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Ultimo aggiornamento: 19-3-2026
Le agevolazioni prima casa rappresentano un’opportunità importante per chi acquista un immobile, poiché consentono di ridurre i costi dell’atto notarile.
In questo articolo esploreremo dettagliatamente le agevolazioni fiscali disponibili, i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiarne, le cause di decadenza e le relative conseguenze, nonché il credito d’imposta.
Indice
Punti chiave
- L’agevolazione prima casa riduce le imposte dovute allo Stato per l’acquisto della prima casa di abitazione: l’imposta di registro dal 9% al 2% e l’IVA dal 10% al 4%.
- Le cause più frequenti di decadenza dall’agevolazione prima casa sono le dichiarazioni mendaci nell’atto di acquisto in merito alla prepossidenza di un immobile nello stesso Comune o all’aver già beneficiato dell’agevolazione su tutto il territorio italiano, la rivendita dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto senza riacquisto di un’altra casa entro un anno e il mancato cambio di residenza, nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato, entro 18 mesi dalla data dell’atto notarile.
- Le conseguenze della decadenza dalle agevolazioni sono il recupero della differenza tra le imposte ridotte pagate e le imposte ordinarie dovute, con una soprattassa del 30% e il pagamento di interessi di mora.
- Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa corrisponde alla differenza tra l’imposta di registro versata per il nuovo acquisto agevolato e quella pagata per l’immobile a suo tempo acquistato con le agevolazioni e alienato da meno di un anno.
Agevolazioni prima casa per imposta di registro e IVA
Per chi acquista la prima casa di abitazione (con ciò intendendosi la piena o la nuda proprietà, una quota di comproprietà, nonché diritti reali quali l’usufrutto o l’abitazione), il legislatore ha previsto un’agevolazione fiscale, che consiste:
- nel caso di acquisto da persona fisica o da società non costruttrice e non ristrutturatrice: nella riduzione dell’imposta di registro, che viene calcolata con l’aliquota del 2% e non, invece, con l’aliquota del 9% prevista per gli acquisti c.d. seconda casa.
- nel caso di acquisto da società costruttrice o ristrutturatrice: nella riduzione dell’IVA dovuta al 4%, rispetto al 10% previsto per gli acquisti non agevolati (dovrà comunque essere corrisposta un’imposta fissa di registro di 200 euro per il principio di alternatività IVA-Registro sancito dall’articolo 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).
Requisiti soggettivi ed oggettivi per usufruire dei benefici prima casa
Ai fini dell’applicabilità concreta dell’agevolazione prima casa, la legge prevede diversi requisiti e precisamente:
1. Oggetto dell’atto di trasferimento deve essere una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia quelle in cui sono comprese le abitazioni di lusso; è esclusa, naturalmente, anche la categoria A/10 (uffici);
2. La casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:
- nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, oppure nel quale egli la stabilisca entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile che si acquista deve essere resa nell’atto notarile a pena di decadenza dall’agevolazione prima casa);
- nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio.
3. Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:
- di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
- di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altro immobile acquistato dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa, o con quelle vigenti a far data dalla legge n. 168/1982 in poi.
Agevolazioni prima casa per il personale appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia
Il primo comma dell’articolo 66 della LEGGE 21 novembre 2000, n. 342 prevede che
“Ai fini della determinazione dell’aliquota relativa all’imposta di registro ed all’imposta sul valore aggiunto da applicare ai trasferimenti di unità abitative non di lusso, secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, acquistate dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile non è richiesta la condizione della residenza nel comune ove sorge l’unità abitativa, prevista dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte I, annessa al testo unico approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni.“
Deroga all’obbligo di trasferire la residenza
A differenza dei comuni cittadini, il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia è esentato dall’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi nell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Questa deroga è giustificata dalla natura stessa del loro lavoro, caratterizzata da frequenti trasferimenti di sede che li costringono a cambiare abitazione più volte nel corso della carriera, soprattutto nei primi anni di servizio.
Bonus prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero
Il Decreto Legislativo n. 69 del 13 giugno 2023 ha apportato modifiche significative alle agevolazioni fiscali “prima casa” per i cittadini italiani emigrati all’estero.
Cosa prevedeva la vecchia disciplina
Prima di questa modifica, un cittadino italiano che lavorava o era emigrato all’estero poteva acquistare una casa in Italia, beneficiando delle agevolazioni fiscali “prima casa”.
