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La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza tassabile per gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus.
La norma, inserita nell’art. 67, comma 1, lett. b‑bis) del TUIR, si applica alla prima cessione effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori e nasce con una finalità chiaramente antielusiva: evitare che interventi integralmente finanziati tramite detrazione, sconto in fattura o cessione del credito generino incrementi patrimoniali non tassati.
La disciplina è recente, la prassi è in fase di consolidamento e alcuni profili applicativi richiedono ancora un’interpretazione prudenziale.
Tuttavia, la struttura della norma è chiara: quando un immobile è stato interessato da interventi agevolativi con il Superbonus, la prima cessione infradecennale può generare una plusvalenza con criteri di calcolo più severi rispetto a quelli previsti dalla disciplina ordinaria.
In questo articolo analizziamo nel dettaglio la tassazione della plusvalenza derivante dalla fruizione del Superbonus, con particolare attenzione al presupposto impositivo, al calcolo della base imponibile e alle principali eccezioni previste dalla legge.
Indice
Punti chiave
- Nuova fattispecie imponibile: la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova plusvalenza tassabile per la prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, a partire dal 1° gennaio 2024.
- Periodo 0-5 anni: se la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi e si è beneficiato del Superbonus 110% con cessione del credito o con sconto in fattura, le spese degli interventi non sono deducibili.
- Periodo 6-10 anni: per le cessioni che avvengono tra il sesto e il decimo anno, è possibile dedurre il 50% delle spese sostenute per gli interventi Superbonus.
- Esclusioni rilevanti: la tassazione sulla plusvalenza da Superbonus non si applica se l’immobile è stato acquisito per successione o se è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso anteriore alla cessione (di regola i dieci anni antecedenti alla vendita, o il minor periodo intercorso tra acquisto/costruzione e cessione). Questo decennio si misura a ritroso dalla vendita e non va confuso con il decennio del presupposto impositivo, che invece decorre dalla conclusione dei lavori Superbonus.
- Sismabonus acquisti: l’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 137/2025, ha chiarito che la successiva rivendita da parte di chi ha acquistato da un’impresa che abbia eseguito interventi Sismabonus acquisti non integra la fattispecie della lett. b‑bis), ma può ricadere nella disciplina ordinaria della plusvalenza infraquinquennale.
Genesi e tassazione sulla plusvalenza da Superbonus 110
La disciplina del Superbonus, introdotta con il Decreto Rilancio (DL n. 34/2020), ha consentito la riqualificazione di un vasto patrimonio immobiliare. La possibilità di beneficiare del Superbonus con una detrazione del 110%, unita ai meccanismi della cessione del credito e dello sconto in fattura, ha permesso a molti proprietari di realizzare interventi a costi quasi nulli.
Tuttavia, il legislatore ha ravvisato in tale meccanismo un potenziale effetto distorsivo: la possibilità di realizzare ingenti guadagni speculativi attraverso la vendita di immobili completamente rinnovati a spese dello Stato.
Per contrastare tale fenomeno, è stata introdotta una fattispecie specifica di reddito diverso, volta a regolare la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile su cui siano stati eseguiti interventi da Superbonus. La ratio della norma è antielusiva, ricalcando la logica alla base della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione infraquinquennale di immobili.
La nuova disposizione si applica alle cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024. Secondo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 2024, la plusvalenza da Superbonus rileva in occasione della prima cessione a titolo oneroso dell’immobile, effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Ambito di applicazione della plusvalenza immobiliare
La nuova disciplina interviene su due fronti: l’individuazione di una nuova fattispecie imponibile (art. 67, comma 1, lett. b‑bis TUIR) e la definizione delle modalità di calcolo (art. 68 TUIR). La norma si applica alle persone fisiche oltre che alle società semplici, agli enti non commerciali e ai non residenti, nei casi previsti, che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Il presupposto oggettivo è la cessione onerosa di un bene immobile oggetto di Superbonus, vale a dire di un bene sul quale siano stati effettuati interventi agevolati ammessi al Superbonus sulle parti comuni o sulle singole unità, a condizione che tali interventi si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
Come chiarito dalla Circolare 13/E del 2024, la modalità di fruizione dell’agevolazione (detrazione, sconto o cessione) e la percentuale spettante non incidono sul presupposto impositivo, ma rilevano esclusivamente ai fini del calcolo della plusvalenza da Superbonus secondo l’art. 68 TUIR.
Ciò che rileva è che sull’immobile siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus e che la prima cessione avvenga nel decennio successivo alla loro conclusione. La cessione deve essere di natura onerosa (vendita, permuta, ecc.).
L’analisi del presupposto impositivo della plusvalenza: l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR
Il cuore della riforma è l’introduzione della lettera b-bis) al comma 1 dell’articolo 67 del TUIR. Questa disposizione definisce come “redditi diversi” le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito interventi da Superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
La formulazione ampia (“il cedente o gli altri aventi diritto”) implica che la norma si applica anche qualora gli interventi non siano stati eseguiti direttamente dal venditore. Il termine decennale decorre dalla data di conclusione dei lavori Superbonus.
La plusvalenza ex lett. b‑bis) è speciale e prevale rispetto alla disciplina ordinaria della plusvalenza infraquinquennale (lett. b); quando ricorrono i presupposti del Superbonus, si applica la lett. b‑bis), che prevede regole di calcolo dei costi diverse.
Le esclusioni espresse: l’immobile acquisito per successione e l’abitazione principale
Il legislatore ha previsto due importanti eccezioni alla tassazione della plusvalenza da Superbonus.
La prima eccezione riguarda l’immobile acquisito per successione mortis causa: l’eventuale plusvalenza da Superbonus è espressamente esclusa, indipendentemente dall’anno di cessione.
