Il contratto preliminare di compravendita immobiliare spiegato

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

Nel trasferimento della proprietà di beni immobili, il contratto preliminare di compravendita immobiliare, con il quale una parte si obbliga a vendere all’altra, che a sua volta si obbliga ad acquistare, riveste un ruolo cruciale.

Esso consente ai contraenti di soddisfare alcune importanti esigenze (es. programmare un trasloco, esaminare la situazione urbanistico-catastale dell’immobile e, se del caso, regolarizzare quest’ultimo, ottenere un mutuo) che richiedono intercorra un certo lasso di tempo tra l’inizio della trattativa ed il vero e proprio trasferimento della proprietà, sapendo però al contempo che la controparte è obbligata a firmare il contratto definitivo. 

Sarebbe molto più rischioso, infatti, se non si avesse certezza dell’obbligo di vendere o di acquistare in capo alla propria controparte.

Stante l’importanza che detto contratto riveste nelle trattative immobiliari, con questa guida completa si vuole offrire un quadro chiaro e dettagliato del contratto preliminare di compravendita immobiliare, analizzando argomenti quali: le clausole contrattuali, la caparra, ed il ruolo del notaio.

Punti chiave

  • Il contratto preliminare di compravendita immobiliare stabilisce le condizioni, frutto della trattativa intervenuta dalle parti, in base alle quali verrà perfezionato l’acquisto (e la vendita) di un immobile.
  • Le clausole del contratto preliminare e, in particolare, la caparra sono elementi cruciali che proteggono le parti coinvolte dal reciproco inadempimento.
  • Sebbene la legge non imponga il ricorso al notaio per il contratto preliminare redatto come scrittura privata, rivolgersi a un professionista garantisce maggiore tutela e consapevolezza in situazioni complesse, essendo il notaio un professionista esperto del settore immobiliare, capace di tradurre la volontà delle parti in clausole contrattuali chiare e precise, che non diano luogo a contrasti e discussioni durante tutto il periodo che separa il contratto preliminare da quello definitivo.
Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Copertina

Il contratto preliminare

Prima di addentrarci nei dettagli specifici del contratto preliminare di compravendita immobiliare, è fondamentale avere una chiara comprensione della sua definizione, scopo e degli elementi essenziali che lo compongono.

Inoltre, è importante conoscere le differenze tra il contratto preliminare e quello definitivo, poiché questi due accordi sono strettamente correlati ma presentano caratteristiche distinte.

Nei paragrafi seguenti, esploreremo questi aspetti in profondità, fornendo le informazioni necessarie per comprendere appieno la natura e le implicazioni del contratto preliminare nel processo di compravendita immobiliare.

Definizione e scopo

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, anche noto come compromesso o preliminare, è un accordo giuridicamente vincolante tra due parti – l’acquirente e il venditore – attraverso il quale le stesse si impegnano a concludere un successivo contratto di compravendita, in forza del quale, a fronte del pagamento del prezzo pattuito, la proprietà del bene sarà trasferita al compratore, rispettando specifici termini e condizioni.

Lo scopo principale del contratto preliminare è di stabilire, in modo chiaro e dettagliato, le condizioni e gli elementi essenziali che costituiranno la base del futuro contratto definitivo, come il prezzo dell’immobile, i termini di pagamento, la data di consegna, eventuali clausole particolari e le responsabilità delle parti coinvolte.

Esso funge da “promessa” tra le parti, che si impegnano reciprocamente a procedere con la transazione secondo quanto stabilito nel preliminare.

NOTA – La proposta di acquisto è un documento che precede il contratto preliminare di compravendita immobiliare allorché la trattativa sia seguita da un’agenzia immobiliare. In essa l’acquirente manifesta la propria intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni. Nel periodo di validità della proposta il proponente rimane vincolato e non può recedere dalla medesima.

Perché è utile?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è utile per diverse ragioni.

Innanzitutto, esso permette alle parti di avere un periodo di tempo per organizzarsi e preparare la documentazione necessaria per la stipula del contratto definitivo.

Inoltre, fornisce una sorta di “protezione” per entrambe le parti, stabilendo le conseguenze in caso di inadempimento da parte dell’acquirente o del venditore.

