Vendita con riserva di proprietà – Come funziona?

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

La vendita a rate con riserva di proprietà, anche nota come vendita con patto di riservato dominio, è un particolare tipo di contratto mediante il quale l’acquirente ottiene il godimento immediato di un bene, assumendone i relativi rischi, senza però acquistarne la proprietà, la quale rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’intero prezzo.

La normativa codicistica classifica questo tipo di contratto tra le vendite di beni mobili, ma né in dottrina né in giurisprudenza si mette in dubbio che questo schema contrattuale sia applicabile anche quando l’oggetto è costituito da beni immobili.

Punti chiave

  • La vendita con riserva della proprietà è un contratto in cui il venditore cede al compratore la disponibilità del bene, ma mantiene la proprietà fino al pagamento integrale del prezzo;
  • Il compratore assume i rischi connessi alla vendita dal momento della consegna del bene, anche se la proprietà non è immediatamente trasferita;
  • Possono essere oggetto del contratto di vendita con patto di riservato dominio i beni mobili e immobili, nonché aziende e diritti reali diversi dalla proprietà;
  • Fino a quando il prezzo non è interamente saldato, il compratore è tenuto al pagamento delle spese di gestione del bene mentre l’IMU resta in capo al venditore;
  • E’ opponibile ai creditori a condizione che la riserva della proprietà risulti da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento trascritto presso i pubblici registri;
  • In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene;
  • Il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione del contratto;
  • Le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto, nonostante l’apposizione della clausola di riserva di proprietà.
Vendita con riserva di proprietà - Guida completa

Cos’è la vendita con riserva della proprietà

L’articolo 1523 del Codice civile prevede che nella vendita con riserva di proprietà “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”

In pratica, il venditore cede all’acquirente la disponibilità immediata del bene, ma mantiene formalmente la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo. In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può quindi chiedere la restituzione del bene.

Nella compravendita tradizionale, i rischi relativi alla rovina o alla distruzione del bene passano in capo all’acquirente al momento della consegna. Allo stesso modo, nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore si accolla tutti i rischi del perimento del bene dal momento della consegna, anche se la proprietà non è immediatamente trasferita.

Tale impostazione rappresenta una deroga al principio res perit domino, secondo cui i rischi del bene gravano sul proprietario dal momento del trasferimento della proprietà. Tuttavia, la deroga è giustificata da ragioni di equità e di tutela del venditore, in quanto il compratore con riserva di proprietà acquista il godimento del bene senza ancora aver pagato il prezzo.

In altre parole, sarebbe ingiusto che i rischi derivanti dall’utilizzo dell’immobile venissero sopportati da chi non ne ha la disponibilità.

Come funziona la vendita con riserva di proprietà

Ecco come funziona la vendita con riserva di proprietà:

  • Il venditore e l’acquirente stipulano un contratto di vendita, che deve essere redatto per iscritto e deve contenere la clausola di riserva della proprietà;
  • Il venditore, contestualmente al contratto di vendita, consegna il bene all’acquirente che ne assume i rischi dal momento della consegna;
  • L’acquirente inizia a pagare le rate del prezzo;
  • Con il pagamento dell’ultima rata, il compratore acquista la proprietà della cosa.

L’oggetto del contratto 

Il contratto in oggetto è disciplinato dal Codice civile nell’ambito della vendita dei beni mobili. Pertanto, in passato, alcuni autori hanno dubitato della possibilità di applicare tale fattispecie alla compravendita immobiliare. Tuttavia, non esiste alcuna norma che ne limiti l’applicazione. Inoltre, la sua natura e la sua funzione non variano a seconda del bene che costituisce oggetto del contratto.

Questo tipo di vendita può riguardare anche beni non fungibili come l’azienda nonché diritti diversi dalla proprietà, come ad esempio i diritti reali o i diritti di credito. In questo caso, è necessario che il diritto sia utilizzabile economicamente e che la riserva di proprietà sia compatibile con l’esercizio del medesimo. 

