Servitù di parcheggio – Di cosa si tratta? È ammissibile?

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

In un contesto storico in cui si sta verificando una rapida espansione della superficie edificata e, di conseguenza, una carenza di spazi destinati al parcheggio delle auto, è sempre più diffusa la tendenza a concedere il permesso di parcheggiare sul proprio terreno a favore dei proprietari confinanti che non abbiano a disposizione uno spazio adeguato.

Ma questo diritto di parcheggiare un autoveicolo sul fondo altrui può essere definito come “servitù”?

Il dibattito sulla possibilità di costituire una servitù di parcheggio è stato molto acceso in dottrina ed in giurisprudenza, dando origine a posizioni contrastanti. 

In passato, si tendeva a negare l’ammissibilità della servitù di parcheggio; invece, in tempi recenti, la possibilità di costituire una servitù siffatta viene ammessa laddove venga rispettato lo schema legale tipico del diritto di servitù. 

Concetti chiave

  • La rapida espansione urbana e la conseguente carenza di parcheggi hanno portato a considerare la possibilità di concedere diritti di parcheggio su aree private a favore dei vicini proprietari confinanti.
  • La servitù è un peso imposto su un fondo per il beneficio di un altro fondo appartenente a un proprietario diverso. Essa è costituita da alcuni elementi essenziali, come l’assolutezza del diritto, l’inerenza dell’utilità al fondo dominante, la specificità dell’utilità, la definizione dello spazio di servitù e la sua inscindibilità.
  • Sebbene precedentemente ritenuta inammissibile, oggi la servitù di parcheggio è considerata possibile quando rispetta lo schema legale tipico del diritto di servitù. Nel caso in cui l’utilità è ottenuta a vantaggio di una persona, e non di un fondo, si tratta di una “servitù irregolare”.
Guida completa alla servitù di parcheggio - Copertina

Cosa sono le servitù

Per comprendere a fondo la tematica della servitù di parcheggio, è importante iniziare definendo il concetto di servitù, identificando le sue caratteristiche principali. 

Ai sensi dell’articolo 1027 del Codice civile, la servitù prediale è definita come un peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un proprietario diverso. 

In poche parole, la struttura della servitù può essere riassunta come segue: si parte da due fondi, uno “dominante” ed uno “servente”, appartenenti a due diversi proprietari e si costituisce un diritto che attribuisce un vantaggio al fondo dominante, contemporaneamente gravando del relativo peso il fondo servente. Il vantaggio deve consistere in un’utilità specifica, che può concretarsi anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. 

L’esercizio della servitù può estendersi all’intero fondo servente o anche solo ad una parte di esso, in base a quanto stabilito dal titolo costitutivo della servitù stessa.

Elementi essenziali delle servitù

Gli elementi essenziali che una servitù prediale, per essere definita tale, deve presentare includono: 

  • l’altruità della cosa: la servitù rientra nel novero dei diritti reali su cosa altrui, e come tale non può che esercitarsi sul fondo altrui; 
  • l’assolutezza del diritto, nel senso della sua opponibilità nei confronti di chiunque; 
  • la immediatezza del vantaggio, ovvero la non necessità della cooperazione del proprietario del fondo servente o di terzi per l’esercizio del diritto;
  • l’inerenza dell’utilitas al fondo dominante e non al suo proprietario; 
  • la specificità dell’utilitas del fondo dominante, attraverso la definizione del vantaggio che si vuole attribuire a quest’ultimo;
  • la definizione dello spazio ove dovrà essere esercitata la servitù;
  • l’inscindibilità del vincolo accessorio alle proprietà cui inerisce. 

1) Altruità della cosa

La circostanza che il fondo servente ed il fondo dominante appartengano a due proprietari differenti è imprescindibile affinché la servitù possa dirsi esistente, in quanto ove il proprietario dei due fondi fosse il medesimo, non sarebbe affatto necessario costituire un diritto di servitù: i fondi potrebbero essere infatti utilizzati liberamente dall’unico proprietario.