Questo poteva avvenire nel Comune in cui il datore di lavoro aveva la sua sede o esercitava la sua attività, se trasferito per ragioni di lavoro, oppure in qualsiasi parte del territorio nazionale, se emigrato.
Non era richiesto al contribuente di stabilire la propria residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile.
Violazione del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea
Tuttavia, questa normativa non era pienamente in linea con il Trattato sull’Unione Europea, poiché i cittadini italiani non erano tenuti a rispettare il requisito della residenza, risultando quindi privilegiati.
Pertanto, l’art. 2 del DL 69/2023 ha eliminato la possibilità per il cittadino italiano emigrato all’estero di beneficiare di tali agevolazioni, modificando in modo significativo la posizione del contribuente trasferito all’estero per motivi di lavoro.
Cosa prevede la nuova disciplina
Attualmente, alla luce della suddetta modifica, i contribuenti trasferiti all’estero, a prescindere dalla loro nazionalità, possono usufruire delle agevolazioni per la prima casa:
- se hanno risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni;
- se l’immobile è situato nel Comune di nascita o nel Comune in cui avevano la residenza o svolgevano la propria attività prima del trasferimento all’estero.
Agevolazioni fiscali per l’acquisto della pertinenza prima casa
La legge consente di acquistare con le agevolazioni in oggetto e con gli stessi vantaggi fiscali già analizzati precedentemente le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina, deposito, locale di sgombero), C/6 (autorimessa, box o posto auto), C/7 (tettoia), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
I presupposti per l’acquisto della pertinenza prima casa
I presupposti per poter applicare l’agevolazione prima casa, anche nel caso in cui si acquisti una pertinenza, sono gli stessi già elencati nel precedente paragrafo, con la precisazione che è agevolabile l’acquisto di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale sopra elencata.
Pertinenza prima casa acquistata successivamente
E’ importante sottolineare che, al fine di godere dell’agevolazione prima casa con riguardo all’acquisto delle pertinenze, non è necessario che queste ultime siano acquistate nello stesso atto con cui si compie l’acquisto della prima casa di abitazione: l’acquisto della pertinenza è agevolabile anche se compiuto con atto separato.
Cause di decadenza dai benefici prima casa
La decadenza dall’agevolazione prima casa, e pertanto dai benefici fiscali sopra illustrati, si verifica nelle seguenti ipotesi:
- Dichiarazione mendace: vi è decadenza dall’agevolazione prima casa tutte le volte in cui le dichiarazioni rese dall’acquirente nell’atto di acquisto non corrispondano a verità (ad esempio, l’acquirente che dichiari di risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile che acquista, pur non risiedendovi effettivamente, o l’acquirente che dichiari falsamente di non possedere nel medesimo Comune un altro immobile ad uso abitativo o di non aver mai usufruito delle agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale);
- Rivendita infraquinquennale: decade l’acquirente che proceda all’alienazione dell’immobile prima di cinque anni dalla data del suo acquisto, a meno che entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto, anche a titolo gratuito, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
- Mancato trasferimento della residenza: un’altra ipotesi di decadenza di verifica, quando l’acquirente non stabilisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro il termine di 18 mesi dall’acquisto.
- Mancata rivendita dell’immobile agevolato preposseduto: si tratta del caso in cui l’acquirente, pur essendo già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, proceda all’acquisto di un nuovo immobile agevolato, obbligandosi alla vendita della casa preposseduta entro due anni (e non più un anno) dal nuovo acquisto.
Nuovo termine biennale per l’alienazione della prima casa preposseduta
Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una prima casa usufruendo delle relative agevolazioni fiscali era tenuto a vendere o donare l’immobile precedentemente acquistato con le stesse agevolazioni, entro un anno dalla stipula del nuovo rogito.
Con la Legge di Bilancio 2025, dal 1° gennaio 2025, il legislatore ha esteso tale termine a due anni.
A chi si applica la nuova normativa?
- Contribuenti con rogito stipulato dal 1° gennaio 2025: tutti coloro che stipulano un rogito di acquisto di una prima casa a partire dal 1° gennaio 2025 beneficiano automaticamente della nuova disciplina.
- Contribuenti con rogito stipulato nel 2024: anche i contribuenti che hanno stipulato un rogito nel 2024 ma non hanno ancora venduto l’immobile precedentemente posseduto entro il 31 dicembre 2024 possono avvalersi della proroga dei termini.