In conclusione, oggetto del contratto può essere quasi qualsiasi bene suscettibile di essere negoziabile. Sono tuttavia esclusi i beni consumabili e trasformabili, in quanto la loro utilizzazione vanificherebbe la garanzia dell’acquirente, che non avrebbe più un bene da restituire al venditore in caso di inadempimento.

Chi paga IMU e le altre spese relative all’immobile

L’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese di gestione, come le spese condominiali, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre alle utenze.

Per quanto attiene invece agli oneri fiscali, la normativa dettata in tema di IMU prevede che il soggetto passivo, cioè il soggetto tenuto al versamento, sia colui che è proprietario del bene o che ne detiene un diritto reale.

Nel caso della vendita in oggetto, il compratore diventa proprietario del bene solo una volta pagata l’ultima rata. Pertanto, il soggetto passivo dell’IMU è il venditore, che rimane nel frattempo titolare del bene.

Opponibilità ai terzi

L’opponibilità ai terzi della clausola di riserva della proprietà è fondamentale per rendere effettiva la tutela dei diritti delle parti coinvolte. Infatti, senza questa opponibilità, il venditore non sarebbe in grado di recuperare la proprietà del bene in caso di inadempimento dell’acquirente, o nel caso in cui il bene fosse venduto o pignorato da terzi.

Opponibilità della vendita con riserva di proprietà ai terzi creditori del compratore

I requisiti per l’opponibilità ai terzi creditori del compratore della riserva di proprietà sono stabiliti dall’articolo 1524 del Codice civile. In particolare, la riserva di proprietà è opponibile solo se:

  • Risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento;
  • E’ trascritta nei pubblici registri se riguarda beni immobili o mobili registrati;
  • E’ dimostrata da fatture dei fornitori con data certa anteriore al pignoramento se riguarda beni mobili non registrati.

Opponibilità dell’aspettativa del compratore nel contratto di vendita con riserva della proprietà

Il Codice civile non disciplina l’opponibilità dell’aspettativa del compratore all’acquisto della proprietà. Tuttavia, l’ultimo comma dell’articolo 73 della Legge fallimentare afferma che il fallimento del venditore non scioglie il contratto di vendita con riserva di proprietà. In questo caso, si potrebbe opporre ai terzi l’aspettativa di acquisto del compratore in base alle regole di cui agli articoli 2914 e 2915 del Codice civile dettati in tema di “Alienazioni anteriori al pignoramento” e di “Atti che limitano la disponibilità dei beni pignorati”.

Opponibilità ai terzi creditori del venditore della vendita con patto di riservato dominio

L’articolo 1524 del Codice civile non fornisce una disciplina specifica in materia di tutela dei creditori del venditore. Alcune voci in dottrina ritengono che questi creditori non siano meritevoli di tutela, in quanto non è prevista alcuna disposizione specifica. Tuttavia, la giurisprudenza e la dottrina prevalente ritengono che i principi generali debbano trovare applicazione anche in questo caso.

Per quanto riguarda i beni immobili e mobili iscritti in pubblici registri, il principio generale della priorità della trascrizione prevale sul diritto di riserva del venditore. Ciò significa che il creditore del venditore che ha iscritto la sua ipoteca o trascritto il suo pignoramento prima della vendita con riserva di proprietà prevale sul compratore del bene.

Per le altre categorie di beni, il diritto del terzo prevale sul diritto di riserva del venditore se il suo acquisto è anteriore a quello del compratore con riserva. Tuttavia, il creditore del venditore può esercitare i propri diritti in base ai principi generali in tema di possesso di buona fede e di revocabilità degli atti pregiudizievoli per il creditore.

L’inadempimento del compratore

L’articolo 1525 del Codice civile tutela il compratore che non paga una rata del contratto di compravendita. In particolare, stabilisce che:

  • Se la rata non pagata non supera l’ottava parte del prezzo, il contratto non può essere risolto e il compratore conserva il beneficio del termine, ovvero il diritto di pagare le rate successive entro il termine stabilito, nonostante il patto contrario;
  • Se invece non viene pagata più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo, la risoluzione è rimessa alla valutazione del giudice, che dovrà considerare l’entità dell’inadempimento;
  • Le clausole contrattuali che prevedono la decadenza del compratore dal beneficio del termine delle rate successive sono nulle, se la rata non supera il limite sopra indicato. In questo caso, si applicano le regole generali sulla decadenza del termine di cui all’articolo 1186 del Codice civile.