2) Assolutezza del diritto

L’accordo tra le parti deve essere tale da garantire al titolare della servitù l’assolutezza del suo diritto, caratteristica necessaria per consentire al medesimo di escludere qualsiasi attività da parte del proprietario o di terzi che contrasti, o addirittura impedisca, l’uso pattuito. 

Solo in questo modo si potrà avere un possesso tutelabile con tutte le relative azioni legali previste per legge. Nessun’altra persona, incluso il proprietario del fondo servente potrà, ad esempio, parcheggiare la propria auto, ostacolare il parcheggio, sostare o utilizzare il fondo servente in modo tale da impedire l’esercizio della servitù.

3) Immediatezza del vantaggio

L’immediatezza del vantaggio nella servitù prediale consiste nel fatto che il titolare può soddisfare il proprio interesse direttamente e senza la collaborazione di altri soggetti. 

Questo carattere implica una differenza sostanziale rispetto al diritto di credito, per la cui soddisfazione il titolare deve fare affidamento sulla collaborazione del debitore.

4) Inerenza dell’utilitas al fondo dominante

L’inerenza dell’utilità al fondo dominante, che va differenziata dall’utilità meramente personale del proprietario, rappresenta il punto più delicato da comprendere nella definizione della servitù prediale. 

Una soluzione è stata individuata nella definizione dell’utilità al fondo come “incremento all’utilizzazione del fondo dominante”, intesa nel senso che l’esercizio della servitù deve essere strumentale alla fruizione del fondo dominante stesso, in modo tale che godere della servitù significhi contemporaneamente godere del fondo stesso.

5) Specificità dell’utilitas del fondo dominante

Una peculiarità distintiva delle servitù è la specificità del godimento. Mentre nel caso dei diritti di usufrutto, uso e abitazione, la ripartizione di obblighi e facoltà tra il proprietario del bene e chi è titolare del diritto da esercitare su quest’ultimo è stabilita dalla legge, nell’ipotesi della servitù, il contenuto del diritto deve essere precisato dal titolo costitutivo. 

In assenza di ciò, il contratto sarà considerato nullo a causa dell’indeterminatezza dell’oggetto. In altre parole, la servitù è un diritto reale speciale che richiede la specificazione di determinate facoltà di godimento o di astensione a carico del fondo servente.

6) Definizione dello spazio in cui esercitare la servitù

Questo aspetto è di particolare importanza e merita di essere evidenziato anche nel caso specifico di una servitù di parcheggio. L’oggetto della servitù riguarda interamente i fondi servente e dominante, ma il beneficio, per il fondo dominante, ed il correlativo peso, per il fondo servente, possono concretamente localizzarsi su una parte specifica dell’immobile gravato dalla servitù. 

Questo assunto vale per tutte le tipologie di servitù: è sempre possibile, cioè, definire lo spazio in cui esercitare il relativo diritto. Ma nel caso della servitù di parcheggio, la localizzazione è assolutamente indispensabile. 

Infatti, in assenza di una specifica indicazione della zona di sosta, il diritto di parcheggio risulterebbe troppo generico ed indeterminato, con conseguente nullità della servitù, in quanto mancherebbe, in particolare, il requisito della specificità dell’utilitas del fondo dominante. 

È tuttavia possibile che la localizzazione sia implicita, come ad esempio accade quando la proprietà vincolata è appena sufficiente per accogliere un veicolo, oppure quando un ampio piazzale viene utilizzato come parcheggio per l’albergo vicino, il quale potrebbe esaurirne la capacità. In entrambi i casi, nonostante non venga esplicitata, la definizione dello spazio in cui esercitare il diritto di parcheggio può dirsi presente. 

È importante sottolineare che la servitù di parcheggio può assumere il carattere di servitù industriale ai sensi dell’articolo 1028 del Codice civile.

Un esempio potrebbe essere rappresentato da un’area di parcheggio destinata ai clienti di un supermercato o da una zona di parcheggio riservata ai dirigenti, impiegati, operai o trasportatori di un’azienda.