La seconda, e più frequente, riguarda gli immobili adibiti ad abitazione principale: la plusvalenza da Superbonus non si applica se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Ad esempio, se un immobile viene acquistato nel 2021, ristrutturato con i lavori Superbonus nel 2022 e venduto nel 2026, per evitare la tassazione sulla plusvalenza, il cedente dovrà dimostrare di avervi avuto la residenza per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (2021) e la vendita, essendo tale periodo inferiore a dieci anni.
La mera indicazione dell’immobile come abitazione principale in sede di dichiarazione dei redditi non è sufficiente; occorre, in caso di accertamento, dimostrare la concreta utilizzazione come abitazione principale nel periodo richiesto.
Immobile acquisito per successione: l’esclusione e i suoi limiti
Come già evidenziato, l’immobile acquisito per successione mortis causa beneficia di un’esclusione espressa dalla tassazione sulla plusvalenza da Superbonus, indipendentemente dall’anno di cessione e dalla data di conclusione dei lavori. In questo caso l’eventuale plusvalenza non è soggetta né alla disciplina della lett. b‑bis), né alla plusvalenza ordinaria infraquinquennale, poiché gli immobili acquisiti per successione sono esclusi anche da quest’ultima.
Sul punto, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’interpello n. 208 del 23 ottobre 2024, relativa a un immobile pervenuto al cedente solo in parte per successione (50% per compravendita, 50% per successione) e oggetto di interventi Superbonus sulle sole parti comuni condominiali. L’Agenzia ha chiarito due profili. In primo luogo, il presupposto impositivo scatta anche quando gli interventi agevolati riguardino esclusivamente le parti comuni dell’edificio, a prescindere dalla natura trainante o trainata dei lavori. In secondo luogo, l’esclusione per successione opera pro‑quota: è esclusa la sola quota di plusvalenza da Superbonus correlata alla porzione ereditata, mentre resta imponibile quella riferibile alla quota acquistata a titolo oneroso, da determinarsi ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR.
Una questione ulteriore, non oggetto di pronuncia espressa, riguarda il caso in cui i lavori Superbonus vengano eseguiti dall’erede dopo l’acquisizione dell’immobile per successione.
L’orientamento prevalente, in particolare nella dottrina notarile, ritiene che anche in tale ipotesi operi l’esclusione: rilevando il mero acquisto per successione “per espressa previsione normativa”, l’esenzione si applicherebbe a prescindere da chi abbia in concreto eseguito gli interventi agevolati (in questo senso, tra gli altri, Federnotizie, Plusvalenza da Superbonus: casi pratici sulle questioni più dibattute).
A sostegno di questa lettura viene richiamata la stessa Risposta n. 208/2024 che, pur decidendo direttamente il diverso profilo della successione parziale, non distingue tra i lavori realizzati dal de cuius e quelli realizzati dall’erede, silenzio che consente di argomentare l’irrilevanza di tale distinzione. Si tratta tuttavia di una conclusione desunta in via interpretativa e non ancora definitivamente consolidata, per cui resta opportuno un approccio prudente.
CILAS e CILA: la rilevanza della comunicazione specifica per il Superbonus
Per gli interventi agevolati con il Superbonus, la comunicazione di inizio lavori assume una forma specifica: la CILAS (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Superbonus), introdotta dal Decreto Semplificazioni bis del 2021 e distinta dalla CILA ordinaria utilizzata per gli altri interventi edilizi. La CILAS è uno degli elementi documentali centrali per determinare la data di conclusione dei lavori Superbonus, da cui decorre il termine decennale rilevante ai fini della plusvalenza.
Nella pratica, la data di fine lavori rilevante ai fini della plusvalenza da Superbonus è quella della chiusura della CILAS.
La Circolare 13/E individua come dies a quo del termine decennale la data di conclusione degli interventi, comprovata «in linea di principio dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti». La circolare non menziona i singoli stati di avanzamento lavori (SAL): poiché àncora il termine alla data di ultimazione risultante dalla documentazione amministrativa, se ne ricava che i SAL non assumono rilievo autonomo ai fini della decorrenza.
Tassazione sulla plusvalenza da Superbonus: come si calcola
Una volta accertato il presupposto impositivo della plusvalenza da Superbonus, il passo successivo è calcolarne l’ammontare imponibile. L’articolo 68 del TUIR stabilisce criteri specifici e penalizzanti, differenziati a seconda che la cessione avvenga entro o oltre i cinque anni dalla fine dei lavori Superbonus.
La rivalutazione ISTAT del costo di acquisto è prevista solo nelle cessioni effettuate tra il 6° e il 10° anno dalla conclusione dei lavori, e solo quando sono trascorsi più di 5 anni tra l’acquisto/costruzione e la cessione. In tutte le cessioni effettuate nei primi 5 anni, la rivalutazione non opera.
La plusvalenza realizzata è data dalla differenza tra il corrispettivo di cessione e il costo di acquisto, aumentato dei costi inerenti. La peculiarità della plusvalenza da Superbonus risiede nella determinazione dei “costi inerenti”, in particolare per le spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
Se i lavori Superbonus sono stati integralmente finanziati tramite cessione del credito o sconto in fattura, i costi strettamente riconducibili a tali interventi possono risultare non deducibili, in tutto o in parte, a seconda del momento della cessione.
