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Definizione legale
Il lastrico solare è la superficie posta alla sommità dell’edificio che svolge, in via principale, una funzione di copertura e protezione del fabbricato. Nel diritto condominiale, esso è normalmente considerato una parte comune, salvo che un titolo disponga in modo chiaro e inequivoco diversamente.
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Inquadramento giuridico
Nel condominio, il lastrico solare rientra tra i beni che, per struttura e funzione, sono destinati al servizio dell’edificio. Per questo motivo, la regola di partenza è la sua condominialità: la proprietà esclusiva o l’uso esclusivo non si presumono, ma devono risultare da un titolo idoneo.
La Corte di Cassazione ha chiarito che il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo e che il semplice silenzio dell’atto non basta a superare la presunzione legale di comunione [Cass. Civ., Sez. 2, N. 5850 del 27-02-2023].
Proprietà, uso esclusivo e titolo contrario
Sul piano pratico, occorre distinguere tre situazioni:
- lastrico solare comune, quando appartiene a tutti i condomini;
- lastrico solare di proprietà esclusiva, quando un titolo lo attribuisce a un singolo;
- lastrico solare in uso esclusivo, quando il bene resta comune ma il godimento è riservato a uno o ad alcuni condomini.
Questa distinzione è essenziale perché incide su uso, spese, responsabilità e poteri dispositivi. Anche quando il lastrico è in uso esclusivo, resta però ferma la sua funzione di copertura dell’edificio, con la conseguenza che non si tratta di un bene liberamente assimilabile a una normale proprietà individuale.
La Cassazione ha ribadito che il diritto di uso esclusivo su un lastrico comune non trasforma il bene in proprietà individuale e non consente all’usuario esclusivo, senza il consenso unanime dei condomini, di concedere a terzi diritti incompatibili con la permanenza della natura comune del bene [Cass. Civ., Sez. 2, N. 20548 del 21-07-2025].
Funzione nel condominio
Il lastrico solare serve a proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici e, proprio per questa funzione, assume rilievo non solo come bene materiale ma anche come elemento essenziale dell’organizzazione condominiale.
Da ciò derivano due conseguenze:
- il condominio conserva obblighi di conservazione e manutenzione;
- il titolare dell’uso esclusivo o della proprietà esclusiva conserva specifici doveri di custodia e corretta utilizzazione.
In altre parole, anche quando il lastrico non è goduto da tutti, la sua utilità resta spesso collettiva, perché copre in tutto o in parte piani o porzioni di piano sottostanti.
Ripartizione delle spese
La disciplina delle spese cambia a seconda del regime del bene.
Lastrico comune
Se il lastrico è comune, le spese di conservazione e manutenzione seguono i criteri generali condominiali, quindi gravano sui condomini secondo il criterio legale applicabile in relazione all’utilità e alla proprietà.
Lastrico a uso esclusivo
Se invece l’uso del lastrico non è comune a tutti, opera la regola speciale prevista dal codice civile:
- un terzo della spesa grava su chi ha l’uso esclusivo;
- due terzi gravano sui condomini dell’edificio, o della parte di esso, cui il lastrico serve da copertura.
Questa regola riflette la doppia natura del bene: godimento particolare da un lato, funzione di copertura collettiva dall’altro.
Danni da infiltrazioni e responsabilità
Il tema più frequente nella pratica riguarda le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare.
La soluzione oggi consolidata è quella del concorso di responsabilità: rispondono sia il proprietario o usuario esclusivo, in quanto custode del bene, sia il condominio, per gli obblighi di conservazione delle parti comuni. In via ordinaria, il riparto del peso risarcitorio segue lo stesso criterio delle spese: un terzo a carico dell’usuario o proprietario esclusivo e due terzi a carico del condominio, salvo prova rigorosa che il danno sia imputabile esclusivamente a uno dei due soggetti [Cassazione Civile – Sezione Unite – Sentenza 10 maggio 2016, n. 9449].