Chi non può beneficiare della nuova normativa?
- Contribuenti che non hanno venduto entro i termini previsti: coloro che hanno acquistato nel 2023 e non hanno provveduto all’alienazione dell’immobile precedentemente posseduto entro il termine annuale.
Conseguenze della decadenza dai benefici prima casa
La decadenza dall’agevolazione prima casa determina l’applicazione all’atto di trasferimento delle imposte nella misura ordinaria, ossia con le aliquote previste per l’acquisto senza agevolazione, nonché di una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte, e saranno altresì dovuti gli interessi di mora previsti dalla legge.
Decadenza imposta di registro
In particolare, ove l’atto di acquisto fosse soggetto ad imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate competente recupererà, in caso di decadenza, la differenza d’imposta tra quella dovuta e quella corrisposta (e pertanto l’imposta di registro nella misura del 7%), oltre alla sanzione del 30% su quest’ultima e gli interessi legali.
Decadenza IVA
Invece, in caso di acquisto soggetto ad applicazione dell’IVA, l’Agenzia delle Entrate competente recupererà la differenza tra l’IVA corrisposta e quella dovuta in misura ordinaria (e pertanto IVA nella misura del 6%), oltre alla sanzione del 30% sulla stessa e gli interessi legali.
Credito d’imposta riacquisto prima casa
Tutte le volte in cui si trasferisca una prima casa di abitazione e, entro un anno dal nuovo acquisto, si ricompri un nuovo immobile come prima casa, sempre fruendo delle agevolazioni, si ha diritto a un credito d’imposta pari alla differenza tra l’imposta di registro (o l’IVA) dovuta per l’acquisto del nuovo immobile e l’imposta di registro (o l’IVA) corrisposta quando si è acquistato, con le agevolazioni prima casa, l’immobile alienato.
Credito d’imposta prima casa imposta di registro
Il credito d’imposta prima casa può essere sfruttato deducendo l’imposta di registro versata per il primo acquisto dall’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto, fino a concorrenza di quest’ultima.
Credito d’imposta sulle imposte dovute per successioni e donazioni
In alternativa, il credito d’imposta prima casa può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; oppure può essere utilizzato in compensazione ex d.lgs. n. 241/97.
Recupero credito d’imposta prima casa 730
Inoltre, il credito d’imposta per riacquisto della prima casa può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.
Credito d’imposta acquisto prima casa da costruttore
L’utilizzo del credito d’imposta prima casa in dichiarazione dei redditi è normalmente elettivo per chi compie il nuovo acquisto agevolato mediante atto soggetto ad IVA: poiché tale ultima imposta non ammette detrazioni, il credito d’imposta verrà concretamente utilizzato per ridurre l’imposta sui redditi dovuta per il periodo d’imposta successivo a quello in cui è stato effettuato l’acquisto.
Credito d’imposta in caso di obbligo di vendita della casa preposseduta
Si deve precisare che il credito d’imposta può essere utilizzato anche nell’ipotesi in cui l’acquirente, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ne compri un altro, sempre usufruendo delle predette agevolazioni, obbligandosi a vendere il primo entro due anni dall’acquisto.
Agevolazione c.d. under 36 nel 2026
La legge di bilancio 2023 consentiva a chi avesse meno di 36 anni e soddisfacesse determinati parametri reddituali di acquistare un immobile abitativo senza pagare alcuna imposta di registro, né ipotecaria né catastale, fino al 31 dicembre 2023.
Stop alle agevolazioni under 36 dal 1° gennaio 2024
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, le agevolazioni fiscali c.d. under 36 non sono state prorogate.
Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2024, i giovani che hanno acquistato la loro prima casa non hanno più potuto beneficiare del regime agevolato, salvo che avessero sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto entro il 31 dicembre 2023.
Come funzionavano le agevolazioni per i giovani under 36?
Le condizioni per accedere all’agevolazione in discorso erano le seguenti:
- di non aver ancora compiuto, né di compiere 36 anni di età nell’anno in cui l’acquisto veniva effettuato;
- di avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, numero 159, (ISEE), non superiore a 40.000,00 Euro annui;
- che sussistessero i requisiti oggettivi e soggettivi necessari per accedere all’agevolazione prima casa, elencati precedentemente in questa guida.
