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La vendita a rate con riserva di proprietà, anche nota come vendita con patto di riservato dominio, è un particolare tipo di contratto mediante il quale l’acquirente ottiene il godimento immediato di un bene, assumendone i relativi rischi, senza però acquistarne la proprietà, la quale rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’intero prezzo.
La normativa codicistica classifica questo tipo di contratto tra le vendite di beni mobili, ma né in dottrina né in giurisprudenza si mette in dubbio che questo schema contrattuale sia applicabile anche quando l’oggetto è costituito da beni immobili.
Indice
Punti chiave
- La vendita con riserva della proprietà è un contratto in cui il venditore cede al compratore la disponibilità del bene, ma mantiene la proprietà fino al pagamento integrale del prezzo;
- Il compratore assume i rischi connessi alla vendita dal momento della consegna del bene, anche se la proprietà non è immediatamente trasferita;
- Possono essere oggetto del contratto di vendita con patto di riservato dominio i beni mobili e immobili, nonché aziende e diritti reali diversi dalla proprietà;
- Fino a quando il prezzo non è interamente saldato, il compratore è tenuto al pagamento delle spese di gestione del bene mentre l’IMU resta in capo al venditore;
- E’ opponibile ai creditori a condizione che la riserva della proprietà risulti da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento trascritto presso i pubblici registri;
- In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene;
- Il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione del contratto;
- Le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto, nonostante l’apposizione della clausola di riserva di proprietà.
Cos’è la vendita con riserva della proprietà
L’articolo 1523 del Codice civile prevede che nella vendita con riserva di proprietà “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”
In pratica, il venditore cede all’acquirente la disponibilità immediata del bene, ma mantiene formalmente la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo. In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può quindi chiedere la restituzione del bene.
Nella compravendita tradizionale, i rischi relativi alla rovina o alla distruzione del bene passano in capo all’acquirente al momento della consegna. Allo stesso modo, nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore si accolla tutti i rischi del perimento del bene dal momento della consegna, anche se la proprietà non è immediatamente trasferita.
Tale impostazione rappresenta una deroga al principio res perit domino, secondo cui i rischi del bene gravano sul proprietario dal momento del trasferimento della proprietà. Tuttavia, la deroga è giustificata da ragioni di equità e di tutela del venditore, in quanto il compratore con riserva di proprietà acquista il godimento del bene senza ancora aver pagato il prezzo.
In altre parole, sarebbe ingiusto che i rischi derivanti dall’utilizzo dell’immobile venissero sopportati da chi non ne ha la disponibilità.
Come funziona la vendita con riserva di proprietà
Ecco come funziona la vendita con riserva di proprietà:
- Il venditore e l’acquirente stipulano un contratto di vendita, che deve essere redatto per iscritto e deve contenere la clausola di riserva della proprietà;
- Il venditore, contestualmente al contratto di vendita, consegna il bene all’acquirente che ne assume i rischi dal momento della consegna;
- L’acquirente inizia a pagare le rate del prezzo;
- Con il pagamento dell’ultima rata, il compratore acquista la proprietà della cosa.
L’oggetto del contratto
Il contratto in oggetto è disciplinato dal Codice civile nell’ambito della vendita dei beni mobili. Pertanto, in passato, alcuni autori hanno dubitato della possibilità di applicare tale fattispecie alla compravendita immobiliare. Tuttavia, non esiste alcuna norma che ne limiti l’applicazione. Inoltre, la sua natura e la sua funzione non variano a seconda del bene che costituisce oggetto del contratto.
Questo tipo di vendita può riguardare anche beni non fungibili come l’azienda nonché diritti diversi dalla proprietà, come ad esempio i diritti reali o i diritti di credito. In questo caso, è necessario che il diritto sia utilizzabile economicamente e che la riserva di proprietà sia compatibile con l’esercizio del medesimo.
In conclusione, oggetto del contratto può essere quasi qualsiasi bene suscettibile di essere negoziabile. Sono tuttavia esclusi i beni consumabili e trasformabili, in quanto la loro utilizzazione vanificherebbe la garanzia dell’acquirente, che non avrebbe più un bene da restituire al venditore in caso di inadempimento.
Chi paga IMU e le altre spese relative all’immobile
L’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese di gestione, come le spese condominiali, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre alle utenze.
Per quanto attiene invece agli oneri fiscali, la normativa dettata in tema di IMU prevede che il soggetto passivo, cioè il soggetto tenuto al versamento, sia colui che è proprietario del bene o che ne detiene un diritto reale.
Nel caso della vendita in oggetto, il compratore diventa proprietario del bene solo una volta pagata l’ultima rata. Pertanto, il soggetto passivo dell’IMU è il venditore, che rimane nel frattempo titolare del bene.
Opponibilità ai terzi
L’opponibilità ai terzi della clausola di riserva della proprietà è fondamentale per rendere effettiva la tutela dei diritti delle parti coinvolte. Infatti, senza questa opponibilità, il venditore non sarebbe in grado di recuperare la proprietà del bene in caso di inadempimento dell’acquirente, o nel caso in cui il bene fosse venduto o pignorato da terzi.
Opponibilità della vendita con riserva di proprietà ai terzi creditori del compratore
I requisiti per l’opponibilità ai terzi creditori del compratore della riserva di proprietà sono stabiliti dall’articolo 1524 del Codice civile. In particolare, la riserva di proprietà è opponibile solo se:
- Risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento;
- E’ trascritta nei pubblici registri se riguarda beni immobili o mobili registrati;
- E’ dimostrata da fatture dei fornitori con data certa anteriore al pignoramento se riguarda beni mobili non registrati.
Opponibilità dell’aspettativa del compratore nel contratto di vendita con riserva della proprietà
Il Codice civile non disciplina l’opponibilità dell’aspettativa del compratore all’acquisto della proprietà. Tuttavia, l’ultimo comma dell’articolo 73 della Legge fallimentare afferma che il fallimento del venditore non scioglie il contratto di vendita con riserva di proprietà. In questo caso, si potrebbe opporre ai terzi l’aspettativa di acquisto del compratore in base alle regole di cui agli articoli 2914 e 2915 del Codice civile dettati in tema di “Alienazioni anteriori al pignoramento” e di “Atti che limitano la disponibilità dei beni pignorati”.
Opponibilità ai terzi creditori del venditore della vendita con patto di riservato dominio
L’articolo 1524 del Codice civile non fornisce una disciplina specifica in materia di tutela dei creditori del venditore. Alcune voci in dottrina ritengono che questi creditori non siano meritevoli di tutela, in quanto non è prevista alcuna disposizione specifica. Tuttavia, la giurisprudenza e la dottrina prevalente ritengono che i principi generali debbano trovare applicazione anche in questo caso.
Per quanto riguarda i beni immobili e mobili iscritti in pubblici registri, il principio generale della priorità della trascrizione prevale sul diritto di riserva del venditore. Ciò significa che il creditore del venditore che ha iscritto la sua ipoteca o trascritto il suo pignoramento prima della vendita con riserva di proprietà prevale sul compratore del bene.
Per le altre categorie di beni, il diritto del terzo prevale sul diritto di riserva del venditore se il suo acquisto è anteriore a quello del compratore con riserva. Tuttavia, il creditore del venditore può esercitare i propri diritti in base ai principi generali in tema di possesso di buona fede e di revocabilità degli atti pregiudizievoli per il creditore.
L’inadempimento del compratore
L’articolo 1525 del Codice civile tutela il compratore che non paga una rata del contratto di compravendita. In particolare, stabilisce che:
- Se la rata non pagata non supera l’ottava parte del prezzo, il contratto non può essere risolto e il compratore conserva il beneficio del termine, ovvero il diritto di pagare le rate successive entro il termine stabilito, nonostante il patto contrario;
- Se invece non viene pagata più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo, la risoluzione è rimessa alla valutazione del giudice, che dovrà considerare l’entità dell’inadempimento;
- Le clausole contrattuali che prevedono la decadenza del compratore dal beneficio del termine delle rate successive sono nulle, se la rata non supera il limite sopra indicato. In questo caso, si applicano le regole generali sulla decadenza del termine di cui all’articolo 1186 del Codice civile.
