Agibilità e Abitabilità: a cosa serve il certificato e come funziona

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SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

Agibilità e abitabilità: due termini che spesso generano confusione. Soprattutto quando si tratta di acquistare un immobile, la distinzione tra i due concetti può risultare sfuggente.

Cosa significano realmente? Che differenza c’è tra abitabilità e agibilità?

In questo articolo faremo chiarezza su questi aspetti, rispondendo alle domande che più frequentemente si ricevono, nell’attività di studio, su questo argomento. 

Punti chiave

1. Definizioni e differenze:

  • In passato, abitabilità e agibilità erano due concetti distinti: il primo si riferiva agli immobili residenziali e il secondo agli altri immobili.
  • Dal 2001, il Testo Unico sull’Edilizia li ha unificati sotto il termine “agibilità”.

2. Evoluzione normativa:

  • 1934: Nasce il certificato di abitabilità, che veniva autorizzato dal Podestà.
  • 1967: Viene introdotta la distinzione tra “abitabilità” per gli immobili residenziali e “agibilità” per gli altri immobili.
  • 1990: Viene introdotto l’obbligo di deposito della dichiarazione di conformità degli impianti.
  • 1994: Vengono introdotti ulteriori obblighi per le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione, quali l’allegazione del collaudo statico e dell’accatastamento nonchè la procedura del silenzio/assenso per il rilascio del certificato.
  • 2001: Viene disciplinato il certificato di agibilità per garantire i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici.
  • 2016: Il certificato di agibilità diventa Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), con assunzione di responsabilità da parte del professionista che la presenta.

3. Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA):

  • Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici.
  • Va presentata entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori al Comune dove si trova l’immobile da parte del cittadino, avvalendosi di un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere).
  • Consente l’utilizzo immediato dell’immobile.

4. Agibilità parziale:

  • Riguarda singoli edifici, porzioni o unità immobiliari funzionalmente autonome.
  • Richiede il collaudo delle opere strutturali connesse e degli impianti.
  • Documentazione e procedura simili a quelle dell’agibilità totale.

5. Verifica dell’agibilità:

  • Consultazione dell’Archivio delle Licenze Agibilità ed Uso presso il Comune.
  • Possibilità di richiesta online o accesso agli atti amministrativi presso l’ufficio tecnico comunale.
Certificati di agibilità e abitabilità

Qual’è la differenza tra abitabilità e agibilità?

In passato, i concetti di abitabilità e agibilità si riferivano a due situazioni nettamente distinte.

Il primo si applicava agli immobili residenziali, garantendone la conformità a requisiti di salubrità, igiene ed efficientamento energetico. Il secondo, invece, era riferito a tutti gli altri tipi di edifici (capannoni industriali, locali commerciali, etc.), focalizzandosi sulla stabilità e sulla sicurezza strutturale dei medesimi.

Tuttavia, il Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/2001) ha unificato i due termini sotto l’unica denominazione di “agibilità”. Tale scelta ha avuto lo scopo di semplificare l’iter burocratico, in quanto la documentazione richiesta per le due certificazioni era pressoché identica.

Da quando esiste il certificato di agibilità o abitabilità?

I certificati di abitabilità e agibilità hanno una lunga storia, iniziata nel 1934. Le tappe salienti dell’evoluzione normativa in tema di agibilità e abitabilità sono le seguenti:

  • 1934: Il Regio Decreto n. 1265 introduce l’obbligo per il Podestà di autorizzare le costruzioni secondo criteri di salubrità e igiene, dando vita al primo certificato di abitabilità;
  • 1967: La Legge n. 765 distingue per la prima volta tra “dichiarazione di abitabilità” per le case e “dichiarazione di agibilità” per gli altri tipi di immobili;
  • 1990: La Legge 46 condiziona il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo;
  • 1994: Il DPR n. 425 introduce nuovi obblighi per le nuove costruzioni o ristrutturazioni maggiori tra cui l’allegazione di ulteriori documenti quali il collaudo statico, l’accatastamento dell’immobile, le dichiarazioni di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti nonché del direttore dei lavori della conformità dell’opera al progetto depositato. Detta inoltre una nuova regolamentazione per il rilascio del certificato di abitabilità con l’introduzione del silenzio/assenso;
  • 2001: Il DPR n. 380 disciplina il certificato di agibilità richiedendo la sussistenza di requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti;
  • 2016: Con il Decreto Legislativo 222 l’agibilità viene sostituita dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), con l’assunzione di responsabilità da parte del professionista che attesta la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge.

