Agevolazioni prima casa – Guida completa 2024

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

Cosa sono le cosiddette agevolazioni prima casa?

In questo articolo, esploreremo dettagliatamente le agevolazioni fiscali disponibili, i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiarne, le cause di decadenza e le relative conseguenze e il credito di imposta.

Punti chiave

  • L’agevolazione prima casa riduce l’imposta di registro dal 9% al 2% e l’IVA dal 10% al 4% per l’acquisto della prima casa di abitazione.
  • Le cause più frequenti di decadenza dall’agevolazione prima casa sono le dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto, la rivendita dell’immobile entro 5 anni dalla data di acquisto senza riacquisto di un’altra casa entro un anno e il mancato cambio di residenza entro 18 mesi.
  • Le conseguenze della decadenza dalle agevolazioni sono il recupero della differenza tra imposte ridotte pagate e le imposte ordinarie dovute  con una soprattassa del 30% e il pagamento di interessi di mora.
  • Il credito di imposta per l’acquisto della prima casa corrisponde alla differenza tra imposta di registro versata per il nuovo acquisto e l’imposta pagata per l’immobile alienato.
  • L’agevolazione under 36 consentiva fino al 31 dicembre 2023 l’acquisto di un immobile senza pagare imposte di registro, ipotecaria e catastale. Nel 2024 non è stata prorogata.
Agevolazioni prima casa - Copertina

Quali sono le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

Per chi acquista la prima casa di abitazione (applicabile per chi acquista la piena o la nuda proprietà, la comproprietà, nonché diritti reali quali l’usufrutto o l’abitazione), il legislatore ha previsto un’agevolazione fiscale, che consiste essenzialmente nella riduzione dell’imposta di registro, che verrà calcolata con l’aliquota del 2% (e non, invece, con l’aliquota del 9% prevista per gli acquisti non agevolati). 

Ove, invece, l’acquisto sia imponibile ad IVA, quest’ultima verrà ridotta al 4% (dal 10% previsto per gli acquisti non agevolati) e dovrà essere corriposta una imposta fissa di registro di 200 euro.

Infine, se l’acquisto viene effettuato nell’ambito di un’operazione di leasing, l’aliquota prevista per il calcolo dell’imposta di registro sarà dell’1,5% (e non del 9%).

Presupposti applicativi: requisiti soggettivi ed oggettivi

Ai fini dell’applicabilità concreta dell’agevolazione prima casa, la legge prevede diversi requisiti e precisamente:

1. oggetto dell’atto di trasferimento deve essere una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia quelle in cui sono comprese le abitazioni di lusso; è esclusa, naturalmente, anche la categoria A/10 (uffici);

2. la casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

  • nel Comune in cui l’acquirente già risieda, oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile che si acquista deve essere resa nell’atto notarile a pena di decadenza dall’agevolazione prima casa); 
  • nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio.

3. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:

  • di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa, o con quelle vigenti a far data dalla legge n. 168/1982 in poi. 

Il Decreto Legislativo n. 69 del 13 giugno 2023 ha apportato modifiche significative alle agevolazioni fiscali “prima casa” per i cittadini italiani emigrati all’estero. Prima di questa modifica, un cittadino italiano che lavorava all’estero o che era emigrato poteva acquistare una casa in Italia beneficiando delle agevolazioni fiscali “prima casa”. Questo poteva avvenire nel Comune in cui il datore di lavoro aveva la sua sede o esercitava la sua attività se trasferito per ragioni di lavoro, o in qualsiasi parte del territorio nazionale se emigrato. Non era richiesto al contribuente di stabilire la propria residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile. Tuttavia, questa normativa non era pienamente in linea con il Trattato sull’Unione Europea, poiché i cittadini italiani non erano tenuti a rispettare il requisito della residenza, risultando quindi privilegiati. Pertanto, l’art. 2 del DL 69/2023 ha eliminato la possibilità per il cittadino italiano emigrato all’estero di beneficiare di queste agevolazioni, modificando in modo significativo la posizione del contribuente trasferito all’estero per motivi di lavoro.

Attualmente, alla luce della suddetta modifica, i contribuenti trasferiti all’estero, a prescindere dalla loro nazionalità, possono usufruire delle agevolazioni per la prima casa:

  • se hanno risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni;
  • se l’immobile è situato nel Comune di nascita o nel Comune in cui avevano la residenza o svolgevano la propria attività prima del trasferimento all’estero.

Agevolazioni fiscali per l’acquisto delle pertinenze 

La legge consente, inoltre, di acquistare con le agevolazioni in oggetto, e con gli stessi vantaggi fiscali già analizzati in apertura, le pertinenze, che, a tal fine, lo stesso legislatore definisce come quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina, deposito, locale di sgombero), C/6 (autorimessa, box o posto auto), C/7 (tettoia), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

E’ importante sottolineare che, al fine di godere dell’agevolazione prima casa con riguardo all’acquisto delle pertinenze, non è necessario che queste ultime siano acquistate nello stesso atto con cui si compie l’acquisto della prima casa di abitazione: l’acquisto della pertinenza è agevolabile anche se compiuto con atto separato.