Questa tutela è importante perché consente al compratore di rimediare al proprio inadempimento e di evitare la risoluzione della vendita.
La risoluzione del contratto
L’articolo 1526 del codice civile disciplina la risoluzione della compravendita per inadempimento del compratore. In particolare, stabilisce che:
- Il venditore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto se il compratore non adempie alle proprie obbligazioni, ad eccezione dei casi previsti dall’articolo 1525;
- In caso di risoluzione, il venditore deve restituire le rate già incassate. Tuttavia, ha diritto di chiedere un compenso proporzionato all’utilizzo del bene, nonché il risarcimento del danno se la cosa è stata irregolarmente utilizzata dal compratore o questi ne ha alterato la funzionalità;
- Se le parti hanno stipulato una clausola penale che attribuisce al venditore il diritto di mantenere a titolo di indennità le rate di prezzo già pagate in caso di inadempimento del compratore, il giudice può ridurre l’entità della clausola se sproporzionata o se l’obbligazione è stata adempiuta in parte;
- La disciplina della risoluzione della compravendita si applica anche alla locazione, se questa è regolata allo stesso modo della vendita con riserva di proprietà.
Differenze con l’ipoteca legale
L’ipoteca legale viene iscritta a favore del venditore ogni volta che in un atto di alienazione di un bene immobile non è presente un’espressa rinuncia alla stessa, per garantire gli obblighi derivanti dal contratto, come nel caso di una vendita con pagamento del prezzo dilazionato.
L’ipoteca legale viene iscritta sull’immobile oggetto della vendita. Il venditore, al fine di tutelarsi da eventuali ritardi nel pagamento, ha quindi la facoltà di richiedere l’iscrizione dell’ipoteca sul suo bene immobile nonostante la proprietà dell’immobile venga trasferita alla parte acquirente al momento della conclusione della vendita. Nel caso in cui l’acquirente non adempia al pagamento delle somme dilazionate, il venditore, grazie alla garanzia dell’ipoteca legale, dispone di un valido strumento per tutelare le proprie ragioni.
La principale differenza tra la tutela fornita al venditore tramite l’ipoteca legale iscritta a garanzia della dilazione del prezzo e quella derivante dal patto di riservato dominio è la seguente: nel primo caso, in presenza di un inadempimento da parte dell’acquirente, è necessario attivare l’azione esecutiva sull’immobile alienato, mentre nel secondo caso, il venditore con riserva può avvalersi dell’azione di rivendicazione come previsto dall’articolo 948 del Codice civile.
Differenze con la condizione risolutiva di inadempimento
Una fattispecie ampiamente diffusa nella pratica è la vendita sottoposta alla condizione risolutiva di inadempimento. Trattasi di una vendita con pagamento dilazionato, alla quale si aggiunge una condizione che determina la risoluzione degli effetti del contratto nel caso di inadempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo da parte del compratore. Quest’ultimo ottiene immediatamente la proprietà del bene, assumendosene i rischi connessi, ed è tenuto a corrispondere il prezzo al venditore attraverso pagamenti rateali, solitamente con cadenza mensile. In caso di inadempimento, la proprietà ritorna automaticamente al venditore.
La presenza della condizione risolutiva di inadempimento, opportunamente pubblicizzata nei registri immobiliari, è opponibile ai terzi. Pertanto, il venditore è protetto da eventuali tentativi del compratore di rivendere il bene immobile o da parte dei suoi creditori di iscrivere ipoteche o pignoramenti.
La differenza principale rispetto la vendita con riserva della proprietà risiede quindi nel fatto che, in quest’ultima, il venditore conserva la proprietà del bene fino al versamento integrale del prezzo.
Una volta completato il pagamento, sia la riserva di proprietà che la condizione risolutiva di inadempimento saranno cancellate mediante la stipula di un apposito atto notarile, consentendo all’acquirente di disporre liberamente del bene.
Differenze con il Rent to Buy
Il rent to buy è una forma di contratto che combina elementi di locazione e di vendita. Il conduttore, infatti, ha la possibilità di acquistare l’immobile oggetto del contratto al termine del rapporto locatizio.
La prima fase del rent to buy è quella della locazione. Il conduttore ha la possibilità di utilizzare l’immobile e di godere dei suoi frutti per un periodo di tempo determinato. In cambio, è tenuto a pagare al proprietario un canone periodico.
I canoni corrisposti dal conduttore al concedente sono composti da due componenti: una che rappresenta il corrispettivo del godimento del bene, come in una locazione tradizionale e l’altra che rappresenta un acconto sul prezzo, che verrà detratta dal totale dovuto al momento dell’acquisto.
La seconda fase del rent to buy è quella dell’eventuale acquisto. Il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del rapporto locatizio.
Se il conduttore non esercita l’opzione di acquisto, il contratto di rent to buy si estingue e il proprietario è tenuto a restituire al conduttore la parte del canone di locazione imputabile all’eventuale futura vendita. Se il conduttore esercita l’opzione di acquisto, il proprietario è tenuto a vendere l’immobile al conduttore al prezzo pattuito, al netto della parte di acconto già corrisposta tramite i canoni periodici.
Il rent to buy e la vendita con patto di riservato dominio sono due soluzioni che consentono di acquistare un immobile senza dover affrontare un esborso iniziale elevato. Tuttavia, tra le due soluzioni vi sono alcune differenze sostanziali, sia in termini di disciplina giuridica che di effetti pratici.
La prima differenza riguarda la facoltà di acquisto. Nel rent to buy, il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione. Nella vendita in oggetto, invece, il passaggio di proprietà avviene automaticamente al momento del pagamento integrale del prezzo.
La seconda differenza riguarda la disciplina della risoluzione. Nel rent to buy, la risoluzione può essere determinata dal mancato pagamento di un numero minimo di canoni, liberamente stabilito dalle parti. Nella vendita con patto di riservato dominio, invece, la risoluzione può essere determinata unicamente dal mancato pagamento di una rata superiore all’ottava parte del corrispettivo.
In caso di risoluzione, inoltre, le conseguenze sono diverse. Nel rent to buy, il venditore è tenuto a restituire la parte del canone imputata al prezzo, con gli interessi legali. Nella vendita con riserva di proprietà, invece, il venditore è tenuto a restituire le rate di prezzo riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso del bene e il risarcimento del danno.
Pro e contro della vendita di un immobile con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà può facilitare la conclusione di una transazione immobiliare in situazioni in cui il compratore incontra difficoltà nell’ottenere un finanziamento bancario. Attraverso il differimento, totale o parziale, del pagamento del prezzo, il venditore diventa, di fatto, il finanziatore dell’operazione di acquisto.
In passato, era raramente necessario ricorrere a questo tipo di accordi, poiché ottenere un mutuo bancario era molto più semplice. Oggi, con le crescenti difficoltà di accesso al credito per molti soggetti, la vendita con patto di riservato dominio rappresenta un’alternativa importante da considerare.
L’unico vero svantaggio della vendita a rate con riserva della proprietà e che può essere complicata da gestire in caso di inadempimento dell’acquirente. In tale situazione infatti è molto probabile che il proprietario debba avviare un’azione legale per recuperare il bene.
Quanto costa l’atto di vendita con riserva di proprietà
Come abbiamo visto, in caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà resta in capo al venditore fino al pagamento dell’intero prezzo. Tuttavia, le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto, nonostante l’apposizione della clausola di riserva.