Cessione entro i primi cinque anni: l’indeducibilità dei costi
Il regime più severo si applica alle cessioni effettuate a meno di cinque anni dalla data di conclusione dei lavori Superbonus. In questo scenario, l’articolo 68, comma 1, del TUIR stabilisce che non si tiene conto delle spese sostenute per gli interventi agevolati con Superbonus 110% se si è optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
In pratica, la plusvalenza da Superbonus realizzata corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originario, senza alcuna deduzione dei costi sostenuti per i lavori. Gli altri oneri inerenti (ad esempio la parcella del notaio o dell’agenzia immobiliare) restano invece deducibili.
È importante precisare che le regole penalizzanti sulla deducibilità dei costi si applicano esclusivamente quando ricorrono congiuntamente due condizioni: aver fruito del Superbonus nella misura del 110% e aver optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. In tutti gli altri casi – Superbonus fruito con percentuale inferiore (90%, 70%, 65%), oppure Superbonus al 110% ma con detrazione diretta in dichiarazione – i costi degli interventi restano interamente deducibili ai fini del calcolo della plusvalenza da Superbonus.
Attenzione però: questo non significa che la plusvalenza non si generi. Il presupposto impositivo della plusvalenza da Superbonus scatta indipendentemente dalla percentuale di detrazione e dalla modalità di fruizione: ciò che varia è solo il trattamento dei costi nel calcolo della base imponibile, non l’esistenza della plusvalenza stessa.
Esempio pratico: Tizio ha acquistato una casa nel 2020 per € 150.000. Nel 2022 ha eseguito lavori Superbonus per € 100.000, beneficiando del Superbonus 110% e cedendo il credito. Nel 2025 (a meno di 5 anni dalla fine dei lavori) rivende l’immobile per € 300.000. La plusvalenza da Superbonus realizzata tassabile sarà di € 150.000 (€ 300.000 − € 150.000), poiché i costi dei lavori non sono deducibili.
Cessione tra il sesto e il decimo anno: deducibilità parziale e rivalutazione
Se la cessione avviene tra i 6 e i 10 anni dalla conclusione dei lavori Superbonus, il legislatore attenua la rigidità del calcolo. Il costo dei lavori agevolati può essere computato in aumento del costo di acquisto, ma solo nella misura del 50%. Inoltre, il prezzo di acquisto è rivalutato in base all’indice ISTAT, purché siano trascorsi più di 5 anni tra l’acquisto e la cessione.
Esempio pratico: Tizio ha acquistato nel 2018 per € 200.000. Nel 2021 sono stati eseguiti interventi Superbonus per un valore di € 120.000, con cessione del credito. Se l’immobile viene ceduto nel 2028 (sette anni dopo la conclusione dei lavori), il costo di acquisto rivalutato ISTAT (ipotizzando un incremento del 10%) sarà di € 220.000 e il costo dei lavori deducibile sarà pari al 50%, ovvero € 60.000. A fronte di un prezzo di vendita di € 380.000, la plusvalenza da Superbonus realizzata imponibile sarà pari a € 100.000.
Casistiche particolari e la tassa sulla plusvalenza per immobili interessati dal Superbonus
La complessità della normativa ha richiesto interventi chiarificatori da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Tra questi, spiccano la gestione dell’eventuale plusvalenza nel contesto del “Sismabonus acquisti”, il trattamento degli immobili oggetto di donazione o di usucapione, le situazioni condominiali e i casi di interventi parzialmente agevolati.
Il caso specifico del “Sismabonus acquisti”: una fondamentale distinzione
Una questione dibattuta ha riguardato l’applicabilità della nuova plusvalenza da Superbonus alla rivendita di un immobile acquistato da un’impresa che ha effettuato interventi di demolizione e ricostruzione (c.d. “Sismabonus acquisti”). In questo caso, infatti, il beneficio fiscale è fruito dall’acquirente.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta a interpello n. 137 del 20 maggio 2025 ha fornito un chiarimento: la norma sulla plusvalenza si applica alla “prima cessione” successiva all’esecuzione dei lavori. Nel caso del Sismabonus acquisti, la prima cessione è quella tra l’impresa e l’acquirente. Di conseguenza, la successiva rivendita da parte di quest’ultimo non rientra nell’ambito della lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR.
Resterà tuttavia soggetta alla disciplina ordinaria della plusvalenza immobiliare infraquinquennale se la rivendita avviene entro cinque anni dall’acquisto e l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte di quel periodo.
In questo caso, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 137/2025, la plusvalenza si calcola secondo le regole ordinarie dell’art. 68 TUIR, assumendo come costo di acquisto il prezzo pieno pagato al costruttore, senza alcuna decurtazione per effetto della detrazione o del credito ceduto di cui si è beneficiato.
Il condominio: soggetti passivi, quote e cessione del credito differenziata
Una delle situazioni più frequenti nella pratica riguarda gli immobili inseriti in contesti condominiali, nei quali i lavori Superbonus sono stati eseguiti sulle parti comuni. In questi casi, il presupposto impositivo della plusvalenza si verifica in capo a ciascun condomino singolarmente, in proporzione alla propria quota millesimale di partecipazione agli interventi agevolati.
La complessità aumenta quando i condòmini hanno scelto modalità di fruizione del Superbonus diverse: alcuni potrebbero aver optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, altri per la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi.
In questo caso, le regole penalizzanti sull’indeducibilità dei costi si applicano esclusivamente ai condòmini che hanno ceduto il credito o beneficiato dello sconto in fattura, mentre per gli altri i costi restano interamente deducibili ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata.
Ne consegue che due condòmini che vendono il proprio appartamento nello stesso condominio, nello stesso anno e allo stesso prezzo, possono trovarsi a calcolare una plusvalenza Superbonus significativamente diversa, a seconda della scelta effettuata al momento della fruizione dell’agevolazione.
È quindi essenziale che il venditore ricostruisca con precisione la propria posizione individuale rispetto agli interventi condominiali, raccogliendo la documentazione relativa alla propria quota di spesa e alla modalità di fruizione scelta.