Elementi essenziali del contratto preliminare

Gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita immobiliare sono quei componenti che costituiscono la struttura dell’accordo e ne definiscono la validità legale.

Essi devono essere chiaramente indicati nel documento per garantire che il contratto sia efficace e vincolante per entrambe le parti.

Ecco i principali elementi essenziali del contratto preliminare:

1. Identificazione e consenso delle parti: Il contratto preliminare deve includere i dati anagrafici completi di acquirente e venditore, quali nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale e residenza. Il consenso delle parti si manifesta tramite la sottoscrizione del contratto preliminare.

2. Descrizione dell’immobile: È fondamentale fornire una descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della compravendita, includendo l’indirizzo, la rendita catastale, la categoria e la classe, il piano e l’eventuale presenza di accessori o pertinenze (es. garage, cantina, posto auto).

3. Prezzo e modalità di pagamento: Il contratto preliminare deve specificare il prezzo dell’immobile concordato tra le parti e le modalità di pagamento, incluse le tempistiche e le modalità per il versamento della caparra o di un acconto prezzo (se previsti).

4. Luogo e termine per la stipula del contratto definitivo: Il contratto preliminare deve indicare il luogo ed il termine entro cui verrà stipulato il contratto definitivo presso il notaio.

5. La forma scritta: Le legge prevede che il contratto preliminare immobiliare debba essere stipulato per iscritto a pena di nullità.

6. Clausole particolari: il contratto preliminare può includere eventuali clausole particolari, come condizioni sospensive (es. l’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente) o risolutive (es. la scoperta di vizi o difetti dell’immobile) che possono influenzare la stipula del contratto definitivo.

7. Caparra confirmatoria e/o penitenziale o acconto prezzo: Il contratto preliminare deve specificare l’importo della caparra, se prevista, che funge da garanzia per l’adempimento delle obbligazioni delle parti.

Deve inoltre chiarire se si tratta di caparra confirmatoria o penitenziale, e le conseguenze in caso di inadempimento da parte dell’acquirente o del venditore. Il contratto preliminare può prevedere anche la corresponsione di una somma di denaro a titolo di acconto prezzo al fine di dare comunque una garanzia al venditore sulla effettiva volontà dell’acquirente di concludere il contratto definitivo.

Tuttavia se non si addiviene alla stipula della compravendita l’acconto non ha alcuna rilevanza risarcitoria e dovrà essere restituito all’acquirente ma sarà fatto salvo il diritto del venditore di richiedere il risarcimento dell’eventuale danno subito.

8. Clausola penale: Le parti possono concordare che in caso di inadempimento parziale o totale degli obblighi assunti nel contratto preliminare, la parte inadempiente sia tenuta a versare all’altra una somma di denaro a titolo di penale. 

Includere tutti questi elementi nel contratto preliminare di compravendita immobiliare garantisce che l’accordo sia solido, chiaro e conforme alla legge.

Differenze tra contratto preliminare e definitivo

Il contratto preliminare e il contratto definitivo sono due momenti distinti ma strettamente correlati nel processo di compravendita immobiliare.

Entrambi sono accordi legalmente vincolanti tra acquirente e venditore, ma presentano alcune differenze fondamentali che è importante conoscere per comprendere appieno il loro ruolo nella transazione immobiliare.

Ecco le principali differenze tra contratto preliminare e definitivo:

