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Definizione legale
La nuda proprietà è la situazione giuridica del proprietario di un bene sul quale grava un diritto di usufrutto in favore di un altro soggetto. In termini sostanziali, il proprietario conserva la titolarità del bene, ma perde temporaneamente le facoltà di godimento e di percezione dei frutti, che spettano all’usufruttuario; alla cessazione dell’usufrutto, tali facoltà si riespandono automaticamente.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il codice civile non configura la nuda proprietà come un diritto reale distinto dalla proprietà, ma come la proprietà gravata da usufrutto, descritta per sottrazione rispetto ai poteri spettanti al pieno proprietario [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20811 del 25/07/2024].
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Inquadramento essenziale
La piena proprietà può essere idealmente scomposta in due posizioni:
- usufrutto, che attribuisce il diritto di godere della cosa e di trarne utilità;
- nuda proprietà, che rappresenta ciò che resta della proprietà durante la vigenza dell’usufrutto.
L’usufruttuario, infatti, ha diritto di godere del bene e di trarne ogni utilità compatibile con la sua destinazione economica; il nudo proprietario resta titolare del bene, ma senza il potere di usarlo o di percepirne i frutti fino all’estinzione dell’usufrutto.
Contenuto della nuda proprietà
Il nudo proprietario conserva:
- la titolarità giuridica del bene;
- il potere di disporne, nei limiti compatibili con l’usufrutto;
- l’interesse alla conservazione materiale e giuridica del bene;
- la futura acquisizione della pienezza del diritto quando l’usufrutto si estingue.
Non spettano invece al nudo proprietario, finché dura l’usufrutto:
- il godimento diretto del bene;
- la percezione dei frutti naturali e civili;
- l’uso pieno del bene in contrasto con il diritto dell’usufruttuario.
Differenza tra nuda proprietà, usufrutto e piena proprietà
Nuda proprietà
È la proprietà “spogliata” del godimento attuale del bene.
Usufrutto
È il diritto reale di godere della cosa altrui e di trarne utilità, nel rispetto della sua destinazione economica.
Piena proprietà
È la riunione di titolarità e godimento nello stesso soggetto.
In pratica, il pieno proprietario ha sia il valore patrimoniale del bene sia il suo utilizzo; il nudo proprietario ha soprattutto il valore patrimoniale differito, mentre l’usufruttuario ha il godimento attuale.
Come nasce la nuda proprietà
La nuda proprietà nasce quando sulla proprietà viene costituito un usufrutto, per esempio:
- per contratto;
- per donazione con riserva di usufrutto;
- per successione;
- in altri casi previsti dall’ordinamento.
Sul piano negoziale, la scissione tra usufrutto e nuda proprietà presuppone che inizialmente vi sia la piena proprietà; solo dopo la costituzione dell’usufrutto è possibile parlare, in senso proprio, di nuda proprietà, come evidenziato anche dalla prassi tributaria [Risposta n. 133 del 14/05/2025].
Poteri del nudo proprietario
Il nudo proprietario può, in linea generale:
- vendere la nuda proprietà;
- donarla;
- ipotecarla, se il diritto esiste già come tale;
- compiere atti conservativi e di tutela del bene.
La Cassazione riconosce al proprietario, anche se il bene è in usufrutto, una legittimazione propria ad agire contro le ingerenze dei terzi che incidano sul suo diritto dominicale; parallelamente, anche l’usufruttuario è autonomamente legittimato a chiedere il risarcimento del danno quando sia leso il suo godimento [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 4806 del 24/02/2025].
Limiti della nuda proprietà
Il limite principale è dato dall’esistenza dell’usufrutto. Finché esso dura:
- il nudo proprietario non può comprimere il diritto di godimento dell’usufruttuario;
- non può appropriarsi dei frutti spettanti all’usufruttuario;
- non può alterare il rapporto in modo incompatibile con il diritto reale minore esistente sul bene.
Per questo la nuda proprietà ha un contenuto patrimoniale pienamente rilevante, ma un contenuto di godimento temporaneamente compresso.
Frutti e godimento del bene
I frutti naturali e civili, durante l’usufrutto, spettano al titolare del diritto di godimento e non al nudo proprietario. La disciplina civilistica distingue infatti tra proprietà del bene e acquisto dei frutti, che segue la durata e il contenuto del diritto di godimento.
