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Definizione legale
Il condominio è una forma particolare di comunione forzosa che ricorre quando, in un edificio o in un complesso immobiliare, coesistono proprietà esclusive dei singoli condomini e parti comuni strumentali al godimento delle prime.
Le parti comuni sono individuate dall’art. 1117 c.c., che include, salvo titolo contrario, le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali destinati ai servizi comuni e gli impianti comuni fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali.
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Analisi giuridica
Il condominio nasce automaticamente, cioè ipso iure et facto, nel momento in cui un edificio appartenente a un unico proprietario viene frazionato mediante trasferimento di singole unità a più soggetti; l’eventuale “atto costitutivo” assembleare ha quindi valore meramente dichiarativo e non costitutivo [Cass. Civ., Sez. 2, n. 14892 del 18-05-2026].
Elementi essenziali
Perché vi sia condominio devono concorrere due elementi:
- la presenza di unità immobiliari in proprietà esclusiva;
- la presenza di beni, impianti o servizi comuni collegati materialmente o funzionalmente alle unità esclusive [artt. 1117 e 1117-bis c.c.].
La giurisprudenza valorizza proprio il rapporto di accessorietà e servizio tra beni comuni e proprietà esclusive: la condominialità non costituisce una mera presunzione, ma un’attribuzione ex lege fondata sul collegamento funzionale del bene con le unità esclusive [Cass. Civ., Sez. Un., n. 7449 del 07-07-1993].
Parti comuni del condominio
L’art. 1117 c.c. considera comuni, salvo titolo contrario:
- il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio e i locali per servizi comuni;
- gli impianti idrici, fognari, elettrici, di riscaldamento, condizionamento e gli altri manufatti destinati all’uso comune.
Questa elencazione non ha carattere chiuso, ma esemplificativo, e rileva il collegamento funzionale del bene con le unità immobiliari [Cass. Civ., Sez. 2, ordinanza n. 7639 del 22-03-2025].
Ambito di applicazione: edificio, condominio minimo e supercondominio
La disciplina condominiale si applica non solo all’edificio classico ma, ai sensi dell’art. 1117-bis c.c. e in quanto compatibile, anche ai casi in cui più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, n. 28268 del 04-11-2024]. Per questo può esistere anche un condominio orizzontale o un complesso con servizi comuni.
Esiste inoltre il condominio minimo, cioè quello composto da un numero ridotto di partecipanti: anche in tale ipotesi si applicano le norme civilistiche sul condominio, salvo le disposizioni che presuppongono necessariamente una struttura più articolata, come l’obbligo di nomina dell’amministratore o di adozione del regolamento nei casi previsti dalla legge.
La giurisprudenza, a partire dalle Sezioni Unite, conferma che anche il condominio con due soli proprietari resta un vero condominio, soggetto alla relativa disciplina in quanto compatibile [Cass. Civ., Sez. Un., n. 2046 del 31-01-2006].
Regolamento di condominio
Quando i condomini sono più di dieci, deve essere redatto un regolamento di condominio [art. 1138 c.c.], contenente le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell’edificio e sull’amministrazione.
Il regolamento assembleare è approvato con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.
Il regolamento non può menomare i diritti individuali dei condomini risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni, né derogare ad alcune norme inderogabili espressamente indicate dalla legge.
Va distinto il regolamento assembleare, approvato ai sensi dell’art. 1138 c.c. e vincolante per tutti i condomini, dal regolamento c.d. contrattuale, predisposto dall’originario costruttore: quest’ultimo, stante la sua natura negoziale, vincola i soli condomini che lo abbiano approvato o vi abbiano aderito, tipicamente mediante richiamo e accettazione nell’atto di acquisto, fermo restando che anche chi non lo ha approvato è comunque tenuto a concorrere nelle spese ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. [Cass. Civ., Sez. 2, n. 14892 del 18-05-2026].
La Cassazione ha inoltre chiarito che le clausole del regolamento contrattuale che limitano la destinazione delle proprietà esclusive hanno natura di servitù reciproche e, per essere opponibili ai terzi, richiedono specifica trascrizione [Cass. Civ., Sez. 2, n. 24526 del 09-08-2022].
Assemblea e amministrazione
L’assemblea è l’organo deliberativo centrale del condominio. L’art. 1135 c.c. le attribuisce, tra l’altro, il potere di:
- confermare l’amministratore ed eventualmente determinarne il compenso;
- approvare il preventivo delle spese e la loro ripartizione;
- approvare il rendiconto annuale;
- deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, costituendo il fondo speciale obbligatorio.
Le maggioranze assembleari sono disciplinate dall’art. 1136 c.c., che distingue tra prima e seconda convocazione e prevede quorum più elevati per alcune decisioni, come nomina e revoca dell’amministratore, liti eccedenti le sue attribuzioni, riparazioni straordinarie di notevole entità e talune innovazioni.
