Il certificato di destinazione urbanistica (cdu): cos’è e a cosa serve

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

Nell’ambito delle transazioni immobiliari, il certificato di destinazione urbanistica (c.d.u.) assume un ruolo di primaria importanza per la tutela degli interessi delle parti coinvolte.

Tale documento, rilasciato dal Comune competente per territorio, attesta la destinazione urbanistica (ad esempio edificabile o agricola) del terreno per il quale viene richiesto nonché gli eventuali vincoli esistenti sul medesimo.

Questo documento è fondamentale per conoscere il piano urbanistico comunale nonché le possibilità di intervento su un determinato terreno.

Punti chiave

Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (cdu) – Il Certificato di Destinazione Urbanistica (cdu) è un documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione d’uso (residenziale, agricola, industriale), i parametri urbanistici e gli eventuali vincoli di un terreno.

Quando è necessario il cdu – La allegazione del cdu è obbligatoria per tutti gli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni.

Quando non serve il cdu – Il cdu non è necessario per le divisioni ereditarie, per le donazioni tra coniugi/parenti in linea retta, per i testamenti, per gli atti di costituzione di diritti reali di garanzia e servitù e per gli atti aventi ad oggetto terreni qualificabili quali pertinenze di edifici e con superficie inferiore a 5.000 mq.

Come si richiede il cdu – Per richiedere il cdu occorre compilare il modulo di richiesta disponibile sul sito web  o presso l’Ufficio Urbanistico del Comune ed allegare al medesimo una serie di documenti obbligatori quali l’estratto di mappa catastale, l’estratto di Piano Regolatore Generale, la ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria e la copia del documento di identità del richiedente

Chi può richiedere il cdu – I soggetti legittimati a richiedere il cdu sono: il proprietario o il comproprietario del terreno e i suoi eredi, i titolari di un diritto reale sul terreno, il notaio che rogherà l’atto avente ad oggetto il terreno stesso, o un tecnico delegato dal soggetto legittimato.

Tempi di rilascio del cdu – Il cdu deve essere rilasciato entro 30 giorni dalla richiesta. In caso di ritardo, l’interessato può rendere una dichiarazione sostitutiva attestante l’avvenuta presentazione della domanda e la destinazione urbanistica del terreno secondo gli strumenti vigenti.

Durata del cdu – Il cdu ha validità di un anno dal rilascio, a meno che non mutino nel frattempo gli strumenti urbanistici vigenti. 

Certificato di destinazione urbanistica - Copertina

Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (cdu)?

Il certificato di destinazione urbanistica (cdu) è un documento rilasciato dal Comune competente che contiene le indicazioni urbanistiche relative a un determinato terreno, come la destinazione d’uso (es. residenziale, agricola, industriale) e altri parametri urbanistici come l’indice di fabbricabilità, nonché l’eventuale presenza di vincoli (es. vincolo paesaggistico o idrogeologico).

Dove e come si fa la richiesta di certificato di destinazione urbanistica (cdu)?

Al fine di richiedere il cdu, è necessario seguire una precisa procedura che prevede la compilazione di un modulo apposito e l’allegazione di una serie di documenti obbligatori.

Il modulo di richiesta del cdu è reperibile presso il sito web del Comune competente per il territorio in cui è ubicato il terreno oggetto di interesse. In alternativa, è possibile ottenerlo direttamente presso l’Ufficio Urbanistico del Comune di pertinenza.

La compilazione del modulo deve essere effettuata con scrupolosa attenzione, inserendo tutti i dati richiesti, tra cui:

  • le generalità del richiedente (nome, cognome, residenza e codice fiscale);
  • i dati identificativi del terreno (foglio, particella, Comune ed eventuale sezione catastale);
  • il motivo specifico della richiesta.

Sul modulo debitamente compilato è necessario apporre una marca da bollo (non dovuta in caso di Piccola Proprietà Contadina).

