Terzo datore di ipoteca

Definizione legale

Nel diritto civile italiano, il terzo datore di ipoteca è il soggetto che costituisce un diritto reale di garanzia ipotecaria su un proprio bene immobile (o diritto reale immobiliare) a garanzia dell’adempimento di un’obbligazione contratta da un altro soggetto (il debitore principale), senza tuttavia assumere una coobbligazione personale o una responsabilità diretta e solidale per il debito garantito.

La figura è disciplinata in via generale dagli articoli 2868 e seguenti del Codice Civile e si inserisce nell’ambito delle garanzie reali prestate da terzi estranei al rapporto obbligatorio sottostante.

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Natura giuridica e inquadramento sistematico

La responsabilità patrimoniale “senza debito”

La caratteristica fondante del terzo datore di ipoteca consiste nella scissione strutturale tra la posizione debitoria sostanziale (debito) e l’assoggettamento all’azione esecutiva (responsabilità).

Il terzo datore non diventa parte del rapporto obbligatorio principale e non è debitore personale del creditore; assume, invece, una tipica ipotesi di «responsabilità per debito altrui» (o responsabilità senza debito), in forza della quale vincola una determinata res del proprio patrimonio all’eventualità che il creditore debba soddisfare coattivamente le proprie ragioni in caso di inadempimento dell’obbligato principale.

Struttura dell’atto costitutivo

L’atto con cui il terzo concede l’ipoteca a garanzia del debito altrui si configura ordinariamente come un negozio giuridico unilaterale, perfezionato con la sola volontà del concedente nella prescritta forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, a cui fa seguito la formalità dell’iscrizione nei registri immobiliari avente efficacia costitutiva.

Il rapporto di garanzia intercorre unicamente tra il concedente e il creditore garantito, rimanendo il debitore principale terzo ed estraneo all’atto di concessione, ancorché l’obbligazione garantita si riferisca alla sua sfera economica [Sez. Unite Civile, Sentenza n. 3022 del 16/02/2015].

Qualora la garanzia reale sia prestata da un soggetto illimitatamente responsabile per i debiti dell’ente (ad esempio, il socio accomandatario o il socio di società in nome collettivo), l’atto non si qualifica come dazione di ipoteca da parte di un terzo, bensì come garanzia rilasciata per un debito proprio, data l’immedesimazione soggettiva del regime di responsabilità illimitata.

Distinzioni con figure affini

La corretta individuazione della qualifica di terzo datore d’ipoteca richiede di distinguerla da istituti contigui:

1. Fideiussore: mentre la fideiussione costituisce una garanzia personale che espone l’intero patrimonio presente e futuro del garante (ai sensi dell’art. 2740 c.c.) all’adempimento del debito altrui con vincolo di solidarietà, il terzo datore risponde propter rem, limitatamente al valore e alla consistenza dello specifico bene ipotecato.
2. Terzo acquirente dell’immobile ipotecato: il terzo acquirente subentra nella titolarità di un bene su cui l’ipoteca era già stata iscritta dall’originario proprietario-debitore (subendo l’effetto dello ius sequelae), mentre il terzo datore costituisce originariamente e volontariamente il vincolo sul proprio cespite a favore del credito concesso ad altri.
3. Coobbligato solidale: a differenza del coobbligato, contro il terzo datore il creditore non dispone di un’azione personale di condanna al pagamento dell’intera prestazione, potendo promuovere esclusivamente l’espropriazione forzata sul cespite vincolato.

Posizione processuale ed espropriazione forzata

Espropriazione contro il terzo proprietario

Qualora il debitore garantito risulti inadempiente, il creditore può agire in via esecutiva contro il terzo datore secondo le forme speciali dell’espropriazione contro il terzo proprietario previste dagli articoli 602-604 del Codice di Procedura Civile.

Ai fini della procedibilità dell’azione:

• Il creditore non necessita di formare un autonomo titolo esecutivo di condanna contro il terzo datore, essendo sufficiente il titolo esecutivo conseguito nei confronti del debitore principale.
• Il titolo esecutivo e il relativo atto di precetto devono essere notificati sia al debitore sia al terzo datore di ipoteca.
• Nel precetto notificato al terzo deve essere espressamente indicata la specifica qualità di terzo datore e la precisa individuazione catastale del bene ipotecato che si intende espropriare. Qualora l’atto di precetto contenga un’intimazione generica di pagamento estesa all’intero patrimonio del terzo, quest’ultimo è legittimato a proporre opposizione preventiva all’esecuzione per far accertare l’insussistenza di una propria obbligazione personale [Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 7249 del 13/03/2020].

Limiti della responsabilità ed eccezioni opponibili

La soggezione del terzo all’azione esecutiva non travalica la componente ipotecaria del credito. In sede di distribuzione del ricavato della vendita, il creditore ipotecario può soddisfarsi sul bene del terzo datore unicamente per il capitale iscritto e per gli interessi che godono di collocazione ipotecaria ai sensi dell’art. 2855 c.c., oltre che per le spese di esecuzione, restando preclusa la possibilità di imputare il ricavato a eventuali porzioni chirografarie del credito.