In caso di acquisto soggetto ad IVA da parte di soggetto che potesse accedere anche all’agevolazione c.d. under 36, era possibile portare in diminuzione dall’imposta sui redditi delle persone fisiche, dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, l’intera IVA pagata, fino a concorrenza dell’imposta sui redditi dovuta.
Cosa succedeva in caso di decadenza dalla agevolazione c.d. under 36?
In caso di decadenza dall’agevolazione under 36 (ad esempio, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate del superamento della soglia ISEE) si applicava la disciplina fiscale dell’agevolazione prima casa ordinaria.
Infografica
Domande frequenti
Cosa sono le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni prima casa sono benefici fiscali che mirano a facilitare l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Queste includono la riduzione dell’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se l’acquisto avviene da un privato o da una società non costruttrice o ristrutturatrice, oppure l’IVA al 4% (anziché al 10%) se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice.
Come funzionano le agevolazioni prima casa?
Le condizioni per usufruire dei benifici prima casa sono le seguenti:
– l’immobile non deve essere classificato come abitazione di lusso, ovvero rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
– l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o intende trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa;
– l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altri diritti reali in via esclusiva (ovvero al 100%) o in comunione col coniuge, su un’altra abitazione situata nel medesimo Comune o su un’altra abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, anche in regime di comunione legale col coniuge.
Quante volte è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa possono essere usufruite più di una volta, a condizione che si proceda, anteriormente al nuovo acquisto, alla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni oppure si venda l’abitazione acquistata con le agevolazioni entro due anni dall’acquisto della nuova prima casa.
In sintesi, non esiste un limite rigoroso al numero di volte in cui si possono sfruttare le agevolazioni per la prima casa, purché si rispettino le condizioni sopra menzionate.
Quando terminano le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono una misura permanente prevista dalla legge italiana, quindi non hanno una data di scadenza specifica.
Posso procedere ad un acquisto prima casa avendone già una?
È possibile acquistare una nuova prima casa avendone già una, a condizioni specifiche. Se si possiede un immobile acquistato con il bonus prima casa, per beneficiare delle agevolazioni sulla nuova abitazione è necessario che la casa già posseduta sia venduta entro due anni (non più un anno) dall’acquisto della nuova. Inoltre, ai fini delle agevolazioni, il nuovo immobile non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso e deve trovarsi nel Comune in cui si risiede o in cui si intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
È possibile un acquisto prima casa senza vendere il precedente immobile?
Il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, per ottenere le agevolazioni sul nuovo acquisto, dovrà necessariamente vendere o donare, prima del rogito, la casa posseduta o, in alternativa, alienarla entro due anni dalla data di acquisto. Se l’immobile è stato acquistato senza agevolazioni fiscali, potrà invece mantenerne la titolarità, a condizione, però, che la casa non sia situata nel medesimo Comune in cui intende perfezionare il nuovo acquisto.
Il ruolo del Notaio
Che ruolo ha il notaio nelle agevolazioni prima casa?
Il notaio riveste un ruolo fondamentale come consulente in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Oltre ad assicurare la corretta redazione degli atti, il notaio fornisce preziose informazioni sulle agevolazioni fiscali disponibili. Grazie alla sua competenza legale e fiscale, il notaio è in grado di guidare gli acquirenti nel complesso panorama normativo, garantendo la corretta fruizione dei benefici previsti dalla legge.
Ho una domanda. Ho venduto nell’ottobre 2021 la mia prima casa acquistata con le agevolazioni prima casa nel 1997 e aquistato altra prima casa in altro comune il 30 marzo 2023 con le agevolazioni prima casa. Per non decadere dai benefici fiscali entro quanto tempo devo trasferire la residenza nella nuova casa: un anno o 18 mesi? Grazie se rispondete.
Buonasera Sig. Lino,
Per non decadere dalla agevolazione prima casa, la residenza va trasferita entro 18 mesi dall’acquisto.
Tuttavia ove avesse contratto mutuo per l’acquisto, l’articolo 15, comma 1, lettera b) del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), prevede che la detrazione degli interessi passivi e relativi oneri accessori spetta in dipendenza di mutui ipotecari «contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire adabitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso», per un importo non superiore a 4.000 euro annui.
Inoltre Le ricordo che fino a quando non si perfezione il trasferimento della residenza sarà tenuto al pagamento dell’IMU sull’immobile.