Alla domanda di rilascio del cdu è indispensabile allegare la seguente documentazione:

  • estratto di mappa catastale recente che deve includere le aree dei mappali oggetto di certificazione e di quelli confinanti;
  • estratto di Piano Regolatore Generale con indicata l’area oggetto di cdu;
  • copia della ricevuta attestante l’avvenuto versamento dei diritti di segreteria;
  • copia del documento di identità del richiedente in corso di validità.

Se il cdu è richiesto per più particelle non contigue, è necessario presentare una domanda separata per ogni particella, corredata della relativa documentazione.

La richiesta del cdu, completa di tutta la modulistica e la documentazione allegata, deve essere presentata presso l’Ufficio Urbanistico del Comune competente per il territorio in cui è ubicato il terreno.

In alcuni Comuni è possibile richiedere il cdu telematicamente inviando la documentazione richiesta per il rilascio via PEC.

Al momento della presentazione, verrà rilasciata una ricevuta con il numero di protocollo della richiesta.

Chi ha titolo per richiedere il certificato di destinazione urbanistica (cdu)?

I soggetti legittimati a richiedere il cdu sono:

  • il proprietario o il comproprietario del terreno nonché i suoi eredi;
  • il titolare di un diritto reale sul terreno, come l’usufruttuario o il titolare di una servitù o del diritto di superficie;
  • il notaio che stipulerà l’atto avente ad oggetto il terreno;
  • un tecnico o altra persona delegata dal soggetto legittimato.

Tempi di rilascio del certificato di destinazione urbanistica (cdu)

Il certificato di destinazione urbanistica (cdu) deve essere rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta, come previsto dal comma 2 dell’articolo 30 del D.P.R. n. 380/2001.

Entro tale termine perentorio, il dirigente o responsabile del relativo Ufficio Comunale deve rilasciare il certificato. Se non viene rispettata la scadenza, il certificato può essere sostituito da una dichiarazione sostitutiva dell’interessato attestante l’avvenuta presentazione della domanda e la destinazione urbanistica delle aree secondo gli strumenti vigenti o adottati.

Durata del certificato di destinazione urbanistica (cdu)

Il certificato di destinazione urbanistica (cdu) ha una durata di un anno dalla data del rilascio, a condizione che non intervengano modificazioni degli strumenti urbanistici vigenti.

Questa durata è di fondamentale importanza per gli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali di terreni che richiedono l’allegazione di un cdu in corso di validità a pena di nullità dell’atto notarile.

Nullità degli atti negoziali per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica (cdu)

In conformità all’articolo 30, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica (cdu) agli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni configura un’ipotesi di nullità degli stessi, con conseguente impossibilità di trascrizione nei registri immobiliari.

L’obbligo di allegazione del cdu attiene a specifiche categorie di atti aventi ad oggetto terreni e, precisamente:

  • Atti traslativi comportanti il trasferimento della piena proprietà o di altro diritto reale di godimento, sia a titolo oneroso (ad esempio una compravendita) che gratuito;
  • Atti di trasferimento di quote di comproprietà;
  • Atti di costituzione di diritti reali di godimento e di rinuncia a titolo oneroso ai medesimi;
  • Atti di divisione non ereditaria.

La nullità si configura anche nel caso in cui l’atto notarile non contenga la dichiarazione sostitutiva dell’alienante o del condividente da rendere in caso di mancato rilascio del cdu nei termini di legge.

 Conferma dell’atto nullo

Il comma 4-bis dell’articolo 30 del dpr 380 del 2001 prevede che gli atti notarili ai quali non sia stato allegato il certificato di destinazione urbanistica o che siano privi della dichiarazione sostitutiva di cui al comma 4 del medesimo articolo, possono essere oggetto di conferma o integrazione.

Tale facoltà correttiva è concessa anche ad una sola delle parti o ai suoi aventi causa mediante la stipula di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata dal notaio.

La stipula dell’atto di conferma sana la nullità dell’atto originario, conferendogli piena validità ed efficacia.