Un ulteriore profilo critico riguarda il caso in cui il singolo condomino abbia anche eseguito interventi trainati sulla propria unità (ad esempio, sostituzione dei serramenti o installazione di impianti fotovoltaici), oltre agli interventi trainanti sulle parti comuni. In questa ipotesi, la plusvalenza Superbonus potrebbe derivare dalla somma di interventi con nature e modalità di fruizione diverse, rendendo necessaria una ricostruzione analitica dei costi per ciascuna tipologia di lavoro.
Un caso particolarmente penalizzante riguarda il condomino che non abbia potuto beneficiare della detrazione Superbonus per incapienza fiscale.
Pur in assenza di un chiarimento espresso su questa specifica ipotesi, la conclusione discende dal principio affermato dalla Circolare 13/E/2024, secondo cui il presupposto impositivo prescinde dalla percentuale di detrazione e dalla modalità di fruizione: poiché ciò che rileva è l’esecuzione di interventi ammessi al Superbonus, anche il condomino rimasto incapiente, che non ha quindi ricevuto alcun vantaggio economico dall’agevolazione, è comunque soggetto alla plusvalenza da Superbonus in caso di cessione dell’immobile entro dieci anni dalla conclusione dei lavori sulle parti comuni.
Si tratta di una delle applicazioni più severe della norma, poiché colpisce soggetti che non hanno tratto alcun beneficio concreto dall’intervento agevolato.
Interventi parzialmente agevolati: il caso misto
Una situazione ricorrente è quella in cui i lavori sono solo in parte riconducibili al Superbonus 110% con cessione del credito o sconto in fattura, e in parte finanziati direttamente dal proprietario o agevolati con altri bonus edilizi (Ecobonus ordinario, bonus ristrutturazioni al 50% o Superbonus a percentuale inferiore al 110%).
Per la combinazione tra Superbonus 110% e percentuali inferiori, il punto è espressamente disciplinato: la Circolare 13/E/2024 ha chiarito che l’irrilevanza dei costi riguarda solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo del 110% (con opzione per cessione del credito o sconto in fattura), mentre le altre restano computabili tra i costi inerenti.
I costi riferibili agli interventi al 110% con cessione/sconto risultano quindi non deducibili nei primi cinque anni e deducibili solo al 50% dal sesto al decimo anno; i costi riferibili agli altri interventi, finanziati direttamente o agevolati con bonus diversi (Ecobonus, ristrutturazioni al 50%, Superbonus a percentuale inferiore), restano interamente deducibili secondo le regole ordinarie.
Ne deriva che la plusvalenza realizzata andrà calcolata separando le due componenti, con criteri di deducibilità distinti. Questa ricostruzione richiede una documentazione contabile precisa: è necessario conservare le fatture per tipologia di intervento, le asseverazioni, le comunicazioni ENEA e la documentazione relativa alla cessione del credito o allo sconto in fattura, in modo da poter dimostrare con certezza quale quota di spesa sia riconducibile al Superbonus 110% e quale no.
In mancanza di documentazione adeguata, il rischio è che l’Agenzia delle Entrate consideri l’intera spesa non deducibile, con la conseguenza di massimizzare la plusvalenza tassabile.
Esempio pratico: appartamento venduto a €250.000; quota dei lavori condominiali imputabile al venditore: €20.000 (con cessione del credito); lavori interni non agevolati: €5.000 (deducibili). In questo caso, le componenti si separano: la quota riferibile al Superbonus (ceduta) è soggetta a limitazioni. Se la vendita avviene entro 5 anni, la quota di €20.000 non è deducibile; la plusvalenza sarà pari al prezzo di vendita − (costo di acquisto + €5.000).
Immobili acquisiti per donazione o usucapione: profili di criticità
Se un contribuente riceve per donazione un immobile su cui il donante ha eseguito interventi agevolati con il Superbonus, si applicano regole specifiche. Per gli immobili acquisiti per donazione, l’articolo 68 del TUIR stabilisce che si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante.
Se il donatario rivende l’immobile entro 5 anni dalla fine dei lavori, subirà l’indeducibilità del costo, pur non avendo beneficiato direttamente dell’incentivo. Nel caso in cui il donatario esegua interventi agevolati con il Superbonus sull’immobile ricevuto in donazione e poi lo venda, si configura il presupposto impositivo e la plusvalenza sarà tassabile secondo le regole del Superbonus, in quanto la nuova normativa non prevede deroghe per il caso di specie.
La situazione si complica per gli immobili acquisiti per usucapione, poiché manca il relativo costo di acquisto. La Risposta n. 157/2024 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in caso di usucapione, il valore della sentenza dichiarativa costituisce il costo di acquisto fiscalmente riconosciuto, aumentato dei costi inerenti.
Le spese relative agli interventi agevolati con Superbonus 110% eseguite tramite cessione del credito o sconto in fattura, invece, non sono deducibili. Pertanto, la plusvalenza resta significativa, ma non è determinata da un costo iniziale nullo, bensì da un costo di base pari al valore attribuito dalla sentenza.
Coordinamento tra plusvalenza ordinaria e plusvalenza Superbonus
La plusvalenza Superbonus si affianca alla disciplina ordinaria della plusvalenza immobiliare infraquinquennale prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b) TUIR. Il rapporto tra le due fattispecie è di specialità: quando l’immobile è stato oggetto di Superbonus, la disciplina applicabile è quella della lett. b‑bis), che prevale sulla disciplina generale.
La plusvalenza ordinaria continua tuttavia a trovare applicazione nei casi in cui l’immobile non sia stato interessato da interventi agevolati, purché ricorrano i presupposti della lett. b) e l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale.
