L’allineamento catastale nell’attività notarile

Notai di Torino - Logo

SCRITTO DA NOTAI DI TORINO

Notaio Lorenzo Bigiotto e Notaio Marina Strippoli. Nella loro attività professionale si occupano di successioni e famiglia, del settore immobiliare, e di quello commerciale.

L’allineamento catastale è un elemento essenziale nell’attività notarile in Italia per garantire l’aggiornamento e l’adeguamento delle informazioni relative alle proprietà immobiliari presenti nei registri catastali.

Questo articolo esplora il concetto di allineamento catastale, la sua applicazione, e la sua importanza nel garantire la correttezza dei dati immobiliari, il rispetto delle norme urbanistiche e la prevenzione dell’evasione fiscale.

Punti chiave

  • L’allineamento catastale assicura la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile,  i dati e le planimetrie catastali e i registri immobiliari.
  • La conformità catastale è obbligatoria per atti pubblici e scritture private autenticate aventi ad oggetto beni immobili esistenti, esclusi diritti reali di garanzia.
  • L’allineamento catastale serve a migliorare la qualità dei dati nei registri catastali, prevenire l’abusivismo edilizio e l’evasione fiscale.
Allineamento catastale - Copertina

Normativa di riferimento

L’articolo 19, comma 14, del Decreto-legge del 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modifiche nella Legge del 30 luglio 2010 n. 122*, ha introdotto un nuovo comma 1-bis all’articolo 29 della Legge del 27 febbraio 1985 n. 52.

In base a questa disposizione legislativa, a decorrere dal 1° luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che riguardano trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali su beni immobili già esistenti, esclusi i diritti reali di garanzia, devono contenere – sotto pena di nullità – oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa dall’intestatario nell’atto notarile, della conformità allo stato di fatto dell’immobile dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto.

La dichiarazione può essere sostituita da una apposita certificazione di conformità rilasciata da un professionista abilitato.

Prima di procedere a stipulare detti atti, il notaio deve individuare l’intestatario catastale e verificare la conformità dell’intestazione con le informazioni contenute nel Catasto.

La norma in questione è divisa in due parti: la prima riguarda la conformità oggettiva degli immobili, ovvero la loro corrispondenza alle informazioni presenti nel Catasto, mentre la seconda riguarda la conformità soggettiva, vale a dire la corrispondenza tra le informazioni presenti nel Catasto e quelle contenute nei Registri Immobiliari in ordine agli intestatari degli immobili. 

È importante sottolineare che la conformità oggettiva viene attestata attraverso una dichiarazione resa dalla parte che dispone dell’immobile o da un tecnico abilitato, mentre per la conformità soggettiva è necessario un accertamento effettuato dal notaio.

Le ragioni della riforma

Due sono le ragioni principali per le quali è stata introdotta la nuova normativa in tema di allineamento catastale.

In primo luogo, l’obiettivo è quello di migliorare la qualità delle informazioni contenute nei registri catastali. L’intento è quello di creare un registro catastale integrato che parta da informazioni certe, contenute nei registri immobiliari e, attraverso un costante controllo esercitato dai Notai, sincronizzi le informazioni contenute in entrambi i registri, eliminando così gli eventuali errori accumulati nel corso degli anni.

In secondo luogo, lo scopo è quello di individuare possibili casi di evasione fiscale; infatti, viene richiesto l’aggiornamento delle rendite catastali in ogni caso in cui gli immobili produttivi di reddito subiscano modifiche che ne varino il valore. Inoltre, è importante garantire che gli edifici siano conformi alla disciplina urbanistica per prevenire fenomeni di abusivismo edilizio. 

Si può concludere che l’allineamento con il Catasto è essenziale per garantire la corretta gestione dei dati immobiliari, il rispetto delle norme urbanistiche e la prevenzione dell’evasione fiscale.

Quando si applica l’allineamento catastale?

La disciplina sull’allineamento catastale deve applicarsi ad ogni atto pubblico o scrittura privata autenticata che abbia ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su immobili (non solo la proprietà, ma anche l’usufrutto o la nuda proprietà ad esempio), escludendo i diritti reali di garanzia come l’ipoteca.

