Permuta di terreno edificabile con costruttore – Cosa sapere

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

L’articolo 1552 del Codice civile definisce la permuta come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. 

In altre parole, la permuta è uno scambio di beni in cui non avviene alcuna transazione di denaro tra le parti coinvolte. 

La permuta di un terreno edificabile con un appartamento da costruire è chiamata permuta di cosa presente con cosa futura. Questo tipo di operazione consente a un costruttore di acquisire un’area per una futura edificazione senza dover corrispondere immediatamente un prezzo al proprietario del terreno. In cambio, il costruttore si impegna a cedere a quest’ultimo parte della costruzione che realizzerà.

Punti chiave

  • La permuta è un contratto che consiste nello scambio di beni tra due parti, senza l’utilizzo di denaro.
  • Nella permuta di un terreno edificabile con un appartamento da costruire, i costruttori affrontano alcuni rischi come la fissazione del valore immobiliare del bene, che potrebbe aumentare una volta ultimata la costruzione, e l’aumento del costo dei materiali.
  • All’atto di permuta devono essere obbligatoriamente allegati il capitolato e gli elaborati di progetto sulla base dei quali è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire.
  • La legge tutela il proprietario del terreno edificabile, garantendolo contro l’inadempimento o il fallimento del costruttore.
Permuta di terreno edificabile con costruttore - Copertina

La permuta di cosa presente con cosa futura

La permuta è un contratto tipico disciplinato dall’art. 1552 del Codice civile, che la definisce come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro“.

La permuta si distingue dalla vendita per il fatto che in quest’ultimo contratto il corrispettivo è costituito da denaro, mentre nella permuta il corrispettivo è costituito da un altro bene o diritto.

La permuta di cosa presente con cosa futura è un contratto che non trova una disciplina specifica nel Codice civile, ma è comunque ammessa e regolamentata indirettamente attraverso l’applicazione delle norme dettate in tema di vendita. Secondo l’articolo 1555 del Codice civile, infatti, si applicano alla permuta le stesse norme della vendita in quanto compatibili. L’articolo 1472 del Codice civile ammette espressamente la vendita di cosa futura. Per cui è possibile che anche la permuta possa avere ad oggetto beni futuri.

Inoltre, l’articolo 1348 del Codice civile stabilisce che la prestazione di cose future può essere dedotta in contratto, salvi i particolari divieti della legge. Anche questo articolo conferma quindi la possibilità di includere cose future come oggetto di un contratto di permuta.

La permuta di cosa presente con cosa futura prevede il trasferimento di un bene già esistente in cambio di un bene che verrà ad esistenza in un secondo momento.

La prassi ha visto l’impiego di tale contratto soprattutto nel settore dell’edilizia, quando un proprietario di un’area edificabile (cosa presente) la cede a un costruttore in cambio di unità immobiliari che verranno costruite in futuro (cosa futura). Questo permette al costruttore di evitare un immediato esborso di denaro per l’acquisto dell’area, impegnandosi invece a cedere una parte del futuro edificio.

I rischi per il costruttore

Nel contesto delle operazioni immobiliari, i costruttori si trovano di fronte a specifici rischi quando decidono di utilizzare lo strumento della permuta di cosa presente con cosa futura.

Questo tipo di contratto, ampiamente utilizzato soprattutto in periodi di limitata liquidità di mercato, permette al costruttore di acquisire la proprietà di un terreno senza un dispendio immediato di denaro. 

Tuttavia, attraverso la permuta, il valore di mercato dell’immobile futuro viene, in un certo senso, fissato al momento della stipula del contratto. Ciò potrebbe essere meno vantaggioso per i costruttori nel caso in cui si verifichi un aumento dei prezzi immobiliari nel breve termine.

Un ulteriore elemento di complessità può essere determinato dall’aumento dei costi dei materiali che incide sulla gestione finanziaria dell’impresa, sulla pianificazione dei progetti e sulla scelta dei materiali da utilizzare.

Capitolato ed elaborati di progetto 

Ai sensi dell’art. 6 del Decreto Legislativo n. 122 del 2005 al contratto di permuta di cosa presente con cosa futura, è obbligatorio allegare i seguenti documenti:

  1. il capitolato, contenente le caratteristiche e i materiali da utilizzare per la costruzione dell’immobile;
  2. gli elaborati del progetto in forza del quale è stato rilasciato o richiesto il permesso di costruire per realizzare la costruzione.

Il capitolato tecnico descrittivo dell’immobile è un documento che fornisce dettagli sui materiali da utilizzare, specificando le loro tipologie, caratteristiche e valori omogenei, e un elenco completo di tutte le rifiniture e gli accessori concordati tra le parti. 

Gli elaborati di progetto illustrano la futura distribuzione degli spazi interni dell’unità immobiliare e devono contenere le seguenti informazioni:

  • Indicazione della scala utilizzata, così da consentire al futuro acquirente di comprendere le dimensioni reali dell’immobile.
  • Chiara individuazione di ciascun vano in modo univoco, ad esempio attraverso una lettera alfabetica.
  • Indicazione della lunghezza lineare di ciascun lato del muro perimetrale interno per calcolare la superficie interna lorda dell’immobile.
  • Indicazione della misura della superficie interna ed esterna lorda.
  • Indicazione della misura della superficie di ciascun vano.