7) Inscindibilità del vincolo

La servitù, a causa della sua duplice natura di inerenza all’oggetto e di oggetto stesso, ha un regime di circolazione che è necessariamente legato alla proprietà dei fondi servente e dominante, sia dal punto di vista attivo che passivo. Questo legame indissolubile con il diritto di proprietà è comunemente definito come accessorietà del diritto di servitù e ne rappresenta una caratteristica peculiare.

È importante sottolineare che l’accessorietà propria delle servitù implica un’inscindibilità necessaria o, in altre parole, una vera e propria inseparabilità. Sul piano concreto, questo significa che la vendita del fondo servente o dominante comporta automaticamente la circolazione ex lege della servitù, anche se non ne viene fatta menzione nell’atto di trasferimento. In altri termini, la servitù circola con il fondo servente ed altresì con il fondo dominante. 

Ne consegue che, al contrario, la servitù preesistente non è cedibile autonomamente.

Il principio di tipicità delle servitù

Il principio di tipicità delle servitù prediali, come si evince dagli articoli 1058, 1061 e 1062 del Codice civile, si riferisce alla modalità di costituzione del diritto reale di godimento e non al contenuto di tale diritto. 

Le parti hanno perciò la facoltà di costituire servitù atipiche il cui contenuto, a differenza delle servitù esplicitamente previste e disciplinate dal Codice civile (come, ad esempio, la servitù di presa d’acqua: articoli 1080 ss. c.c. e la servitù di scolo d’acqua: articolo 1094 c.c.), può assumere molteplici forme. 

Nell’ambito delle servitù volontarie, quindi, le parti possono prevedere diverse figure di servitù, purché siano contraddistinte dal carattere peculiare del peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario, come stabilito dalla definizione generale dell’articolo 1027 c.c. 

La norma non specifica in cosa debba consistere il “peso” e l’utilità da essa derivata a favore del fondo dominante, concedendo alle parti un’ampia libertà nella determinazione delle facoltà e dei poteri spettanti al titolare della servitù volontaria, sempre nel rispetto delle caratteristiche necessarie per la valida costituzione del diritto.

La libertà di definire il contenuto di una servitù prediale volontaria è quindi indiscutibile. Nonostante la servitù sia un diritto reale tipico, ciò non preclude la libertà assoluta dei privati nel determinare un contenuto del diritto specifico e concreto della stessa, purché esso risulti conforme alla legge. 

In altre parole, nella servitù il modello è standard, ma il contenuto è personalizzabile.

Le servitù irregolari

Nel caso in cui l’utilità non venga ottenuta a vantaggio di un fondo ma di una persona, si configurano le cosiddette “servitù irregolari”. Queste servitù si distinguono dalle servitù prediali perché si collocano nell’ambito dei diritti personali, anziché tra i diritti reali. 

La figura della servitù irregolare, intesa come istituto con efficacia reale, è considerata estranea sia al codice vigente che a quello abrogato. In sostanza, essa consiste nel fatto che una persona trae un vantaggio dal fondo altrui per sua utilità, indipendentemente dall’esistenza di un fondo proprio. 

Siamo pertanto fuori dall’ambito del diritto reale di servitù, ed avremo pertanto a che fare con un diritto che, in particolare, non può trovare tutela nei confronti dei successivi proprietari del bene “gravato” dallo stesso. 

La servitù irregolare, infatti, non circola con il bene su cui la stessa viene esercitata, a differenza di quanto si è detto con riferimento alle servitù prediali. 

Infografica: servitù di parcheggio

Servitù di parcheggio: orientamenti giurisprudenziali

Coerentemente con si è detto al paragrafo precedente, la giurisprudenza ha stabilito che, in assenza della predialità (ossia della inerenza al fondo), necessaria per la costituzione di una servitù in senso proprio, si è in presenza di una servitù irregolare, la quale non può generare un vincolo reale nei confronti del proprietario del fondo servente. 

Tuttavia, tali accordi sono validi in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’articolo 1322 del Codice civile, e danno quindi luogo ad un rapporto meramente obbligatorio tra le parti.

