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Il presente contributo si propone di fornire un’analisi approfondita delle componenti che determinano il costo di un atto di donazione immobiliare, con particolare riferimento alle imposte e alla parcella del notaio, al fine di offrire al lettore un quadro esaustivo e aggiornato della materia.
Indice
Punti chiave
- La donazione immobiliare è un contratto con il quale il donante trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene immobile al donatario;
- La base imponibile, ovvero il valore fiscalmente rilevante ai fini dell’applicazione delle imposte, corrisponde al valore catastale del bene immobile (salvo il caso dei terreni edificabili);
- Il valore catastale di un bene immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente specifico previsto dalla legge per ciascuna categoria catastale;
- Le aliquote e le franchigie previste per l’applicazione dell’imposta di donazione variano in base al grado di parentela esistente tra donante e donatario.
- Quando si dona un immobile, oltre all’imposta di donazione, è necessario versare anche le imposte ipotecaria e catastale. Le aliquote seconda casa sono rispettivamente del 2% e dell’1% sul valore dell’immobile mentre, in caso di prima casa, si pagano due imposte fisse da 200 euro.
- Il costo del notaio per la donazione è generalmente determinato in base al valore dell’immobile donato.
Cosa si intende per donazione di un immobile?
La donazione immobiliare è un negozio giuridico a titolo gratuito mediante il quale un soggetto, il donante, trasferisce la piena proprietà o un altro diritto reale su un bene immobile (ad esempio una casa o un terreno) a favore di un altro soggetto, il donatario.
Tale atto, per la sua rilevanza giuridica, richiede l’osservanza di precise formalità, tra cui la redazione di un atto pubblico notarile da stipularsi alla presenza di due testimoni.
Base imponibile: la determinazione del valore dell’immobile
La donazione di un immobile comporta l’applicazione di diverse imposte, tra cui l’imposta di donazione, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
Il calcolo di queste imposte presuppone la determinazione del valore imponibile, che, nel caso degli immobili, coincide per regola generale con il valore venale (ovvero il valore di mercato) ai sensi dell’articolo 14 del D.lgs. 346/1990.
Tuttavia, ai sensi dell’articolo 34, comma 5 del D.lgs 346/1990, l’Amministrazione finanziaria non può rettificare in aumento il valore dichiarato dal contribuente, a condizione che tale valore sia non inferiore a quello catastale (tale disposizione non si applica ai terreni edificabili).
Come si calcola il valore catastale di un bene immobile?
Il valore catastale si ottiene attraverso un procedimento di rivalutazione della rendita (o del reddito dominicale per i terreni) indicata nella visura catastale. Tale procedimento prevede le seguenti fasi:
- La rendita catastale viene aggiornata applicando un coefficiente di rivalutazione specifico a seconda che si tratti di fabbricati (5%) o di terreni (25%).
- Il valore ottenuto dalla rivalutazione della rendita viene moltiplicato per un coefficiente di aggiornamento variabile a seconda della categoria catastale dell’immobile.
Al fine di semplificare il processo di calcolo della base imponibile, si forniscono i coefficienti moltiplicativi da applicarsi direttamente alla rendita catastale non rivalutata, evitando così la necessità di ulteriori operazioni di rivalutazione.
| Prima Casa – Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A (esclusa A/10) | Rendita catastale non rivalutata x 115,5 |
| Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A, C (escluse A/10 e C/1) | Rendita catastale non rivalutata x 126 |
| Fabbricati appartenenti alla categoria catastale B | Rendita catastale non rivalutata x 147 |
| Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A/10 e D | Rendita catastale non rivalutata x 63 |
| Fabbricati appartenenti alle categorie catastali C/1 ed E | Rendita catastale non rivalutata x 42,84 |
| Terreni non edificabili | Reddito dominicale non rivalutato x 112,50 |
Imposta di donazione: aliquote e franchigie
Successivamente alla determinazione della base imponibile, si procede al calcolo dell’imposta di donazione applicando la relativa aliquota che varia in base al grado di parentela, tenendo conto delle eventuali franchigie previste dall’articolo 56 del D.lgs. 346/1990
Le franchigie dell’imposta sulle donazioni sono soglie di esenzione fiscale che variano in funzione del grado di parentela esistente tra il donante e il donatario.
Per i coniugi e i parenti in linea retta, è prevista una franchigia di 1 milione di euro, oltre la quale di paga il 4% mentre per i fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, oltre i quali si paga il 6%.