Questa tutela è importante perché consente al compratore di rimediare al proprio inadempimento e di evitare la risoluzione della vendita.

La risoluzione del contratto

L’articolo 1526 del codice civile disciplina la risoluzione della compravendita per inadempimento del compratore. In particolare, stabilisce che:

  • Il venditore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto se il compratore non adempie alle proprie obbligazioni, ad eccezione dei casi previsti dall’articolo 1525;
  • In caso di risoluzione, il venditore deve restituire le rate già incassate. Tuttavia, ha diritto di chiedere un compenso proporzionato all’utilizzo del bene, nonché il risarcimento del danno se la cosa è stata irregolarmente utilizzata dal compratore o questi ne ha alterato la funzionalità;
  • Se le parti hanno stipulato una clausola penale che attribuisce al venditore il diritto di mantenere a titolo di indennità le rate di prezzo già pagate in caso di inadempimento del compratore, il giudice può ridurre l’entità della clausola se sproporzionata o se l’obbligazione è stata adempiuta in parte;
  • La disciplina della risoluzione della compravendita si applica anche alla locazione, se questa è regolata allo stesso modo della vendita con riserva di proprietà.

Differenze con l’ipoteca legale

L’ipoteca legale viene iscritta a favore del venditore ogni volta che in un atto di alienazione di un bene immobile non è presente un’espressa rinuncia alla stessa, per garantire gli obblighi derivanti dal contratto, come nel caso di una vendita con pagamento del prezzo dilazionato.

L’ipoteca legale viene iscritta sull’immobile oggetto della vendita. Il venditore, al fine di tutelarsi da eventuali ritardi nel pagamento, ha quindi la facoltà di richiedere l’iscrizione dell’ipoteca sul suo bene immobile nonostante la proprietà dell’immobile venga trasferita alla parte acquirente al momento della conclusione della vendita. Nel caso in cui l’acquirente non adempia al pagamento delle somme dilazionate, il venditore, grazie alla garanzia dell’ipoteca legale, dispone di un valido strumento per tutelare le proprie ragioni.

La principale differenza tra la tutela fornita al venditore tramite l’ipoteca legale iscritta a garanzia della dilazione del prezzo e quella derivante dal patto di riservato dominio è la seguente: nel primo caso, in presenza di un inadempimento da parte dell’acquirente, è necessario attivare l’azione esecutiva sull’immobile alienato, mentre nel secondo caso, il venditore con riserva può avvalersi dell’azione di rivendicazione come previsto dall’articolo 948 del Codice civile.

Differenze con la condizione risolutiva di inadempimento

Una fattispecie ampiamente diffusa nella pratica è  la vendita sottoposta alla condizione risolutiva di inadempimento. Trattasi di una vendita con pagamento dilazionato, alla quale si aggiunge una condizione che determina la risoluzione degli effetti del contratto nel caso di inadempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo da parte del compratore. Quest’ultimo ottiene immediatamente la proprietà del bene, assumendosene i rischi connessi, ed è tenuto a corrispondere il prezzo al venditore attraverso pagamenti rateali, solitamente con cadenza mensile. In caso di inadempimento, la proprietà ritorna automaticamente al venditore.

La presenza della condizione risolutiva di inadempimento, opportunamente pubblicizzata nei registri immobiliari, è opponibile ai terzi. Pertanto, il venditore è protetto da eventuali tentativi del compratore di rivendere il bene immobile o da parte dei suoi creditori di iscrivere ipoteche o pignoramenti.

La differenza principale rispetto la vendita con riserva della proprietà risiede quindi nel fatto che, in quest’ultima, il venditore conserva la proprietà del bene fino al versamento integrale del prezzo.

