Guida completa ai fabbricati rurali: i consigli del notaio

Notai di Torino - Logo

SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

I fabbricati rurali costituiscono una categoria specifica di immobili comunemente destinati al servizio dei terreni agricoli.

In questo articolo analizziamo cosa sono, la normativa di riferimento e di quali agevolazioni possono godere.

Punti chiave

  • I fabbricati rurali sono immobili destinati al servizio dei terreni agricoli, utilizzati come beni strumentali per la coltivazione o come abitazione dell’imprenditore agricolo e dei suoi collaboratori, e godono di un regime fiscale agevolato se rispettano specifici requisiti previsti dalla legge.
  • Devono essere accatastati al Catasto Fabbricati e non al Catasto Terreni, ottenendo così una autonoma capacità reddituale. Se rispettano i requisiti di ruralità, è possibile presentare un’autocertificazione che attesti detti requisiti e che dà diritto ad un regime fiscale agevolato.
  • I fabbricati rurali possono essere sia immobili strumentali all’attività agricola (protezione piante, conservazione prodotti, etc.) sia immobili destinati ad abitazione dell’imprenditore agricolo, purché rispettino determinati requisiti c.d. “di ruralità” come una superficie minima del terreno cui ineriscono, l’utilizzo per l’attività agricola e l’assenza di caratteristiche di lusso.
  • Per mantenere l’agevolazione fiscale, la ruralità del fabbricato deve essere dichiarata al Catasto. In caso di perdita dei requisiti, la cancellazione dell’annotazione di ruralità deve essere richiesta entro 30 giorni con una apposita istanza.
Fabbricati rurali - Guida completa

Cosa sono i fabbricati rurali?

I fabbricati rurali costituiscono una categoria specifica di immobili che sono comunemente destinati al servizio dei terreni agricoli, poiché vengono utilizzati in maniera strumentale all’attività di coltivazione o come abitazione dell’imprenditore agricolo o dei suoi famigliari e collaboratori.

Per poter godere del regime fiscale agevolato, questi fabbricati devono soddisfare tutti i requisiti previsti dalla legge (articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito in legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall’articolo 42-bis del decreto-legge 1° ottobre 2007, n. 159, convertito in legge 29 novembre 2007, n. 222) che verranno dettagliatamente indicati nei successivi paragrafi.

Originariamente, i fabbricati rurali erano censiti esclusivamente nel Catasto Terreni, in quanto venivano considerati principalmente quali pertinenze dei terreni agricoli sui quali sorgevano ed erano, quindi, privi di autonomia reddituale. Ciò ha generato significativi problemi di natura fiscale per quegli edifici che non soddisfacevano più i requisiti di ruralità e non venivano più utilizzati per l’esercizio delle attività agricole.

Il caso più frequente riguardava la cascina venduta dall’agricoltore a un soggetto privato che intendeva utilizzarla come abitazione.

Successivamente, è stato introdotto l’obbligo di procedere all’accatastamento dei fabbricati rurali al Catasto dei Fabbricati, con le medesime modalità previste per gli immobili urbani. Entro il 30 settembre 2012 dovevano essere accatastati al Catasto dei Fabbricati tutti i fabbricati rurali ancora iscritti al Catasto dei Terreni, con conseguente attribuzione di rendita catastale, il tutto finalizzato all’acquisto di una autonoma capacità reddituale.

Contemporaneamente, il proprietario poteva presentare un’autocertificazione relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità, secondo la procedura prevista dal decreto del Ministero dell’Economia del 26 luglio 2102 e dalla circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/T/2012.

In seguito ad alterne vicende legislative, si è pervenuti alla conclusione che gli immobili a destinazione rurale dovessero essere vincolati all’iscrizione in Catasto secondo le ordinarie qualità e classi, in funzione delle peculiarità intrinseche di ciascuna proprietà immobiliare e non necessariamente nelle categorie D/10 (fabbricati strumentali all’agricoltura) e A/6 (abitazioni rurali), come previsto dalla normativa previgente. 

La sussistenza dei requisiti di ruralità viene annotata nella banca dati catastale e può essere verificata tramite la relativa visura. È importante ricordare che nel caso in cui i requisiti di ruralità vengano persi, è necessario richiedere la rimozione dell’annotazione dalla banca dati catastale tramite una semplice istanza di cancellazione.

Quando non è obbligatoria la presentazione della dichiarazione?

Il comma 3 dell’articolo 3 del D.M. n. 28 del 1998 dispone che sono esentate dall’obbligo di dichiarazione al Catasto dei Fabbricati le seguenti costruzioni censite al Catasto dei Terreni, se non sono in grado di produrre autonomamente reddito:

  1. manufatti con una superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  2. serre utilizzate per la coltivazione e la protezione delle piante sul suolo naturale;
  3. vasche per l’acquacoltura o l’accumulo di acqua per l’irrigazione dei terreni;
  4. manufatti isolati senza copertura;
  5. tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, con un’altezza utile inferiore a 1,80 metri e un volume inferiore a 150 metri cubi;
  6. manufatti precari senza fondazione, non stabili al suolo;
  7. fabbricati in corso di costruzione;
  8. fabbricati in uno stato di forte degrado (collabenti).

Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola

Le costruzioni che sono strumentali all’attività agricola come definita all’articolo 2135 del Codice civile sono considerate fabbricati rurali ai fini fiscali.

Tali costruzioni sono destinate a molteplici scopi, tra cui la protezione delle piante, la conservazione dei prodotti agricoli, la custodia di macchine agricole, attrezzi e scorte necessarie per la coltivazione e l’allevamento. Possono inoltre essere destinate all’allevamento e al ricovero degli animali o all’agriturismo, in conformità alla legge 20 febbraio 2006, n. 96.

Le costruzioni possono anche essere adibite ad abitazione dei dipendenti dell’azienda agricola a tempo determinato o indeterminato per un numero di giornate lavorative superiore a cento. Possono inoltre essere destinate alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna o ad uso di ufficio dell’azienda agricola.

Inoltre, dette costruzioni possono essere utilizzate per la manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi. Infine, possono essere destinate all’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.

Tutte queste costruzioni sono considerate fabbricati rurali ai fini fiscali e sono di vitale importanza per lo svolgimento dell’attività agricola in modo efficiente ed efficace.

Fabbricati rurali destinati ad abitazione

Le norme fiscali prevedono che siano considerati fabbricati rurali anche gli immobili adibiti ad uso abitativo, a determinate condizioni.

In primis, l’immobile deve essere destinato ad abitazione da parte di uno dei seguenti soggetti:

  • il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, avente la qualifica di imprenditore agricolo iscritto nel Registro delle Imprese,
  • l’affittuario del terreno stesso o il soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito, avente la qualifica di imprenditore agricolo iscritto nel Registro delle Imprese,
  • i familiari conviventi a carico dei soggetti di cui sopra risultanti dalle certificazioni anagrafiche,
  • i coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali,
  • i pensionati a seguito di attività svolta in agricoltura o uno dei soci o amministratori delle società agricole aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale iscritte nel Registro delle Imprese.

Inoltre, il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati e deve essere censito al Catasto Terreni con attribuzione di reddito agrario.

Nel caso in cui sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno sia ubicato in un comune considerato montano secondo quanto previsto dall’articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il limite di superficie viene ridotto a 3.000 metri quadrati.

L’attività agricola è fondamentale per mantenere la qualifica di fabbricato rurale. Il volume d’affari derivante da quest’ultima deve rappresentare più della metà del reddito complessivo del soggetto che conduce il fondo, senza includere i trattamenti pensionistici legati all’attività agricola.

Tuttavia, se il terreno si trova in un comune montano, la percentuale richiesta si riduce a un quarto del reddito complessivo. Se i soggetti non presentano la dichiarazione IVA, si presume che il loro volume d’affari sia pari al limite massimo previsto per l’esenzione.

In ogni caso, i fabbricati abitativi che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane A/1 ed A/8, o quelle di lusso previste dal D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, non possono essere considerati rurali. Se manca uno solo dei requisiti richiesti, l’abitazione non può essere considerata un fabbricato rurale.

Lo stesso accade se uno dei requisiti precedentemente esistenti viene meno. Questa situazione si verifica spesso quando chi acquista il fabbricato rurale non sia un agricoltore, come nel caso in cui l’acquirente intenda utilizzarlo come seconda casa. In questa ipotesi, si perde il requisito della ruralità.

Cancellazione e annotamento dei requisiti di ruralità

Il Catasto dei Fabbricati richiede la presentazione di apposite richieste per la cancellazione delle annotazioni relative alla ruralità degli immobili già censiti, entro 30 giorni dalla perdita dei requisiti richiesti.

Allo stesso modo, chi ha interesse può richiedere l’annotazione dei requisiti di ruralità. I diritti reali sui fabbricati rurali devono essere dichiarati al Catasto dei Fabbricati, soprattutto per quelli ancora censiti al Catasto dei Terreni. 

Il Catasto dei Fabbricati richiede obbligatoriamente la dichiarazione relativamente ad alcune costruzioni censite al Catasto dei Terreni con alcune destinazioni specifiche, come fabbricato promiscuo, fabbricato rurale, fabbricato rurale diviso in subalterni, porzione da accertare di fabbricato rurale, porzione di fabbricato rurale, porzione rurale di fabbricato promiscuo e descrizione riconducibile a fabbricato rurale (per il Catasto tavolare).

L’omessa dichiarazione comporta l’avvio dell’accertamento da parte degli Uffici provinciali – Territorio, che procederanno alla regolarizzazione catastale dell’immobile con oneri a carico del soggetto inadempiente, applicando le sanzioni previste dalla legge.