  • Scopo: Il contratto preliminare, come già accennato, è un accordo preliminare in cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo, stabilendo le condizioni e i termini che ne costituiranno la base. Il contratto definitivo, invece, è l’accordo finale e conclusivo che sancisce il trasferimento effettivo della proprietà dall’attuale proprietario all’acquirente, secondo quanto stabilito nel contratto preliminare.
  • Formalità: Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e non richiede necessariamente l’intervento di un notaio. Il contratto definitivo, invece, deve essere redatto in forma scritta e stipulato davanti a un notaio, che ne garantirà la conformità a legge e l’autenticità.
  • Trasferimento della proprietà: Nel contratto preliminare non avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile; l’accordo serve a definire le condizioni e i termini per il futuro trasferimento. Il trasferimento della proprietà avviene solo con la stipula del contratto definitivo, dopo il pagamento del prezzo.
  • Effetti legali: Il contratto preliminare ha effetti obbligatori tra le parti, le quali si impegnano a stipulare il contratto definitivo e a rispettare le condizioni e i termini stabiliti. Tuttavia, i diritti e gli obblighi derivanti dalla proprietà dell’immobile non si trasferiscono alle parti fino alla stipula del contratto definitivo.
  • Caparra, acconto, prezzo e penali: Il contratto preliminare prevede, di solito, il versamento di una caparra confirmatoria e/o penitenziale o di un acconto prezzo da parte dell’acquirente come garanzia del suo impegno a concludere la transazione. Nel contratto definitivo, invece, viene effettuato il pagamento del prezzo concordato e la caparra o l’acconto prezzo vengono solitamente detratti dall’importo totale dovuto. Eventuali penali o restituzioni previste in caso di inadempimento o recesso delle parti sono regolamentate dal contratto preliminare.
Infografica differenze contratto preliminare e contratto definitivo

Clausole del contratto preliminare

Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, le diverse clausole che lo compongono svolgono un ruolo fondamentale nel definire e regolamentare alcuni aspetti specifici della transazione.

Nei paragrafi seguenti, approfondiremo questi argomenti, fornendo una panoramica completa delle diverse tipologie di clausole e delle loro implicazioni.

Clausole essenziali e facoltative

Le clausole del contratto preliminare di compravendita immobiliare sono disposizioni specifiche che regolamentano vari aspetti della transazione e che possono essere suddivise in clausole essenziali e facoltative.

Clausole essenziali:

Le clausole essenziali sono quelle necessarie per la validità e l’efficacia del contratto preliminare. Di solito, queste clausole riguardano gli elementi essenziali del contratto stesso, come già menzionati in precedenza. 

Sono clausole essenziali l’identificazione delle parti; la descrizione dell’immobile; il prezzo e modalità di pagamento; il termine e luogo della stipula del contratto definitivo.

Clausole facoltative:

Le clausole facoltative, invece, sono quelle che le parti possono decidere di inserire o meno nel contratto preliminare, a seconda delle loro specifiche esigenze e delle circostanze che caratterizzano la compravendita. Alcune delle clausole facoltative più utilizzate sono le seguenti:

1. Clausola risolutiva espressa: La clausola risolutiva espressa è quella in cui le parti stabiliscono che il contratto si considera risolto quando si verificano uno o più eventi specifici che costituiscono un inadempimento del debitore (ad esempio la mancata cancellazione di una iscrizione pregiudizievole presente sull’immobile entro un determinato termine oppure la mancata corresponsione di una somma a titolo caparra confirmatoria prima della stipula del contratto definitivo). 

In tal caso, la risoluzione opera di diritto non appena si verifica il fatto dedotto nella clausola, ma dopo che il creditore ha dichiarato esplicitamente di volersi avvalere della clausola.

La ragione di questa disposizione legislativa è abbastanza chiara: dal momento in cui le parti hanno stipulato la clausola, infatti, l’interesse del creditore potrebbe mutare e quindi, per sicurezza, è necessario comunicare al debitore che tale interesse non è cambiato.

Come nel caso della risoluzione giudiziale, anche per la risoluzione tramite clausola risolutiva espressa sono necessari i requisiti della colpa e della gravità dell’inadempimento.

2. Clausola penale: La clausola penale, definita nell’articolo 1382 del Codice civile, rappresenta una disposizione inserita in un contratto che prevede in anticipo la prestazione che una parte dovrà eseguire nel caso di inadempimento o ritardo nell’esecuzione degli accordi presi (ad esempio la corresponsione di una somma di 100 Euro per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile promesso in vendita). 

Si distinguono due tipologie di clausole penali: quella per il ritardo e quella per l’inadempimento.