Da ultimo segnalo che il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Cordiali saluti,
Salve, ho acquistato un immobile con mutuo nel anno 2018, poco prima che scadessero i 5 anni (2023)sono stato obbligato per motivi lavorativi a venderla e acquistarne un altra altrove nel 2024…. Ora l’immobile acquistato è piccolo e vorrei vendere questa che ho ora per prenderne una più grande … Posso farlo?! Ho dovrò pagare penali in merito?
Buongiorno Sig. Salvatore,
Se tutta la catena di acquisti alla quale fa riferimento è avvenuta fruendo delle agevolazioni prima casa può senz’altro vendere il suo attuale immobile (o obbligarsi a venderlo entro due anni dall’atto) e procedere ad acquistare una nuova prima casa.
Cordiali saluti,
Buonasera , volevo chiedere , io ho ricevuto per donazione un immobile da mio padre , per il quale ho goduto del bonus prima casa , a distanza di anni (5) però vivo in tutt’altra regione e sto per acquistare un altro immobile che vorrei fare prima casa , come devo muovermi per non perdere l agevolazione? Dovrei “restituire” l immobile a mio padre ? dato che non è nostra Intenzione venderlo , il tutto quindi acquistando come prima casa e poi facendo questa operazione all interno del anno disponibile per sistemare tutto ? Grazie per la risposta
Buonasera Sig. Testa,
Avendo usufruito delle agevolazioni prima casa per donazione, oggi può ricomprare fruendo nuovamente delle agevolazioni senza dover risolvere il precedente atto a titolo gratuito, purché il nuovo immobile sia situato in altro Comune.
La Circolare della Agenzia delle Entrate n. 44 del 7 maggio 2001 ha infatti chiarito che se sussistono i requisiti per le agevolazioni prima casa, il beneficiario della donazione non perde la possibilità di acquistare in futuro un’altra abitazione non di lusso usufruendo delle stesse agevolazioni.
Cordiali saluti.
Buongiorno, nel 2012 ho acquistato un immobile con agevolazioni per prima abitazione, oggi devo acquistare un immobile dove trasferire la residenza.
Posso usufruire nuovamente per le agevolazioni 1° casa? L’immobile si trova in altro comune. Vorrei inoltre donare il vecchio immobile a mia moglie, è possibile?
Grazie
Buonasera Sig. Bartolozzi,
Può nuovamente usufruire delle agevolazioni prima casa a patto che trasferisca la titolarità dell’immobile già acquistato con le agevolazioni o anteriormente al nuovo atto di acquisto o entro un anno dallo stesso. Anzichè venderlo a terzi, può donare l’immobile a Sua moglie a patto che siate coniugati in regime patrimoniale di separazione dei beni.
Cordiali saluti,
Buongiorno volevo acquistare un immobile da costruttore, nello stesso comune in cui ho già la residenza, però la mia situazione patrimoniale è la seguente:
– nel 2009 ho acquistato un bilocale come prima casa e vi ho abitato fino ad un anno fa;
-l’anno scorso ho ereditato un appartamento a seguito di morte di mio padre e vi ho trasferito la residenza, sempre stesso comune
È mia intenzione vendere entrambi gli immobili e prendere la residenza nel nuovo appartamento che ho trovato sempre nel comune in cui ho la residenza .
Posso usufruire delle agevolazioni prima casa e a che condizioni?
Grazie
Buongiorno Sig. Gabriele,
Per usufruire delle agevolazioni deve obbligatoriamente alienare l’appartamento ereditato prima di comprare nuovamente mentre quello acquistato a suo tempo con le agevolazioni può anche obbligarsi ad alienarlo entro un anno dall’acquisto della sua nuova prima casa.
Cordiali saluti
Buongiorno, ho già usufruito del bonus prima casa per l’appartamento in cui attualmente risiedo. Ora ne avrei trovato un altro da acquistare per trasferire la mia residenza ma non vorrei vendere quello comprato in precedenza. C’è un modo per evitare di venderlo ( magari pagandoci la differenza di imposte sulla cifra pagata all’acquisto ) per poi avere agevolazione prima casa sull’appartamento che andrei ad acquistare (nello stesso comune ma con un valore di gran lunga maggiore rispetto al primo comprato 4 anni fa). Spero di essere stato chiaro,ringrazio.
Buongiorno Sig. Paolo,
L’agevolazione prima casa, una volta ottenuta, non è rinunciabile. Non è quindi possibile chiedere all’Agenzia delle Entrate che venga recuperata la differenza di imposta sul primo acquisto per poter poi acquistare il nuovo immobile usufruendo nuovamente della agevolazione.