Il Testo Unico dell’Imposta di Registro, infatti, dispone espressamente che le vendite con riserva di proprietà non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva (art. 27, terzo comma, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). Ciò significa che l’imposta di registro proporzionale deve essere versata al momento della stipula del contratto, anche se la proprietà non passa all’acquirente fino al pagamento dell’ultima rata.
Anche nella disciplina dell’IVA la vendita con riserva di proprietà è considerata cessione di beni ai fini dell’applicazione dell’imposta (art. 2, secondo comma, del d.P.R. 633/1972). Ciò significa che l’IVA deve essere versata al momento della stipula del contratto, anche se il passaggio di proprietà del bene avviene in un momento successivo.
Al termine del pagamento delle rate sarà necessario stipulare un apposito atto di quietanza dove le parti riconosceranno che il prezzo è stato integralmente saldato. L’imposta di registro da versare per la quietanza è pari allo 0,5% della parte di prezzo corrisposta a rate. Ad esempio, se il prezzo concordato è di 100.000 Euro e all’atto viene pagato un acconto di 30.000 Euro e le restanti rate di 70.000 Euro vengono pagate successivamente, la base imponibile sulla quale applicare l’imposta è 70.000 Euro.
Infografica riepilogativa
Domande frequenti
Cos’è la vendita con riserva di proprietà?
La vendita con riserva di proprietà è un contratto di vendita mediante il quale l’acquirente ottiene il godimento immediato di un bene, assumendone i relativi rischi, senza però acquistarne la proprietà, la quale rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Come funziona la vendita con riserva di proprietà?
Il venditore consegna il bene all’acquirente e quest’ultimo inizia a pagare le rate del prezzo. Con il pagamento dell’ultima rata si ha il trasferimento di proprietà. Per garantire il venditore, il Codice civile prevede che i rischi connessi al perimento del bene passino in capo al compratore dal momento della consegna.
Qual è l’oggetto del contratto?
La vendita con riserva di proprietà può riguardare qualsiasi bene suscettibile di essere negoziabile, ad eccezione dei beni consumabili e trasformabili.
Chi paga le spese relative all’immobile?
Il compratore è tenuto al pagamento delle spese di gestione del bene, come le spese condominiali, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre alle utenze. Il soggetto passivo dell’IMU è invece il venditore, che rimane nel frattempo titolare del bene.
Cosa succede se l’acquirente non paga le rate?
Se l’acquirente non paga una rata, il contratto non può essere risolto se la rata non supera l’ottava parte del prezzo. Invece se l’acquirente non paga una rata che supera tale limite, la risoluzione è rimessa alla valutazione del giudice.
Cosa succede in caso di risoluzione del contratto?
In caso di risoluzione, il venditore deve restituire le rate già incassate, ma ha diritto di chiedere un compenso proporzionato all’utilizzo del bene, nonché il risarcimento del danno se la cosa è stata irregolarmente utilizzata dal compratore o questi ne ha alterato la funzionalità.
Quali sono le differenze con l’ipoteca legale?
La differenza principale tra la tutela fornita al venditore tramite l’ipoteca legale iscritta a garanzia della dilazione del prezzo e quella derivante dal patto di riservato dominio è la seguente: in presenza di un inadempimento da parte dell’acquirente, nel primo caso, è necessario attivare l’azione esecutiva sull’immobile alienato, mentre nel secondo caso, il venditore con riserva della proprietà può avvalersi dell’azione di rivendicazione come previsto dall’articolo 948 del Codice civile.
Quali sono le differenze con il Rent to Buy?
La differenza principale tra la vendita con riserva di proprietà e il rent to buy è la seguente: nel rent to buy, l’acquirente ha la facoltà, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione, mentre nella vendita con riserva di proprietà, il passaggio di proprietà avviene automaticamente al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Il ruolo del Notaio
Il ruolo del notaio nella vendita con riserva di proprietà è fondamentale, in quanto è il pubblico ufficiale incaricato di redigere l’atto notarile che sancisce l’accordo tra le parti.
L’intervento del notaio è necessario per garantire la validità e l’efficacia dell’atto, nonché per tutelare gli interessi di entrambe le parti.
In particolare, il notaio è tenuto a:
- Verificare la sussistenza dei requisiti di forma e di sostanza previsti dalla legge per la validità del contratto;
- Informare le parti dei loro diritti e obblighi;
- Redigere l’atto notarile secondo le norme di legge;
- Provvedere alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Salve, in caso di fallimento del costruttore (società a responsabilità limitata) che vende l’immobile, oppure di morte dell’amministratore unico, oppure di ipoteca sull’immobile ancora di fatto di proprietà del venditore durante il pagamento delle rate, cosa succede all’acquirente? L’acquirente può saldare una maxi rata finale (es. 185.000 euro sul totale di 250k) mediante un mutuo? Grazie
Buonasera Sig. Fabio,
rispondo punto per punto alle sue domande:
1) in caso di fallimento del venditore, l’art 73 ultimo comma della legge fallimentare prevede che “l fallimento del venditore non è causa di scioglimento del contratto”;
2) in caso di morte dell’amministratore unico sarà sufficiente sostituirlo in quanto il rapporto è instaurato tra la società e l’acquirente; le vicende personali del rappresentante legale pro tempore della società sono quindi irrilevanti;
3) non è possibile ipotecare il bene venduto con riserva di proprietà (a meno che non sia stata previamente proposta una azione revocatoria) in quanto si applica il principio generale della priorità della trascrizione.
Cordiali saluti,
Quale sono le tasse che dovrà pagare il venditore impresa, in una vendita di riservato dominio, per un ufficio di categoria A10 di sua proprietà al costo di 100.000? Da premettere, che dal costo originario 140.000 , l’impresa ha già ammortizzato 40.000 . È giusto vendere l’immobile a 100.000 cioè a quello che resta ancora da ammortizzare? Puoi emettere fattura di pari mporto per ogni rata mensile, oppure emetterà un’unica fattura finale? Grazie
Buonasera Sig. Francesco,
L’articolo 2, comma 1, del D.P.R. 633/1972 dispone che che “si considerano cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
Il comma 2, n. 1), dello stesso articolo, specifica che le vendite con riserva di proprietà rientrano tra le cessioni di beni.
In materia di momento di effettuazione dell’operazione, l’articolo 6 afferma che “Le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili e nel momento della consegna o spedizione se riguardano beni mobili. Tuttavia le cessioni i cui effetti traslativi o costitutivi si producono posteriormente, tranne quelle indicate ai numeri 1) e 2) dell’art. 2, si considerano effettuate nel momento in cui si producono tali effetti e comunque, se riguardano beni mobili, dopo il decorso di un anno dalla consegna o spedizione.”
La fattura, pertanto, dovrà essere emessa per l’intero importo al momento della stipula dell’atto notarile di vendita. Per il valore da indicare in atto e per le concrete modalità operative Le suggerisco di contattare il commercialista della società.
Cordiali saluti,
Nella vendita con riserva di proprieta’, in caso di mancato acquisto da parte dell’acquirente, per non concessione del mutuo da parte della Banca, si puo’ stabilire nell’atto l’eventuale importo che il venditore potra’ trattenere dalle somme versate mensilmente, aggiungendo eventuali danni provocati all’immobile nonche’ l’importo pagato come tassazione per IMU. Grazie e Distinti Saluti
Buongiorno Sig. Giuseppe,
Nell’atto di vendita è senz’altro possibile prevedere un indennizzo a favore del venditore con riserva di proprietà nel caso in cui l’acquisto non si perfezioni per causa imputabile all’acquirente.
Cordiali saluti
Buongiorno
L immobile in oggetto con vendita con riserva di proprietà, è pignorabile dai creditori del compratore ?
Creditori intendo più che altro con agenzia entrate, riscossione agenzia
Buonasera Sig. Bai,
Se è stata data adeguata pubblicità del patto di riservato dominio nei registri immobiliari i creditori del compratore non possono procedere ad atti cautelari fino a che il loro debitore non diviene pieno proprietario del bene.
