Assemblea di condominio

Definizione legale

L’assemblea di condominio è l’organo deliberativo attraverso il quale i condòmini assumono le decisioni relative alla gestione delle parti comuni dell’edificio; le sue deliberazioni, adottate secondo legge, vincolano anche gli assenti e i dissenzienti.

In senso più ampio, è l’organo collegiale nel quale si forma la volontà dei condòmini sulle materie inerenti alle parti comuni [art. 1117 c.c.] ed è il principale organo decisionale del condominio: approva il rendiconto consuntivo e il preventivo di spesa, ripartisce gli oneri condominiali, nomina o revoca l’amministratore, delibera sulle liti che eccedono i poteri di quest’ultimo e decide sugli interventi di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni.

Principio di diritto. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’assemblea di condominio è l’unico organo deliberativo, mentre all’amministratore compete una funzione essenzialmente esecutiva.

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Inquadramento sistematico: dove si colloca l’assemblea

Il condominio è una forma di comunione forzosa che il codice civile disciplina attraverso l’equilibrio fra tre centri di imputazione: l’assemblea, che decide; l’amministratore, che esegue e rappresenta; il singolo condòmino, titolare di diritti individuali sulle parti comuni e sulla propria unità.

L’assemblea di condominio è il punto in cui l’interesse collettivo prevale, secondo il principio maggioritario, su quello individuale, ma entro confini precisi: non può comprimere i diritti reali dei singoli né deliberare su materie estranee alla gestione comune. In particolare, la maggioranza non può imporre limitazioni ai diritti dominicali dei singoli né modificare le quote di proprietà (i millesimi) senza il consenso degli interessati, salvi i casi di rettifica o revisione previsti dalla legge [art. 69 disp. att. c.c.].

Questo inquadramento è il presupposto per leggere quanto segue: le regole su convocazione, quorum, verbale e impugnazione non sono adempimenti formali fini a sé stessi, ma garanzie che assicurano la regolare formazione della volontà collettiva e la tutela del partecipante dissenziente o assente.

Funzione e natura dell’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio consente ai partecipanti di adottare deliberazioni vincolanti per tutti. Le deliberazioni assembleari, se adottate ritualmente, vincolano anche i condòmini assenti o dissenzienti, in forza del principio maggioritario che disciplina la gestione delle parti comuni.

Non si tratta di un organo occasionale, bensì della sede in cui si esprime la volontà collettiva del condominio. Per questa ragione, la disciplina codicistica regola in modo puntuale la convocazione, l’ordine del giorno, i quorum costitutivi e deliberativi, la partecipazione personale o per rappresentanza, la verbalizzazione e l’impugnazione delle deliberazioni.

Competenze e attribuzioni dell’assemblea (art. 1135 c.c.)

Le attribuzioni fondamentali dell’assemblea di condominio, individuate dall’art. 1135 c.c., comprendono:

• la conferma o la nomina dell’amministratore e l’eventuale determinazione del suo compenso;
• l’approvazione del preventivo annuale delle spese e del rendiconto consuntivo, con i relativi criteri di ripartizione;
• le deliberazioni in materia di opere di manutenzione straordinaria.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le innovazioni di importo rilevante l’assemblea di condominio deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori [art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.].

Convocazione dell’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio può essere convocata:

• in via ordinaria, almeno una volta l’anno: l’amministratore deve convocarla per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio [art. 1130, n. 10, c.c.]; l’omessa convocazione entro tale termine costituisce una grave irregolarità e può fondare la revoca giudiziale [art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.];
• in via straordinaria, quando l’amministratore lo ritenga necessario o quando ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, gli stessi condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione [art. 66 disp. att. c.c.].

L’avviso deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno ed essere ricevuto almeno cinque giorni prima della prima convocazione. È infatti un atto unilaterale recettizio: non basta la spedizione, occorre la ricezione entro il termine. Le forme di comunicazione sono tassative e inderogabili [art. 66, comma 3, disp. att.]: posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano. La giurisprudenza di legittimità ha di recente ribadito che la convocazione a mezzo di posta elettronica ordinaria non è valida, neppure se concordata con il singolo condòmino, perché inidonea a documentare la consegna [Cass. Civ., Sez. 2, ord. 18 giugno 2025, n. 16399].

