno si configura invece come un contratto a favore del terzo.

In questo caso, il terzo che assume l’obbligazione agisce direttamente a beneficio del creditore, modificando i soggetti dell’originaria obbligazione. L’accollo esterno implica che il terzo si obblighi nei confronti del creditore, assumendo un ruolo attivo nell’adempimento dell’obbligazione. 

L’accollo esterno del mutuo può essere di due tipi. Si ha l’accollo liberatorio,quando il creditore dichiara espressamente di voler liberare il debitore originario rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.

In questo caso l’accollato si libera dall’obbligo di rimborsare il mutuo, che viene assunto interamente dal terzo accollante. Si parla invece di accollo cumulativo quando il creditore non aderisce all’accollo. In questo caso l’accollato rimane obbligato in solido al pagamento del mutuo insieme all’accollante.

Si parla di accollo novativo quando il terzo (accollante) si obbliga a pagare un debito al posto di un altro soggetto (accollatario), estinguendo l’obbligazione originaria e creando una nuova obbligazione tra l’accollante e il creditore.

E’ valido solo se il creditore aderisce espressamente all’accordo e manifesta la volontà di estinguere l’obbligazione originaria. In tale ipotesi, i privilegi e le ipoteche che il debitore originario aveva sul bene oggetto dell’obbligazione non si trasmettono al nuovo debitore.

Vantaggi accollo mutuo liberatorio

Quali sono i benefici derivanti dall’accollo del mutuo? L’accollo del mutuo comporta vantaggi significativi per tutte le parti coinvolte.

Per quanto riguarda il debitore originario accollato, i benefici sono evidenti: viene liberato dall’obbligo di rimborsare il mutuo, migliorando la propria situazione creditizia.

Per quanto concerne il terzo accollante, l’assunzione dell’obbligo di estinguere un mutuo già in essere implica che non dovrà affrontare i costi iniziali legati all’apertura del mutuo, come la perizia, le spese di istruttoria, l’imposta sostitutiva e le spese notarili.

In aggiunta, può avere la possibilità di subentrare in un mutuo in corso beneficiando di un tasso di interesse più favorevole di quello di mercato.

Anche nel caso di accollo liberatorio, la banca deve verificare la capacità economica dell’accollante di far fronte alle restanti rate del mutuo.

Tuttavia, molte delle verifiche iniziali sono già state effettuate in fase di concessione del mutuo originario. Accollarsi il mutuo consente di accelerare la procedura e ridurre i tempi necessari per la conclusione dell’operazione.

Il creditore (la banca) può rifiutare l’accollo del mutuo?

Come abbia visto nell’istituto dell’accollo di mutuo, sono coinvolti tre soggetti:

  • La banca creditrice;
  • L’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo);
  • L’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo).

L’elemento fondamentale è l’accordo tra il debitore originario (l’accollato) e il nuovo soggetto (l’accollante) per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Sorge la domanda se la banca creditrice debba approvare l’accollo. La risposta è chiara: la banca non può opporsi all’accollo del mutuo. Il Codice civile (articolo 1273) specifica che l’adesione da parte della banca serve unicamente a rendere irrevocabile la stipulazione dell’accordo tra le parti (accollante e accollato).

Tuttavia, per quanto riguarda la liberazione dell’accollato dalle sue obbligazioni verso la banca, occorre fare delle precisazioni. 

Nel caso dell’accollo, la banca che ha concesso il mutuo a un certo soggetto, si ritrova ad avere dall’altra parte un soggetto che non conosce e con il quale magari non ha mai avuto rapporti precedenti.

Per questo motivo, è doveroso che l’istituto di credito effettui le sue indagini sulla persona dell’accollante che servono ad accertarsi che costui sia una persona solvibile e che non abbia avuto in precedenza problemi legati al rimborso di prestiti o finanziamenti.

Ove la banca non ritenga il terzo accollante un soggetto degno di subentrare nel contratto di mutuo originario non aderirà all’accollo che rimarrà quindi valido ma cumulativo.

E’ possibile accollarsi la quota di un mutuo cointestato?

L’accollo del mutuo cointestato è una procedura che consente a uno dei due comproprietari di un immobile su cui grava un mutuo di acquistare la quota dell’altro, pagandone il prezzo mediante accollo della quota di debito residuo.