Una volta completato il pagamento, sia la riserva di proprietà che la condizione risolutiva di inadempimento saranno cancellate mediante la stipula di un apposito atto notarile, consentendo all’acquirente di disporre liberamente del bene.

Differenze con il Rent to Buy

Il rent to buy è una forma di contratto che combina elementi di locazione e di vendita. Il conduttore, infatti, ha la possibilità di acquistare l’immobile oggetto del contratto al termine del rapporto locatizio. 

La prima fase del rent to buy è quella della locazione. Il conduttore ha la possibilità di utilizzare l’immobile e di godere dei suoi frutti per un periodo di tempo determinato. In cambio, è tenuto a pagare al proprietario un canone periodico. 

I canoni corrisposti dal conduttore al concedente sono composti da due componenti: una che rappresenta il corrispettivo del godimento del bene, come in una locazione tradizionale e l’altra che rappresenta un acconto sul prezzo, che verrà detratta dal totale dovuto al momento dell’acquisto.

La seconda fase del rent to buy è quella dell’eventuale acquisto. Il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del rapporto locatizio. 

Se il conduttore non esercita l’opzione di acquisto, il contratto di rent to buy si estingue e il proprietario è tenuto a restituire al conduttore la parte del canone di locazione imputabile all’eventuale futura vendita. Se il conduttore esercita l’opzione di acquisto, il proprietario è tenuto a vendere l’immobile al conduttore al prezzo pattuito, al netto della parte di acconto già corrisposta tramite i canoni periodici.

Il rent to buy e la vendita con patto di riservato dominio sono due soluzioni che consentono di acquistare un immobile senza dover affrontare un esborso iniziale elevato. Tuttavia, tra le due soluzioni vi sono alcune differenze sostanziali, sia in termini di disciplina giuridica che di effetti pratici.

La prima differenza riguarda la facoltà di acquisto. Nel rent to buy, il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione. Nella vendita in oggetto, invece, il passaggio di proprietà avviene automaticamente al momento del pagamento integrale del prezzo.

La seconda differenza riguarda la disciplina della risoluzione. Nel rent to buy, la risoluzione può essere determinata dal mancato pagamento di un numero minimo di canoni, liberamente stabilito dalle parti. Nella vendita con patto di riservato dominio, invece, la risoluzione può essere determinata unicamente dal mancato pagamento di una rata superiore all’ottava parte del corrispettivo.

In caso di risoluzione, inoltre, le conseguenze sono diverse. Nel rent to buy, il venditore è tenuto a restituire la parte del canone imputata al prezzo, con gli interessi legali. Nella vendita con riserva di proprietà, invece, il venditore è tenuto a restituire le rate di prezzo riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso del bene e il risarcimento del danno.

Pro e contro della vendita di un immobile con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà può facilitare la conclusione di una transazione immobiliare in situazioni in cui il compratore incontra difficoltà nell’ottenere un finanziamento bancario. Attraverso il differimento, totale o parziale, del pagamento del prezzo, il venditore diventa, di fatto, il finanziatore dell’operazione di acquisto. 

In passato, era raramente necessario ricorrere a questo tipo di accordi, poiché ottenere un mutuo bancario era molto più semplice. Oggi, con le crescenti difficoltà di accesso al credito per molti soggetti, la vendita con patto di riservato dominio rappresenta un’alternativa importante da considerare.

L’unico vero svantaggio della vendita a rate con riserva della proprietà e che può essere complicata da gestire in caso di inadempimento dell’acquirente. In tale situazione infatti è molto probabile che il proprietario debba avviare un’azione legale per recuperare il bene.

Quanto costa l’atto di vendita con riserva di proprietà

Come abbiamo visto, in caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’intero prezzo. Tuttavia, le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto, nonostante l’apposizione della clausola di riserva.

Il Testo Unico dell’Imposta di Registro, infatti, dispone espressamente che le vendite con riserva di proprietà non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva (art. 27, terzo comma, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). Ciò significa che l’imposta di registro proporzionale deve essere versata al momento della stipula del contratto, anche se la proprietà non passa all’acquirente fino al pagamento dell’ultima rata.

