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Definizione legale
Il regolamento di condominio è l’atto, redatto in forma scritta a pena di nullità, che contiene l’insieme delle norme sull’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione del condominio.
La sua formazione è obbligatoria negli edifici con un numero di condomini superiore a dieci. Ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la sua redazione o per la revisione di quello esistente, ma la sua approvazione spetta all’assemblea.
Il regolamento è allegato al registro dei verbali delle assemblee, custodito dall’amministratore, e ha la funzione di disciplinare la vita e l’organizzazione della collettività condominiale, stabilendo un complesso di norme vincolanti per tutti i suoi componenti.
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Tipologie di Regolamento
La distinzione fondamentale, basata sulla genesi e sugli effetti del regolamento, è tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale.
1. Regolamento Assembleare (o Maggioritario)
Questa tipologia di regolamento è approvata dall’assemblea con una delibera a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Il suo contenuto è strettamente limitato a disciplinare l’uso e le modalità di godimento delle parti e dei servizi comuni, la ripartizione delle spese secondo i criteri legali, il decoro e l’amministrazione.
Un regolamento di tipo assembleare non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto, né può imporre limiti all’uso e alla destinazione delle unità di proprietà esclusiva (ad esempio, vietare lo svolgimento di una determinata attività commerciale).
2. Regolamento Contrattuale (o Convenzionale)
Il regolamento contrattuale si caratterizza per il suo processo di formazione, che richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Tale unanimità può essere raggiunta in due modi:
- Approvazione unanime in assemblea: Tutti i condomini, riuniti in assemblea, approvano il testo del regolamento.
- Predisposizione da parte dell’unico costruttore/proprietario: L’originario costruttore dell’edificio predispone il regolamento e lo allega ai singoli atti di compravendita, facendolo accettare da ciascun acquirente al momento del rogito.
La natura contrattuale consente a questo tipo di regolamento di andare oltre la semplice disciplina delle parti comuni. Esso può contenere clausole che limitano i diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive (ad esempio, divieti di destinazione d’uso) o che attribuiscono a taluni condomini diritti maggiori rispetto ad altri. Tali clausole, per la loro natura, costituiscono vere e proprie servitù reciproche tra le varie unità immobiliari.
La giurisprudenza ha chiarito che non tutto il contenuto di un regolamento contrattuale ha natura negoziale. Le clausole che si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni hanno natura regolamentare, mentre solo quelle che incidono sui diritti reali individuali hanno natura contrattuale [Cass. Civ., Sez. Un., 30 dicembre 1999, n. 943].
Contenuto e limiti
Il contenuto tipico del regolamento riguarda:
- L’uso delle cose comuni (es. cortile, scale, ascensore).
- La ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino.
- La tutela del decoro dell’edificio.
- L’amministrazione del condominio.
Esistono tuttavia dei limiti inderogabili. Le norme del regolamento non possono derogare a specifiche disposizioni del Codice Civile considerate fondamentali, come quelle relative all’indivisibilità delle parti comuni, ai poteri e agli obblighi dell’amministratore, o alle maggioranze assembleari. Inoltre, la legge stabilisce espressamente che nessuna norma regolamentare può vietare di possedere o detenere animali domestici.
Modifica del regolamento
Le modalità di modifica del regolamento dipendono dalla natura delle clausole da alterare:
- Clausole di natura contrattuale: Poiché incidono sui diritti reali dei singoli, possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini, espresso in forma scritta. Una delibera a maggioranza che modifichi una clausola contrattuale è nulla.
- Clausole di natura regolamentare: Possono essere modificate con una delibera approvata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, anche se contenute in un regolamento originariamente contrattuale.
Opponibilità ai terzi acquirenti
Una questione cruciale riguarda l’efficacia delle clausole limitative contenute nei regolamenti contrattuali nei confronti dei successivi acquirenti di un’unità immobiliare.
Secondo la giurisprudenza consolidata, per essere opponibile a un terzo acquirente che non vi abbia aderito espressamente, la clausola che impone una servitù (come un divieto di destinazione d’uso) deve essere stata trascritta nei pubblici registri immobiliari.
Non è sufficiente la semplice trascrizione dell’atto di acquisto che contenga un generico rinvio al regolamento condominiale; è necessario che nella nota di trascrizione sia specificamente menzionata la clausola limitativa, oppure che il regolamento stesso sia stato trascritto come atto separato [Cass. Civ., Sez. 2, n. 24526 del 09-08-2022]. In assenza di trascrizione, la clausola vincola solo le parti originarie e i loro aventi causa che l’abbiano specificamente accettata nel proprio atto di acquisto.
Domande frequenti
È possibile vietare animali domestici in condominio?
No, la legge vieta espressamente le clausole regolamentari che proibiscono di possedere o detenere animali domestici. Tale divieto si applica a tutte le tipologie di regolamento, senza eccezioni.
Quale maggioranza serve per approvare il regolamento di condominio?
Per approvare un regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio. Se il regolamento contiene clausole che limitano i diritti di proprietà esclusiva, per essere valide devono essere approvate all’unanimità da tutti i condomini.
Il regolamento può vietare di affittare il mio appartamento come B&B?
Sì, ma solo un regolamento di natura contrattuale può imporre un simile divieto, in quanto limita il diritto di proprietà del singolo condomino. Tale clausola deve essere stata approvata all’unanimità o accettata espressamente nel proprio atto di acquisto.
Come si modifica un regolamento di condominio?
Le clausole di natura regolamentare si modificano con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Le clausole di natura contrattuale, che limitano i diritti individuali, richiedono invece il consenso unanime di tutti i proprietari.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Fonti giuridiche e riferimenti
- Art. 1138 Codice Civile – (Regolamento di condominio)
- Art. 1136 Codice Civile – (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni)
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 30 dicembre 1999, n. 943
- Corte di Cassazione, Sezione 2, 9 agosto 2022, n. 24526
- Corte di Cassazione, Sezione 2, 25 gennaio 2024, n. 2403