Cordiali saluti,
Buongiorno , mi sembra di capire che anche se esiste un accordo espresso tra le parti venditore e acquirente nel caso quest’ultimo fosse inadempiente il venditore deve restituire tutte le rate ricevute e l’eventuale acconto salvo un “equo compenso ” e il risarcimento del danno subito che saranno stabiliti da un giudice.Potrebbe verificarsi che il venditore abbia a sua volta utilizzato le somme ricevute per acquisire un altro immobile e non sia nelle condizioni di restituire quanto ricevuto , esiste una clausola , accettata dalle parti che preveda , nel caso di insolvenza , la non restituzione di quanto incassato? ho letto qualcosa tipo patto di confisca delle rate.
grazie e cordiali saluti
dario
Buonasera Sig. Dario,
La giurisprudenza ha stabilito l’assimilazione del “patto di confisca” delle rate versate a una clausola penale. La natura di clausola penale del “patto di confisca” comporta che le rate versate e trattenute dal venditore adempiente rappresentino la soddisfazione integrale del pregiudizio patito, impedendo la richiesta di un ulteriore risarcimento del danno. Tuttavia se il “patto di confisca” viene ritenuto eccessivamente oneroso per l’acquirente, il giudice può può ridurre l’indennità convenuta.
Cordiali saluti,
Buongiorno , le chiedo ancora un parere : il consulente dell’acquirente propone un “preliminare trascritto ” che secondo la sua interpretazione escluderebbe l’applicazione della normativa relativa al 1526 cc.
Grazie per la sua disponibilità
cordiali saluti
dario
Buonasera Sig. Dario,
Il preliminare trascritto ha una efficacia prenotativa che dura tre anni dalla data di trascrizione. Se in questo lasso di tempo il Suo acquirente è in grado di saldare tutto il prezzo può senz’altro utilizzarsi questa soluzione. Tuttavia se Le propongono di consegnare le chiavi prima del contratto definitivo, in caso di inadempimento del promissario acquirente, rischia comunque di dover attivare una procedura di sfratto se non rilascia i locali.
Cordiali saluti,
buongiorno chiedo una informazione.
un immobile intestato ad una persona defunta,unico erede un figlio che ha una pendenza con lo stato non ancora confermata e trascritta .
l’immobile e’ libero da ipoteche e difetti.
domanda :
1)e’ possibile eseguire successione e vendita con atto con riservato dominio o riserva di proprieta’ con atto finale di quitanza?
2) l’atto puo’ essere annullato da una eventuale conferma della pendenza con lo stato?
grazie.
Buonasera Sig. Mauro,
Si può senz’altro procedere come da lei indicato ma il rischio di una azione azione revocatoria da parte dei creditori dell’erede potrebbe concretizzarsi.
Per lei l’erede è un completo estraneo oppure la vendita è posta in essere per cercare di salvare il bene dalle pretese dei creditori?
buongiorno e’ stato gentilissimo a rispondermi.
l’erede e’ consapevole della vendita .
la finalita’ e’ di salvare il bene dalle pretese dei creditori.
grazie.
mauro.
Buonasera Sig. Mauro,
Per cercare di scongiurare il rischio di una azione revocatoria (ridurlo a zero però è di fatto impossibile) è opportuno che la vendita venga perfezionata ad un valore commerciale e non ad un prezzo di favore. Potrebbe essere opportuno far periziare il bene da un tecnico al fine di predisporre della documentazione ad adiuvandum in caso di future contestazioni.
Cordiali saluti,
Salve
mi hanno proposto l’acquisto di un complesso di edifici (un’appartamento, due magazzini ed un laboratorio) mediante la formula di vendita con riservato dominio. Il proponente l’acquisto vorrebbe versare un cauzione pari al 18% e saldare il rimanente nei 27 mesi successivi, in questo periodo la sua intenzione sarebbe di ristrutturare gli immobili e metterli a reddito affittandoli a terzi.
L’acquirente può richiedere permessi comunali a nome proprio?
Posso intervenire sulle scelte di eventuali modifiche edili?
Nel caso in cui a fine termini non si concluda il contratto, come posso tutelarmi nel caso trovi gli immobili occupati da terzi o cose?
Nel caso ci siano problemi alla conclusione del contratto come posso tutelarmi se mi ritrovo con gli immobili occupati da altri o da cose?
Ringrazio cordialmente
Buonasera Sig.ra Ella,
Consiglio di pattuire nel rogito che eventuali modifiche agli immobili possano essere apportate solo con il suo consenso espresso per iscritto in modo da poter controllare l’operato dell’acquirente durante la pendenza dei termini per il saldo del prezzo. Stessa cosa proporrei per la scelta degli inquilini in modo da poterne verificare la solvibilità.
Ove il contratto si risolvesse e gli immobili siano stati medio tempore affittati è tenuta a rispettare i termini convenuti nei contratti di affitto.
Cordiali saluti,
Le consiglio, inoltre, di verificare con il Suo commercialista che il reddito dell’immobile non sia imputabile fiscalmente a Lei anzichè all’acquirente con riserva di proprietà perchè in tal caso dovrebbe pagare Lei le tasse sui contratti di locazione. In particolare la Cassazione ha affermato che il presupposto della tassazione dei redditi fondiari è la proprietà (o la titolarità di un altro diritto reale) sui beni immobili, mentre a nulla rileva, ai fini impositivi la materiale disponibilità o l’effettivo godimento dei detti beni da parte di un soggetto terzo.
Cordiali saluti,
Ringrazio per la celerità e la completezza della risposta.
Di nuovo cordiali saluti
Un’altra proposta sarebbe quella di procedere al passaggio di proprietà già dalla fase dell’acconto e mediante contratto notarile concordare il pagamento della rimanete quota a saldo dilazionata in rate (per un tempo massimo di 24 mesi) accendendo un ipoteca sull’immobile a garanzia della parte venditrice nel caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente. Pensa sia una proposta da valutare?
ringrazio di nuovo e saluto cordialmente
Salve notaio volevo sapere ma bisogna fare 2 atti o solo 1,e che costi ci sono
Buonasera Sig. Gaetano,
Nella vendita con riserva di proprietà occorre fare due atti: il primo è la vendita vera e propria che ha la normale tassazione che avrebbe una vendita senza riserva di proprietà.
Un volta che sono state pagate tutte le rate, occorrerà stipulare un apposito atto di quietanza che permetterà di cancellare la riserva di proprietà dai registri immobiliari. Tale atto sconta lo 0,50% di imposta di registro sull’importo quietanzato, 50 euro di imposta ipotecaria, la tassa archivio, oltre all’onorario del notaio.
Cordiali saluti,
Buonasera,
in alternativa alla formula di vendita con riservato dominio avevamo pensato al passaggio di proprietà già dalla fase dell’acconto, concordando sul contratto notarile il pagamento della rimanete quota a saldo dilazionata in rate (per un tempo massimo di 24 mesi) accendendo un ipoteca sull’immobile a garanzia della parte venditrice nel caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente. Pensa sia una proposta da valutare?
ringrazio di nuovo e saluto cordialmente
Buongiorno Sig.ra Ella,
Potrebbe essere sicuramente una alternativa da valutare. È molto più costosa per l’acquirente dal punto di vista degli atti notarili. A Lei offre comunque una garanzia reale a tutela del saldo del prezzo dilazionato e, sopratutto, elimina alla radice la problematica della imputazione del reddito da locazione.
Cordiali saluti,
Buonasera,
Per quanto riguarda la vendita con riserva di proprietà, se sull’immobile vi è un mutuo in essere, il venditore è costretto ad estinguere il mutuo nel momento in cui l’acquirente prende possesso dell immobile oppure il venditore, restando proprietario dell immobile stesso fino al ricevimento dell ultima rata da parte del compratore, può continuare a pagare le rate alla banca ed estinguere il mutuo prima di ricevere l’ultimo pagamento/rata da parte del compratore?