Sul piano pratico, il nudo proprietario non incassa i canoni di locazione né gli altri proventi del bene, salvo diversa situazione giuridica compatibile con il titolo.
Estinzione dell’usufrutto e consolidazione
Quando l’usufrutto si estingue, la nuda proprietà si riespande in piena proprietà. Questo fenomeno è comunemente definito consolidazione.
Dal punto di vista giuridico, non si verifica l’acquisto di un diritto nuovo: il nudo proprietario non compra una nuova proprietà, ma riacquista la pienezza delle facoltà già insite nel suo diritto. Questo principio è stato ribadito dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate in materia di plusvalenze [Risoluzione n. 188 del 20/07/2009].
Nuda proprietà e ipoteca
L’ordinamento contempla espressamente l’ipoteca sulla nuda proprietà. Se la nuda proprietà è gravata da ipoteca, con l’estinzione dell’usufrutto l’ipoteca si estende alla piena proprietà.
Il punto è importante perché conferma che, quando la nuda proprietà esiste già come diritto risultante dalla separazione tra proprietà e usufrutto, essa può costituire oggetto autonomo di garanzia.
Profili fiscali essenziali
La nuda proprietà ha rilievo fiscale in diversi ambiti:
- imposta di registro, per la determinazione del valore del diritto trasferito;
- successioni e donazioni, nelle attribuzioni della nuda proprietà o dell’usufrutto;
- plusvalenze, in caso di successiva rivendita;
- imposte patrimoniali e reddituali, secondo il concreto assetto del possesso e del godimento.
La prassi dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito i criteri di valutazione dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione e della nuda proprietà ai fini dell’imposizione indiretta [Circolare n. 18/E del 29/05/2013]. Inoltre, in tema di cessione successiva, è stato precisato che, se l’usufrutto si estingue per morte dell’usufruttuario, per individuare il momento di acquisto rileva quello della nuda proprietà e non quello della successiva consolidazione [Risoluzione n. 188 del 20/07/2009].
Sul versante del possesso effettivo, la Cassazione ha anche distinto la titolarità formale della nuda proprietà dall’utilizzo concreto del bene, affermando che, in ambito tributario, possono assumere rilievo le spese e il godimento effettivo dell’immobile anche se il soggetto è formalmente solo nudo proprietario [Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 6329 del 05/03/2020].
Rilevanza pratica
La nuda proprietà è frequentemente utilizzata per:
- pianificazione patrimoniale familiare;
- trasferimenti immobiliari con riserva di godimento;
- passaggi generazionali;
- operazioni di finanziamento o garanzia;
- sistemazioni successorie.
Il suo interesse economico consiste nel fatto che consente di trasferire o acquisire il valore del bene senza il godimento immediato, con effetti diversi per alienante e acquirente.
Domande frequenti
Che cosa significa comprare una nuda proprietà?
Significa acquistare la titolarità dell’immobile senza poterne godere finché dura l’usufrutto. Alla cessazione dell’usufrutto, il diritto si consolida automaticamente in piena proprietà.
Il nudo proprietario può vendere l’immobile?
Può vendere la nuda proprietà, cioè il diritto di cui è titolare, ma non può eliminare unilateralmente l’usufrutto esistente. L’acquirente subentra nella stessa posizione giuridica del venditore.
Chi incassa l’affitto di un immobile in nuda proprietà?
Di regola lo incassa l’usufruttuario, perché i frutti civili del bene spettano a chi ha il diritto di godimento. Il nudo proprietario conserva invece la titolarità del bene, non i proventi correnti.
Quando la nuda proprietà diventa piena proprietà?
Accade quando l’usufrutto si estingue, normalmente per scadenza o per morte dell’usufruttuario se vitalizio. Non serve un nuovo acquisto: si verifica la naturale riespansione del diritto del proprietario.
A cura di
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Fonti giuridiche e riferimenti
- Codice civile, artt. 981, 820, 821, 2814
- [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20811 del 25/07/2024]
- [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 4806 del 24/02/2025]
- [Circolare n. 18/E del 29/05/2013]
- [Risoluzione n. 188 del 20/07/2009]
- [Risposta n. 133 del 14/05/2025]