Fabbricati rurali e agevolazioni fiscali

Le agevolazioni fiscali previste dall’articolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito in legge 26 febbraio 2010, n. 25 per la c.d. piccola proprietà contadina permettono ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, incluse le società agricole, di poter acquistare terreni agricoli pagando l’imposta catastale dell’1% sul prezzo pagato per la compravendita.

Invece, l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria vengono applicate in misura fissa anziché in percentuale sul prezzo. Inoltre, la vendita e le relative copie sono esenti dall’imposta di bollo.

In caso di acquisto congiunto di fabbricati rurali e terreni agricoli, si applicano ugualmente le agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina? 

Secondo la risoluzione n. 26/E del 6 marzo 2015 dell’Agenzia delle Entrate, le agevolazioni possono essere concesse solo al fabbricato situato sullo stesso terreno agricolo acquistato e che, oltre a questo, sia in rapporto di pertinenzialità con esso.

La legge, infatti, dispone l’agevolazione per la piccola proprietà contadina agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti.

È quindi possibile godere dell’agevolazione anche per il trasferimento del fabbricato, purché sia presente un rapporto di pertinenzialità tra il fabbricato (bene accessorio) e il terreno agricolo (bene principale). 

Ma cosa si intende esattamente per “pertinenzialità”?

Le pertinenze

Secondo il Codice civile, “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima” (art. 817 c.c.).

Per instaurarsi, il rapporto di pertinenzialità richiede un elemento soggettivo, ovvero la volontà del proprietario del bene principale di destinare il bene accessorio a servizio del primo, e un elemento oggettivo, ossia il rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale e quello accessorio.

L’Agenzia delle Entrate sostiene che l’agevolazione fiscale per la piccola proprietà contadina si applichi solo al fabbricato rurale che si trova sullo stesso terreno agricolo acquistato e che ha un rapporto di pertinenza con esso.

Pertanto, non è possibile usufruire dell’agevolazione per l’acquisto di un fabbricato che, pur essendo una pertinenza del terreno agricolo, è fisicamente separato da esso.

Questo vale ancora di più nel caso in cui si acquisti solo il fabbricato rurale, anche se destinato al servizio del terreno agricolo adiacente, già di proprietà dell’acquirente.

L’Agenzia delle Entrate giustifica questa affermazione facendo riferimento alla vecchia normativa, ora abrogata, che estendeva le agevolazioni alle case rustiche non situate sul fondo, quando, l’acquisto venisse fatto contestualmente per l’abitazione dell’acquirente o dell’enfiteuta e della sua famiglia (art. 1 della legge n. 604 del 6 agosto 1954).

La mancata riproposizione di tale previsione nelle vigenti disposizioni in materia di piccola proprietà contadina è dovuta, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, alla volontà del legislatore di escludere dall’agevolazione fiscale l’acquisto di fabbricati pertinenziali non situati sul terreno agricolo contestualmente acquistato.

Sintesi – Infografica sui fabbricati rurali

Infografica fabbricati rurali

Domande frequenti

Cosa sono i fabbricati rurali?

I fabbricati rurali sono immobili utilizzati per l’attività agricola o come abitazione dell’imprenditore agricolo o dei suoi famigliari e collaboratori, soggetti a un regime fiscale agevolato se rispettano specifici requisiti c.d. “di ruralità”.

Quali sono i requisiti di ruralità per i fabbricati rurali?

I fabbricati rurali devono essere accatastati al Catasto Fabbricati, il terreno cui sono asserviti deve avere una superficie minima, devono essere utilizzati per l’attività agricola, chi conduce il fondo deve realizzare un determinato volume d’affari dalla attività agricola e non devono presentare caratteristiche di lusso.

Cosa succede se si perdono i requisiti di ruralità?

In caso di perdita dei requisiti di ruralità, è necessario richiedere la cancellazione dell’annotazione di ruralità entro 30 giorni al Catasto Fabbricati. Nel caso in cui non si provveda entro questo termine il proprietario può essere soggetto ad una sanzione.

Quali agevolazioni fiscali sono disponibili per i fabbricati rurali?

I fabbricati rurali possono beneficiare di agevolazioni fiscali sia in tema di IRPEF, IMU e TASI sia sulle imposte di successione e donazione se rispettano determinati requisiti previsti dalla legge chiamati requisiti di ruralità.


Il ruolo del Notaio 

Non essendo più possibile trasferire la proprietà o un altro diritto reale su fabbricati rurali che siano ancora censiti al Catasto Terreni il notaio, prima di stipulare l’atto, dovrà invitare la parte trasferente a denunciare detti immobili al Catasto Fabbricati, al fine di ottenere un identificativo catastale comprensivo di rendita e il deposito della planimetria del fabbricato.

Tali adempimenti rivestono un’importanza fondamentale affinché sia possibile conformarsi alle prescrizioni della normativa dettata in tema di allineamento catastale il cui mancato rispetto comporta la nullità dell’atto di trasferimento dell’immobile.

Se vuoi avere informazioni sui costi del notaio, qui puoi trovare la nostra guida dedicata alla spiegazione della parcella notarile.

Riferimenti

Lascia un commento