I presupposti per poter applicare l’agevolazione prima casa anche nel caso in cui si acquisti una pertinenza sono gli stessi già elencati nel precedente paragrafo, con la precisazione che è agevolabile l’acquisto di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale sopra elencata. 

Le cause di decadenza dall’agevolazione prima casa

La decadenza dall’agevolazione prima casa, e pertanto dai benefici fiscali sopra illustrati, si verifica nelle seguenti ipotesi:

  1. Dichiarazione mendace: vi è decadenza dall’agevolazione prima casa tutte le volte in cui le dichiarazioni rese dall’acquirente nell’atto di acquisto, indicate in precedenza, non corrispondano a verità (ad es. decade dall’agevolazione prima casa l’acquirente che dichiari di risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile che acquista, pur non risiedendovi effettivamente, o l’acquirente che dichiari di voler stabilire ivi la propria residenza nel termine di legge, senza poi procedervi);
  2. Rivendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

Questa ultima causa di decadenza è solo potenziale, in quanto vi è un caso in cui l’acquirente che procede all’alienazione dell’immobile prima di cinque anni dalla data del suo acquisto non decade dall’agevolazione prima casa: trattasi del caso in cui l’acquirente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Sul punto deve sottolinearsi che, al fine di evitare la decadenza predetta, è necessario stabilire la residenza nell’immobile riacquistato e che non è necessario che l’acquisto sia effettuato a titolo oneroso, potendo anche avvenire a titolo gratuito (ad es. in forza di donazione).

Vi è inoltre un’altra ipotesi in cui la decadenza predetta non si verifica: trattasi del caso in cui l’acquirente, pur essendo già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, proceda all’acquisto di un nuovo immobile, richiedendo per lo stesso le agevolazioni suddette.

Sebbene sussista la c.d. pre-possidenza di un alloggio acquistato con le agevolazioni prima casa, la legge consente di procedere al predetto nuovo acquisto agevolato, purché la casa già posseduta sia venduta entro un anno da quest’ultimo.

Ove l’abitazione acquistata con le agevolazioni non venga alienata nel termine di legge, si verificherà la decadenza dalle agevolazioni usufruite per l’acquisto.

Naturalmente, questa ipotesi è applicabile anche ove non siano trascorsi più di cinque anni dal primo acquisto, ma in tal caso, affinché non si verifichi la decadenza, oltre a dover alienare il “vecchio” alloggio entro un anno dall’acquisto del nuovo, sarà necessario effettuare il cambio di residenza all’interno di quest’ultimo.

Conseguenze della decadenza dall’agevolazione prima casa

La decadenza dall’agevolazione prima casa determina l’applicazione all’atto di trasferimento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, ossia con le aliquote previste per l’acquisto senza agevolazione, nonché di una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte e saranno altresì dovuti gli interessi di mora previsti dalla legge. 

In particolare, ove l’atto di acquisto fosse soggetto ad imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate competente recupererà, in caso di decadenza, la differenza d’imposta tra quella dovuta e quella corrisposta (e pertanto l’imposta di registro nella misura del 7%), oltre alla sanzione del 30% su quest’ultima e gli interessi legali.

Invece, in caso di acquisto soggetto ad applicazione dell’IVA, l’Agenzia delle Entrate competente recupererà la differenza tra l’IVA corrisposta e quella dovuta in misura ordinaria (e pertanto un’IVA nella misura del 6%), oltre alla sanzione del 30% sulla stessa e gli interessi legali.  

Credito di imposta per acquisto della prima casa

Tutte le volte in cui si alieni una prima casa di abitazione, ed entro un anno dal nuovo acquisto si ricompri, sempre fruendo delle agevolazioni prima casa, un nuovo immobile ad uso abitativo, ci si può avvalere del credito di imposta: trattasi della differenza tra l’imposta di registro dovuta per l’acquisto del nuovo immobile e l’imposta di registro (o l’IVA) corrisposta quando si è acquistato, con le agevolazioni prima casa, l’immobile alienato. 

Tale credito può essere sfruttato andando a dedurre detta differenza dall’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto, fino a concorrenza di quest’ultima.

In alternativa, può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successione e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; oppure può essere utilizzato in compensazione ex d.lgs. n. 241/97.

Infine, può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.

Tale ultimo utilizzo è normalmente elettivo per chi compie il nuovo acquisto agevolato mediante atto soggetto ad IVA: poiché tale ultima imposta non ammette detrazioni, il credito d’imposta verrà concretamente utilizzato per ridurre l’imposta sui redditi dovuta per il periodo d’imposta successivo a quello in cui è stato effettuato l’acquisto.