Questa fattispecie si verifica nella prassi notarile quando uno dei due coniugi o conviventi more uxorio acquista la quota dell’altro.

In particolare, l’accollo del mutuo cointestato si articola nelle seguenti fasi:

  • Il comproprietario che intende acquistare la quota dell’altro, deve stipulare un atto notarile di compravendita. In questo atto, il comproprietario acquirente paga al comproprietario venditore il prezzo della quota mediante accollo invece di estinguere il mutuo. L’accollo deve essere espresso nell’atto notarile di compravendita;
  • L’accollo del mutuo cointestato è liberatorio degli obblighi del comproprietario venditore solo se la banca mutuante aderisce all’accollo. L’adesione della banca mutuante deve essere espressa per iscritto. 

Il negozio di accollo del mutuo cointestato è una soluzione spesso utilizzata in caso di separazione o divorzio.

In tali ipotesi, l’accollo consente a uno dei coniugi o conviventi di acquisire la quota dell’immobile dell’altro, senza dover sostenere i costi di un nuovo mutuo e la banca solitamente tende a concedere la liberazione del coobbligato originario.

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Domande frequenti

Cosa significa accollo del debito?

L’accollo del debito è un contratto con cui un terzo (accollante) si obbliga a pagare un debito al posto di un altro soggetto (accollato). L’accollo si perfeziona con l’accordo del debitore originario accollato e del terzo accollante. Il creditore accollatario, invece, non è parte del contratto e può aderirvi solo successivamente, con una dichiarazione espressa.

Quali sono le differenze tra le due tipologie di accollo cumulativo e liberatorio?

L’accollo cumulativo si ha quando il creditore accollatario non aderisce all’accollo. Il debitore originario e l’accollante restano obbligati in solido al pagamento del debito. L’accollo liberatorio invece, è una forma di accollo nella quale il creditore accollatario aderisce all’accollo e libera il debitore originario dai suoi obblighi. L’accollante diviene così l’unico soggetto obbligato al pagamento del debito.

E’ possibile l’accollo della quota di mutuo quando il mutuo è cointestato?

Sì, è possibile accollarsi la quota di un mutuo cointestato. In questo caso, la procedura di accollo è simile a quella del mutuo ordinario, con la differenza che l’accollante subentra solo nella quota del mutuo riferita al debitore originario che cede a quest’ultimo la propria quota dell’immobile.

Quali sono i vantaggi dell’accollo del mutuo per le parti coinvolte?

L’accollo del mutuo presenta vantaggi significativi per tutte le parti coinvolte.

Per il debitore originario accollato, i vantaggi sono evidenti:
– Liberazione dall’obbligo di rimborsare il mutuo: il debitore originario viene liberato dall’obbligo di rimborsare il mutuo nei confronti della banca, migliorando la propria situazione creditizia.

Per quanto concerne il terzo accollante, i vantaggi sono i seguenti:
– Risparmio dei costi iniziali: l’accollante non deve affrontare i costi iniziali legati all’apertura del mutuo, come la perizia, le spese di istruttoria, l’imposta sostitutiva e le spese notarili;
– Possibilità di ottenere condizioni più favorevoli: l’accollante può avere la possibilità di subentrare in un mutuo in corso a condizioni vantaggiose, come un tasso di interesse inferiore a quello di mercato.

La banca può opporsi all’accollo del mutuo?

La banca non può opporsi all’accollo del mutuo da parte dell’accollante, ma può non aderire alla richiesta di liberazione dell’accollato per diversi motivi, ad esempio:
– L’accollante non è in grado di dimostrare di essere in grado di rimborsare il mutuo;
– L’accollante ha avuto in passato problemi con il rimborso di altri finanziamenti.
In questi casi, l’accollo del mutuo rimane valido, ma l’accollante e l’accollato rimangono obbligati in solido al pagamento del debito.


Il ruolo del Notaio

Il ruolo del notaio nell’accollo del mutuo è quello di garantire la validità e l’efficacia della convenzione di accollo, nonché di tutelare i diritti di tutte le parti coinvolte.

Il notaio, inoltre, può svolgere un ruolo di consulenza e assistenza per le parti coinvolte, fornendo loro informazioni e chiarimenti su tutti gli aspetti e conseguenze dell’accollo del mutuo stipulato dall’accollato.

Riferimenti

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