La funzione della clausola penale è quella di determinare in anticipo l’entità del danno che potrebbe essere subito in caso di inadempimento o ritardo. Poiché la clausola penale ha una funzione risarcitoria, non è possibile richiedere contemporaneamente la penale e la prestazione principale, a meno che la penale non sia stata stabilita per il ritardo (articolo 1383 del Codice civile). 

Le parti possono concordare che, oltre alla penale, sia comunque risarcibile il danno aggiuntivo subito dalla parte che ha adempiuto; tuttavia, tale danno aggiuntivo dovrà essere provato.

La penale può essere ridotta dal giudice se risulta manifestamente eccessiva o se l’obbligazione principale è stata eseguita in parte (articolo 1384 del Codice civile).

La scelta delle clausole facoltative dipende dalle necessità e dalle preferenze delle parti coinvolte nella compravendita immobiliare.

È importante valutare attentamente la presenza di queste clausole nel contratto preliminare, poiché possono influenzare significativamente i diritti e gli obblighi di acquirente e venditore durante la transazione.

Clausole particolari: condizioni sospensive e risolutive

Le condizioni possono essere di due tipi:

  1. Condizione sospensiva;
  2. Condizione risolutiva.

Condizione sospensiva

La condizione sospensiva è quella che subordina l’efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto.

Ad esempio, l’acquirente si impegna ad acquistare un appartamento solo quando avrà completato la vendita di un altro immobile di sua proprietà, che presumibilmente fornirà i fondi necessari per portare a termine l’acquisto.

Condizione risolutiva

La condizione risolutiva, invece, è quella che determina la cessazione degli effetti del negozio al suo verificarsi. 

Ad esempio, si può subordinare un contratto preliminare di vendita di un appartamento alla condizione risolutiva del mancato rilascio da parte del Comune di una autorizzazione in sanatoria entro un determinato termine.

La differenza tra le due condizioni consiste nel fatto che nella condizione sospensiva gli effetti giuridici del contratto sono “sospesi” fino al verificarsi della condizione, e se questa non si verifica, il contratto non produce mai i suoi effetti.

Nella condizione risolutiva, invece, il contratto è immediatamente efficace e cessa di produrre effetti al verificarsi della condizione.

Avveramento della condizione

La condizione si considera avverata quando si verifica l’evento futuro e incerto stabilito nel contratto. Si considera altrettanto avverata quando non si verifica a causa della parte che aveva interesse contrario all’avveramento.

Effetti

Gli effetti dell’avveramento sono retroattivi e decorrono, di norma, dal momento in cui le parti hanno concluso il contratto condizionato.

È tuttavia possibile stabilire che gli effetti decorrano da un momento diverso, se così concordato tra le parti o se richiesto dalla natura del contratto.

La condizione sospensiva nella proposta di acquisto

Nel settore immobiliare, la condizione sospensiva viene spesso utilizzata nelle proposte di acquisto quando l’acquirente intenda ottenere un finanziamento da un istituto di credito per l’acquisto della casa.

Cosa significa nella pratica?

Nella maggior parte dei casi, l’acquirente presenta effettivamente la richiesta di mutuo solo dopo che la proposta di acquisto è stata accettata dal venditore e, pertanto, richiede l’inserimento della clausola sospensiva nella proposta al fine di evitare di trovarsi nell’impossibilità di acquistare nel caso in cui la banca non conceda l’importo necessario, comportando quindi un’inadempienza agli obblighi assunti nella proposta.

Con la condizione sospensiva, l’accordo raggiunto tra venditore e acquirente viene “congelato” e quindi i suoi effetti giuridici sono sospesi fino al verificarsi della condizione; una volta verificatasi, l’accordo diventa efficace e inizia a produrre i suoi effetti per le parti coinvolte.

Nella pratica immobiliare, è importante specificare chiaramente che la condizione sospensiva deve riferirsi strettamente alla delibera del mutuo e non alla sua effettiva erogazione, poiché quest’ultima avviene al momento dell’atto notarile.

È quindi necessario stabilire un termine entro il quale la proposta rimane condizionata e il venditore e l’acquirente rimangono vincolati all’accordo preso. Infine, è importante specificare che, al termine del periodo stabilito senza ricevere alcuna comunicazione di diniego o di approvazione da parte dell’istituto di credito, l’accordo si considera risolto.

