Diritto di uso

Definizione legale

Il diritto di uso è un diritto reale di godimento su cosa altrui, disciplinato dagli artt. 1021 e seguenti del codice civile, che attribuisce al titolare (usuario) la facoltà di servirsi della cosa e, se essa è fruttifera, di raccoglierne i frutti nei limiti di quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si valutano secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Si tratta di un diritto tipico, appartenente al numerus clausus dei diritti reali: le parti non possono crearne varianti atipiche né modificarne il regime legale. Il contenuto essenziale è quindi determinato dalla legge e non può essere compresso oltre i limiti che la legge stessa prevede.

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Struttura e contenuto del diritto

Nonostante la formulazione codicistica, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il diritto di uso ha un contenuto ampio: l’usuario può trarre dal bene ogni utilità che esso è idoneo a offrire secondo la sua destinazione economica, non diversamente dall’usufruttuario [Cass. n. 17320/2015; Cass. n. 7811/2006].

Due profili vanno tenuti distinti:

• Il limite quantitativo dei “bisogni”: opera esclusivamente con riguardo alla percezione dei frutti, non all’uso della cosa in sé. Non si tratta dunque di un limite generale di godimento.
• I limiti derivanti dalla natura e destinazione economica del bene: sono gli unici limiti oggettivi al godimento, desumibili dalla disciplina dell’usufrutto (art. 981 c.c.) applicabile all’uso in forza del rinvio contenuto nell’art. 1026 c.c.

Da ciò deriva un corollario di grande rilievo pratico: il titolo costitutivo non può introdurre limitazioni o condizionamenti ulteriori rispetto a quelli legali. Se l’atto concede il bene soltanto per una determinata e circoscritta destinazione, escludendo ogni ulteriore potere di gestione e godimento, ciò costituisce indice rivelatore della volontà di costituire non un diritto reale d’uso, ma un diritto personale di godimento di natura obbligatoria [Cass. n. 28426/2025].

«il fatto che il conferente conceda il bene soltanto per un determinato uso, escludendo ogni potere di gestione e di godimento dell’avente diritto per altre ed ulteriori destinazioni, integra circostanza di fatto certamente in grado di rivelare che l’intenzione della parte era quella di trasferire un diritto personale di godimento e non un diritto reale d’uso»

Nell’ambito delle facoltà dell’usuario rientra anche la realizzazione di opere stabili e permanenti, purché non muti la destinazione economica del bene, salvo il successivo obbligo di restituzione al momento dell’estinzione del diritto.

Carattere personale e divieto di cessione

L’art. 1024 c.c. stabilisce che i diritti di uso e di abitazione non si possono cedere né dare in locazione. Il vincolo di incedibilità rafforza il carattere personale del diritto, che deve essere esercitato effettivamente dal titolare.

Tale divieto, tuttavia, non ha natura di ordine pubblico e attiene a diritti patrimoniali disponibili: è pertanto liberamente derogabile in sede di atto costitutivo [Cass. n. 8507/2015]. In mancanza di deroga espressa nel titolo, la cessione del diritto determina l’estinzione dello stesso.

Il carattere personale, correttamente inteso, non impedisce la costituzione del diritto reale d’uso in favore di persone giuridiche: la Cassazione ha riconosciuto pienamente tale possibilità, precisando che per gli enti le facoltà si concentrano sull’usus, non verificandosi la condizione dei “bisogni personali” cui è subordinato il diritto ai frutti.

Nozione di famiglia

L’art. 1023 c.c. amplia la nozione rilevante di famiglia, includendo i figli nati dopo la costituzione del diritto (anche se al momento della nascita del diritto il titolare non era coniugato), i figli adottivi e riconosciuti, nonché le persone che convivono con il titolare per prestare a lui o alla sua famiglia i propri servizi.

Durata

In forza del rinvio dell’art. 1026 c.c. alla disciplina dell’usufrutto, si applica il principio secondo cui la durata non può eccedere la vita dell’usuario. Il diritto d’uso è dunque necessariamente temporaneo e non perpetuo, né trasmissibile agli eredi.

Le parti possono convenire una durata inferiore; la clausola che indichi il diritto come costituito “senza limiti di tempo” va interpretata come mera assenza di scadenza convenzionale, non come perpetuità.

Obblighi dell’usuario

Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti, o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa, è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (art. 1025 c.c.). In caso di godimento parziale, la contribuzione è proporzionale. Si applica altresì il dovere di diligenza nel godimento e l’obbligo di restituzione alla scadenza.

Distinzione da figure affini

Figura	Natura	Contenuto	Opponibilità
Uso (art. 1021)	Reale, tipico	Ampio, limitato solo da destinazione economica	Erga omnes
Usufrutto (art. 981)	Reale, tipico	Pieno godimento e frutti senza limite di bisogni	Erga omnes
Abitazione (art. 1022)	Reale, tipico	Solo abitare la casa nei limiti dei bisogni	Erga omnes
Diritto personale di godimento	Obbligatoria	Modellabile liberamente dalle parti	Solo inter partes
Servitù	Reale	Peso su fondo a vantaggio di altro fondo	Erga omnes

La differenza sostanziale tra uso reale e diritto personale di godimento va colta «proprio nell’ampiezza ed illimitatezza del primo […] rispetto alla multiforme atteggiabilità del secondo».

Va inoltre segnalato che la giurisprudenza esclude la configurabilità di un “diritto reale di uso esclusivo” perpetuo su parti comuni condominiali, per contrasto con il principio di tipicità dei diritti reali [Cass., Sez. Un., n. 28972/2020].

Profili fiscali

Imposte indirette. Nel trasferimento della proprietà gravata da diritto di uso, la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto. Il valore dell’uso si determina moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse (annualità) e applicando poi i coefficienti previsti in relazione alla durata del diritto o all’età del beneficiario [Circolare Agenzia delle Entrate n. 18/E del 2013].

Imposte dirette. I redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento su immobili rientrano tra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR, essendo imponibili per l’intero ammontare percepito nel periodo d’imposta; l’equiparazione con il diritto di proprietà opera invece nella sola ipotesi di cessione del diritto già costituito [Risposta Agenzia delle Entrate n. 133 del 2025].

IMU. Il soggetto passivo è il titolare del diritto reale di uso, e non il nudo proprietario. È dunque decisivo qualificare correttamente la fattispecie: ove sia configurabile un mero diritto personale di godimento (o un comodato), il presupposto impositivo in capo all’utilizzatore non sussiste.

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Artt. 981, 1021-1026 c.c. (R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
• Cass. civ., Sez. II, 31 agosto 2015, n. 17320 — contenuto e ampiezza del diritto d’uso
• Cass. civ., 2015, n. 8507 — derogabilità del divieto di cessione ex art. 1024 c.c.
• Cass. civ., Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972 — inammissibilità del diritto reale di uso esclusivo su parti comuni
• Cass. civ., Sez. V, 27 ottobre 2025, n. 28426 — distinzione tra diritto reale d’uso e diritto personale di godimento; costituzione in favore di persone giuridiche
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 — criteri di determinazione del valore del diritto di uso

Voci correlate

→ Diritto di abitazione

→ Frutti