Ai sensi dell’art. 2870 c.c., il terzo datore che non ha preso parte al giudizio di condanna promosso contro il debitore può opporre al creditore le eccezioni non personali al debitore che spettavano a quest’ultimo, nonché eccepire l’estinzione dell’obbligazione garantita o la prescrizione della medesima.

Il terzo può altresì opporre in compensazione il debito che il creditore ha nei confronti del debitore principale ai sensi dell’art. 1247 c.c.

Vicende estintive e tutele del terzo datore

Beneficio di escussione

In base all’art. 2868 c.c., il terzo datore non può invocare per legge il beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Tuttavia, le parti possono convenire espressamente per via contrattuale il patto di preventiva escussione; in tal caso, il creditore procedente è tenuto ad aggredire infruttuosamente il patrimonio del debitore principale prima di poter avviare l’esecuzione forzata sull’immobile ipotecato dal terzo.

Estinzione per fatto del creditore

L’art. 2869 c.c. dispone che l’ipoteca costituita dal terzo si estingue se, per fatto colposo o doloso del creditore, non può più avere effetto la surrogazione del terzo nei diritti, nel pegno, nelle ipoteche e nei privilegi spettanti al creditore (regola analoga a quella dettata per la fideiussione).

Regresso e surrogazione

Qualora il terzo datore estingua spontaneamente il debito con i creditori iscritti per evitare l’esecuzione, ovvero subisca la vendita coattiva dell’immobile, l’ordinamento gli riconosce specifici rimedi per il recupero integrale delle somme erogate o incamerate:

1. Azione di regresso (art. 2871 c.c.): il terzo datore ha diritto di regresso contro il debitore principale per l’importo pagato o ricavato dalla vendita forzata, unitamente agli interessi e alle spese sostenute. Tale azione ha natura meramente restitutoria e non risarcitoria; pertanto, il terzo non ha diritto di pretendere l’eventuale maggior valore commerciale dell’immobile espropriato, ma solo la ripetizione di quanto effettivamente destinato a soddisfare il creditore [Sez. Terza Civile, Ordinanza n. 35847 del 06/12/2022]. Il regresso spetta altresì per l’intero nei confronti dei condebitori solidali (se l’ipoteca era costituita a favore di tutti) e dei fideiussori del debitore, nonché verso gli eventuali altri datori di ipoteca per la rispettiva quota.
2. Surrogazione legale (art. 1203 n. 3 c.c.): il pagamento effettuato dal terzo datore, in quanto soggetto tenuto propter rem al soddisfacimento del debito altrui, comporta la sua surrogazione legale nei diritti del creditore soddisfatto contro il debitore e i relativi garanti. Ai fini della piena opponibilità della trasmissione dell’ipoteca a favore del terzo surrogato nei registri immobiliari, è prescritta l’annotazione a margine dell’iscrizione originaria ex art. 2843 c.c. [Circolare n.5/2008].
3. Subingresso nelle ipoteche (art. 2866, comma 2, c.c.): il terzo datore che ha pagato o subito l’espropriazione acquisisce il diritto di subingresso nelle ipoteche iscritte a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore, purché il credito garantito sia stato estinto nella sua totalità [Sez. Terza Civile, Sentenza n. 8892 del 03/04/2025].

Posizione del creditore nelle procedure concorsuali

Nell’ipotesi in cui il terzo datore di ipoteca sia assoggettato a liquidazione giudiziale (o fallimento), il creditore titolare di ipoteca non riveste la qualifica di creditore concorsuale diretto del fallito, giacché non vanta alcun credito personale nei confronti del patrimonio di quest’ultimo [Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 12816 del 14/05/2019].

Pertanto:

• Il creditore garantito non presenta domanda di ammissione al passivo del terzo datore ai sensi delle norme sull’accertamento dei crediti.
• La tutela del creditore si attua mediante l’intervento nella fase di riparto dell’attivo, al fine di soddisfare con prelazione la propria pretesa sul ricavato derivante dalla liquidazione dello specifico bene immobile vincolato.

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Codice Civile: articoli 1203, n. 3; 1247; 2808; 2855; 2866; 2868; 2869; 2870; 2871.
• Codice di Procedura Civile: articoli 602, 603, 604.
• Corte di Cassazione, Sez. Unite Civili, Sentenza 16 febbraio 2015, n. 3022: sulla struttura unilaterale del negozio ipotecario e la distinzione tra terzo datore e socio illimitatamente responsabile.
• Corte di Cassazione, Sez. VI Civile, Ordinanza 14 maggio 2019, n. 12816: sulla nozione di responsabilità senza debito e sulla disciplina della prelazione del creditore nel fallimento del terzo datore.
• Corte di Cassazione, Sez. III Civile, Ordinanza 6 dicembre 2022, n. 35847: sulla natura restitutoria dell’azione di regresso del terzo datore di ipoteca e sui limiti quantitativi della pretesa.
• Agenzia del Territorio, Circolare 28 luglio 2008, n. 5/T: sugli adempimenti pubblicitari e l’annotazione a margine dell’ipoteca nel pagamento con surrogazione.

Voci correlate

→ Grado ipotecario

→ Cancellazione di ipoteca

→ Visura ipotecaria