Nota pratica sulle modalità. La PEC è valida solo se il destinatario è effettivamente titolare di un indirizzo certificato, perché la prova della consegna è data dalla ricevuta di avvenuta consegna; l’invio a una casella di posta ordinaria non soddisfa il requisito. Se il condòmino non dispone di PEC, l’avviso va trasmesso con raccomandata A/R o consegnato a mano con firma per ricevuta. Per la raccomandata, la ricezione si documenta con l’avviso di ricevimento o, in caso di assenza del destinatario, con l’avviso di giacenza.

L’omessa, tardiva o incompleta convocazione determina l’annullabilità della deliberazione, non la nullità. Sul piano probatorio, ove il condòmino agisca per far valere l’invalidità, è il condominio convenuto a dover provare che tutti i partecipanti sono stati tempestivamente avvisati, quale presupposto della regolare costituzione dell’assemblea di condominio [Cass. Civ., Sez. 2, sent. 13 dicembre 2023, n. 34843]. L’avviso, inoltre, deve essere indirizzato al titolare effettivo del diritto reale, e non al condòmino apparente [Cass. Civ., Sez. 6, ord. 16 febbraio 2021, n. 4026].

Scheda pratica: l’avviso di convocazione valido. Deve contenere: data, ora e luogo della prima e (se diversa) della seconda convocazione; l’ordine del giorno con indicazione specifica degli argomenti; l’eventuale documentazione rilevante (es. il rendiconto, se in approvazione). Deve essere inviato con raccomandata A/R, PEC, fax o consegna a mano e ricevuto almeno 5 giorni prima della prima convocazione.

Partecipazione, rappresentanza e deleghe (art. 67 disp. att. c.c.)

Ogni condòmino può intervenire personalmente o a mezzo di un rappresentante munito di delega scritta, che deve indicare con chiarezza il delegante, il delegato e l’assemblea cui si riferisce.

• Limiti di legge. Nei condomini con più di venti partecipanti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dell’edificio.
• Legittimazione a far valere i vizi. Poiché il rapporto è riconducibile alla disciplina del mandato, di regola è il condòmino delegante il soggetto legittimato a contestare i difetti della propria delega, e non gli altri condòmini estranei a quel rapporto [Cass. Civ., Sez. 2, sent. 22 luglio 2022, n. 22958].
• Usufrutto e nuda proprietà. Il diritto di voto spetta all’usufruttuario per gli affari di ordinaria amministrazione e di semplice godimento; nelle altre deliberazioni, segnatamente innovazioni, ricostruzioni e manutenzione straordinaria, vota il nudo proprietario, e in tali casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario [art. 67, commi 6 e 7, disp. att. c.c.].

Assemblea in videoconferenza

L’assemblea può svolgersi in modalità di videoconferenza se previsto dal regolamento condominiale oppure, anche in assenza di previsione regolamentare, previo consenso della maggioranza dei condòmini [art. 66, comma 6, disp. att. c.c.].

In tal caso l’avviso di convocazione deve indicare la piattaforma elettronica e l’ora della riunione; il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le stesse forme previste per la convocazione.

È ammessa anche l’assemblea “mista”, con alcuni partecipanti in presenza e altri da remoto, purché il collegamento garantisca a ciascuno l’effettiva partecipazione.

Quorum costitutivi e deliberativi (art. 1136 c.c.)

La disciplina distingue tra il quorum costitutivo, ossia il numero minimo di partecipanti e di millesimi necessari perché l’assemblea di condominio sia validamente costituita, e il quorum deliberativo, ossia la maggioranza richiesta per approvare la singola decisione. Le maggioranze variano a seconda della convocazione e dell’oggetto della delibera, come riassunto di seguito (valori millesimali su base 1.000).

