Prelazione agraria

Definizione legale

La prelazione agraria è il diritto, attribuito dalla legge a determinati soggetti qualificati, di essere preferiti a parità di condizioni nell’acquisto di un fondo rustico che il proprietario intenda trasferire a titolo oneroso.

Si tratta di una prelazione legale – e non volontaria – prevista dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 (in favore dell’affittuario, mezzadro, colono o compartecipante coltivatore diretto del fondo) ed estesa dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con il fondo offerto in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.

Il n. 2-bis del medesimo art. 7, introdotto dalla legge 28 luglio 2016, n. 154, ha esteso il diritto all’imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto nella previdenza agricola proprietario di fondi confinanti.

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Analisi giuridica

La natura giuridica è quella di un diritto soggettivo potestativo, non degradabile ad interesse legittimo nemmeno quando alienante sia una pubblica amministrazione, con la conseguenza che le controversie sul suo esercizio appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario [Cass. Sez. Un., ord. n. 6493/2012].

Ratio dell’istituto

La finalità è duplice e si diversifica in ragione del soggetto titolare:

• quando la prelazione è esercitata dal conduttore, essa mira a far coincidere nella stessa persona la titolarità dell’impresa agraria e la proprietà del fondo, favorendo lo sviluppo della proprietà coltivatrice;
• quando è esercitata dal confinante, la ratio risiede nell’esigenza di accorpamento fondiario e di ampliamento delle aziende agrarie, per il raggiungimento di dimensioni più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.

Poiché l’istituto comprime l’autonomia negoziale del proprietario, esso può operare solo in presenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge [Cass. n. 14771/2019].

Requisiti soggettivi

1. Qualifica di coltivatore diretto ai sensi dell’art. 31 della legge n. 590/1965 (nozione che non coincide con quella di piccolo imprenditore agricolo di cui all’art. 2083 c.c.), ovvero di IAP iscritto nella previdenza agricola. Per le società agricole occorre che almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto (d.lgs. n. 99/2004).
2. Coltivazione biennale: il titolare deve coltivare il fondo (o, per il confinante, il fondo contiguo di sua proprietà) da almeno due anni. Non rileva la titolarità biennale del diritto di proprietà, bensì l’effettiva coltivazione in regime di stabilità.
3. Capacità lavorativa adeguata: la forza lavoro del nucleo familiare dedicata all’agricoltura non deve essere inferiore a un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo, computando anche l’apporto dei familiari e dei mezzi meccanici.
4. Limite del triplo: il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, sommato a quelli già posseduti in proprietà o enfiteusi, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia.
5. Mancata vendita nel biennio precedente di altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo cessione a scopo di ricomposizione fondiaria. L’onere probatorio grava integralmente sul prelazionario e non è limitato alla zona di residenza [Cass. n. 14771/2019].

Requisiti oggettivi

• Natura rustica del fondo: è sufficiente che il terreno sia destinato e astrattamente suscettibile di attività agraria, indipendentemente dall’estensione e dall’attuale coltivazione. Il diritto è escluso solo in caso di dimensioni talmente esigue da rendere impossibile ogni coltivazione o di irreversibile perdita dell’attitudine agricola. L’iscrizione di un fabbricato nel catasto fabbricati non esclude di per sé la ruralità e il vincolo pertinenziale con il terreno.
• Destinazione urbanistica agricola: la prelazione non opera quando i terreni, in base a piani regolatori anche non ancora approvati, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica, ancorché in concreto coltivati e anche se lo ius aedificandi richieda un piano attuativo.
• Trasferimento a titolo oneroso: sono esclusi gli atti gratuiti, la permuta, la vendita forzata, la liquidazione coatta, il fallimento e l’espropriazione per pubblica utilità.
• Contiguità materiale dei fondi, per il confinante: la prelazione è esclusa se tra i due terreni si interpone una strada comunale, un corso d’acqua o altra soluzione di continuità.
• Assenza di insediamento qualificato sul fondo venduto: la presenza di un affittuario, mezzadro, colono, compartecipante o enfiteuta coltivatore diretto impedisce il sorgere del diritto del confinante, purché l’insediamento sia effettivo e stabile e non meramente precario o fittizio. Il diritto del confinante non riemerge per effetto della sola rinuncia alla prelazione da parte del conduttore, essendo necessaria anche la rinuncia alla conduzione del fondo.

La denuntiatio

Il proprietario deve notificare al prelazionario, con lettera raccomandata, la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita con indicazione del nome dell’acquirente, del prezzo e delle altre condizioni pattuite, compresa la clausola per l’eventualità della prelazione.

