Prelazione

Definizione legale

La prelazione è il diritto di essere preferiti rispetto ad altri nella conclusione di un contratto, di regola una vendita, a parità di condizioni. In termini pratici, significa che il titolare della prelazione deve essere messo nella condizione di acquistare il bene alle stesse condizioni offerte o concordate con un terzo.

La prelazione può nascere:

• dalla legge, quando è l’ordinamento a riconoscere il diritto di preferenza in presenza di determinati presupposti;
• da un accordo tra privati, quando le parti inseriscono una clausola che attribuisce a un soggetto il diritto di essere preferito in caso di futura alienazione.

Nelle ipotesi di prelazione legale, il diritto ha una funzione particolarmente incisiva: non si limita a imporre un obbligo informativo al proprietario, ma può essere assistito, nei casi previsti dalla legge, anche dal diritto di riscatto, cioè dal potere di sostituirsi all’acquirente dopo la vendita se la prelazione è stata violata.

La giurisprudenza di legittimità qualifica, in particolare, la prelazione agraria come diritto soggettivo potestativo [Sez. Unite Civile, Ordinanza n. 36136 del 28/12/2023].

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Che cosa significa, in concreto

La prelazione non obbliga il proprietario a vendere sempre e comunque. Gli impone però, se decide di vendere, di rivolgersi prima al soggetto titolare del diritto di prelazione, comunicandogli il prezzo e le condizioni dell’affare.

Il meccanismo tipico è questo:

1. il proprietario decide di vendere;
2. comunica al prelazionario prezzo e condizioni;
3. il prelazionario può dichiarare, entro il termine previsto, di voler acquistare alle medesime condizioni;
4. se il diritto viene esercitato validamente, il proprietario deve preferire il prelazionario al terzo.

Quando invece il proprietario vende a un terzo senza rispettare la prelazione, le conseguenze cambiano a seconda del tipo di prelazione: in alcune figure legali l’ordinamento consente il riscatto; in altre ipotesi restano soltanto rimedi diversi, secondo la disciplina applicabile al singolo caso.

Le principali forme di prelazione

1. Prelazione ereditaria

Nel diritto successorio, il coerede che vuole alienare a un estraneo la propria quota o parte di essa deve notificare la proposta agli altri coeredi, indicando il prezzo. Gli altri coeredi hanno diritto di prelazione e, in mancanza della notificazione, possono esercitare il riscatto finché dura la comunione ereditaria.

Questa disciplina serve a evitare l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria. La Cassazione ha ribadito la specialità della prelazione ereditaria e la necessità di ricostruire con precisione l’oggetto della vendita e il perimetro dell’eventuale prelazione convenzionale concorrente [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 15661 del 12/06/2025].

2. Prelazione del conduttore nelle locazioni commerciali

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo, il conduttore può avere un diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato. La disciplina prevede una comunicazione formale del proprietario, con indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni, e attribuisce al conduttore un termine per esercitare il diritto.

Se la comunicazione manca oppure il prezzo indicato è superiore a quello reale, la legge riconosce al conduttore il diritto di riscatto entro il termine stabilito dalla legge.

3. Prelazione agraria

È una delle forme più rilevanti di prelazione legale. Spetta, in presenza dei presupposti di legge, al coltivatore diretto che conduce il fondo o, in determinate condizioni, al proprietario coltivatore diretto del fondo confinante.

La prelazione agraria ha finalità di politica agraria e di tutela dell’impresa coltivatrice diretta. Proprio per questo la Cassazione richiede che il soggetto che la invoca provi non soltanto una qualifica formale, ma la coltivazione diretta effettiva del fondo: la sola iscrizione contributiva o previdenziale non basta [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20070 del 14/07/2021].

4. Prelazione convenzionale

È quella che nasce da una clausola contrattuale o da un patto autonomo. In sostanza, il proprietario si obbliga a preferire un determinato soggetto nel caso in cui, in futuro, decida di vendere.

La sua portata dipende dal testo della clausola: conta molto la formulazione concreta del patto, perché il diritto può essere più o meno ampio, riferirsi all’intero bene oppure a specifiche porzioni o ipotesi di alienazione. Proprio per questo la Cassazione, nelle controversie sulla prelazione pattizia, attribuisce rilievo decisivo all’interpretazione del contratto e al suo tenore letterale [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 15661 del 12/06/2025].