Se il contratto è soggetto alla condizione di ottenimento del mutuo, sarà richiesto un documento che attesti il verificarsi o meno della condizione, come ad esempio:

  • una delibera di approvazione del mutuo da parte della Banca che confermi la formalizzazione della proposta di acquisto irrevocabile;
  • una lettera di diniego nel caso in cui l’istituto di credito decida di non concedere il finanziamento all’aspirante mutuatario e le relative motivazioni.

Caparra confirmatoria e penitenziale

Nel contesto del contratto preliminare di compravendita immobiliare, la caparra rappresenta un aspetto cruciale che merita particolare attenzione.

Essa funge da garanzia per entrambe le parti coinvolte nella transazione e può assumere diverse forme, come la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale, ognuna con funzioni e implicazioni specifiche.

Nei paragrafi successivi, analizzeremo in dettaglio la definizione e le differenze tra queste due tipologie di caparra, approfondendo le loro funzioni, l’importo e le conseguenze in caso di inadempimento.

Questa conoscenza è fondamentale per gestire al meglio le responsabilità e i diritti di acquirente e venditore durante la compravendita immobiliare.

Definizione e differenze tra caparra confirmatoria e penitenziale

La caparra è una somma di denaro versata dall’acquirente al venditore nel contesto di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Essa rappresenta un impegno da parte dell’acquirente e può assumere due diverse funzioni, a seconda della tipologia: caparra confirmatoria e caparra penitenziale.

Caparra confirmatoria:

La caparra confirmatoria è una garanzia del corretto adempimento del contratto e serve a rafforzare l’obbligo delle parti di rispettare i termini dell’accordo.

In caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria come indennizzo. Se invece il venditore è inadempiente, egli è tenuto a restituire il doppio dell’importo ricevuto come caparra.

La caparra confirmatoria viene generalmente detratta dal prezzo totale dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo.

Caparra penitenziale:

La caparra penitenziale, invece, ha una funzione diversa: essa consente a entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto, a patto di subire le conseguenze economiche previste.

In caso di recesso da parte dell’acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra penitenziale; se è il venditore a recedere, deve restituire all’acquirente un importo pari alla caparra versata.

La caparra penitenziale non viene solitamente detratta dal prezzo totale dell’immobile, a meno che le parti non convengano diversamente.

Differenze:

Le principali differenze tra caparra confirmatoria e penitenziale riguardano la loro funzione e le conseguenze in caso di inadempimento o recesso.

La caparra confirmatoria è volta a rafforzare l’impegno delle parti a rispettare il contratto, mentre la caparra penitenziale offre maggiore flessibilità, permettendo alle parti di recedere dall’accordo a fronte di specifiche penalità economiche.

Funzioni della caparra

La caparra ha la funzione di garanzia dell’impegno delle parti e di indennizzo per inadempimento.

Essa è un’anticipazione di parte del prezzo che l’acquirente versa al venditore al momento della stipula del contratto preliminare. Serve a garantire il serio impegno delle parti e a rafforzare la loro volontà di concludere l’operazione.

In caso di inadempimento di una delle parti, la caparra viene utilizzata per indennizzare la parte lesa. 

Importo della caparra

L’importo della caparra è fissato liberamente dalle parti in base a un accordo tra acquirente e venditore.

Tuttavia, è consuetudine che l’importo della caparra sia compreso tra il 10% e il 30% del prezzo totale dell’immobile, a seconda delle condizioni del mercato e delle specificità dell’operazione.

Conseguenze in caso di inadempimento

Le conseguenze dell’inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare sulla caparra dipendono dalla tipologia di caparra prevista nel contratto (confirmatoria o penitenziale) e dalla parte inadempiente (acquirente o venditore).

In generale, l’inadempimento comporta la perdita o la restituzione della caparra, con possibili ulteriori risarcimenti nel caso di caparra confirmatoria.