Sono esclusi dalla normativa gli atti di trasferimento relativi a successioni mortis causa ed i trasferimenti derivanti da sentenza giudiziale.

Inoltre, la norma si riferisce solo a fabbricati già esistenti che costituiscono unità immobiliari urbane. Un fabbricato è considerato esistente quando è abitabile o utilizzabile per lo scopo a cui è destinato, mentre un’unità immobiliare urbana è considerata tale quando è in grado di generare un reddito, calcolato sulla base della rendita catastale.

Di conseguenza, sono esclusi dalla normativa:

  • le unità immobiliari iscritte in Catasto con attribuzione della categoria F/1;
  • le unità immobiliari collabenti (categoria F/2);
  • i fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3) o in via di definizione (categoria F/4);
  • i lastrici solari (categoria F/5);
  • i terreni inedificati;
  • i beni comuni censibili e non censibili (ad esempio le parti comuni condominiali).

Salvo i casi sopra citati, per evitare la nullità dell’atto, è sempre necessario fare riferimento ai dati catastali e alla planimetria depositata in Catasto, nonché alla dichiarazione dell’intestatario catastale sulla conformità dello stato di fatto dell’immobile.

Se dopo gli opportuni controlli effettuati dal notaio e prima della stipula dell’atto si riscontrano delle incongruenze, il venditore dovrà provvedere a correggere le irregolarità.

L’Agenzia del Territorio con la Circolare n. 2 del 9 luglio 2010 ha stabilito come procedere quando la planimetria catastale non rappresenta in modo preciso la situazione attuale dell’immobile.

In questo caso, prima della stipula del rogito, il proprietario deve presentare una denuncia di variazione, con conseguente deposito in Catasto dalla planimetria aggiornata.

Tale obbligo sussiste sia in presenza di difformità originarie, ovvero quando la planimetria depositata in precedenza è errata, sia quando vengano eseguite modifiche all’immobile non segnalate al Catasto.

Tuttavia, l’Agenzia del Territorio ha precisato che non sono rilevanti le variazioni di toponomastica, ovvero i nomi delle vie e dei numeri civici, i nomi dei confinanti ed altri elementi che non hanno alcun impatto sulla determinazione della rendita catastale.

È importante sottolineare che la verifica della situazione effettiva dell’immobile non spetta né al notaio né all’acquirente, ma solo al venditore, che deve rilasciare una dichiarazione di conformità, come si è detto in apertura.

Inoltre, il fatto che tale dichiarazione di conformità debba essere resa dall’intestatario rende necessaria una verifica preliminare del notaio sull’allineamento tra il Catasto e i registri immobiliari, in modo che vi sia una piena corrispondenza tra l’intestatario catastale ed il proprietario o titolare dei diritti reali sull’immobile risultante dai registri immobiliari.

Come risolvere i problemi di disallineamento catastale?

Prima di tutto, è importante distinguere i casi di disallineamento oggettivo da quelli soggettivo. 

Il disallineamento oggettivo può derivare da errori banali commessi dai tecnici o dall’ufficio catastale, come la mancata rasterizzazione della planimetria. Questi errori possono essere risolti facilmente attraverso una opportuna pratica catastale.

In altri casi, il disallineamento può nascondere abusi edilizi o altre gravi incongruenze, come nel caso di una ristrutturazione abusiva che ha portato all’ampliamento dell’immobile senza richiedere il titolo edilizio e senza aggiornare i dati catastali e la planimetria. In questi casi, risolvere il problema potrebbe richiedere molto tempo e spese ingenti

È bene, pertanto, che già in fase di trattative precontrattuali, le parti si affidino ad un tecnico (quale un geometra o un architetto) che verifichi la situazione catastale ed urbanistica dell’immobile, in modo da poter procedere alla regolarizzazione del medesimo, ove necessario, in tempo utile per la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà. 