Convocazione	Quorum costitutivo	Quorum deliberativo (regola generale)
Prima	Maggioranza dei condomini + 2/3 del valore (667/1.000)	Maggioranza degli intervenuti + almeno 500/1.000
Seconda	1/3 dei condomini + 1/3 del valore (334/1.000)	Maggioranza degli intervenuti + almeno 334/1.000

Talune materie esigono maggioranze qualificate, valide anche in seconda convocazione:

Materia	Quorum deliberativo
Nomina/revoca amministratore; liti eccedenti le sue attribuzioni	intervenuti + almeno 500/1.000
Ricostruzione dell’edificio; riparazioni straordinarie di notevole entità	intervenuti + almeno 500/1.000
Innovazioni ordinarie (art. 1120, comma 1)	intervenuti + almeno 667/1.000
Innovazioni agevolate (art. 1120, comma 2: barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi)	intervenuti + almeno 500/1.000

Restano salve le diverse maggioranze previste da leggi speciali (ad esempio, per taluni interventi di efficientamento energetico o di eliminazione delle barriere architettoniche). Sono comunque vietate le innovazioni che pregiudicano la stabilità o il decoro dell’edificio o rendono inservibili le parti comuni [art. 1120, ultimo comma, c.c.].

Va distinta l’innovazione vera e propria, opera che incide sull’essenza della cosa comune alterandone funzione e destinazione, di competenza assembleare, dalla semplice modificazione ex art. 1102 c.c., che il singolo condòmino può attuare a proprie spese senza delibera assembleare, purché non alteri la destinazione della cosa comune né impedisca agli altri partecipanti il pari uso [Cass. Civ., Sez. 2, ord. 4 settembre 2017, n. 20712].

Esempio pratico: la “doppia maggioranza”. In un condominio di 10 unità (1.000 millesimi) riunito in seconda convocazione per nominare l’amministratore (materia qualificata), sono presenti 6 condòmini per complessivi 660 millesimi. La nomina è valida se votano a favore almeno 4 dei 6 presenti (maggioranza per teste) che rappresentino almeno 500 millesimi: con 4 voti favorevoli pari a 520 millesimi è approvata; con 4 voti favorevoli pari a soli 480 millesimi, no.

Verbale dell’assemblea e regolarità formale

Di ogni adunanza deve essere redatto un verbale, da trascrivere nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore [art. 1136, ultimo comma, c.c.]. È di regola sottoscritto dal presidente e dal segretario, sottoscrizione che la giurisprudenza non ritiene però prescritta a pena di nullità per le assemblee in presenza (lo è invece per quelle in videoconferenza).

Il verbale deve consentire il controllo della regolare formazione della volontà assembleare, documentando i condomini presenti (in proprio o per delega) e assenti, i millesimi rappresentati, l’esito nominativo delle votazioni (favorevoli, contrari, astenuti) e il contenuto della deliberazione.

Patologie tipiche del verbale. Generano con frequenza contenzioso:

• la mancata indicazione dei condomini dissenzienti o astenuti e dei relativi millesimi, che impedisce di verificare il raggiungimento del quorum;
• l’omessa allegazione o sintesi dei documenti contabili posti in approvazione;
• l’indicazione di un risultato di voto non riscontrabile dai dati riportati;
• la genericità sull’identità del delegato e sul contenuto della delega.

Questi difetti possono determinare l’annullabilità della delibera quando impediscono di verificare la regolare formazione della volontà assembleare; non incidono invece sulla validità se la regolarità resta comunque riscontrabile aliunde.

Patologie delle delibere: nullità e annullabilità

Il quadro è definito dalla pronuncia fondamentale delle Sezioni Unite [Cass. Civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839], che ha consolidato il discrimine già tracciato dalla Cass. Civ., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806:

• Annullabilità (regola generale). Riguarda i vizi del procedimento: costituzione irregolare dell’assemblea di condominio, omessa o tardiva convocazione, vizi formali, violazione delle maggioranze di legge o regolamentari. L’impugnazione va proposta, a pena di decadenza, entro 30 giorni [art. 1137, comma 2, c.c.].
• Nullità (ipotesi residuale). Riguarda le delibere prive degli elementi essenziali, aventi oggetto impossibile o illecito, o che incidono sui diritti individuali e sulla proprietà esclusiva dei singoli. È rilevabile da chiunque vi abbia interesse e senza limiti di tempo.