Anche nella disciplina dell’IVA la vendita con riserva di proprietà è considerata cessione di beni ai fini dell’applicazione dell’imposta (art. 2, secondo comma, del d.P.R. 633/1972). Ciò significa che l’IVA deve essere versata al momento della stipula del contratto, anche se il passaggio di proprietà del bene avviene in un momento successivo.

Al termine del pagamento delle rate sarà necessario stipulare un apposito atto di quietanza dove le parti riconosceranno che il prezzo è stato integralmente saldato. L’imposta di registro da versare per la quietanza è pari allo 0,5% della parte di prezzo corrisposta a rate. Ad esempio, se il prezzo concordato è di 100.000 Euro e all’atto viene pagato un acconto di 30.000 Euro e le restanti rate di 70.000 Euro vengono pagate successivamente, la base imponibile sulla quale applicare l’imposta è 70.000 Euro.

Infografica riepilogativa

Infografica vendita con riserva di proprietà

Domande frequenti

Cos’è la vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà è un contratto di vendita mediante il quale l’acquirente ottiene il godimento immediato di un bene, assumendone i relativi rischi, senza però acquistarne la proprietà, la quale rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Come funziona la vendita con riserva di proprietà?

Il venditore consegna il bene all’acquirente e quest’ultimo inizia a pagare le rate del prezzo. Con il pagamento dell’ultima rata si ha il trasferimento di proprietà. Per garantire il venditore, il Codice civile prevede che i rischi connessi al perimento del bene passino in capo al compratore dal momento della consegna.

Qual è l’oggetto del contratto?

La vendita con riserva di proprietà può riguardare qualsiasi bene suscettibile di essere negoziabile, ad eccezione dei beni consumabili e trasformabili.

Chi paga le spese relative all’immobile?

Il compratore è tenuto al pagamento delle spese di gestione del bene, come le spese condominiali, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre alle utenze. Il soggetto passivo dell’IMU è invece il venditore, che rimane nel frattempo titolare del bene.

Cosa succede se l’acquirente non paga le rate?

Se l’acquirente non paga una rata, il contratto non può essere risolto se la rata non supera l’ottava parte del prezzo. Invece se l’acquirente non paga una rata che supera tale limite, la risoluzione è rimessa alla valutazione del giudice.

Cosa succede in caso di risoluzione del contratto?

In caso di risoluzione, il venditore deve restituire le rate già incassate, ma ha diritto di chiedere un compenso proporzionato all’utilizzo del bene, nonché il risarcimento del danno se la cosa è stata irregolarmente utilizzata dal compratore o questi ne ha alterato la funzionalità.

Quali sono le differenze con l’ipoteca legale?

La differenza principale tra la tutela fornita al venditore tramite l’ipoteca legale iscritta a garanzia della dilazione del prezzo e quella derivante dal patto di riservato dominio è la seguente: in presenza di un inadempimento da parte dell’acquirente, nel primo caso, è necessario attivare l’azione esecutiva sull’immobile alienato, mentre nel secondo caso, il venditore con riserva della proprietà può avvalersi dell’azione di rivendicazione come previsto dall’articolo 948 del Codice civile.

Quali sono le differenze con il Rent to Buy?

La differenza principale tra la vendita con riserva di proprietà e il rent to buy è la seguente: nel rent to buy, l’acquirente ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione, mentre nella vendita con riserva di proprietà, il passaggio di proprietà avviene automaticamente al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.


Il ruolo del Notaio

Il ruolo del notaio nella vendita con riserva di proprietà è fondamentale, in quanto è il pubblico ufficiale incaricato di redigere l’atto notarile che sancisce l’accordo tra le parti.

L’intervento del notaio è necessario per garantire la validità e l’efficacia dell’atto, nonché per tutelare gli interessi di entrambe le parti.

In particolare, il notaio è tenuto a:

  • Verificare la sussistenza dei requisiti di forma e di sostanza previsti dalla legge per la validità del contratto;
  • Informare le parti dei loro diritti e obblighi;
  • Redigere l’atto notarile secondo le norme di legge;
  • Provvedere alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

Riferimenti

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