Questo principio è centrale perché evita di far ricadere automaticamente tutta la responsabilità su una sola parte e valorizza la funzione concreta del lastrico come elemento di copertura del fabbricato.
Uso del lastrico e limiti
Il lastrico solare può essere utilizzato, ma il suo impiego deve restare compatibile con:
- la sua destinazione di copertura;
- i diritti degli altri condomini;
- la stabilità, sicurezza e funzionalità dell’edificio;
- gli eventuali limiti posti dal regolamento condominiale o dal titolo.
Perciò non ogni intervento è automaticamente lecito. Installazioni, occupazioni stabili o concessioni a terzi possono richiedere una verifica più rigorosa, soprattutto se incidono sul godimento comune o comportano un’alterazione della destinazione del bene.
Profili fiscali essenziali
Sotto il profilo fiscale, il lastrico solare può rilevare soprattutto per gli interventi edilizi e di efficientamento energetico.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di lavori su un lastrico solare che costituisce parte comune, il condomino che sostenga integralmente la spesa, con il consenso dell’altro condomino in deroga al criterio legale di riparto, può beneficiare della detrazione sull’intero importo sostenuto entro il limite previsto per la propria unità immobiliare [Risposta n. 219 del 28/06/2019].
Con riferimento all’isolamento del lastrico solare di proprietà esclusiva ma con funzione di copertura del condominio, l’Agenzia ha inoltre riconosciuto che l’intervento può assumere rilievo ai fini delle agevolazioni per l’efficientamento energetico, purché ricorrano i requisiti richiesti per gli interventi sulle parti comuni [Risposta n. 499 del 27/10/2020].
Rilievo pratico
Nella pratica, il lastrico solare è un bene che genera contenzioso soprattutto in quattro aree:
- accertamento della proprietà o dell’uso esclusivo;
- ripartizione delle spese di rifacimento;
- danni da infiltrazioni nei piani sottostanti;
- legittimità di opere, impianti o concessioni a terzi.
Per affrontare correttamente ciascuna di queste questioni, il punto decisivo è sempre lo stesso: verificare titolo, funzione di copertura e utilità concreta del lastrico rispetto all’edificio o alla parte di esso interessata.
Domande frequenti
Il lastrico solare è sempre condominiale?
No, la regola generale è la comunione, ma il titolo può attribuirne la proprietà o l’uso esclusivo a un singolo condomino. In mancanza di una previsione chiara, però, prevale la presunzione di bene comune.
Chi paga il rifacimento del lastrico solare a uso esclusivo?
Di regola, un terzo della spesa è a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi sono a carico dei condomini coperti dal lastrico. Il criterio cambia solo se vi è un diverso titolo o una specifica prova che giustifichi un diverso addebito.
Chi risponde dei danni da infiltrazioni del lastrico solare?
Normalmente rispondono sia il condominio sia il titolare dell’uso o della proprietà esclusiva. La ripartizione segue di regola il criterio di un terzo e due terzi, salvo che il danno sia imputabile in via esclusiva a uno dei soggetti coinvolti.
Si possono fare lavori sul lastrico solare senza autorizzazione del condominio?
Dipende dal tipo di intervento e dal regime del bene. Se l’opera incide sulla funzione di copertura, sulle parti comuni o sui diritti degli altri condomini, occorre rispettare le regole condominiali e, nei casi necessari, ottenere il consenso richiesto.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Fonti giuridiche e riferimenti
- Codice civile, art. 1117
- Codice civile, art. 1126
- Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2023, n. 5850 [Cass. Civ., Sez. 2, N. 5850 del 27-02-2023]
- Cass. civ., Sez. Unite, 10 maggio 2016, n. 9449 [Cassazione Civile – Sezione Unite – Sentenza 10 maggio 2016, n. 9449]
- Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2025, n. 20548 [Cass. Civ., Sez. 2, N. 20548 del 21-07-2025]
- Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello 28 giugno 2019, n. 219 [Risposta n. 219 del 28/06/2019]