Diritto di abitazione

Definizione legale

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui mediante il quale il titolare (habitator) può abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). Si tratta di un diritto reale minore, che comprime il diritto di proprietà del concedente riducendolo a nuda proprietà per tutta la durata del vincolo.

Il contenuto del diritto è più ristretto rispetto all’usufrutto: l’habitator non può trarre frutti dall’immobile né concederlo in locazione o cedere il diritto a terzi (art. 1024 c.c.). L’unica modalità di utilizzo consentita è l’abitazione personale diretta, unitamente ai familiari conviventi. Nella nozione di “famiglia” rientrano, ai sensi dell’art. 1023 c.c., i figli nati successivamente alla costituzione del diritto, i figli adottivi e riconosciuti, nonché le persone conviventi che prestano servizi al titolare o alla sua famiglia.

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Costituzione ed estinzione

Il diritto di abitazione si costituisce mediante:

• testamento;
• contratto, con atto pubblico o scrittura privata autenticata (richiesta la forma scritta ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 c.c.);
• legge, nel caso del coniuge superstite ai sensi dell’art. 540, comma 2, c.c.

Per essere opponibile ai terzi, il diritto deve essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2653 c.c.).

Il diritto si estingue:

• per morte dell’habitator (la durata non può eccedere la vita del titolare, art. 979 c.c. richiamato dall’art. 1026 c.c.);
• per scadenza del termine eventualmente fissato nell’atto costitutivo;
• per rinuncia del titolare;
• per consolidazione, ossia acquisto della piena proprietà da parte dell’habitator;
• per non uso protratto per venti anni.

Il diritto di abitazione del coniuge superstite (art. 540, comma 2, c.c.)

Una delle fattispecie più rilevanti sul piano pratico è il legato ex lege riconosciuto al coniuge superstite dall’art. 540, comma 2, c.c., che gli riserva il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni.

Tale diritto viene acquisito automaticamente all’apertura della successione, senza necessità di accettazione dell’eredità (e anche in caso di rinuncia), operando come legato di specie ai sensi dell’art. 649 c.c. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che questo istituto opera sia nella successione necessaria sia in quella legittima, in aggiunta alla quota ereditaria spettante al coniuge [Cass. S.U. n. 4847/2013].

Presupposti oggettivi

Il diritto sorge esclusivamente se l’immobile era:

• di proprietà esclusiva del de cuius, oppure
• in comunione tra i coniugi.

Non sorge invece se la casa familiare era in comproprietà tra il coniuge defunto e un terzo estraneo, in quanto in tale ipotesi non è realizzabile l’intento del legislatore di assicurare al coniuge superstite il godimento pieno del bene [Cass. n. 29162/2021].

Oggetto del diritto

Il diritto ha ad oggetto esclusivamente la “casa adibita a residenza familiare”, ossia l’immobile in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del de cuius, quale luogo principale di esercizio della vita matrimoniale. Il diritto non può estendersi a due o più residenze alternative né a immobili utilizzati in via temporanea o saltuaria [Cass. n. 7128/2023].

Incidenza sull’asse ereditario

Ai fini della divisione ereditaria, il valore capitale del diritto di abitazione deve essere stralciato dall’asse ereditario prima di procedere alla ripartizione tra i coeredi, secondo un meccanismo assimilabile al prelegato [Cass. S.U. n. 4847/2013].

Diritto di abitazione e IMU

Sul piano fiscale, il titolare del diritto di abitazione è il soggetto passivo IMU in via esclusiva, sostituendo il proprietario (nudo proprietario) nel rapporto d’imposta. Qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale e ricorrano i requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale, il titolare del diritto beneficia dell’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale, con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il coniuge superstite titolare del diritto ex art. 540, comma 2, c.c. beneficia dell’esenzione IMU per abitazione principale anche nel caso in cui la residenza anagrafica sia stata trasferita nell’immobile successivamente al decesso del de cuius, purché vi dimori abitualmente. La Circolare MEF n. 3/DF del 18 maggio 2012 ha confermato che il riconoscimento legislativo del diritto di abitazione in capo al coniuge assegnatario dell’ex casa coniugale comporta l’esclusione della quota di imposta riservata allo Stato [Circ. MEF n. 3/DF/2012].

Distinzione tra diritto reale di abitazione e diritto personale di godimento sulla casa familiare

È fondamentale distinguere il diritto reale di abitazione ex art. 1022 c.c. dal diritto personale di godimento della casa familiare assegnato al genitore collocatario in sede di separazione o divorzio (art. 337-sexies c.c.):

Caratteristica	Diritto reale (art. 1022 c.c.)	Diritto personale (art. 337-sexies c.c.)
Natura	Diritto reale su cosa altrui	Diritto personale atipico
Titolo	Contratto, testamento, legge	Provvedimento giudiziale
Trascrizione	Necessaria per opponibilità ai terzi	Opponibile ai terzi per legge
Finalità	Bisogni abitativi del titolare	Interesse superiore dei figli
Estinzione	Morte dell’habitator, scadenza, rinuncia	Cessazione dell’interesse dei figli

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Obblighi dell’habitator

Chi esercita il diritto di abitazione ed occupa l’intera casa è tenuto, ai sensi dell’art. 1025 c.c., alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario. Se occupa solo una parte della casa, contribuisce in proporzione a quanto gode. Le spese straordinarie restano invece a carico del proprietario.

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Art. 1022, 1023, 1024, 1025, 1026 c.c. – Disciplina del diritto di abitazione e di uso nel codice civile.
• Art. 540, comma 2, c.c. – Legato ex lege del diritto di abitazione a favore del coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare.
• Cass. S.U. n. 4847 del 27 febbraio 2013 – Il diritto di abitazione ex art. 540, comma 2, c.c. spetta al coniuge superstite sia nella successione necessaria sia in quella legittima; il suo valore va stralciato dall’asse prima della divisione.
• Cass. n. 7128 del 10 marzo 2023 – Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola casa adibita a residenza familiare, quale unico luogo principale di vita matrimoniale, e non può estendersi a più residenze alternative.
• Cass. n. 29162/2021 – Il diritto non sorge quando la casa familiare è in comproprietà tra il de cuius e un terzo estraneo.
• Circolare MEF n. 3/DF del 18 maggio 2012 – Chiarimenti sull’applicazione dell’IMU al diritto di abitazione, con conferma dell’esenzione per abitazione principale in capo al titolare del diritto.

Voci correlate

→ Nuda proprietà