Per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado, si paga il 6% e per gli estranei l’8%, in entrambi i casi senza alcuna franchigia.
Imposte ipotecaria e catastale: prima casa e seconda casa
L’atto di donazione di un immobile comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale.
La prima trova la sua ragione d’essere nella trascrizione nei registri immobiliari dell’acquisto del diritto reale a favore del donatario mentre la seconda è dovuta per l’aggiornamento dell’intestazione in Catasto.
Nel caso in cui il donatario possa usufruire delle agevolazioni prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna, indipendentemente dal valore dell’immobile.
Per le donazioni di immobili diversi dalla prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono calcolate con una aliquota rispettivamente del 2% e dell’1% sul valore dell’immobile.
Tasse ipotecarie e imposta di bollo
Oltre alle imposte di donazione, ipotecaria e catastale, l’atto di donazione che abbia ad oggetto degli immobili comporta il pagamento di ulteriori tributi.
In particolare, è dovuta una tassa ipotecaria di 90,00 euro per ciascuna Conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente. Tale importo è suddiviso in 35,00 euro per la trascrizione della donazione e 55,00 euro per la voltura catastale. Inoltre, è prevista un’imposta di bollo di 230 euro.
Quanto costa donare una casa dal notaio?
L’onorario del notaio per la redazione di un atto di donazione è soggetto a una certa variabilità, essendo influenzato da una pluralità di fattori.
Il valore dell’immobile oggetto di donazione rappresenta il principale elemento determinante per il calcolo delle spese notarili.
Generalmente, il compenso è espresso in percentuale rispetto al valore dichiarato in atto. Occorre, inoltre, tenere conto della complessità dell’operazione.
Domande frequenti
È possibile stipulare un atto di donazione immobiliare senza notaio?
L’atto notarile di donazione è indispensabile per formalizzare il trasferimento di proprietà di un bene immobile e deve essere obbligatoriamente stipulato nella forma dell’atto pubblico, alla presenza di un notaio e di due testimoni. Pertanto, la donazione è nulla se redatta per scrittura privata e senza l’intervento del notaio.
Quali sono le aliquote previste in tema di imposta di donazione?
Le aliquote previste in tema di imposta di donazione variano in base al grado di parentela esistente tra il donante e il donatario:
– Coniuge e parenti in linea retta: 4% sul valore eccedente 1 milione di euro per ciascun beneficiario.
– Fratelli e sorelle: 6% sul valore eccedente 100.000 euro per ciascun beneficiario.
– Parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado: 6% sul valore totale donato (senza franchigia).
– Altre persone: 8% sul valore totale donato (senza franchigia).
Quanto costa un atto di donazione con riserva di usufrutto?
La donazione di un immobile con riserva di usufrutto permette di anticipare gli effetti della successione, trasferendo la nuda proprietà del bene a un beneficiario ma con riserva, in capo dal donante, del diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti fino alla propria morte. Le imposte da versare sono identiche a quelle della donazione della piena proprietà. Tuttavia, la donazione di un immobile con riserva di usufrutto presenta un indubbio vantaggio fiscale, consistente nella riduzione della base imponibile ai fini della applicazione della imposta di donazione, della imposta ipotecaria e della imposta catastale.
Qual è l’imposta di donazione per un atto notarile di donazione della casa dal padre al figlio o al coniuge?
Per i trasferimenti immobiliari effettuati nei confronti di un figlio o del coniuge, la legge prevede una franchigia di 1.000.000 di euro. Ciò significa che, fino a tale importo, l’imposta sulle donazioni non è dovuta. Per la quota eccedente la franchigia, l’aliquota applicata è del 4%.
Quanto si paga di imposta di donazione per un atto di donazione di un immobile tra fratelli?
Se il destinatario della donazione è un fratello o una sorella, la normativa prevede una franchigia inferiore rispetto ai parenti in linea retta. In questo caso, l’imposta di donazione è dovuta solo sulla parte di valore dell’immobile che supera i 100.000 euro, con un’aliquota del 6%.
Il Ruolo del Notaio
Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è l’unico professionista abilitato a redigere un atto di donazione di beni immobili e a calcolare con precisione le imposte da versare allo Stato. Inoltre, il notaio fornisce assistenza alle parti, certificando la validità dell’atto e tutelando gli interessi di tutti i soggetti coinvolti.