Che cos’è il certificato di abitabilità o agibilità?

Come abbiamo visto il concetto di abitabilità è stato introdotto nel 1934 con il Regio Decreto n. 1265 (Testo Unico Leggi Sanitarie). 

Per ottenere l’abitabilità di edifici di nuova costruzione, ricostruiti, sopraelevati o che avessero subito modificazioni tali da influire sui requisiti igienico-sanitari dei medesimi era necessaria l’autorizzazione del Podestà, previa ispezione da parte dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere delegato che verificava la conformità al progetto approvato, la corretta prosciugatura dei muri e l’assenza di cause di insalubrità.

Successivamente il D.P.R. 425/1994 ha dettato una nuova disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità che si può così sintetizzare:

  • Domanda al sindaco con allegati il certificato di collaudo statico, le dichiarazioni di accatastamento e del direttore dei lavori attestante la conformità dell’opera al progetto presentato, la prosciugatura dei muri e la salubrità dei locali;
  • Rilascio del certificato entro 30 giorni, con possibilità di ispezione disposta da parte del sindaco;
  • Abitabilità attestata per silenzio assenso dopo 45 giorni dalla presentazione della domanda;
  • Il sindaco poteva comunque disporre l’ispezione nei successivi 180 giorni e dichiarare l’inabitabilità. Decorso questo termine l’abitabilità si intendeva attestata in modo definitivo.

In tempi successivi il D.P.R. 380/2001 ha disciplinato il certificato di agibilità abbandonando il vecchio concetto di abitabilità. La nuova certificazione di agibilità:

  • Attestava la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti presenti negli edifici;
  • veniva rilasciata dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio tecnico comunale;
  • era richiesta per nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e interventi che influenzavano le condizioni sopra indicate;
  • la domanda doveva essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, con allegata copia della dichiarazione di avvenuto accatastatmento del bene;
  • Il certificato veniva rilasciato entro 30 giorni, previa ispezione e verifica della documentazione;
  • In caso di inerzia dell’Amministrazione il certificato era da intendersi rilasciato per silenzio assenso dopo 30 giorni (con parere ASL) o 60 giorni (con autodichiarazione del richiedente).
Agibilità e abitabilità sono la stessa cosa?

Cosa si intende per Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è un documento che attesta il rispetto delle condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico di un immobile e dei relativi impianti, nonchè la conformità del bene ai progetti presentati.

La SCA è stata introdotta in Italia con il Decreto Legislativo n. 222/2016, che ha modificato l’articolo 24 del DPR 380/2001, sostituendo il precedente certificato di agibilità.

A differenza del passato, quando erano i tecnici comunali a rilasciare il certificato di agibilità di un immobile, ora è il cittadino, attraverso un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere), a presentare la SCA.

Il Comune è tenuto alla semplice presa d’atto e la responsabilità ricade sul tecnico che redige la segnalazione.

La SCA deve essere presentata al Comune dove si trova l’immobile (presso lo Sportello Unico per l’Edilizia) entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori. 

È importante sottolineare che la domanda per il Certificato di Agibilità può essere presentata non solo dal costruttore dell’immobile, ma anche dai suoi successori o aventi causa (ad esempio l’acquirente del bene).

Per presentare la SCA, è necessario corredarla di una serie di documenti specifici:

  • Attestazione redatta dal Direttore dei Lavori o, in sua assenza, da un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni necessarie per l’agibilità;
  • Certificato di Collaudo Statico redatto a cura di un ingegnere o un architetto che attesta la sicurezza strutturale dell’edificio;
  • Dichiarazione di Regolare Esecuzione resa dal Direttore dei Lavori che dichiara la conformità dell’edificio al progetto approvato e alla normativa vigente;
  • Dichiarazione di Conformità per l’Accessibilità che attesta la conformità dell’edificio alle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
  • Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale dell’edificio;
  • Dichiarazione di Conformità degli Impianti redatta dall’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti alle normative di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

A differenza del passato, la presentazione della SCA consente l’utilizzo immediato dell’immobile o di sue parti come agibile. Non è più necessario attendere il rilascio del certificato da parte del Comune o il decorso del termine per il silenzio-assenso.