L’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto [art. 1129, primo comma, c.c.]; in mancanza di nomina assembleare, essa può essere richiesta all’autorità giudiziaria anche da un solo condomino.
Ripartizione delle spese
La regola generale è quella dell’art. 1123 c.c.: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La stessa norma prevede però due criteri correttivi:
- se una cosa serve i condomini in misura diversa, la spesa si ripartisce in proporzione all’uso potenziale;
- se una parte dell’edificio serve solo un gruppo di condomini, la spesa grava solo su quel gruppo.
La Cassazione ha ribadito che l’obbligo di contribuire alle spese sorge con la nascita stessa del condominio e prescinde tanto dalla mancata approvazione del regolamento da parte del singolo, quanto dalle vicende delle tabelle millesimali. Le tabelle con funzione meramente ricognitiva dei criteri legali sono approvate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.; quelle che derogano al regime legale di ripartizione, avendo natura contrattuale, richiedono invece l’unanimità, secondo la distinzione fissata dalle Sezioni Unite e costantemente ribadita [Cass. Civ., Sez. Un., n. 18477 del 09-08-2010; Cass. Civ., Sez. 2, n. 14892 del 18-05-2026].
Spese eseguite dal singolo condomino
Il singolo condomino che interviene di propria iniziativa sulle parti comuni non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente. L’urgenza è quindi il presupposto decisivo.
In materia condominiale trova applicazione l’art. 1134 c.c. e non l’art. 1110 c.c. dettato per la comunione ordinaria, come chiarito dalle Sezioni Unite anche con riferimento al condominio minimo [Cass. Civ., Sez. Un., n. 2046 del 31-01-2006]: il rimborso richiede la prova che la spesa non potesse essere differita senza danno e senza il tempo utile per attivare l’amministratore o l’assemblea, essendo l’urgenza nozione distinta dalla mera necessità dell’intervento.
Innovazioni e limiti
I condomini possono deliberare innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, con le maggioranze previste dalla legge [art. 1120, primo e secondo comma, c.c., in relazione all’art. 1136 c.c.].
Restano però vietate le innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico o rendano talune parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino [art. 1120, quarto comma, c.c.].
Se l’innovazione è molto gravosa o voluttuaria e suscettibile di un utilizzo separato, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati dalla contribuzione, nei casi previsti dall’art. 1121 c.c.
Inquadramento pratico del termine
In termini di glossario, il termine “condominio” indica dunque:
- un regime giuridico di coesistenza tra proprietà esclusiva e comproprietà necessaria;
- un’organizzazione di gestione delle parti comuni tramite assemblea e, quando dovuto, amministratore;
- un centro di imputazione di rapporti giuridici relativi alla conservazione, uso e amministrazione dei beni comuni.
Non dipende da una formale costituzione volontaria: ciò che conta è la situazione oggettiva del frazionamento della proprietà e della presenza di beni comuni funzionalmente collegati [Cass. Civ., Sez. 2, n. 14892 del 18-05-2026].
Domande frequenti
Quando nasce il condominio in un edificio?
Il condominio nasce automaticamente quando un edificio viene frazionato tra più proprietari e sussistono parti comuni a servizio delle unità esclusive. Non serve una delibera che lo “costituisca”, perché tale delibera ha solo valore ricognitivo.
Quali sono le parti comuni del condominio?
Sono parti comuni, salvo titolo contrario, il suolo, il tetto, le scale, i cortili, le facciate e gli impianti comuni fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali. L’elenco dell’art. 1117 c.c. è esemplificativo e conta soprattutto la funzione del bene al servizio comune.
Un condomino può eseguire lavori urgenti e chiedere il rimborso?
Sì, ma solo se prova che la spesa era davvero urgente e non differibile. Se manca l’urgenza, il rimborso non spetta neanche se il lavoro era utile o necessario.
Anche in un condominio di due o pochi proprietari si applicano le regole condominiali?
Sì, anche il cosiddetto condominio minimo è soggetto alla disciplina condominiale, per quanto compatibile. Cambiano solo alcune regole organizzative, come quelle collegate all’obbligo di nominare l’amministratore o di adottare il regolamento nei casi previsti dalla legge.
Riferimenti normativi
Riferimenti giurisprudenziali
- Cass. Civ., Sez. Un., 7 luglio 1993, n. 7449;
- Cass. Civ., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046;
- Cass. Civ., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477;
- Cass. Civ., Sez. 2, 9 agosto 2022, n. 24526;
- Cass. Civ., Sez. 2, 4 novembre 2024, n. 28268;
- Cass. Civ., Sez. 2, 22 marzo 2025, n. 7639;
- Cass. Civ., Sez. 2, 18 maggio 2026, n. 14892.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.