Si deve precisare che il credito d’imposta può essere utilizzato anche nell’ipotesi, descritta nel precedente paragrafo, in cui l’acquirente che già sia proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ne compri un altro, sempre usufruendo delle predette agevolazioni, obbligandosi a vendere il primo entro un anno dall’acquisto. 

In ogni caso è imprescindibile che il nuovo acquisto (o la vendita del vecchio immobile) avvenga entro un anno dalla vendita del primo immobile (o dall’acquisto del nuovo).

Agevolazione c.d. UNDER 36 nel 2024

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, le agevolazioni fiscali c.d. under 36 non sono state prorogate. Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2024, i giovani che acquistano la loro prima casa non possono più beneficiare del regime agevolato.

Di seguito spiegheremo chi aveva diritto al bonus prima casa under 36 e come funzionavano le agevolazioni fino al 31 dicembre 2023.

Trattavasi della possibilità, prevista dalla legge di bilancio 2023, di acquistare un immobile abitativo senza pagare alcuna imposta di registro, né ipotecaria, né catastale. 

Le condizioni per accedere all’agevolazione in discorso erano le seguenti:

  1. di non aver ancora compiuto, né di compiere 36 anni di età nell’anno in cui l’acquisto veniva effettuato;
  2. di avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, numero 159, (ISEE), non superiore a 40.000,00 Euro annui;
  3. che sussistessero i requisiti oggettivi e soggettivi necessari per accedere all’agevolazione prima casa, elencati precedentemente in questa guida.

In caso di acquisto soggetto ad IVA da parte di soggetto che potesse accedere anche all’agevolazione c.d. under 36, era possibile portare in diminuzione dall’imposta sui redditi delle persone fisiche, dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, l’intera IVA pagata, fino a concorrenza dell’imposta sui redditi dovuta.

In caso di decadenza dall’agevolazione under 36 (ad es., in caso di accertamento da parte della Agenzia delle Entrate del superamento della soglia ISEE) si applicava la disciplina fiscale dell’agevolazione prima casa ordinaria. 

Infografica: agevolazioni prima casa
N.B. L’agevolazione per gli under 36 è terminata il 31-12-2023

Domande frequenti

Cosa sono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa sono dei benefici fiscali che mirano a facilitare l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Queste includono la riduzione dell’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se l’acquisto avviene da un privato, o l’IVA al 4% (anziché al 10%) se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice. 

Come funziona l’agevolazione prima casa?

Per poter usufruire delle agevolazioni per acquisto della prima casa, l’immobile non deve essere classificato come abitazione di lusso, ovvero rientrare nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o intende trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa. In aggiunta l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altri diritti reali su un’altra abitazione situata nel medesimo Comune o precedentemente acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.

Come funziona la decadenza dalle agevolazioni prima casa?

Le principali cause di decadenza includono:

– dichiarazioni mendaci in merito alla non prepossidenza di immobili nel medesimo Comune dove si acquista o di immobili precedentemente acquistati con l’agevolazioni prima casa sul territorio italiano;
– la vendita dell’immobile prima di 5 anni dall’acquisto, a meno che non si acquisti un’altra abitazione da adibire ad abitazione principale entro un anno;
– il mancato trasferimento della residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
– la mancata alienazione di altro immobile acquistato precedentemente con le agevolazioni prima casa entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

In caso di decadenza, è dovuta la differenza tra l’imposta di registro ordinaria e quella ridotta pagata inizialmente, oltre a una sanzione pari al 30% di tale differenza e gli interessi di mora.

Posso comprare una prima casa se sono già proprietario di un altro immobile prima casa?

È possibile acquistare una nuova prima casa avendone già una, a condizioni specifiche. Se si possiede già un immobile considerato prima casa, per beneficiare delle agevolazioni sulla nuova abitazione è necessario vendere la precedente entro un anno dall’acquisto della nuova. Inoltre, l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso e deve trovarsi nel Comune dove si intende stabilire la residenza.

Quando terminano le agevolazioni prima casa?

L’agevolazione prima casa è una misura permanente prevista dalla legge italiana, quindi non ha una data di termine specifica. Tuttavia, l’agevolazione per gli under 36 è terminata al 31 dicembre 2023.


Il ruolo del Notaio 

Che ruolo ha il notaio nelle agevolazioni prima casa?

Il notaio riveste un ruolo fondamentale come consulente in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Oltre ad assicurare la corretta redazione degli atti, il notaio fornisce preziose informazioni sulle agevolazioni fiscali disponibili. Grazie alla sua competenza legale e fiscale, il notaio è in grado di guidare gli acquirenti nel complesso panorama normativo, garantendo una corretta fruizione dei benefici previsti dalla legge.

Riferimenti

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