Se desidera mantenere il controllo dell’immobile potrebbe valutare di trasferirlo ad un familiare.
Cordiali saluti
Grazie per la pronta e chiara risposta.
Buonasera,
vorrei acquistare da impresa di costruzioni una casa non di lusso con le agevolazioni “prima casa”, ho acquistato nel 2002 una casa nello stesso Comune, in cui risiedo e nella quale abito attualmente, beneficiando delle agevolazioni fiscali; inoltre sono titolare per la quota di 5/6 della piena proprietà di altra casa di abitazione nello stesso Comune e della quota di 2/3 della piena proprietà di altra casa in diverso Comune, entrambe ereditate dai genitori. Vorrei sapere se ora posso usufruire delle agevolazioni e a quali condizioni. Grazie.
Buongiorno Sig. Giuseppe,
Per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa deve alienare l’immobile acquistato usufruendo delle stesse nel 2002 o prima o entro 12 dal nuovo atto di acquisto agevolato. Gli altri immobili di sua proprietà non sono invece un ostacolo.
Cordiali saluti,
Buongiorno, ho acquistato in passato una casa senza usufruire delle agevolazioni prima casa, adesso vorrei acquistarne un’altra nello stesso Comune usufruendo delle agevolazioni prima casa, deve vendere la prima? Grazie
Buonasera Sig.ra Michela,
Le confermo che per poter acquistare un altro immobile con le agevolazioni prima casa nel medesimo Comune deve prima disfarsi della titolarità dell’immobile acquistato in passato senza usufruire delle agevolazioni.
Cordiali saluti,
Buona sera, ho lo stesso quesito:
ho acquistato una casa senza usufruire delle agevolazioni che oggi e’ data in locazione con canone agevolato, adesso vorrei acquistare altro immobile nello stesso comune nel quale metterò la residenza, quindi abitazione principale, posso usufruire delle agevolazioni?
Buonasera Cris,
Con l’Interpello n. 378 del 10 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione dell’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” in presenza di un immobile locato sito nello stesso Comune dell’immobile da acquistare.
Ai sensi della normativa vigente, per fruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neanche in comunione con il coniuge:
1) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione ubicata nel medesimo Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
2) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale.
L’Agenzia delle Entrate assume un orientamento restrittivo, ritenendo che non sia rilevante un’indisponibilità “giuridica” temporanea, come quella derivante da un contratto di locazione in corso. Tale interpretazione si basa sul tenore letterale della norma, che richiede l’assenza di specifici diritti reali sull’immobile.
Tuttavia, la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 19989 del 27 luglio 2018, ha espresso un orientamento contrastante, ritenendo che l’agevolazione spetti anche in caso di immobile locato, purché il contratto sia regolarmente registrato e non stipulato al fine di eludere i requisiti di fruizione dell’agevolazione prima casa.
Alla luce di quanto esposto, emerge un quadro giuridico non univoco, con orientamenti contrastanti tra l’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di legittimità.
Prudenzialmente seguirei la posizione sostenuta dalla Agenzia delle Entrate in quanto, salvo rari casi, il costo di una controversa giudiziaria con l’Amministrazione Finanziaria dello Stato è ben superiore a quello della differenza tra imposta prima e seconda casa.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
con atto notarile datato 4 ottobre 2023 ho acquistato un appartamento in un comune diverso da quello dove risiedo attualmente e sono in procinto di vendere l’appartamento dove ho la residenza per trasferirmi successivamente in quello acquistato lo scorso ottobre in altro comune e prendervi la residenza. È inoltre mia intenzione acquistare una seconda casa nello stesso comune dove prenderò la residenza. Per non perdere le agevolazioni prima casa posso rogitare l’acquisto della seconda casa soltanto dopo avere preso la residenza nel nuovo appartamento nel nuovo comune o posso farlo già dopo avere venduto la mia attuale prima casa? Pongo questo quesito perché l’immobile che ho acquistato non sarà ancora vivibile alla data della vendita dell’attuale appartamento in cui risiedo, in quanto sto effettuando degli importanti lavori di ristrutturazione nella nuova prima casa e quindi mi è impossibile risiedervi da subito. Grazie per la pazienza.