Grazie
Distinti saluti
Federico
Buongiorno Sig. Federico,
L’esistenza del mutuo, nel caso specifico, presenta problemi sia per il venditore che per l’acquirente.
Se il venditore incassa le rate di prezzo dilazionato ma non paga il mutuo la casa potrebbe andare all’asta e l’acquirente rischierebbe di perdere le somme versate fino a quel momento.
Dal lato opposto, se il venditore facesse affidamento sull’entrata costante di denaro derivante dalla vendita con riserva di proprietà e l’acquirente ad un certo punto smettesse di pagare le rate di prezzo, rischierebbe di trovarsi in difficoltà nel saldare le rate del mutuo.
In questo caso specifico, ove l’acquirente soddisfi i requisiti reddituali richiesti dalla Banca, si potrebbe pensare di porre in essere una vendita secca in cui il prezzo potrebbe essere pagato mediante accollo liberatorio del mutuo. Non conoscendo le cifre dell’operazione però faccio fatica a proporVi una soluzione più concreta.
Cordiali saluti,
Buongiorno, è possibile finanziare con un mutuo il pagamento dell’ultima rata del prezzo dell’immobile acquistato con patto di riserva di proprietà. A titolo esemplificativo, acquisto per 100, pago 10 per due anni e poi pago l’ultima rata di 90, posso chiedere un mutuo di 80 (80% di 100) e considerare i 10 pagati ed i 10 da mettere all’atto di quietanza finale come una sorta di “mia quota” per il rispetto dei limiti di fondiarietà?
Grazie.
Buongiorno Sig. Massimiliano,
Se la Banca è d’accordo a finanziare questo tipo di operazione, non vedo alcun divieto di legge che possa impedire l’acquisto secondo quanto da Lei prospettato.
Cordiali saluti,
Mi viene presentata questa soluzione per un acquirente che sta bloccando il pagamento finale al fine di evitare l’imposta sulle plusvalenze. Ho i soldi per acquistare la proprietà per intero, ma sto cercando di accettare questo approccio perché voglio la proprietà.
La mia domanda è questa: la proprietà che sto acquistando include un’ulteriore proprietà adiacente che vorrei affittare. Se l’acquirente mantiene ancora la “proprietà” e sta pagando l’IMU su entrambe le proprietà (la mia casa e l’opzione di affitto vicina), ho il diritto di affittare la proprietà adiacente? O sono bloccato perché non sono il proprietario legale?
Buongiorno Sig. Thomas,
Con il consenso del proprietario può affittare a terzi l’immobile anche se non è di Sua titolarità. Tuttavia Le consiglio di verificare con il Suo commercialista che il reddito da locazione dell’immobile non sia imputabile fiscalmente al proprietario con riserva anziché a Lei.
Cordiali saluti,
Salve, sto acquistando un’immobile con riserva di proprietà, è possibile pagare una rata per 24 mesi e poi chiedere il mutuo per il restante importo?
Posso avere la disponibilità della proprietà immediatamente o il venditore può scegliere di darmi le chiavi solo alla fine di tutto il pagamento?
Buonasera Sig. Alfredo,
In merito alla prima domanda le confermo che è senz’altro possibile, se la Banca è d’accordo, finanziare il saldo prezzo con un mutuo.
Quando alla seconda domanda, la consegna immediata delle chiavi è un elemento naturale del contratto di vendita con riserva di proprietà.
Ove il venditore non le volesse consegnate le chiavi, potrebbe procedere in alternativa a stipulare un contratto preliminare notarile trascritto con la consegna di una semplice caparra magari rateizzata.
Cordiali saluti,
Buongiorno, se nelle more della vigenza del contratto e prima del pagamento del saldo muore il venditore cosa accade? se 1 degli eredi coincide col compratore esiste qualche problema di incompatibilità per il rilascio della quietanza?
grazie
Buonasera Sig.ra Valentina,
Se muore il venditore prima del saldo del prezzo, l’obbligo di pagamento deve essere adempiuto nei confronti dei suoi eredi.
Sa alcuno degli eredi è anche acquirente del bene si estingue per la sua quota l’obbligo di pagamento per confusione.
Facendo una opportuna precisazione nell’atto di quietanza non c’è alcun problema.
Cordiali saluti,
Salve,sto da tempo cercando questo tipo di soluzione di compravendita per comprare casa e mi sorgeva un dubbio che ad oggi non ho trovato in rete, ma se in una compravendita tra privati il venditore del bene potrebbe avere problemi con il fisco in futuro e dopo aver ceduto il bene al compratore quest’ultimo e tutelato da eventuali pignoramenti?
Spero di essere stato chiaro e ringrazio in anticipo per eventuale risposta.
Buonasera Sig. Toni,
il bene immobile, una volta stipulato e trascritto il contratto di vendita con riserva di proprietà non è più aggredibile dai creditori del venditore ad eccezione del caso in cui questi esperiscano una azione revocatoria, ricorrendone i presupposti di legge, entro i 5 anni dalla data dell’atto.
Cordiali saluti,
Buongiorno, nel 1972 mio padre ha acquistato un appartamento dall’ Istituto Autonomo Case Popolari con atto di compravendita con riserva di proprietà fino al completo pagamento delle rate indicate nell’atto stesso. Le rate sono state tutte regolarmente pagate e l’Istituto ha rilasciato dichiarazione in tal senso. Ora siamo in procinto, in qualità di eredi, di vendere l’immobile. È sufficiente la dichiarazione di debito estinto di cui sopra oppure è necessario un atto notarile per la cancellazione del gravame? Grazie
Buonasera Sig. Michele,
Nell’atto notarile si pattuisce qualcosa in merito alla stipula di un successivo atto notarile di quietanza?
Buongiorno,ho venduto un’attività con riservato dominio e la clausola che l’acquirente non puo’ disporre in alcun modo dell’oggetto del contratto fino al termine del pagamento dell’ultima cambiale. L’acquirente tuttavia ha dato a mia insaputa l’attività in gestione a riscatto a terzi. Ho diritto alla risoluzione del contratto oppure in che modo mi posso opporre e far valere i miei diritti? grazie
Buonasera Sig.ra Enrica,
Se il suo atto di cessione contiene la clausola di riserva di proprietà, mi risulta difficile pensare che un notaio abbia rogitato a seguire un contratto di affitto di azienda senza contattarla. Ha provato a sentire il notaio?
Buona sera, stiamo per vendere un immobile commerciale ad una persona che ha espresso la seguente modalità di pagamento:
Prezzo pattuito € 100.000,00
€ 5.000 alla firma del preliminare
€ 80.000 al rogito
€ 15.000 dilazionati in questo modo…(ogni 3 mesi ci versano € 5.000) quindi in teoria devono passare 9 mesi per avere il saldo totale.
L’acquirente ci garantisce che in fase di atto notarile farà trascrivere le date delle scadenze in cui pagheranno con assegno o bonifico.
Onestamente siamo un pò titubanti… anche perchè in 9 mesi potrebbe succedere di tutto…e noto una certa premura, da parte dell’acquirente, di andare al rogito. Non vorremmo che questo importo finale non venisse saldato, anche perchè dall’ufficio del notaio, a mia domanda, se indicando nell’atto le date di scadena era una garanzia mi è stato risposto di No!
Ho letto di questa clausola “vendita con riserva” e stiamo valutando se farla applicare dal notaio, ma vorrei anticipatamente un consiglio, è fattibile su un importo di 15.000€ o è consigliato per importi superiori. Grazie.
Buonasera Sig.ra Maria,
Non esistono limiti di importo per la vendita con riserva di proprietà, quindi è senz’altro possibile utilizzarla anche nel vostro caso.