Atto di identificazione catastale

Una volta ultimata la costruzione dell’immobile, è necessario stipulare un atto di identificazione catastale. Questo atto, che ha natura ricognitiva, ha lo scopo di identificare catastalmente l’unità immobiliare e di dare evidenza al passaggio di proprietà nei pubblici registri immobiliari.

L’atto di precisazione catastale non può essere sostituito da una semplice voltura catastale, che ha unicamente valore fiscale. Il catasto, infatti, non è un registro che attesta la proprietà di un bene immobile. È necessario che il trasferimento della proprietà dell’immobile sia trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Per questo motivo, l’atto di identificazione catastale è l’unico atto che può essere presentato al conservatore dei registri immobiliari per effettuare la trascrizione dell’acquisto della proprietà dell’immobile. 

Le tutele previste dalla legge per il proprietario del terreno

Nell’ambito della permuta di terreno con appartamento da costruire, la legge prevede specifiche protezioni per il proprietario del terreno, in considerazione del fatto che il trasferimento del bene futuro si concretizzerà solo al completamento della sua costruzione. 

Queste tutele sono essenziali per mitigare i rischi di inadempimento o fallimento del costruttore.

Per quanto riguarda la protezione dal rischio di inadempimento, nel caso in cui il costruttore non adempia all’obbligo di realizzare il bene futuro secondo le specifiche concordate nel contratto di permuta e/o nel capitolato allegato, l’alienante/acquirente ha il diritto di ricorrere alla risoluzione del contratto per inadempimento, secondo quanto previsto dagli articoli 1453 e seguenti del Codice civile.

In aggiunta, per quanto concerne la protezione dal rischio di fallimento del costruttore, il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 stabilisce una serie di misure di salvaguardia per gli acquirenti di immobili in fase di costruzione. 

In primis dispone che il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto di un immobile in costruzione devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio.

Inoltre, il decreto introduce diverse tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione, tra cui l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate fino al trasferimento della proprietà, nonché l’obbligo, parimenti garantito dalla fideiussione, di consegnare una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo di risarcire eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi. 

Il notaio ha poi il compito di controllare la regolarità della fideiussione e verificare il rilascio della polizza assicurativa postuma decennale. 

Queste disposizioni mirano a garantire una maggiore sicurezza giuridica per gli acquirenti di immobili in costruzione, sottolineando l’importanza del ruolo del notaio nel processo di acquisto.

Infografica

Infografica permuta di terreno edificabile con appartamento futuro

Domande frequenti

Cos’è la permuta di terreno edificabile con costruttore?

La permuta di terreno edificabile con appartamento futuro è un tipo di transazione immobiliare che prevede lo scambio di un terreno edificabile con un appartamento da costruire. In sostanza il terreno viene ceduto al costruttore in cambio dell’appartamento, che verrà costruito sul terreno stesso.

Quali sono i rischi per i costruttori in un contratto di permuta di cosa presente con cosa futura?

La permuta di cosa presente con cosa futura consente ai costruttori di acquisire terreni senza investire immediatamente denaro per l’acquisto, ma fissa il valore dell’immobile futuro, potendo risultare svantaggiosa se i prezzi aumentano. L’aumento dei costi dei materiali può ulteriormente complicare la gestione finanziaria e la pianificazione dei progetti.

Quali documenti sono necessari in un contratto di permuta di terreno edificabile con appartamento da costruire?

È essenziale allegare al contratto di permuta un capitolato dettagliato che descriva i lavori, i materiali e le specifiche tecniche dell’immobile futuro, e gli elaborati di progetto in base ai quali è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire, che rappresentano la distribuzione degli spazi interni dell’immobile. Questi documenti consentono al proprietario del terreno di conoscere in dettaglio le caratteristiche dell’immobile che riceverà in cambio del proprio terreno.

Quali sono le tutele previste dalla legge per il proprietario del terreno?

La legge prevede specifiche tutele per il proprietario del terreno, in considerazione del fatto che il trasferimento del bene futuro si concretizzerà solo al completamento della sua costruzione. Queste tutele sono essenziali per mitigare i rischi di inadempimento o fallimento del costruttore:

– Nel caso in cui il costruttore non adempia all’obbligo di realizzare il bene futuro secondo le specifiche concordate nel contratto di permuta o nel capitolato allegato, il proprietario del terreno ha il diritto di ricorrere alla risoluzione del contratto per inadempimento.
– Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005 stabilisce una serie di misure di salvaguardia per gli acquirenti di immobili in fase di costruzione in caso di fallimento del costruttore, tra cui l’obbligo per il medesimo di consegnare al proprietario del terreno una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate fino al trasferimento della proprietà.


Il ruolo del Notaio

Il notaio svolge un ruolo fondamentale nella permuta di terreno edificabile con il costruttore, in quanto è il garante della correttezza e della sicurezza della transazione. Offre una consulenza indispensabile soprattutto in relazione alla tutela del proprietario del terreno contro l’inadempimento o il fallimento del costruttore.

In particolare, il notaio è tenuto a verificare:

  • Il contenuto del contratto di permuta, assicurandosi che sia conforme alle disposizioni di legge e, in particolare, a quanto prescritto dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005.
  • L’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione, che deve essere rilasciata da una banca o da un’assicurazione e garantisce all’acquirente la restituzione delle somme versate in caso di inadempimento del costruttore e di mancata consegna della polizza decennale.
  • L’adempimento dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale, che copre i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi.

Riferimenti

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