La comunicazione richiede la forma scritta ad substantiam: non è idonea la comunicazione verbale, in qualunque modo effettuata. Sotto il profilo strutturale la denuntiatio integra una vera e propria proposta contrattuale, sicché il meccanismo si svolge secondo lo schema degli artt. 1326-1329 c.c.: il prelazionario può accettarla integralmente o rifiutarla, mentre un esercizio parziale della prelazione – limitato ad alcuni soltanto dei fondi compresi nella proposta – vale come controproposta e non impedisce la vendita al terzo [Cass. n. 28495/2018].

Corollario di tale impostazione è la necessità che il fondo oggetto della prelazione e la corrispondente quota di prezzo siano determinabili: se nella denuntiatio e nel preliminare non è possibile scorporare il bene prelazionabile dal più ampio compendio compromesso in vendita, la comunicazione non è idonea a far decorrere il termine di decadenza [Cass. n. 29485/2019].

Quanto al contenuto delle condizioni recepibili, il prelazionario subentra al promissario acquirente assumendo le sole obbligazioni conformi e inerenti alla causa della vendita: non è pertanto tenuto al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, anche se prevista nello stesso contratto preliminare [Cass. n. 10500/2025].

Termini ed esercizio

• Il prelazionario deve esercitare il diritto entro trenta giorni dalla ricezione della denuntiatio, mediante dichiarazione scritta. Si tratta di atto unilaterale recettizio, che produce effetto solo quando giunge a conoscenza del destinatario, senza che operi il principio della scissione soggettiva degli effetti della notificazione, applicabile ai soli atti processuali [Cass. n. 12883/2016].
• Il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica, salvo diverso accordo (termine elevato a sei mesi per le fattispecie ricadenti nell’ambito applicativo dell’art. 224, comma 4, d.l. n. 34/2020).
• La dichiarazione di esercizio non produce l’effetto traslativo se non si avvera, nel termine di legge, la condizione dell’effettivo pagamento del prezzo o, in caso di rifiuto del creditore, del deposito liberatorio ex art. 1210 c.c. [Cass. n. 31946/2023].

Il riscatto (retratto agrario)

Ove il proprietario ometta la denuntiatio, ovvero indichi un prezzo superiore a quello risultante dal contratto effettivamente stipulato, l’avente diritto può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, nei confronti dell’acquirente e di ogni successivo avente causa.

La vendita compiuta in violazione della prelazione non è nulla: la violazione della norma imperativa non determina nullità, sussistendo il rimedio specifico del riscatto, idoneo a realizzare la finalità di legge. Il riscatto non risolve il contratto originario né dà luogo a un nuovo titolo d’acquisto, ma determina la sostituzione con effetto ex tunc del retraente nella posizione dell’acquirente, con pronuncia di accertamento costitutivo. Da tale effetto retroattivo l’Amministrazione finanziaria fa derivare il venir meno della causa del pagamento dell’imposta di registro versata dal terzo acquirente, con conseguente diritto al rimborso [Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 64/2012].

L’esistenza dei presupposti va accertata con riferimento al momento della denuntiatio ovvero, in difetto, al momento della stipula dell’atto traslativo. La sussistenza dei requisiti, quali condizioni dell’azione, è verificabile d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado, mentre l’onere probatorio grava integralmente sul retraente.

Concorso di più confinanti

In caso di pluralità di soggetti confinanti legittimati, l’art. 8 della legge 15 marzo 2024, n. 36 ha introdotto un criterio di preferenza in favore dei giovani imprenditori agricoli individuati dall’art. 2, comma 1, della medesima legge, con priorità interna secondo l’ordine ivi stabilito e, a parità di condizioni, in favore di chi possieda conoscenze e competenze adeguate ai sensi della normativa europea; contestualmente è stato abrogato l’art. 7 del d.lgs. n. 228/2001.

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Art. 8, legge 26 maggio 1965, n. 590 – prelazione e riscatto agrario del coltivatore insediato.
• Art. 7, legge 14 agosto 1971, n. 817 – estensione della prelazione al coltivatore diretto e (n. 2-bis) all’IAP proprietario di fondi confinanti.
• Art. 8, legge 15 marzo 2024, n. 36 – criteri di preferenza in caso di più confinanti.
• Cass. civ., Sez. II, 22 aprile 2025, n. 10500 – esclusione dell’obbligo di pagamento della provvigione al mediatore.
• Cass. civ., Sez. III, 14 novembre 2019, n. 29485 – requisiti di determinatezza della denuntiatio e scorporo del prezzo.
• Risoluzione Agenzia delle Entrate 12 giugno 2012, n. 64 – effetti fiscali del riscatto e rimborso dell’imposta di registro.

Voci correlate

→ Prelazione

→ Enfiteusi