Ove l’acquirente non completasse il pagamento dei 15.000 euro, potete convenire di trattenere una percentuale del prezzo già saldato a titolo di indennizzo.
Purtroppo, se non rilascia l’immobile dovete “sfrattarlo” alla pari di un inquilino moroso.
Cordiali saluti,
Salve, sto per acquistare una casa con vendita con riserva di proprietà. Voglio che nel contratto sia presente un articolo che mi conferisca oltre che al possesso dell’immobile, anche il suo utilizzo riguardo la possibilità di affittarlo a terzi nelle possibili forme previste dalla legge. Tuttavia non è chiaro se posso, in qualità di compratore, grazie ad una clausola specifica, registrare il possibile contratto a terzi a mio nome e quindi poi pagare la tassa sui redditi. Oppure si crea in qualche modo un problema per cui non potrei affittarlo, o che il pagamento delle tasse sui redditi possa essere imputato al venditore? Grazie
Buonasera Sig. Giuseppe,
Nella fattispecie da lei prospettata occorre verificare con un commercialista se il reddito dell’immobile non sia imputabile fiscalmente al proprietario anziché a lei. La Suprema Corte di Cassazione, infatti, ha affermato che il presupposto della tassazione dei redditi fondiari è la proprietà (o la titolarità di un altro diritto reale) sui beni immobili, mentre a nulla rileva, ai fini impositivi la materiale disponibilità o l’effettivo godimento dei detti beni da parte di un soggetto terzo.
Cordiali saluti,
Buonasera,
è possibile sapere se le spese notarili per la cancellazione della riserva di proprietà, secondo la legge, sono a carico dell’acquirente o del venditore?
Buonasera Sig.ra Cecilia,
per prassi queste spese sono sostenute dall’acquirente ma nulla vieta che le parti possano convenire una diversa ripartizione.
Cordiali saluti,
I benefici per l’acquisto della abitazione principale di residenza possono essere applicati ? Gli eventuali lavori di ristrutturazione ,condotti dall’acquirente saranno sotto la sua nominatività e responsabilità esclusiva o coinvolgeranno nominativamente (e giuridicamente) il venditore??
Buonasera sig. Giorgio,
Nella vendita con riserva di proprietà possono essere richieste, da parte dell’acquirente, le agevolazioni prima casa.
Quanto ai lavori di ristrutturazione ci sono alcune problematiche da tenere in considerazione. La prima, avente rilevanza fiscale, è quella della spettanza o meno delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie. Ritengo che, nonostante non esitano documenti di prassi della Agenzia delle Entrate in merito, le stesse spettino all’acquirente che esegue i lavori. La seconda, di rilevanza civilistica, è che i lavori stessi devono essere autorizzati dalla parte venditrice (che è tecnicamente il proprietario dell’immobile fino al pagamento dell’ultima rata). Da ultimo occorre prevedere cosa accade se, una volta eseguiti i lavori, l’acquirente non termina di pagare il prezzo e l’immobile torna al venditore. Soprattutto alla luce di quest’ultima problematica, l’esecuzione di lavori prima del pagamento dell’ultima rata di prezzo, ritengo che sia una scelta rischiosa e potenzialmente foriera di controversie tra le parti.
Cordiali saluti,
Buon pomeriggio,
dovrei acquistare la quota di eredità di mio fratello (possiede 1/3) di un immobile di cui io ho la proprietà di 2/3 ed in cui risiedo da sempre.
In alternativa alla formula di vendita con riservato dominio ho pensato alla formula senza riserva di proprietà con la quale avrei la totale proprietà già dalla fase dell’acconto, concordando sul contratto notarile il pagamento della rimanente quota a saldo dilazionata in rate (pensavo 24 o 36 mesi). È obbligatorio accendere un’ipoteca sull’immobile a garanzia di mio fratello?
Ringraziando, porgo distinti saluti
Buonasera Sig.ra Annalisa,
Se suo fratelle non pretende garanzie in merito al saldo del prezzo è senz’altro possibile (anche se inusuale) pattuire un pagamento dilazionato senza riserva di proprietà o senza l’iscrizione di una ipoteca legale.
Cordiali saluti,
Buongiorno, in caso di vendita con riserva di proprietà di un appartamento nel quale c’e’ un un inquilino con un contratto di affitto regolarmente denunciato alla AdE, e’ possibile nell’atto notarile di vendita con riserva di proprietà volturare all’acquirente il contratto d’affitto anche se rimango proprietario dell’immobile fino al pagamento dell’ultima rata? Grazie per il cortese riscontro
Buonasera Sig. Paolo,
La Cassazione ha affermato che il presupposto della tassazione dei redditi fondiari è la proprietà (o la titolarità di un altro diritto reale) sui beni immobili, mentre a nulla rileva, ai fini impositivi la materiale disponibilità o l’effettivo godimento dei detti beni da parte di un soggetto terzo (nel suo caso l’acquirente con riserva di proprietà). Di conseguenza, nel caso da lei proposto, corre il rischio di non percepire il canone ma di dover pagare ugualmente le imposte sul contratto di locazione. Le consiglio di verificare la cosa con il Suo commercialista.
Cordiali saluti,
Salve per un acquisto formula con riserva e previsto un acconto?? E come si stabilisce l’importo delle rate.. grazie in anticipo
Buonasera Sig. Russo,
Nella vendita con riserva di proprietà non è prevista una disciplina né in merito all’acconto e né in merito all’importo delle rate.
E’ tutto liberamente pattuibile tra le parti.
Cordiali saluti,
Buonasera, ho una domanda da farle un po’ complicata.
Io ho acquistato casa con riserva di proprietà nel 2023 ma da molto tempo non mi trovo a mio agio e vorrei restituire la casa al proprietario. Si può restituire la casa senza avere alcuna penale e nel caso fare tenere a lui le rate che ho già versato facendo soltanto un passaggio di proprietà della casa di nuovo a lui? Grazie mille
Buonasera Sig.ra Valery,
Premesso che per darle una risposta attendibile al 100% occorrerebbe leggere il suo atto di acquisto, ritengo che se trova un accordo con il proprietario dell’immobile sia senz’altro possibile risolvere il contratto di compravendita con riserva di proprietà che avete stipulato, rinunciando alle rate già versate. Se il proprietario dell’immobile non è d’accordo, potrebbe semplicemente smettere di pagare le rate ma rischia seriamente di andare incontro ad una causa con una richiesta dei danni.
Consiglio, pertanto, di seguire la prima soluzione da me ipotizzata.
Cordiali saluti,
Buongiorno, l’agenzia mi propone di vendere il mio immobile con un preliminare ad effetti anticipati da registrare e non trascrivere al momento (l’acquirente prima di 4 anni non può avere un mutuo ma ha dimostrato di poter sostenere la rata dell’acquisto). Io ero convinta che fosse più adatta la vendita con riserva di proprietà, ma mi dicono sia più diffuso questo metodo. Volevo capire quali siano le differenze tra le due tipologie di contratto e quale tutela maggiorenne entrambe le parti. Grazie
Buonasera Sig.ra Virginia,
La soluzione del contratto preliminare ad effetti anticipati, peraltro non trascritto, la ritengo non tutelante per il promissario acquirente. Quest’ultimo si troverebbe di fatto titolare di un contratto simile ad un comodato d’uso ed esposto ad eventuali pregiudizievoli che lei potrebbe subire in questo periodo (ad esempio, una ipoteca giudiziale o un pignoramento). Peraltro, gli effetti della trascrizione, anche se decideste di trascrivere il preliminare, possono durare al massimo tre anni e quindi in questo caso non si potrebbe nemmeno avere l’efficacia prenotativa per l’intero periodo. Riterrei preferibile la vendita con condizione risolutiva di inadempimento (lei vende subito ma il contratto si risolve se l’acquirente non paga le rate di prezzo) che eliminerebbe alla radice il problema del pagamento dell’IMU che lei dovrebbe continuare a pagare per altri 4 anni sia con la riserva di proprietà che con il preliminare.