Rapporto tra assemblea e amministratore di condominio

L’amministratore è l’organo esecutivo: non si sostituisce all’assemblea di condominio nelle scelte riservate ai condòmini, dà esecuzione alle deliberazioni e può agire autonomamente solo entro le attribuzioni dell’art. 1130 c.c. o per gli atti conservativi urgenti.

In sede giudiziaria può, in alcuni casi, costituirsi o proporre impugnazione in via d’urgenza, ma il suo operato necessita di ratifica assembleare ove la materia ecceda le sue attribuzioni [Cass. Civ., Sez. Un., 6 agosto 2010, n. 18331].

Impugnazione delle delibere assembleari (art. 1137 c.c.)

L’azione di annullamento può essere proposta dal condòmino assente, dissenziente o astenuto. Il termine è di 30 giorni e decorre:

• dalla data della deliberazione, per i dissenzienti e gli astenuti;
• dalla comunicazione del verbale, per gli assenti.

L’impugnazione non sospende automaticamente l’efficacia della deliberazione: la deliberazione resta esecutiva e va eseguita, salvo che il giudice ne disponga la sospensione su istanza di parte. Se l’impugnazione viene accolta, l’annullamento travolge la decisione e può comportare la restituzione di quanto versato in base ad essa. Resta distinta l’azione di nullità, esperibile da chiunque vi abbia interesse e non soggetta a decadenza.

Errori ricorrenti sull’assemblea di condominio

Le convinzioni più diffuse e perché sono sbagliate:

• “Se non vengo convocato, la delibera è nulla.” No, è annullabile. Va impugnata entro 30 giorni; in caso contrario, diventa valida ed efficace anche nei confronti del condomino pretermesso.
• “La convocazione via e-mail o via WhatsApp è valida.” No: sono ammesse solo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; l’e-mail ordinaria non è idonea [Cass. n. 16399/2025].
• “Basta che l’avviso venga spedito 5 giorni prima.” No: l’avviso deve essere ricevuto 5 giorni prima, e l’onere di provarlo grava sul condominio.
• “In assemblea di condominio conta solo la maggioranza dei presenti.” No: serve la doppia maggioranza, per teste e per millesimi.
• “Il condòmino moroso perde il diritto di voto.” No: conserva il diritto di partecipare e di votare; può solo essere sospeso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato [art. 63 disp. att. c.c.].
• “L’amministratore può avviare una causa autonomamente.” Solo entro le sue attribuzioni: oltre tali limiti serve delibera o ratifica assembleare.

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Domande frequenti

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In sintesi

L’assemblea di condominio è il vertice del triangolo che regge l’intera vita dell’edificio (assemblea, amministratore, singolo condòmino) ed è la sede in cui l’interesse comune si trasforma in volontà collettiva vincolante.

Le regole che ne scandiscono il procedimento non sono formalismi: la convocazione ricevuta nei termini e nelle forme di legge, il quorum per teste e millesimi, il verbale verificabile sono le garanzie che rendono una decisione legittima e stabile di fronte all’impugnazione.

Conoscerle significa, in concreto, sapere quando una deliberazione è inattaccabile e quando una delibera condominiale può essere contestata: la differenza tra un condominio gestito con certezza e uno esposto al contenzioso.

Fonti giuridiche e riferimenti

• Codice civile, articoli 1102, 1117, 1120, 1129, 1130, 1135, 1136, 1137
• Disposizioni per l’attuazione del codice civile, articoli 63, 66, 67, 69
• Cass. Civ., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806
• Cass. Civ., Sez. Un., 6 agosto 2010, n. 18331
• Cass. Civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839
• Cass. Civ., Sez. 2, ord. 4 settembre 2017, n. 20712
• Cass. Civ., Sez. 6, ord. 16 febbraio 2021, n. 4026
• Cass. Civ., Sez. 2, sent. 22 luglio 2022, n. 22958
• Cass. Civ., Sez. 2, sent. 13 dicembre 2023, n. 34843
• Cass. Civ., Sez. 2, ord. 18 giugno 2025, n. 16399

Voci correlate

→ Condominio

→ Amministratore di condominio

→ Regolamento di condominio