Vai al contenuto 
Definizione legale
Il supercondominio è la fattispecie giuridica che si configura quando una pluralità di edifici — costituiti o meno in distinti condomini — sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Il fondamento normativo dell’istituto è oggi codificato all’art. 1117-bis c.c., introdotto dalla L. 220/2012, ai sensi del quale le disposizioni in materia di condominio «si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».
L’elemento identificativo risiede nella natura specificamente condominiale della relazione di accessorietà tra le parti comuni serventi e la pluralità di immobili serviti: non è un bene in comunione ordinaria, liberamente godibile in modo autonomo, bensì un bene funzionalmente legato a tutti gli edifici che ne fanno parte.
Per questa ragione, al supercondominio si applica la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione [Cass. n. 32237/2019; Cass. n. 2583/2024].
Link rapidi
Costituzione: ipso iure et facto
Il supercondominio sorge automaticamente, senza necessità di alcuna manifestazione di volontà dell’originario costruttore, dei proprietari delle unità immobiliari o di apposite deliberazioni assembleari.
È sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni beni, impianti o servizi rientranti nell’ambito applicativo dell’art. 1117 c.c. — quali, a titolo esemplificativo, il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, un cortile, un impianto di riscaldamento centralizzato.
Ai fini della configurabilità del supercondominio, non è neppure indispensabile la presenza di beni comuni in senso stretto: è sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici [Cass. n. 19800/2014]. La costituzione è tuttavia esclusa — o derogabile — qualora il titolo di acquisto o il regolamento condominiale dispongano espressamente in senso contrario.
Un profilo di recente precisazione riguarda la distinzione tra fruizione e condominialità: non è sufficiente che più edifici usufruiscano di cose, impianti o servizi insistenti sulla proprietà esclusiva di uno solo di essi; occorre invece che tali beni o servizi siano oggettivamente comuni ad entrambi, nel senso dell’art. 1117 c.c. [Cass. n. 11592/2026].
Disciplina applicabile e struttura organizzativa
Applicazione delle norme condominiali
Al supercondominio si applica integralmente la disciplina del condominio negli edifici (artt. 1117 ss. c.c. e artt. 61-72 disp. att. c.c.), in quanto compatibile.
Questo comporta, tra l’altro, l’obbligo di costituire un’assemblea propria, di nominare un amministratore del supercondominio (distinto da quelli dei singoli condomini) e di dotarsi di una contabilità separata.
Assemblea e rappresentanza
Quando i partecipanti al supercondominio sono complessivamente più di sessanta, l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c. prevede un meccanismo di rappresentanza delegata: ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea del supercondominio, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 5, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Tale meccanismo opera tuttavia esclusivamente per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore: per le delibere di gestione straordinaria, rimane invece necessaria la partecipazione di tutti i singoli condomini.
Le delibere dell’assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le assemblee dei singoli condomini [Cass. n. 22954/2022].
Legittimazione passiva al pagamento degli oneri
Punto fermo nella giurisprudenza di legittimità è che i soggetti obbligati al pagamento delle quote relative ai beni supercondominiali sono i singoli condomini, e non i condomini intesi come enti.
Ne consegue che l’amministratore del supercondominio può ottenere decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. esclusivamente nei confronti di ciascun partecipante individuale, essendo esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio per l’importo globale dovuto dai rispettivi condomini [Cass. n. 1141/2023].
Tabelle millesimali
La ripartizione delle spese supercondominiali si articola mediante un sistema a doppio livello:
- Tabella millesimale supercondominiale: ripartisce le spese tra i vari edifici che compongono il complesso, in proporzione al valore di ciascun edificio rapportato all’intero complesso.
- Tabella millesimale interna: una volta determinata la quota spettante a ciascun edificio, essa viene ulteriormente suddivisa tra i singoli condomini di quell’edificio in base alla tabella millesimale interna.
L’introduzione di criteri diversi — ad esempio, attribuendo uguale forza rappresentativa a ogni edificio indipendentemente dalle quote di comproprietà — costituirebbe una deroga ai principi di cui agli artt. 1118 e 1136 c.c., ammissibile solo mediante apposita convenzione contrattuale.
Profili fiscali
Sul versante tributario, l’amministratore del supercondominio è gravato dei medesimi obblighi dell’amministratore di condominio.
In particolare, per le parti comuni dotate di rendita catastale autonoma (portineria, autorimessa, locali commerciali, ecc.), l’amministratore è tenuto sia all’obbligo dichiarativo (IMU/ex ICI) sia al versamento delle relative imposte, salvo rivalsa sui singoli condomini secondo le quote millesimali.
Tale obbligo trova fondamento nell’art. 10, comma 4, D.Lgs. 504/1992 — esteso all’IMU — e nell’art. 19, L. 388/2000, che autorizza l’amministratore al pagamento unitario delle imposte sulle parti condominiali.
Domande frequenti
Il supercondominio deve essere costituito con atto notarile o delibera assembleare?
No: il supercondominio sorge automaticamente (ipso iure et facto) nel momento in cui più edifici condividono materialmente beni, impianti o servizi comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Non è richiesta alcuna formalità costitutiva, salvo che il titolo o il regolamento dispongano diversamente.
Chi paga le spese delle parti comuni del supercondominio?
Sono obbligati al pagamento i singoli condomini di ciascun edificio, in proporzione alle rispettive quote millesimali, e non i condomini come enti collettivi. L’amministratore del supercondominio agisce quindi direttamente nei confronti di ogni proprietario individuale per la riscossione dei contributi.
Serve un amministratore separato per il supercondominio?
Sì: il supercondominio costituisce un soggetto giuridico autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e deve quindi avere un proprio amministratore, un proprio codice fiscale e un conto corrente dedicato. L’amministratore del supercondominio può coincidere con quello di uno dei condomini, purché riceva una nomina separata e specifica per il ruolo supercondominiale.
Tutti i condomini devono partecipare all’assemblea del supercondominio?
Dipende dall’oggetto della delibera: se i partecipanti sono più di sessanta e si tratta di gestione ordinaria o nomina dell’amministratore, ciascun condominio designa un proprio rappresentante. Per le delibere di gestione straordinaria — come l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria — è invece necessaria la partecipazione diretta di tutti i singoli condomini.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Fonti giuridiche e riferimenti
- Art. 1117-bis c.c. (introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220)
- Art. 67, comma 3, disp. att. c.c.
- Cass. Civ., Sez. II, n. 22954 del 22 luglio 2022
- Cass. Civ., Sez. II, n. 1141 del 16 gennaio 2023
- Cass. Civ., Sez. II, n. 32237 del 10 dicembre 2019
- Cass. Civ., Sez. II, n. 11592 del 28 aprile 2026