Enfiteusi

Definizione legale

L’enfiteusi è il diritto reale di godimento su cosa altrui che attribuisce al titolare (enfiteuta o “utilista”) lo stesso potere di godimento del fondo che spetterebbe al proprietario, con il duplice obbligo di migliorare il fondo e di corrispondere al concedente (o “direttario”) un canone periodico.

La disciplina è contenuta negli artt. 957 e ss. del codice civile, integrata dalle leggi speciali di riordino (in particolare la L. 607/1966 e la L. 1138/1970).

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Analisi giuridica

La struttura dell’istituto riflette l’antica distinzione tra dominium utile, che fa capo all’enfiteuta – al quale sono attribuite facoltà sostanzialmente assimilabili a quelle del dominus – e dominium directum del concedente, in capo al quale residua la formale qualità di proprietario, con un diritto quasi integralmente svuotato di contenuto e ridotto, in sostanza, alla pretesa al canone.

Proprio per questo la giurisprudenza di legittimità qualifica il diritto del concedente come “nuda proprietà” destinata a riespandersi in proprietà piena al momento dell’estinzione del diritto dell’enfiteuta [Cass. civ., Sez. II, n. 6127/2023].

Oggetto e costituzione

Oggetto del diritto può essere sia un fondo rustico sia un fondo urbano (terreno o edificio).

La costituzione avviene per contratto, per testamento o per usucapione; il contratto costitutivo richiede la forma scritta a pena di nullità, con la conseguenza che la sua mancata produzione in giudizio non può essere surrogata da confessioni della controparte, né da annotazioni catastali o note di trascrizione, aventi valore meramente indiziario o amministrativo [Cass. civ., Sez. II, n. 247/2026].

Accanto all’enfiteusi propriamente detta si colloca il livello, istituto di origine diversa (da libellus, la scrittura con cui il rapporto era documentato) che nel corso dei secoli si è fuso con l’enfiteusi, con conseguente applicazione diretta e analogica ai livelli della disciplina codicistica e delle leggi speciali dettate per l’enfiteusi [Cass. civ., Sez. VI-2, n. 9135/2012].

Durata

L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo; in questa seconda ipotesi la durata non può essere inferiore a venti anni (art. 958 c.c.). L’esame dell’atto costitutivo è dunque essenziale per accertare se il rapporto sia stato pattuito a termine oppure in perpetuo.

Posizione dell’enfiteuta

Diritti

• Gode dei medesimi diritti che spetterebbero al proprietario su frutti, tesoro e utilizzazioni del sottosuolo, in conformità alle leggi speciali; il diritto si estende alle accessioni (art. 959 c.c.).
• Può disporre del proprio diritto per atto tra vivi o per testamento, senza dover alcuna prestazione al concedente; l’atto costitutivo può però vietare l’alienazione inter vivos per un periodo non superiore a venti anni, con responsabilità solidale dell’enfiteuta alienante in caso di violazione (art. 965 c.c.).
• Può concedere ipoteca sul proprio diritto: in caso di affrancazione l’ipoteca si estende alla piena proprietà, mentre in caso di devoluzione o scadenza del termine si risolve sul prezzo dei miglioramenti (art. 2815 c.c.).
• Ha diritto potestativo all’affrancazione.

Va però sottolineato che l’enfiteuta non è proprietario: gli è pertanto preclusa la legittimazione alle azioni petitorie di rivendicazione e di regolamento di confini, riservate al titolare del dominio.

Obblighi

L’enfiteuta deve migliorare il fondo e pagare il canone periodico, in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali; non può pretendere remissione o riduzione del canone per insolita sterilità del fondo o perdita dei frutti (art. 960 c.c.).

L’obbligo di miglioramento è elemento costitutivo del rapporto, tanto che non può qualificarsi come enfiteusi il contratto che, oltre a non prevederlo, rechi una destinazione del fondo oggettivamente incompatibile con ogni successiva miglioria [Cass. civ. n. 10646/1994].

Affrancazione

L’affrancazione è il diritto potestativo dell’enfiteuta di acquistare la piena proprietà del fondo mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base del saggio legale d’interesse (art. 971 c.c.), quantificata dalla legislazione speciale in quindici volte l’ammontare del canone. Il concedente non può opporsi, così come non può costringere l’enfiteuta ad affrancare finché questi corrisponda regolarmente il canone.

Trattandosi di diritto potestativo prevalente, in caso di contemporanea pendenza di domanda di devoluzione e di domanda di affrancazione, la prima resta subordinata all’esito della seconda.

Se gli enfiteuti sono più, l’affrancazione può essere promossa anche da uno solo, ma per la totalità, con subingresso dell’affrancante nei diritti del concedente verso gli altri; se più sono i concedenti, l’affrancazione può operarsi per la quota di ciascuno.

Sul piano costituzionale, il criterio di determinazione del capitale di affranco è stato progressivamente corretto: la Corte costituzionale ha dichiarato illegittime le norme che non prevedevano l’aggiornamento periodico del valore di riferimento mediante coefficienti di maggiorazione idonei a mantenerne la corrispondenza con l’effettiva realtà economica, prima per le enfiteusi rustiche e urbane successive al 28 ottobre 1941, poi per quelle rustiche anteriori e infine, con la sentenza n. 160/2008, per le enfiteusi urbane anteriori alla medesima data.