Si ricordi che il termine quinquennale e la relativa formula dell’abitazione principale («la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione») valgono per la plusvalenza ordinaria di cui alla lett. b); per la plusvalenza Superbonus di cui alla lett. b‑bis) il termine è invece decennale e l’abitazione principale si valuta sulla maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (o sul minor periodo di possesso).
Tassazione della plusvalenza: regime ordinario o imposta sostitutiva al 26%?
Una volta quantificata la plusvalenza da Superbonus, il contribuente si trova di fronte a una scelta. La via ordinaria prevede che la plusvalenza realizzata concorra al reddito complessivo e sia tassata con le aliquote IRPEF. In alternativa, la Legge di Bilancio 2024 ha esteso anche a questa nuova fattispecie la possibilità di optare per un’imposta sostitutiva del 26%, da esercitarsi mediante apposita dichiarazione resa nell’atto notarile.
Il notaio provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta, ricevendo la provvista dal cedente. Questa via offre certezza sull’aliquota e spesso rappresenta la scelta più efficiente per la tassazione della plusvalenza.
Tabella riassuntiva: calcolo della plusvalenza immobiliare post-Superbonus
| Condizione di cessione | Fruizione Bonus 110% + Cessione/Sconto | Calcolo costi lavori | Base imponibile plusvalenza |
|---|---|---|---|
| Entro 5 anni dalla fine lavori Superbonus | Sì | Costi non deducibili | Prezzo Vendita − Costo Acquisto Originario |
| Entro 5 anni dalla fine lavori Superbonus | No (detrazione diretta o bonus <110%) | Costi interamente deducibili | Prezzo Vendita − (Costo Acquisto + Costi Lavori) |
| Tra 6 e 10 anni dalla fine lavori Superbonus | Sì | Costi deducibili al 50% | Prezzo Vendita − (Costo Acquisto Rivalutato + 50% Costi Lavori) |
| Tra 6 e 10 anni dalla fine lavori Superbonus | No (detrazione diretta o bonus <110%) | Costi interamente deducibili | Prezzo Vendita − (Costo Acquisto Rivalutato + Costi Lavori) |
| Oltre 10 anni dalla fine lavori Superbonus | Indifferente | N/A | Nessuna plusvalenza tassabile ex art. 67, c. 1, lett. b-bis) |
Infografica riepilogativa
Domande frequenti
La nuova plusvalenza si applica anche se ho utilizzato la detrazione diretta?
Sì, ma le regole penalizzanti sul calcolo dei costi si applicano solo in caso di fruizione del Superbonus al 110% con cessione del credito o con sconto in fattura. Con la detrazione diretta si applicherà la disciplina della plusvalenza, ma i costi sostenuti per i lavori restano interamente deducibili.
Cosa succede se vendo un immobile ristrutturato con bonus diversi dal Superbonus?
La disciplina della plusvalenza Superbonus non si applica. L’eventuale plusvalenza ricadrà nella disciplina ordinaria solo se la vendita avviene entro 5 anni e l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale.
Il termine di dieci anni da quando decorre esattamente?
Dalla data di conclusione dei lavori Superbonus, comprovata dalla comunicazione di fine lavori. Il presupposto impositivo della plusvalenza sussiste solo se la cessione avviene a meno di dieci anni da tale momento.
Se ho ereditato un immobile ristrutturato con Superbonus, devo pagare la plusvalenza se lo vendo?
No. L’immobile acquisito per successione è escluso per espressa previsione normativa, sia che i lavori siano stati eseguiti dal de cuius, sia che li abbia eseguiti l’erede dopo l’acquisizione (orientamento prevalente, ancora non del tutto consolidato).
L’opzione per l’imposta sostitutiva del 26% è sempre la più conveniente?
Nella maggior parte dei casi sì. Tuttavia, per soggetti con reddito basso, la tassazione ordinaria potrebbe risultare più vantaggiosa. È consigliabile una valutazione specifica con il proprio commercialista prima della cessione.
Ho acquistato una casa da un costruttore con il “Sismabonus acquisti” e ora voglio rivenderla dopo 3 anni. Pago la plusvalenza da Superbonus?
No. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la sua non è la “prima cessione” post-lavori. Tuttavia, poiché vende a meno di 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza realizzata sarà tassabile secondo le regole ordinarie, a meno che l’immobile non sia stato la sua abitazione principale per il maggior periodo intercorso tra l’acquisto e la successiva rivendita.
Come si dimostra la data di fine lavori Superbonus ai fini del calcolo del periodo decennale?
La data rilevante è quella indicata nella comunicazione di fine lavori della CILAS. È tuttavia opportuno conservare tutta la documentazione tecnica relativa ai lavori Superbonus, compresi la comunicazione trasmessa all’ENEA, le asseverazioni intermedie e finali e le contabili dei bonifici parlanti.
La plusvalenza si applica anche alle pertinenze (box, cantine, posti auto)?
Sì, se le pertinenze sono state oggetto di interventi agevolati e vengono cedute autonomamente a meno di dieci anni dalla conclusione dei lavori Superbonus. Se invece la pertinenza è venduta congiuntamente all’abitazione principale, prevale l’eccezione relativa a quest’ultima.
Cosa accade se l’immobile è stato locato dopo i lavori?
La locazione non incide sulla tassazione della plusvalenza. L’immobile locato non può essere considerato abitazione principale e, di conseguenza, non beneficia dell’esclusione. L’eventuale plusvalenza sarà tassabile se la vendita avviene a meno di dieci anni dalla fine dei lavori Superbonus.