Cosa si intende per agibilità parziale?

Il concetto di agibilità parziale è stato introdotto dal  Decreto legge n. 69/2013 (c.d. Decreto del Fare) che ha modificato l’articolo 24 del DPR 380/2001, il cui attuale quarto comma recita testualmente:

“Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

  • a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.”

La procedura e la documentazione da presentare per ottenere l’agibilità parziale sono di fatto coincidenti con quelle richieste per l’agibilità totale. 

Come si fa a sapere se una casa ha il certificato di agibilità e abitabilità?

Per sapere se un immobile ha l’agibilità, è possibile consultare l’Archivio delle Licenze Agibilità ed Uso (ex Abitabilità) rilasciate dal Comune in cui si trova l’immobile.

Questo servizio è generalmente disponibile online e permette di verificare l’esistenza dell’Agibilità per un dato immobile senza la necessità di recarsi fisicamente presso l’Ufficio comunale competente.

In alernativa, è possibile fare una richiesta di accesso agli atti amministrativi presso il Comune.

Questa richiesta può essere effettuata dal proprietario dell’immobile o da chiunque abbia un interesse specifico, come un potenziale acquirente o un tecnico incaricato.

Il modulo per la richiesta di accesso agli atti può variare da un Comune all’altro, e in alcuni casi potrebbe essere necessario pagare dei diritti prima di consegnare la richiesta. Il Comune ha un termine di legge di 30 giorni per rispondere alla richiesta, anche se alcuni Comuni possono impiegare più tempo. 


Domande frequenti  

Agibilità e abitabilità sono la stessa cosa?

Sebbene oggi i termini “abitabilità” e “agibilità” siano usati come sinonimi, in passato indicavano due concetti distinti. L’abitabilità riguardava unicamente gli immobili ad uso residenziale e attestava la conformità alle normative dettate in tema di sicurezza e igiene degli edifici. L’agibilità riguardava invece gli immobili non residenziali (capannoni, locali commerciali, etc.) ed era tesa a verificare la stabilità e la sicurezza strutturale dei medesimi. Il DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) ha unificato i due concetti, introducendo un unico certificato di “agibilità” che copriva entrambe le fattispecie. 

E’ obbligatoria l’agibilità per gli immobili costruiti ante 1934?

Prima del Regio Decreto n. 1265/1934, la normativa edilizia era meno stringente e non esisteva un documento specifico che attestasse l’agibilità. Pertanto, per gli edifici costruiti ante 1934, la mancanza del certificato di agibilità è assolutamente normale. Tuttavia, se l’immobile ha subito in epoca successiva un intervento che ha interessato le strutture portanti, ha modificato la sua sagoma o ha comportato un cambio di destinazione d’uso è necessario che ne venga attestata l’agibilità secondo quanto dispone la normativa vigente.

Quando l’agibilità è rilasciata per silenzio assenso?

In passato, il rilascio del Certificato di Agibilità avveniva tramite il meccanismo del silenzio assenso. Trascorsi 30 giorni dalla presentazione della domanda completa del parere dell’ASL, o 60 giorni in caso di autodichiarazione del richiedente, l’agibilità dell’immobile si presumeva automaticamente attestata. Tuttavia il silenzio della amministrazione era da considerarsi come assenso solo se le dichiarazioni rese nella domanda fossero veritiere e complete e la stessa fosse corredata di tutta la documentazione richiesta dalla legge. Dopo il Decreto Legislativo 222/2016, con l’introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità, il silenzio assenso è stato di fatto abolito. Oggi, infatti, è il tecnico che presenta la segnalazione ad assumere piena responsabilità della sussistenza dei requisiti di agibilità ed essa è attestata immediatamente.


Riferimenti

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