Devoluzione

Al concedente è riconosciuto il diritto di chiedere giudizialmente la devoluzione del fondo – cioè l’estinzione dell’enfiteusi e la restituzione del bene – quando l’enfiteuta deteriori il fondo o non lo migliori, ovvero sia in mora nel pagamento di due annualità di canone (art. 972 c.c.).

I creditori dell’enfiteuta possono intervenire nel giudizio di devoluzione per conservare le proprie ragioni, avvalendosi anche del diritto di affrancazione spettante al debitore, offrendo il risarcimento del danno e prestando cauzione; i creditori ipotecari iscritti anteriormente alla trascrizione della domanda e non tempestivamente avvisati conservano il diritto di affrancazione anche dopo la devoluzione (art. 974 c.c.).

Alla cessazione del rapporto l’enfiteuta ha diritto al rimborso dei miglioramenti, nella misura dell’aumento di valore conseguito dal fondo, quale accertato al tempo della riconsegna (art. 975 c.c.).

La norma – finalizzata a incentivare l’adempimento dell’obbligo di miglioramento – si applica a tutti i casi di cessazione, compresi quelli imputabili all’enfiteuta, poiché la lettera della disposizione non distingue; restano invece soggetti ai criteri generali dell’art. 1150 c.c. i miglioramenti realizzati dopo la cessazione del rapporto, durante la mera detenzione di fatto del bene [Cass. civ., Sez. II, n. 12206/2022].

Al credito per migliorie è funzionalmente collegato il diritto di ritenzione del fondo, che ha natura di eccezione riconvenzionale e va pertanto fatto valere nei termini di decadenza processuali.

Estinzione

Il diritto dell’enfiteuta si estingue per:

• affrancazione;
• devoluzione;
• scadenza del termine, nell’enfiteusi temporanea;
• perimento totale del fondo; se perisce una parte notevole e il canone risulta sproporzionato al valore residuo, l’enfiteuta può domandare la riduzione del canone o rinunciare al diritto, salvo il rimborso dei miglioramenti sulla parte residua, purché agisca entro un anno dal perimento (art. 963 c.c.);
• prescrizione per non uso ventennale (art. 970 c.c.).

La prescrizione per non uso opera solo sul diritto dell’enfiteuta, mentre il dominio diretto del concedente è imprescrittibile; l’enfiteuta, essendo il suo possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non può usucapire la proprietà se non muti il titolo del possesso per causa proveniente da un terzo o per opposizione al diritto del proprietario (art. 1164 c.c.).

Coerentemente, in caso di contitolarità un coenfiteuta non può invocare la prescrizione estintiva per non uso a danno degli altri coenfiteuti, avendo tale istituto la funzione di riespandere il diritto del concedente; potrà invece domandare l’usucapione dell’enfiteusi esclusiva [Cass. civ., Sez. II, n. 6127/2023].

Contro il rischio di usucapione della piena proprietà, l’art. 969 c.c. consente al concedente di chiedere, un anno prima del compimento del ventennio, l’atto di ricognizione del proprio diritto: esso fa piena prova tra le parti dell’esistenza del rapporto e del suo contenuto obiettivo, ma presuppone l’effettiva sussistenza del diritto e non può essere surrogato da dichiarazioni unilaterali rese a terzi.

Profili fiscali

La base imponibile ai fini dell’imposta di registro è determinata dall’art. 47 del TUR:

• per la costituzione di enfiteusi e per la devoluzione o cessione del diritto dell’enfiteuta: il ventuplo del canone annuo, ovvero, se maggiore, il valore del diritto dell’enfiteuta;
• per l’affrancazione: la somma dovuta dall’enfiteuta, cui si applica l’aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari;
• il valore del diritto del concedente è pari alla somma dovuta per l’affrancazione, mentre il valore del diritto dell’enfiteuta è pari alla differenza tra il valore della piena proprietà e la somma dovuta per l’affrancazione [Circolare Agenzia delle Entrate n. 18/E del 2013].

In materia espropriativa, l’indennità spetta all’enfiteuta se ne sia anche possessore; in caso di espropriazione l’indennità si ripartisce tra concedente ed enfiteuta in proporzione al valore dei rispettivi diritti.

Un profilo affine, ma distinto, riguarda l’affrancazione dei canoni imposti a seguito di legittimazione di occupazioni di terre di uso civico: in tal caso il legittimario è già titolare del diritto di proprietà, con la conseguenza che l’affrancazione non produce un trasferimento, ma un mero effetto espansivo del diritto preesistente, liberato dall’obbligo di corresponsione del canone [Circolare Agenzia del Territorio n. 2/2004].

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Artt. 957-977 c.c. (in particolare artt. 958, 959, 960, 963, 965, 969, 970, 971, 972, 974, 975) e artt. 1164, 2815 c.c.
• L. 22 luglio 1966, n. 607 e L. 18 dicembre 1970, n. 1138 (riordino dell’enfiteusi e affrancazione).
• Corte cost., sent. n. 160 del 2008 (aggiornamento del capitale di affranco per le enfiteusi urbane anteriori al 28 ottobre 1941).
• Cass. civ., Sez. II, 1 marzo 2023, n. 6127 (prescrizione per non uso e contitolarità dell’enfiteusi).
• Cass. civ., Sez. II, 5 gennaio 2026, n. 247 (prova del titolo costitutivo e irrilevanza dei dati catastali).
• Art. 47 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e Circolare Agenzia delle Entrate n. 18/E del 29 maggio 2013 (base imponibile ai fini dell’imposta di registro).

Voci correlate

→ Diritto di usufrutto

→ Frutti