Come si esercita la prelazione

L’esercizio della prelazione richiede normalmente una comunicazione preventiva del proprietario al titolare del diritto. Questa comunicazione deve essere completa e idonea a far conoscere almeno:

• il bene interessato;
• il prezzo;
• le altre condizioni essenziali della vendita;
• il termine entro cui esercitare il diritto, quando previsto dalla legge.

Dal punto di vista operativo, la prelazione è quindi un diritto che vive di tempi e forme: una comunicazione incompleta, tardiva o non conforme può aprire la strada a contestazioni e, nelle ipotesi legali tipiche, anche al successivo esercizio del riscatto.

Prelazione e riscatto: differenza essenziale

La prelazione opera prima della vendita: è il diritto a essere preferiti.

Il riscatto opera dopo la vendita: è il rimedio che consente, nei casi previsti dalla legge, di subentrare all’acquirente se il diritto di prelazione è stato violato.

Questa distinzione è fondamentale. Non ogni prelazione comporta automaticamente il riscatto: il riscatto è un rimedio speciale, previsto espressamente solo in alcune ipotesi legali, come la prelazione ereditaria, quella agraria e quella del conduttore commerciale.

Effetti della violazione

Se la prelazione legale viene violata, il titolare può, quando la legge lo consente, agire per far valere il riscatto del bene nei confronti dell’acquirente e degli eventuali successivi aventi causa.

Sotto il profilo sostanziale, l’effetto del riscatto non è quello di “annullare” semplicemente la vendita, ma quello di provocare la sostituzione del titolare della prelazione all’acquirente, secondo il modello ricostruito anche dalla prassi fiscale dell’Agenzia delle Entrate in materia di prelazione agraria [Risoluzione n. 64 del 12/06/2012].

I requisiti contano più delle etichette formali

Un punto ricorrente nella materia è che il diritto di prelazione non dipende solo da definizioni astratte, ma dalla presenza di precisi presupposti di legge.

Questo è particolarmente evidente nella prelazione agraria:

• non basta dichiararsi coltivatore diretto;
• non basta una risultanza amministrativa;
• occorre la prova concreta dell’attività agricola svolta sul fondo e degli altri requisiti richiesti dalla disciplina.

La Cassazione è costante nel ritenere che le risultanze formali abbiano, da sole, valore soltanto indiziario quando manca la prova dell’effettiva coltivazione [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20070 del 14/07/2021].

Prelazione e giurisdizione

Le controversie sulla prelazione possono coinvolgere profili diversi: proprietà, locazione, successione, rapporti agrari, vendita di beni pubblici o privati.

Quando il tema sostanziale è l’esistenza o il corretto esercizio di un diritto di prelazione legale, la Cassazione ha chiarito che si è in presenza di una posizione di diritto soggettivo, non di mero interesse legittimo. Questo principio è stato ribadito in particolare per la prelazione agraria, anche quando la vendita si inserisce in procedimenti pubblici [Sez. Unite Civile, Ordinanza n. 36136 del 28/12/2023].

Profili fiscali essenziali

La materia della prelazione può avere riflessi fiscali soprattutto quando si arriva al riscatto del bene. In questo ambito l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la pronuncia che accerta positivamente il diritto di riscatto determina il subentro del riscattante nella posizione del terzo acquirente, con effetti rilevanti anche ai fini dell’imposta di registro [Risoluzione n. 64 del 12/06/2012].

Sul piano pratico, ciò significa che la vicenda non va letta come una semplice doppia vendita autonoma, ma come una sostituzione giuridicamente qualificata del titolare della prelazione all’acquirente originario.

Perché la prelazione è un istituto importante

La prelazione è uno strumento di equilibrio tra interessi diversi:

• tutela la libertà del proprietario di scegliere se vendere;
• protegge il soggetto cui l’ordinamento, o il contratto, riconosce una posizione preferenziale;
• riduce il rischio di alienazioni elusive o conflittuali;
• in alcuni settori, come l’agricoltura e le successioni, persegue finalità economiche e sociali specifiche.

Per questo motivo la prelazione è un istituto trasversale, presente in molte aree del diritto civile e commerciale, ma sempre governato da una regola di fondo: chi ha un diritto di preferenza deve essere messo in condizione concreta di esercitarlo.

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Art. 732 c.c.
• Art. 38, legge 27 luglio 1978, n. 392
• Sez. Unite Civile, Ordinanza n. 36136 del 28/12/2023
• Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 15661 del 12/06/2025
• Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20070 del 14/07/2021
• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 64 del 12/06/2012

Voci correlate

→ Beni culturali

→ Prelazione agraria