Caparra confirmatoria:

a) Inadempimento dell’acquirente: Se l’acquirente non adempie ai propri obblighi previsti nel contratto preliminare, il venditore ha diritto a trattenere l’intera caparra confirmatoria come indennizzo. Tuttavia, se il danno subito dal venditore supera l’importo della caparra, il venditore può richiedere un ulteriore risarcimento per la differenza.

b) Inadempimento del venditore: Se il venditore non adempie, è tenuto a restituire all’acquirente il doppio dell’importo della caparra confirmatoria ricevuta. Anche in questo caso, se il danno subito dall’acquirente supera il doppio della caparra, l’acquirente può richiedere un ulteriore risarcimento per la differenza.

Caparra penitenziale:

a) Inadempimento dell’acquirente: Nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore ha diritto a trattenere l’intera caparra penitenziale a titolo di indennizzo. In questo caso, il venditore non può chiedere ulteriori risarcimenti, in quanto la caparra penitenziale prevede una sorta di “prezzo” per l’inadempimento.

b) Inadempimento del venditore: Se il venditore non adempie, è tenuto a restituire all’acquirente il doppio dell’importo della caparra penitenziale ricevuta. Anche in questo caso, l’acquirente non può richiedere ulteriori risarcimenti, poiché la caparra penitenziale stabilisce una somma forfettaria per l’inadempimento.

La registrazione del contratto 

La registrazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare presso l’Agenzia delle Entrate è un passaggio importante che garantisce il rispetto degli obblighi fiscali da parte delle parti coinvolte. 

Obbligatorietà della registrazione

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della sua stipula.

La registrazione è obbligatoria sia per i contratti stipulati in forma pubblica (cioè rogati da un notaio) sia per quelli redatti in forma privata.

Modalità di registrazione

La registrazione può essere effettuata presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente o tramite modalità telematica, attraverso il servizio “Fisconline” o “Entratel”.

Nel caso di contratti rogati da un notaio, è il notaio stesso a occuparsi della registrazione del contratto preliminare.

Tasse e imposte

Al momento della registrazione del contratto preliminare, è necessario pagare l’imposta di registro di 200 euro dovuta in misura fissa indipendentemente dal prezzo della compravendita nonché l’imposta di bollo nella misura di 16 euro ogni 100 righe di scritturazione del contratto ed di 2 euro per ogni allegato. 

Quando è prevista la corresponsione di una somma di denaro da parte dell’acquirente l’imposta di registro sarà proporzionale, pari allo 0,5% di quanto corrisposto a titolo di caparra confirmatoria e al 3% di quanto versato a titolo di acconto prezzo.

È importante notare che le imposte proporzionali (0,5% e 3%) versate al momento della registrazione del contratto preliminare verranno poi dedotte dalle imposte dovute al momento della registrazione del contratto definitivo.

Nel caso di contratto preliminare soggetto ad IVA, ad esempio quando si acquista dal costruttore, l’imposta di registro fissa di 200 euro, il bollo e l’imposta di registro proporzionale dello 0,50% per la caparra, sono dovuti esattamente come quando si acquista da un privato.

Ciò che varia è l’imposta da versare in caso di acconto prezzo che sarà pari a 200 euro in quanto detto acconto è un anticipo del corrispettivo dovuto e va fatturato con addebito di IVA.

Effetti della registrazione

La registrazione del contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate produce l’effetto di attribuire al contratto una data certa e, inoltre, assolve agli obblighi fiscali connessi alla sottoscrizione del contratto. 

La trascrizione del contratto

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare è un meccanismo di tutela previsto dalla legge che consente all’acquirente di proteggere i propri diritti nel corso della transazione immobiliare. 

Finalità della trascrizione

La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari ha lo scopo di rendere il contratto opponibile a terzi, garantendo così che l’acquirente sia protetto da eventuali successivi trasferimenti dell’immobile a terze parti o dall’iscrizione di ipoteche o altri gravami e pregiudizievoli che potrebbero colpire l’immobile dal momento della firma del contratto preliminare fino alla stipula del contratto definitivo (c.d. efficacia prenotativa della trascrizione del contratto preliminare).

Inoltre, la trascrizione impedisce al venditore di stipulare ulteriori contratti preliminari con altri acquirenti per lo stesso immobile.