Un esempio di servitù irregolare sarebbe proprio la servitù di parcheggio, che altro non sarebbe se non l’espressione di un accordo tra le parti, che rimane efficace fintanto che le stesse siano d’accordo in ordine all’esercizio del diritto stesso.

Infatti, sempre la Cassazione ha stabilito, in varie pronunce, che poiché i diritti reali sono tipici, i privati non possono costituirne di nuovi, e poiché la servitù di parcheggio non presenterebbe i requisiti minimi essenziali della servitù prediale, si tratterebbe solo di un obbligo costituito a vantaggio di una determinata persona. 

Si sarebbe in presenza, come si è detto, di una servitù irregolare obbligatoria, la cui validità è stata riconosciuta in varie sentenze.

Inoltre, sempre la Cassazione si è espressa dichiarando più volte la nullità del contratto che costituisce o riconosce una servitù di parcheggio per impossibilità dell’oggetto, in quanto mancherebbe l’inerenza dell’utilità al fondo dominante ed il correlativo peso sul fondo servente: si tratterebbe cioè di semplice vantaggio per determinate persone.

Questo orientamento è cambiato in tempi recenti, soprattutto con l’Ordinanza n. 24121 del 30 ottobre 2020.

In essa la Cassazione ha affermato che lo schema previsto dall’articolo 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio su fondo altrui, purché però, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di un altro fondo per una sua migliore utilizzazione e non si traduca esclusivamente come un vantaggio attribuito ad una persona. 

Ne consegue che il diritto di parcheggiare un autoveicolo in un dato spazio può concretarsi in una servitù vera e propria laddove effettivamente si configuri come una utilità oggettiva per l’edificio al servizio del quale è destinato lo spazio a parcheggio, e non come semplice utilità personale di chi vuole parcheggiarvi.


Domande frequenti

Cosa si intende per diritto di servitù?

La servitù è un diritto reale di godimento che permette al titolare di un fondo (chiamato “dominante”) il diritto di utilizzare un fondo altrui (chiamato “servente”) in un modo specifico. La servitù può riguardare vari aspetti, come il passaggio, l’accesso a una fonte d’acqua, il diritto di far passare cavi e condotte o il parcheggio.

Come si costituisce una servitù di parcheggio?

Una servitù di parcheggio può essere costituita in diversi modi. Il modo più comune è attraverso un atto notarile stipulato tra le parti coinvolte. È importante che la costituzione della servitù sia trascritta presso l’Agenzia del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari) competente per garantirne l’opponibilità ai terzi. La servitù di parcheggio può anche costituirsi per usucapione se l’uso è continuato per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.

Cosa succede se un proprietario non rispetta il diritto di servitù?

Se il proprietario del fondo servente non rispetta il diritto di servitù, il proprietario del fondo dominante può intraprendere azioni legali per far rispettare il proprio diritto. Ciò potrebbe comportare l’instaurazione di una causa civile e la richiesta di risarcimento danni.

È possibile revocare una servitù di parcheggio?

Sì, è possibile modificare o estinguere una servitù di parcheggio. Ciò può avvenire attraverso un accordo tra le parti interessate, formalizzato con un atto notarile. Tuttavia, è importante sottolineare che qualsiasi modifica o estinzione della servitù di parcheggio deve essere trascritta presso l’Agenzia del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari) per garantirne l’opponibilità ai terzi. In alcuni casi, una servitù potrebbe anche estinguersi automaticamente, per prescrizione, nel caso in cui il titolare del fondo dominante non eserciti il suo diritto per vent’anni.


Il ruolo del Notaio 

Il notaio gioca un ruolo cruciale nella costituzione della servitù di parcheggio, assicurandosi che l’accordo intervenuto tra le parti sia conforme alla legge e venga trascritto regolarmente presso l’Agenzia del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari). Inoltre, in caso di controversie, può fornire una consulenza legale sulla corretta interpretazione dell’atto costitutivo della servitù.

Riferimenti

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