Se ho fruito del Superbonus al 90% o al 70%, cambia qualcosa nel calcolo della plusvalenza?
Sì, ma è importante non confondere due piani distinti. Il presupposto impositivo della plusvalenza da Superbonus scatta in ogni caso, indipendentemente dalla percentuale di detrazione: anche chi ha fruito del Superbonus al 90%, 70% o 65% può trovarsi a dover tassare la plusvalenza in caso di cessione entro dieci anni dalla fine dei lavori. Ciò che cambia con le percentuali inferiori al 110% è esclusivamente il calcolo dei costi deducibili: in questi casi i costi degli interventi sono interamente deducibili, senza le limitazioni previste per il Superbonus al 110% con cessione del credito o sconto in fattura. La plusvalenza realizzata potrà quindi risultare inferiore rispetto al caso del 110% con opzione alternativa, ma non è detto che sia assente.
La rivalutazione ISTAT del costo di acquisto si applica sempre?
No. La rivalutazione è prevista esclusivamente per le cessioni effettuate tra il sesto e il decimo anno dalla conclusione dei lavori Superbonus. Non opera per le vendite effettuate negli anni precedenti.
È possibile evitare la plusvalenza trasferendo l’immobile mediante donazione anziché con la vendita?
La donazione non genera plusvalenza. Tuttavia, se il donatario rivende l’immobile a meno di dieci anni dalla fine dei lavori Superbonus, la plusvalenza realizzata si calcola assumendo come costo il prezzo originariamente sostenuto dal donante, con le stesse limitazioni previste per quest’ultimo.
La plusvalenza si applica anche in caso di vendita della nuda proprietà?
Sì. La cessione della nuda proprietà costituisce una cessione a titolo oneroso e rientra nell’ambito di applicazione della norma. Il termine decennale decorre comunque dalla conclusione dei lavori Superbonus, e la plusvalenza andrà calcolata applicando i coefficienti di ripartizione tra nuda proprietà e usufrutto in vigore al momento della cessione.
La plusvalenza da Superbonus si applica anche se vendo dopo 10 anni?
No. Trascorsi dieci anni dalla data di fine lavori Superbonus, il presupposto impositivo della plusvalenza non sussiste più.
Vivo in un condominio che ha fatto i lavori Superbonus, ma io ho optato per la detrazione diretta. Come si calcola la mia eventuale plusvalenza?
In questo caso, i costi dei lavori condominiali sono interamente deducibili, poiché le regole che prevedono l’indeducibilità si applicano solo a chi ha optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Anche se altri condomini hanno ceduto il credito, la sua posizione individuale è determinata dalla modalità di fruizione da lei scelta.
Ho fatto lavori Superbonus per una parte e altri bonus per un’altra parte. Come si calcola la plusvalenza?
Le due componenti vanno distinte analiticamente. I costi riferibili al Superbonus del 110% con cessione del credito o con sconto in fattura sono soggetti a regole penalizzanti (indeducibilità entro 5 anni, deducibilità al 50% tra 6 e 10 anni). I costi degli altri interventi sono interamente deducibili. È fondamentale conservare documentazione separata per ciascuna tipologia di lavoro.
Il ruolo del Notaio
Il notaio svolge un ruolo centrale nella gestione della tassazione della plusvalenza. In sede di stipula, ha il compito di informare le parti sull’eventuale plusvalenza rilevante, verificare il presupposto impositivo della plusvalenza e le cause di esclusione (come per gli immobili adibiti ad abitazione principale o pervenuti per successione) e raccogliere l’opzione per l’imposta sostitutiva al 26%. In quest’ultimo caso, il notaio applica e versa l’imposta, ricevendo la provvista dal cedente e assicurando il corretto adempimento.
Riferimenti normativi
- DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917
- LEGGE 30 dicembre 2023, n. 213
- DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024
- Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 157 del 17 luglio 2024
- Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 208 del 23 ottobre 2024
- Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 137 del 20 maggio 2025
Autori
Lorenzo Bigiotto
Notaio, si è laureato a pieni voti in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino nel 2005 e ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione di Avvocato nel 2008. Dal 2009 al 2013 è stato cultore della materia di diritto commerciale presso la Facoltà di Economia dell’Università degli Studi di Roma “La Sapienza”. Ha superato il concorso notarile indetto con Decreto del 28 dicembre 2009 ed è diventato bisnotaio superando il concorso notarile indetto con Decreto del 27 dicembre 2011. Dal 2015 al 2018 ha ricoperto il ruolo di coordinatore dell’Associazione Italiana Giovani Notai per il Piemonte e la Valle d’Aosta.
Marina Strippoli
Notaio, si è laureata con lode in Giurisprudenza presso l’Università “L.U.I.S.S. Guido Carli” di Roma nel 2011 e si è diplomata a pieni voti presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali della stessa università nel 2013. Nel 2016 ha superato il concorso pubblico per l’ammissione al dottorato di ricerca in Autonomia Privata, Impresa, Lavoro e Tutela dei Diritti nella prospettiva europea ed internazionale (Scuola di Dottorato in Scienze Giuridiche) presso l’Università “La Sapienza” di Roma. Ha superato nel 2018 il concorso notarile indetto con D.D. 21 aprile 2016 ed è stata nominata notaio alla residenza di Torino con Decreto del Ministro della Giustizia del 29 maggio 2019.
Buongiorno, mia moglie ha ricevuto in donazione nel 1999 per sola nuda proprieta’ un immobile dal padre che ha conservato l’usufrutto. Nel 2005 alla morte del padre è diventata quidi proprietaria del bene totale. La madre ha continuato a vivere nell’immobile fino al 2012. Nel 2022 l’immobile è stato interessato da lavori in ambito Ecobonus 110% con termine lavori
2023. Nel 2025 l’mmobile è stato venduto. E’ esclusa dalla plusvalenza e se negativo come va’ calcolata? Grazie.
Buonasera Sig. Palmiro,
nel caso in esame, la vendita del 2025 non risulta esclusa dalla plusvalenza prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 per le cessioni di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi nel decennio precedente.