Facoltatività della trascrizione

A differenza della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari è facoltativa e deve essere espressamente richiesta dall’acquirente.

È consigliabile valutare caso per caso se procedere con la trascrizione, tenendo presente che essa fornisce una maggiore tutela per l’acquirente.

Requisiti per la trascrizione

Per poter trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, è necessario che il contratto soddisfi alcuni requisiti, tra cui:

  • Forma scritta: Il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto, in forma di atto pubblico o in forma di scrittura privata autenticata (in entrambi i casi è necessario rivolgersi ad un notaio).
  • Identificazione dell’immobile: Il contratto preliminare deve contenere un’identificazione precisa dell’immobile, con l’indicazione dei dati catastali e delle eventuali pertinenze.
  • Prezzo e modalità di pagamento: Il contratto preliminare deve indicare il prezzo dell’immobile e le modalità di pagamento concordate tra le parti.

Procedura di trascrizione

La trascrizione del contratto preliminare deve essere richiesta dal notaio entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto presso l’Ufficio del Territorio competente per l’immobile.

È necessario presentare una copia del contratto preliminare registrato, unitamente a una nota di trascrizione contenente le informazioni richieste dalla legge.

La trascrizione è soggetta al pagamento di una tassa fissa di 235 euro oltre ad un bollo forfetario di 155 euro.

Obbligatorietà di rivolgersi al notaio

La legge non impone l’obbligo di rivolgersi al notaio per la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare. 

Questo può essere redatto sotto forma di scrittura privata, che deve contenere le informazioni essenziali dell’accordo tra le parti, prima di procedere al rogito notarile.

Tuttavia, è importante considerare che rivolgersi al notaio offre una maggiore tutela legale e una consulenza specializzata, soprattutto in caso di situazioni complesse o di particolari esigenze delle parti.


Domande frequenti

Che differenza c’è tra preliminare di vendita e compromesso?

Il preliminare di vendita e il compromesso sono due termini spesso utilizzati in modo intercambiabile per indicare lo stesso tipo di contratto, ossia il contratto preliminare di compravendita immobiliare, che stabilisce l’accordo tra acquirente e venditore prima del rogito notarile.

Quanto tempo dura un contratto preliminare di compravendita?

La durata del contratto preliminare di compravendita immobiliare viene stabilita dalle parti coinvolte al momento della stipula. Solitamente, la durata varia da alcuni mesi fino a un anno, dando tempo alle parti di adempiere agli obblighi previsti e procedere al contratto definitivo.

Che valore ha un preliminare di vendita non registrato?

Un preliminare di vendita non registrato conserva comunque il suo valore legale tra le parti coinvolte ma non è conforme a quanto previsto dalla normativa tributaria.

Cosa succede se dopo il compromesso il venditore si ritira?

Se dopo il compromesso il venditore si ritira, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio dell’importo della caparra versata come indennizzo. Tuttavia, le specifiche conseguenze dipendono dalla tipologia di caparra e dalle clausole stabilite nel contratto preliminare.

Quando il contratto preliminare è nullo?

Il contratto preliminare può essere considerato nullo se mancano elementi essenziali come l’oggetto della compravendita, il prezzo o le firme delle parti contraenti, oppure se il contratto è contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.


Il ruolo del Notaio 

Il notaio può svolgere un ruolo importante nella redazione del contratto preliminare, offrendo consulenza alle parti e assicurando che il contratto sia redatto in conformità alla legge e agli interessi delle parti coinvolte.

Tra le principali funzioni del notaio in questa fase vi sono:

  • Verifica dei dati catastali e delle trascrizioni: Il notaio controlla la correttezza dei dati catastali dell’immobile e verifica eventuali trascrizioni, ipoteche, vincoli o altre limitazioni al diritto di proprietà.
  • Consulenza nella redazione delle clausole contrattuali: Il notaio può aiutare le parti a redigere le clausole del contratto preliminare, in modo che siano conformi alla legge e rispondano agli interessi di acquirente e venditore.
  • Autenticazione delle firme: il notaio autentica le firme delle parti, conferendo al contratto una maggiore validità legale.

Riferimenti

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