Per assolvere la sua funzione sanante, l’atto di conferma deve imprescindibilmente contenere:

  • in caso di omessa allegazione, un certificato storico rilasciato dal Comune competente, recante le prescrizioni urbanistiche vigenti alla data di stipula dell’atto originario;
  • In ipotesi di omessa dichiarazione, la dichiarazione non resa.

Cos’è il certificato di destinazione urbanistica (cdu) storico?

Il certificato di destinazione urbanistica (cdu) storico è un tipo di certificato che attesta le prescrizioni urbanistiche relative ad un terreno in un momento storico specifico, precedente alla data di richiesta del certificato.

Questo tipo di certificato è utile per conoscere la disciplina urbanistica vigente per il terreno in un determinato momento del passato. 

Gli atti esclusi dall’obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica (cdu)

L’articolo 30, ultimo comma, del D.P.R. n. 380/2001, esclude espressamente dall’obbligo di allegazione del cdu le seguenti fattispecie:

  • Atti di divisione ereditaria;
  • Atti di donazione tra coniugi e parenti in linea retta;
  • I testamenti;
  • Atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Ai sensi dell’articolo 30, comma 2,  del D.P.R. n. 380/2001, è inoltre escluso l’obbligo di allegazione del cdu per qualsiasi atto immobiliare avente ad oggetto terreni qualificabili come pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché di superficie complessiva inferiore a 5.000 metri quadrati.

Certificato di destinazione urbanistica (cdu) e tassazione degli atti notarili

Il certificato di destinazione urbanistica è fondamentale per determinare la tassazione applicabile all’atto notarile di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un terreno.

La legge stabilisce infatti diverse aliquote di imposta di registro in base alla destinazione d’uso del terreno, come definita nel cdu:

  • per i terreni agricoli l’imposta di registro è sempre applicabile nella misura del 15%, indipendentemente dalla tipologia di venditore;
  • per i terreni edificabili o comunque non agricoli, venduti da una persona fisica, l’imposta di registro è applicabile in misura del 9%;
  • per i terreni edificabili, venduti da una società, l’imposta di registro dovrà essere corrisposta in misura fissa e verrà applicata l’imposta sul valore aggiunto (IVA).

Infografica

Certificato destinazione urbanistica (CDU) - Infografica

Domande frequenti

Che cos’è a che cosa serve il certificato di destinazione urbanistica (cdu)?

Il certificato di destinazione urbanistica è un documento contenente le prescrizioni urbanistiche che riguardano il terreno interessato dal certificato quali, ad esempio, la capacità edificatoria, l’indice di fabbricabilità, l’indice del dissesto dei versanti e l’indice di inondabilità. Esso deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile dell’Ufficio Urbanistico presso il Comune ove è sito il terreno e ha validità per un anno dalla data del rilascio.

Quanto tempo serve per avere un certificato di destinazione urbanistica?

In base alla normativa vigente (Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, art. 30, comma 3), il certificato di destinazione urbanistica (cdu) deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione della domanda completa di tutta la documentazione necessaria.

Chi può richiedere il cdu?

La richiesta del certificato di destinazione urbanistica può essere presentata sia da persone fisiche che giuridiche. In particolare, può essere richiesto dal proprietario, dal comproprietario o da un loro erede, dal titolare di un diritto reale sul terreno, da un tecnico incaricato o da qualsiasi altra persona legittimamente interessata al suo rilascio (ad. esempio il notaio incaricato della stipula dell’atto di trasferimento del terreno).

Il Ruolo del Notaio

In sede di stipula di atti aventi ad oggetto diritti reali su terreni, il notaio è tenuto ad acquisire il cdu e ad effettuare una serie di verifiche su di esso, al fine di garantire la validità dell’atto. Verifica che i dati catastali riportati nel cdu coincidano effettivamente con la particella oggetto dell’atto e controlla che non abbia superato il termine di validità di un anno dalla data di emissione. 

Riferimenti

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