Vediamo perché, punto per punto.
Il primo elemento da considerare è la modalità di acquisto originaria. Sua moglie ha ricevuto la nuda proprietà per donazione nel 1999, non per successione. La legge prevede un’esenzione dalla plusvalenza da Superbonus esclusivamente per gli immobili acquisiti per successione: la donazione, purtroppo, non beneficia di alcuna deroga equivalente.
Il secondo elemento riguarda il consolidamento della piena proprietà avvenuto nel 2005 alla morte del padre. Potrebbe sembrare che questo evento configuri un acquisto mortis-causa, ma non è così. Sua moglie era già titolare della nuda proprietà: con la morte del padre si è semplicemente estinto l’usufrutto, e la piena proprietà si è consolidata in capo a lei. Non si tratta, quindi, di un acquisto per successione in senso tecnico, e la relativa causa di esclusione non può operare.
Il terzo elemento da verificare è l’abitazione principale. La normativa esenta dalla plusvalenza da Superbonus gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo compreso tra la fine dei lavori e la vendita. Nel caso di sua moglie, la madre ha smesso di abitare l’immobile nel 2012, cioè circa dieci anni prima dei lavori, e la cedente non vi ha mai risieduto come abitazione principale nel periodo rilevante (2023–2025). Anche questa causa di esclusione, quindi, non trova applicazione.
La conclusione è che la plusvalenza realizzata con la vendita del 2025 è fiscalmente imponibile.
La plusvalenza si determina sottraendo dal prezzo di vendita il costo fiscale dell’immobile, aumentato delle spese inerenti all’acquisto e ai miglioramenti. Nel caso specifico entrano in gioco diversi elementi: il valore dichiarato nella donazione del 1999, la rivalutazione ISTAT, le spese notarili e fiscali sostenute nel tempo, e soprattutto il trattamento delle spese Superbonus, che varia in modo significativo a seconda che i lavori siano stati fruiti tramite detrazione diretta in dichiarazione oppure mediante cessione del credito o sconto in fattura.
Per questa parte, vista la complessità dei calcoli e l’impatto che le scelte effettuate al momento dei lavori possono avere sull’importo finale, le consiglio vivamente di rivolgersi al suo commercialista di fiducia, che potrà raccogliere tutta la documentazione necessaria (atto di donazione, visure, fatture dei lavori, documentazione Superbonus) e procedere a una quantificazione precisa e personalizzata.
Cordiali saluti,
Buongiorno, mia figlia nel 1998 ha acquistato la nuda proprieta’ dell’appartamento dove vivevano i suoi nonni. ha acquistato la nuda proprieta’ per 4/5 dai parenti della nonna ed 1/5 dalla nonna medesima.
L’usufrutto del medesimo appartamento e’ rimasto ai nonni. Nel 2021 nel condominio hanno fatto i lavori con superbonus 110 e con Superbonus facciate 90, la nonna, che nel frattempo era rimasta vedova, come usufruttaria ha aderito sia al 110 che al 90 con sconto in fattura e cessione del credito alla ditta che ha effettuato i lavori. Nel 2024 purtroppo la nonna e’ deceduta e mia figlia e’ entrata in pieno possesso dell’appartamento. Nel 2025 mia figlia ha venduto l’appartamento. La plusvalenza va calcolata oppure si puo’ configurare il ricongiungimento dell’usufrutto come una eredita’? Se mi date una risposta vi saro’ molto grato. Mauro Frussasco
Buonasera Sig. Mauro,
Il ricongiungimento dell’usufrutto alla nuda proprietà non equivale a un acquisto per successione, e quindi non trattandosi di acquisto mortis causa, non si può attivare la causa di esclusione per successione. Per sua figlia, dunque, l’acquisto resta quello a titolo oneroso del 1998, e la morte della nonna ha soltanto consolidato la piena proprietà. La via “ricongiungimento = eredità” è quindi preclusa.
Ciò però non comporta che la plusvalenza sia dovuta, perché soccorre una diversa causa di esclusione: quella dell’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. La disciplina della lett. b-bis) esclude da tassazione gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo. La nozione di “familiari” è quella dell’art. 5, comma 5, TUIR: il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. I nonni sono parenti di secondo grado in linea retta rispetto alla nipote, e rientrano quindi pienamente in tale nozione.
Applicando questi principi al caso concreto: i nonni risiedevano nell’appartamento da epoca risalente e la nonna vi ha abitato come propria abitazione principale fino al decesso nel 2024; la vendita è avvenuta nel 2025. Ne consegue che l’immobile è stato abitazione principale di un familiare del cedente per la maggior parte del periodo rilevante, sia computando i dieci anni anteriori alla cessione (2015-2025, circa nove anni su dieci), sia computando il periodo intercorso tra la conclusione dei lavori e la vendita (circa tre anni su quattro). In entrambe le letture la condizione della “maggior parte” è soddisfatta.
In conclusione, la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR, con ogni probabilità non è imponibile, non per effetto di un (inesistente) acquisto per successione, bensì in virtù dell’esclusione prevista per gli immobili adibiti ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del periodo rilevante.
Cordiali saluti,
Buongiorno,i miei genitori hanno acquistato una casa al mare nel 1990 nel 2007 mio padre viene a mancare,essendo sposati in comunione dei beni mia madre riceve il 25 per cento e io l altro 25 per cento in successione.