Per quanto riguarda il disallineamento soggettivo, questo può derivare da una mancata voltura o registrazione da parte dell’ufficio di un precedente atto o da una mancata trascrizione di un’accettazione tacita d’eredità in presenza di un titolo dispositivo già trascritto.

In questi casi, prima della stipula dell’atto, il notaio dovrà effettuare le verifiche ipo-catastali e procedere al “pre-allineamento catastale” per ristabilire la corrispondenza con i registri mediante la presentazione della mancata voltura o mediante la trascrizione dell’accettazione tacita non eseguita.

Infografica: allineamento catastale

Circolari esplicative

Per contribuire all’interpretazione e alla corretta applicazione della normativa dettata in tema di allineamento catastale, l’Agenzia del Territorio ha emanato due circolari esplicative:


Domande frequenti

Cosa si intende per allineamento catastale?

L’allineamento catastale consente di assicurare che i dati e le planimetrie riferiti a beni immobili presenti in Catasto corrispondano esattamente a quelli dei registri immobiliari e allo stato di fatto dell’immobile. Questa corrispondenza riguarda sia le planimetrie e i dati catastali (conformità oggettiva), sia l’intestazione del bene ai corretti titolari (conformità soggettiva).

Come funziona l’allineamento catastale?

L’allineamento catastale, quanto alla conformità soggettiva, si traduce in un controllo accurato delle informazioni presenti in Catasto e nei registri immobiliari, operato principalmente dal notaio quando stipula atti di trasferimento o costituzione di diritti reali su beni immobili. La conformità oggettiva richiede invece l’intervento di un tecnico abilitato che, attraverso rilievi e verifiche sul posto, permette di correggere eventuali errori o discrepanze nelle planimetrie catastali.

Quanto costa fare un allineamento catastale?

Il costo dell’allineamento catastale può variare a seconda della complessità del caso e del professionista incaricato di eseguirlo. Non esiste un tariffario fisso, quindi è consigliato chiedere un preventivo dettagliato ad un tecnico del settore (geometra, architetto o ingegnere) per evitare sorprese. Ricorda che in caso di incongruenze significative, potrebbero essere necessarie opere di regolarizzazione dell’immobile, con costi aggiuntivi.


Il ruolo del Notaio 

Che ruolo ha il notaio nell’allineamento catastale? 

Prima della stipula di un atto riguardante il trasferimento e la costituzione di diritti reali su un immobile, il notaio deve verificare la conformità dell’intestazione catastale con le informazioni contenute nei registri immobiliari. 

Questo accertamento è fondamentale per la cosiddetta conformità soggettiva, assicurando che ci sia piena corrispondenza tra l’intestatario catastale e il titolare dei diritti reali sull’immobile risultante dai registri immobiliari.

La conformità oggettiva dell’immobile è attestata tramite una dichiarazione resa nell’atto notarile dal titolare della proprietà o di un altro diritto reale sul bene.

Qui troverete indicazioni sui parametri a cui fare riferimento in merito ai costi notarili.

Riferimenti

Contenuti correlati

2 commenti su “L’allineamento catastale nell’attività notarile”

  1. Più’ che un commento, in quanto mi e’ chiaro tutto cio’ che ho letto e lo condivido perfettamente, pongo questa domanda: e’ possibile l’accertamento dell’avvenuta usucapione ordinaria mediante l’Istituto della mediazione quando e’ inesistente la controparte (perche’ deceduta senza lasciare eredi legittimi o testamentari) intestataria a catasto urbano di una quota pari a10/128 esimi di un’immobile del valore complessivo di 50/60 Mila euro posseduto dall’usucapiente da 37 anni, ecc.
    Grazie

    Rispondi
    • Buongiorno Sig. Lemme,
      Nel nostro ordinamento non sono ammissibili domande giudiziali contro ignoti.
      Nel caso prospettato un soluzione potrebbe essere quella di attivare una procedura per la nomina di un curatore dell’eredità giacente, ai sensi dell’art. 528 c.c. se non è ancora decorso il termine decennale di prescrizione
      per l’accettazione dell’eredità ex art. 480 c.c.
      Cordiali saluti,

      Rispondi

Lascia un commento