Cordiali saluti,
Buonasera, ho un appartamento da vendere con questo sistema, ma sono indietro con il mutuo inps… Posso lo stesso fare la vendita oppure ci deve essere anche il funzionario dell’inps presente che prende tutto?
P.s. mi è già arrivata la lettera che l’inps vuole la risoluzione del contratto e il pagamento dell’intera somma spettante, ma non mi è arrivato ancora il pignoramento.
Grazie
Buonasera Sig. Francesco,
Dovrebbe contattare senza indugio l’INPS e chiedere un conteggio del debito residuo informandoli della sua intenzione di vendere. In sede di stipula dovrà intervenire un funzionario che ritirerà l’assegno destinato all’INPS e contestualmente presterà il consenso alla cancellazione della riserva di proprietà.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
volevo chiedere a quanto ammontano le spese notarili e le tasse per la cancellazione del patto di riservato dominio.
Grazie
Franco
Buongiorno Sig. Franco,
Non forniamo preventivi generici su questo blog, mi spiace.
Tuttavia, se è di Torino o provincia la invito a contattare direttamente il mio studio all’indirizzo mail segreteria@notaiotorino.org, grazie.
Cordiali saluti,
Buongiorno, il compratore può vendere o affittare l’immobile prima del pagamento dell’ultima rata in questa tipo di contratto? Quali sono le garanzie per il venditore?
Grazie Vito
Buongiorno Sig. Vito,
Tecnicamente il compratore non può vendere con effetti reali immediati l’immobile, in quanto non ne è ancora proprietario e perché la riserva di proprietà risulta trascritta nei registri immobiliari ed è quindi opponibile ai terzi. Inoltre, non potrebbe nemmeno affittare in quanto gli effetti fiscali del contratto di locazione si produrrebbero in capo al proprietario con riserva. Quanto a quest’ultima ipotesi è sufficiente escludere la possibilità di affittare nel contratto di vendita.
Consideri che la riserva di proprietà costituisce già di per sé la principale garanzia per il venditore, che mantiene la proprietà dell’immobile fino al pagamento dell’ultima rata.
Ricordo che in caso di inadempimento del compratore, il venditore può risolvere il contratto, riprendere possesso dell’immobile e trattenere, in tutto o in parte, le rate già pagate come indennità.
Cordiali saluti
Buonasera,
Vorrei sapere se il compratore di un immobile con riserva di proprietà può cedere in locazione il bene durante il pagamento delle rate pattuite per il saldo del prezzo.
Cordiali Saluti
Buonasera Sig. Francesco,
In teoria no perché gli effetti fiscali del contratto di locazione si producono sul venditore con riserva e non sull’acquirente possessore.
Cordiali saluti,
Buongiorno.
Avrei da esporre un caso del quale non ho trovato traccia sul web e spero non sia troppo tardi per chiedere lumi su ciò che mi sta accadendo:
Ho ereditato un locale commerciale, in provincia di Cagliari, che era stato acquistato con un vincolo di “riserva di proprietà” nel 1985 dai miei genitori.
Nel momento in cui sono entrato in trattativa per vendere il locale, ho scoperto l’esistenza del vincolo legato al pagamento di un certo numero di cambiali da parte dei miei. Il venditore, rintracciato pochi giorni fa, ha dichiarato di aver ceduto, poco dopo la vendita, quelle cambiali ad un terzo soggetto, per l’acquisto di un appartamento a Roma. Adesso, a distanza di 40 anni, si rifiuta di sottoscrivere una quietanza di pagamento dal notaio, nonostante il fatto che le cambiali gli siano valse l’acquisto del bene ancora in suo possesso e, pertanto, che non siano rimaste insolute (non avrebbe potuto comprare l’appartamento).
Tutto ciò preclude al mio acquirente la possibilità di ottenere un mutuo.
Quali possibilità esistono per dare seguito all’obbligo previsto dal c.c. per il venditore, che non può contestare un mancato pagamento, di rilasciare quella dichiarazione?
Vi ringrazio anticipatamente, nella speranza che ancora ci sia possibilità di un ottenere una risposta.
Buongiorno Sig. Maurizio,
In assenza di cooperazione da parte del venditore non ha altra alternativa che rivolgersi al Tribunale.
Cordiali saluti,
In quanto Differisce dall’ affitto con patto di futura vendita?
Buongiorno Sig. Enrico,
Ecco le principali differenze tra questi due istituti giuridici:
Vendita con riserva di proprietà
È un contratto di vendita con effetti immediati
Il trasferimento definitivo della proprietà è subordinato al pagamento integrale del prezzo
L’acquirente ottiene subito il possesso e il godimento del bene
I rischi relativi al bene passano immediatamente all’acquirente
Le rate pagate hanno natura di prezzo (non di canone di locazione)
In caso di inadempimento, il venditore può risolvere il contratto ma deve restituire una parte delle rate già riscosse
Locazione con patto di futura vendita
Si compone di due contratti distinti: locazione e opzione o preliminare di vendita
Il trasferimento della proprietà avviene solo alla stipula del contratto definitivo
Il conduttore ha temporaneamente solo il diritto di godimento del bene
I rischi restano a carico del proprietario-locatore fino alla vendita
I canoni pagati hanno natura di corrispettivo per il godimento (ma possono essere eventualmente imputati in parte in conto prezzo)
In caso di inadempimento, si applicano le regole della locazione
Cordiali saluti,
Buongiorno,
in caso di Vendita con riserva di proprietà le ,esempio, rate incassate dal venditore per 24 mesi che tassazione hanno in caso di una rinuncia da parte del compratore?
voci di popolo parlano di un eventuale tassazione su base cedolare secca…
grazie mille per la disponibilità.
Nicola
Buongiorno Sig. Nicola,
Riguardo al suo quesito sulla tassazione delle rate incassate in un contratto di vendita con riserva di proprietà in caso di rinuncia da parte del compratore, devo premettere che questo è un ambito specialistico che richiederebbe la consulenza di un commercialista e non di un notaio.
A mio parere, in caso di risoluzione di un contratto di vendita con riserva di proprietà, le rate già incassate dal venditore dovrebbero essere considerate come reddito imponibile (da fabbricato o altro reddito) nella misura in cui rappresentano un indennizzo per l’utilizzo del bene.
Non mi risulta applicabile un regime di tassazione con cedolare secca, che è tipicamente riservata ai redditi da locazione immobiliare e non alle vendite con riserva di proprietà.
Cordiali saluti,
Buonasera . Avrei un problema riguardante proprio il ritorno in possesso dell’attività di ristorazione in quanto non pagate le rate cambiarie a ultimazione del totale . Il mio commercialista mi ha detto che se ritorno in possesso tramite l’attivazione del riservato dominio come da contratto , dovrò rispondere anche del debito da loro contratto con la banca per 200.000€. Ma è possibile questo ? Sono comunque disposto a fornire maggiori indicazioni o scritti vari
Buonasera Sig. Fabio,
Nel caso di cessione di azienda con riserva di proprietà nessuna norma prevede la responsabilità solidale del cedente con riserva per i debiti aziendali contratti dal cessionario. In dottrina si dubita dell’applicabilità analogica dell’art. 2560 c.c. indistintamente a qualsiasi vicenda circolatoria dell’azienda. Chiaramente se la Banca avanzerà delle pretese, dovrà resistere in giudizio. Questo sul piano civilistico.
Fiscalmente, invece, la restituzione dell’azienda al cedente viene qualificata come ulteriore trasferimento del complesso aziendale e quindi lei potrebbe essere ritenuto responsabile in solido per i debiti tributari contratti dal cessionario ai sensi dell’articolo 14 del decreto legislativo n. 472 del 1997.