Vorrei sapere visto che sull immobile è stato il superbonus solo sulle fondazioni e i lavori sono stati conclusi nel 2025,se si deve versare la tassa di plusvalenza ?
Grazie e buona giornata
Buonasera Sig. Federico,
Dal 1° gennaio 2024 è imponibile come reddito diverso la plusvalenza realizzata con la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni rispetto alla vendita (art. 67, comma 1, lett. b-bis, TUIR). Su questa plusvalenza si applica un’imposta sostitutiva del 26%.
Il presupposto della tassazione scatta anche se gli interventi Superbonus hanno riguardato soltanto le parti comuni dell’edificio, quindi il fatto che da voi il Superbonus sia stato fatto “solo sulle fondazioni” non vi esclude di per sé dalla regola.
Il punto decisivo per voi è però un altro: gli immobili (o le quote) acquisiti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza. E questo vale anche quando solo una parte dell’immobile proviene da successione: l’esclusione opera per la quota ereditata, mentre resta imponibile pro quota soltanto la parte acquistata a titolo oneroso. L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato con la Risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, che riguarda un caso quasi identico al vostro (immobile in parte da compravendita in comunione legale e in parte da successione del coniuge).
Applicando questo al vostro caso:
La sua quota del 25% è stata acquisita interamente per successione (dal 2007). Su questa quota non è dovuta alcuna plusvalenza, qualunque sia il prezzo di vendita.
Sua madre detiene invece il 75% dell’immobile: il 50% originario (acquisto del 1990, a titolo oneroso) più il 25% ricevuto in successione alla morte del coniuge. Per lei la parte ereditata (25%) è esente, mentre può generare plusvalenza imponibile al 26% solo il 50% dell’immobile, corrispondente alla quota acquistata a titolo oneroso nel 1990, e questo soltanto se vendete entro dieci anni dalla fine dei lavori (cioè entro il 2035, dato che si sono conclusi nel 2025).
Due precisazioni utili sulla parte potenzialmente tassabile (il 50% acquistato a titolo oneroso da sua madre):
C’è un’ulteriore esclusione per l’abitazione principale: è esente l’immobile adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la cessione. Trattandosi di una casa al mare, presumibilmente non è il vostro caso, ma vale la pena verificarlo.
Sul calcolo, se intendete vendere a breve, attenzione a non confondere due termini distinti: i dieci anni sopra citati riguardano il presupposto della tassazione, mentre per il computo dei costi rileva una soglia diversa, di cinque anni. Poiché i lavori si sono conclusi da meno di cinque anni, se avete fruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura le relative spese non si computano tra i costi (cioè non riducono la plusvalenza); se invece vendete oltre i cinque anni dalla fine lavori, se ne conta il 50%.
In sintesi: sulla sua quota non pagherà nulla; l’unica plusvalenza potenzialmente dovuta riguarda il 50% dell’immobile acquistato a titolo oneroso da sua madre, e solo in caso di effettiva vendita.
Trattandosi di importi e tempistiche che incidono molto sul risultato, le consiglio comunque di far verificare il calcolo a un commercialista o al notaio rogante prima del rogito: io le ho dato il quadro normativo, ma non sostituisco una consulenza fiscale sul caso concreto.
Cordiali saluti,
Buongiorno, mio suocero nel 2005 ha acquistato un appartamento come seconda casa che nel 2017 ha donato poi a mio marito il quale l’ha sempre tenuta come seconda casa. Nel 2021 sono iniziati i lavori del superbonus, conclusi il 31/12/2023. Considerando che la plusvalenza essendo seconda casa sarà sicuramente tassata, vendendo nel 2017 il valore originario è soggetto a rivalutazione Istat oppure no? Grazie e cordiali saluti
Buonasera Sig.ra Tiziana,
Presumo che “vendendo nel 2017” sia un refuso e che intenda una vendita che si perfeziona oggi (2026), dopo la donazione del 2017. In quel caso sì, il costo originario si rivaluta in base all’indice ISTAT.
Normalmente una seconda casa posseduta da più di cinque anni si vende senza tassare la plusvalenza. La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), però, ha introdotto la lettera b-bis nell’art. 67 del TUIR. Tale norma rende tassabili le plusvalenze sugli immobili con lavori Superbonus, se venduti entro 10 anni dalla fine dei lavori. Avendo concluso il 31/12/2023, la tassazione si applica fino al 2033. Sono escluse solo due situazioni: l’immobile ricevuto per successione e l’immobile utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo. La donazione non rientra tra le esclusioni, quindi ha ragione: la plusvalenza è tassata.
La stessa legge ha modificato l’art. 68 del TUIR. Per questi immobili, se acquistati da oltre cinque anni al momento della vendita, il prezzo di acquisto si rivaluta in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI).
Per gli immobili ricevuti in donazione, il costo di riferimento non è il valore indicato nell’atto di donazione. È il prezzo pagato dal donante, cioè quanto pagò suo suocero nel 2005. A questo si aggiungono le spese incrementative regolarmente documentate.
Le spese dei lavori con il Superbonus 110%, in particolare se avete usato lo sconto in fattura o la cessione del credito, di regola non si sommano al costo. Se la vendita avviene oltre 5 anni dalla fine dei lavori, quindi dopo il 2028, in alcuni casi si può considerare il 50%. Per questo anche la data di vendita conta.
Per il pagamento si può scegliere tra:
– l’imposta sostitutiva del 26%, versata tramite il notaio al rogito;
– la tassazione IRPEF ordinaria, indicando la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi.
Le consiglio, prima del rogito, di far effettuare il calcolo preciso dal suo commercialista.
Cordiali saluti.