Accessione

Definizione legale

L’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario in forza del quale il proprietario della cosa principale acquista anche la proprietà della cosa che vi si incorpora o si unisce stabilmente. In materia immobiliare, la regola base è che qualunque costruzione, piantagione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo, salvo che la legge o un titolo valido dispongano diversamente.

La giurisprudenza di legittimità qualifica l’accessione come un meccanismo oggettivo: l’acquisto si produce ipso iure, cioè automaticamente, per il solo fatto dell’incorporazione materiale, senza necessità di una manifestazione di volontà del proprietario del fondo [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 3873 del 16/02/2018].

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Significato e funzione dell’istituto

L’accessione serve a garantire certezza dei rapporti giuridici, semplificazione della titolarità dei beni e tutela della circolazione immobiliare. La logica dell’istituto è che la “cosa principale” attrae la “cosa accessoria”: nel caso dell’accessione immobiliare, il bene principale è normalmente il suolo, che prevale sulle opere e sui materiali incorporati [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 3873 del 16/02/2018].

Da questa impostazione discende una conseguenza pratica molto rilevante: non si può separare liberamente la proprietà del terreno da quella della costruzione se non esiste un titolo idoneo a derogare alla regola, come ad esempio la costituzione di un diritto di superficie in forma valida.

Come opera l’accessione

L’accessione opera quando vi è una incorporazione stabile tra beni. L’effetto tipico è l’acquisto della proprietà della cosa accessoria da parte del titolare della cosa principale.

1. Accessione immobiliare

È la figura più nota. Se su un terreno viene edificato un fabbricato, la costruzione appartiene al proprietario del suolo. Questo vale anche quando l’opera sia stata realizzata da un terzo con materiali propri, salvo le specifiche conseguenze indennitarie o i rimedi previsti dalla legge.

La Cassazione ha chiarito che l’acquisto avviene nel momento stesso in cui la costruzione si incorpora al suolo, e che l’eventuale sentenza del giudice ha natura solo dichiarativa [Sez. Quinta Civile, Sentenza n. 6797 del 11/03/2020].

2. Accessione tra beni mobili

L’istituto si applica anche quando più cose mobili vengono unite o mescolate. In quel caso rilevano la separabilità dei beni, il valore economico e l’individuazione della cosa principale. Se i beni non sono separabili senza notevole deterioramento, può sorgere una comunione oppure l’acquisto dell’intero da parte del proprietario della cosa principale, con obbligo di corrispettivo verso l’altro.

Accessione e costruzione su suolo altrui

Se un terzo costruisce su un terreno altrui con materiali propri, il proprietario del fondo, in linea generale, acquista la proprietà dell’opera per accessione. Tuttavia, la disciplina non si limita all’effetto acquisitivo: regola anche i rapporti economici tra proprietario e costruttore.

In particolare, il proprietario può:

• ritenere l’opera, pagando il valore dei materiali e della manodopera oppure l’aumento di valore arrecato al fondo;
• in certi casi, chiederne la rimozione.

La Cassazione ha precisato che il diritto del terzo costruttore, quando la rimozione non venga o non possa essere richiesta, ha natura indennitaria e nasce dal vantaggio economico che il proprietario del fondo ricava dall’incorporazione dell’opera [Sez. Prima Civile, Sentenza n. 22154 del 24/07/2023].

Quando l’accessione non opera o opera in modo derogato

L’accessione non è una regola assoluta. Può essere esclusa o derogata quando esiste un titolo idoneo oppure quando la legge prevede una disciplina speciale.

Il caso tipico è il diritto di superficie, che consente di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione. La Cassazione a Sezioni Unite ha ribadito che, per derogare alla regola dell’accessione con efficacia reale, occorre un titolo negoziale valido, soggetto ai requisiti di forma propri dei diritti reali immobiliari [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 3873 del 16/02/2018].

In mancanza di tale titolo, la costruzione segue il suolo.

Accessione in comunione

Se il suolo appartiene in comproprietà a più soggetti e uno solo costruisce, la costruzione, in linea di principio, diventa comune in proporzione alle quote del terreno, salvo diverso accordo valido.

Le Sezioni Unite hanno chiarito che anche in questo caso l’accessione opera automaticamente, perché il comproprietario costruttore non può sottrarsi alla forza attrattiva del suolo comune senza un titolo contrario formalmente idoneo [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 3873 del 16/02/2018].

Accessione e imposte

L’istituto ha effetti importanti anche sul piano fiscale, specie nelle imposte sugli immobili e nell’imposta di registro.

In ambito tributario, la Cassazione ha affermato che, se viene alienato un terreno sul quale insiste una costruzione già acquisita per accessione, nel silenzio dell’atto si trasferisce anche la costruzione, e il relativo valore rileva anche ai fini dell’imposta di registro [Sez. Quinta Civile, Sentenza n. 6797 del 11/03/2020].

Sul piano interpretativo, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato il medesimo principio evidenziando che, nei trasferimenti immobiliari, le accessioni si presumono trasferite con l’immobile, salvo prova contraria nei modi richiesti dalla legge [Risoluzione n. 72 del 23/03/2009].

Differenza tra accessione, superficie e usucapione

Accessione

È un acquisto automatico e originario collegato all’incorporazione materiale del bene.

Diritto di superficie

È il diritto reale che consente di mantenere distinta la proprietà della costruzione da quella del suolo. Non nasce automaticamente: richiede un titolo idoneo.

Usucapione

È un modo di acquisto della proprietà che si fonda sul possesso protratto nel tempo. Diversamente dall’accessione, non dipende dall’incorporazione ma dal decorso del termine di legge e dai relativi presupposti.

Rilevanza pratica

L’accessione è centrale in molte situazioni concrete:

• costruzione eseguita da un terzo su terreno altrui;
• vendita di terreno con fabbricato non espressamente menzionato;
• edificazione su area comune;
• rapporti tra proprietario del suolo e investitore o utilizzatore dell’area;
• tassazione di terreni e fabbricati.

In tutti questi casi, la domanda decisiva è una: esiste un titolo valido che separi la proprietà del suolo da quella dell’opera? Se la risposta è negativa, la regola generale resta quella dell’accessione.

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Domande frequenti

Fonti giuridiche e riferimenti

• Art. 934 c.c.
• Art. 936 c.c.
• Art. 939 c.c.
• Cass., Sez. Unite civ., 16 febbraio 2018, n. 3873 [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 3873 del 16/02/2018]
• Cass., Sez. V civ., 11 marzo 2020, n. 6797 [Sez. Quinta Civile, Sentenza n. 6797 del 11/03/2020]
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione 23 marzo 2009, n. 72/E [Risoluzione n. 72 del 23/03/2009]

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Voci correlate

→ Modi di acquisto della proprietà