Cordiali saluti,
buona sera , avrei una domanda da farle, nel caso in cui io voglia acquistare un immobile con riserva di proprieta’ ed intestarla a mio figlio minore , per problemi debitori, come devo procedere è possibile ? posso comunque rischiare qualcosa ?
grazie mille
Buonasera Sig.ra Carla,
Se l’operazione viene autorizzata dal Tribunale, può senz’altro perfezionarsi anche a favore di un minore.
Tuttavia se lei ha problemi debitori e fornisce la provvista a suo figlio minore per l’acquisto di un bene anziché far fronte al pagamento dei debiti, l’acquisto potrebbe essere contestato dai suoi creditori.
Cordiali saluti,
grazie mille
Buonasera , sarei interessato all’acquisto con patto di riservato dominio, ma vorrei sapere se si può applicare anche alla licenza di un taxi . Nello specifico dovrei acquistare questa licenza taxi ( ovviamente ho tutti i requisiti ) da un venditore che sarebbe disponibile a vendermela a rate . Il dubbio mi viene perché solitamente il tassista deve avere intestata sia la licenza che la macchina e in questo caso da quello che ho capito la proprietà mi come intestata al pagamento dell’ultima rata
Grazie in anticipo per la sua risposta
Buongiorno Sig. Romolo,
Non mi risulta esistano divieti di legge in merito all’acquisto dell’azienda avente ad oggetto l’attività di taxi con riserva di proprietà.
Pertanto, la licenza dovrebbe poter essere volturata a suo favore anche se acquista con tale modalità.
Cordiali saluti,
Ho venduto un immobile nel 2022 con riserva di proprietà. L’acquirente ha pagato l’acconto, le rate mensili ed adesso dovrebbe pagare il saldo.
Non siamo d’accordo sulle spese dell’atto di rilascio quietanza e assenso per la cancellazione della riserva di proprietà nei Registri Immobiliari.
Lui sostiene che sono a mio carico mentre io sostengo che sono a carico dell’acquirente. Al riguardo non abbiamo previsto alcun accordo in merito.
Al momento della compravendita l’acquirente voleva effettuare un contratto preliminare registrato mentre io ho proposto la riserva di proprietà.
Sostiene che le spese adesso dell’atto di rilascio quietanza e assenso sono a mio carico perchè sono stato io a richiedere la riserva di proprietà.
Cosa è previsto al riguardo ??
Buonasera Sig. Bartolo,
In assenza di espressa pattuizione contraria, per prassi le spese dovrebbero essere a carico dell’acquirente.
Cordiali saluti,
Buongiorno, in seguito alla morte del padre devo gestire un contratto dí riservato dominio per conto della figlia minore. Mancano diverse rate ma sono già stati fatti lavori e di ristrutturazione ingenti che hanno nobilitato l’appartamento, usato come seconda casa. Il proprietario rifiuta di riconoscere le migliorie e pretende la restituzione dell’immobile nelle condizioni originarie. Rifiuta anche di riconoscere crediti per le rate versate e pretende il pagamento delle rate non ricevute dalla morte fino al rilascio dell’immobile. Come posso tutelare gli interessi della minore? Dovrei accettare di cancellare la trascrizione senza nulla pretendere o far valere il possesso dell’immobile? Grazie
Buonasera Sig.ra Anna,
Suggerirei di mettere in vendita l’appartamento (con il bene placito del proprietario) e di dividere il ricavato con lui saldando quanto gli è ancora dovuto e trattenendo la somma che avanza a vantaggio della minore.
Cordiali saluti,
Buongiorno, ho acquistato un appartamento con la formula della riserva di proprietà, le rate che sto pagando le posso scaricare sul 730 visto che funziona come se io fossi in affitto, fino al pagamento dell’ultima rata?
Buonasera Sig. Giuseppe,
Le rate di prezzo pagate in una vendita con riserva di proprietà non sono fiscalmente assimilabili a dei canoni di locazione e, quindi, ritengo non possano essere portate in detrazione in dichiarazione dei redditi. Tuttavia, le suggerisco di confrontarsi sul tema con il suo commercialista.
Cordiali saluti,
buongiorno, ho ereditato un appartamento da una zia , tramite testamento olografo, con annesso un legato di diritto di abitazione ( non so quanto voluto o forzato) a favore di quella che era la sua badante. Il testamento è stato pubblicato da un notaio. Per farla breve in quello che ora sarebbe un mio alloggio, ci vive lei finche è in vita. Per me questo alloggio è solo un costo e lo sarà per molti anni a venire anche per i miei figli vista l’età della badante e le ho quindi proposto di acquistarlo, chiaramente a un prezzo di molto inferiore al suo valore. La badante non ha molte disponibilità e mi ha proposto un acquisto con pagamento in 2/3 rate. Posso comunque fare la vendita con riserva di proprietà vista l’esistenza del legato? e se si, in caso di inadempimento da parte della badante posso chiedere la risoluzione del contratto e trattenere come risarcimento parte delle somme che mi ha versato e che dovrei restituire o, sempre a seguito dell’esistenza del legato con diritto di abitazione, non ne ho diritto? Grazie mille per la pazienza e la disponibilità buona sera
Buonasera Sig. Renato,
Rispondo alle sue domande:
– Sì, può utilizzare la vendita con riserva di proprietà per vendere la nuda proprietà dell’immobile alla badante, con pagamento rateale.
– In caso di inadempimento significativo, può chiedere la risoluzione del contratto.
– A seguito della risoluzione, non avrà diritto a un equo compenso per l’uso dell’immobile, poiché il diritto della badante di abitarvi deriva dal legato e non dal contratto di vendita. Sarà quindi tenuto a restituire le rate percepite, salvo il Suo diritto a trattenere una somma a titolo di risarcimento per altri danni specifici derivanti dalla violazione del contratto, che dovranno essere provati o predeterminati tramite un’apposita clausola penale.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
ho acquistato un immobile con riserva di proprietà. L’atto è stato stipulato a dicembre 2024, avrei dovuto saldare entro febbraio 2025, ma in realtà l’ultima rata è stata versata a giugno e contestualmente è stata annotata la cancellazione della clausola sospensiva. Durante l’atto conclusivo ho scoperto che dei creditori del venditore a febbraio hanno iscritto delle ipoteche sul bene. Sono stata rassicurata dal venditore che i creditori sono tenuti a cancellarle. E’ effettivamente così? Posso stare serena?
Grazie
Buonasera Sig.ra Fulvia,
La rassicurazione fornita dal venditore, secondo cui i creditori sono tenuti a cancellare le ipoteche, è giuridicamente corretta nel suo fondamento. Poiché tali ipoteche sono inefficaci nei suoi confronti, Lei ha il diritto di ottenere un immobile libero da gravami che non Le sono opponibili.
Tuttavia, la domanda “Posso stare serena?” merita una risposta articolata:
– Dal punto di vista legale: La sua posizione è solida. Le ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del suo acquisto non possono essere fatte valere contro di lei né possono pregiudicare il suo diritto di proprietà.
– Dal punto di vista pratico: La serenità completa si raggiungerà solo quando le ipoteche saranno materialmente cancellate dai registri immobiliari. Se i creditori non dovessero acconsentire spontaneamente alla cancellazione (riconoscendo l’inefficacia della loro garanzia nei suoi confronti), potrebbe essere necessario intraprendere un’azione legale per ottenere una sentenza che accerti l’inopponibilità delle ipoteche e ne ordini la cancellazione giudiziale. Il venditore, in virtù delle garanzie dovute per legge, è tenuto a cooperare e a farsi carico di tale processo per assicurarle l’acquisto di un bene libero da vincoli.
In conclusione, il suo diritto di proprietà è al sicuro, ma potrebbe essere necessario un suo intervento attivo, o del venditore, per formalizzare la “pulizia” del bene da gravami che, sebbene legalmente inefficaci verso di lei, risultano ancora formalmente iscritti.
Cordiali saluti,