Buonasera Sig.ra Pecchioli,
Ritengo che Lei sia libera di acquistare una seconda casa dove desidera, indipendentemente dal fatto che non abbia ancora trasferito la residenza nella sua nuova prima casa. Le ricordo che il mancato trasferimento della residenza nei termini di legge comporta la decadenza dalle agevolazioni conseguite.
Cordiali saluti,
Buonasera
mia moglie è nuda proprietaria di un appartamento locato a terzi e vuole costruire una casa di abitazione, puo’ beneficiare delle agevolazioni della prima casa?
Buonasera Sig. Pino,
Sua moglie vuole costruire su un terreno già di sua proprietà oppure vuole acquistare un immobile in corso di costruzione?
Buonasera.Io e mio figlio siamo comproprietari di un appartamento, lui al 90%acquistato 10 anni fa con i benefici prima casa. Ora lui dovrebbe acquistare un appartamento in altro Comune dove lavora. Vorrei sapere se lo potrebbe acquistare come prima casa oppure in caso negativo se ci sia qualche soluzione. Grazie
Buongiorno Sig. Alessandro,
Se Suo figlio ha già usufruito della agevolazione prima casa in passato non può procedere ad un nuovo acquisto agevolato a meno che non trasferisca la quota del 90% ad altro soggetto.
Cordiali saluti,
Buonasera, 2019 ho comprato un appartamento come prima casa, dopo 2021 ho comprato un altro appartamento come seconda casa su stesso comune.Adesso voglio vendere appartamento quello che ho comprato come prima casa e comprare un’altra. Posso comprare come prima casa ?
Buongiorno Sig. Vladan,
Se vende l’immobile acquistato nel 2019 con le agevolaizoni prima casa può comprare una nuova prima casa ma solo al di fuori del territorio del Comune dove ha acquistato la seconda casa nel 2021.
Cordiali saluti,
Buongiorno,ho acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa,avendone già uno in possesso,anche questo acquistato con le agevolazioni.
Ovviamente dovrò vendere entro 12 mesi.
La mia domanda é : esiste la possibilità di prolungare i 12 mesi?per malattia,per contrattempi,per pratiche non ancora concluse…ecc ecc?
O sono 12 mesi a prescindere da quel che può succedere?
Inoltre..ci sarà poi da comunicare qualcosa all’agenzia delle entrate o verrà fatto tutto in automatico?
Grazie mille e buon lavoro.
Buongiorno Sig. Luca,
In teoria non esiste la possibilità di prolungare i termini di decandenza delle agevolazioni prima casa fatto salvo il caso di forza maggiore sul quale però la giursiprudenza tende ad essere molto restrittiva e che, comunque, presume un giudizio contenzioso con l’Agenzia delle Entrate.
Quanto alla seconda domanda, nel momento in cui Lei trasferisce la titolarità del bene già acquistato con le agevolazioni prim acasa entro i 12 mesi, non sarà necessaria alcuna ulteriore comunicazione alla Agenzia delle Emtrate.
Cordiali saluti,
Buongiorno, il giorno 8 maggio 2023 ho acquistato una casa ma io sono già proprietaria di un appartamento ed ho usufruito delle agevolazioni per la prima casa. Ho ristrutturato la casa nuova ed è appena finita. Purtroppo ad oggi 29 maggio 2024 non sono riuscita a vendere il mio appartamento. Volevo sapere quanto tempo ho per vendere il mio appartamento e poter mantenere le agevolazioni prima casa? E per cambiare residenza ? Grazie mille per la disponibilità e corte risposta.
Buongiorno Sig.ra Cristina,
i termini di decadenza dalle agevolazioni prima casa sono rimasti sospesi fino al 30 ottobre 2023 per effetto del decreto Milleproroghe. Lei ha quindi un anno di tempo da tale data per vendere il Suo appartamento.
Cordiali saluti,
Buongiorno, io e mia moglie siamo sposati in regime di separazione dei beni. Io ho una prima casa acquistata con agevolazioni prima casa nel comune X, mia moglie ha una prima casa acquistata con agevolazione prima casa nel comune Y (in altra Regione). Ora stiamo acquistando una casa sempre nel comune Y e vorremmo intestarla a mia moglie con le agevolazioni prima casa. Se non erro possiamo farlo ma solo se mia moglie alienerà la precedente prima casa entro 12 mesi dall’acquisto della nuova. Quali possibilità di alienazione abbiamo se non volessimo venderla? Può donarla a me avendo io già una prima casa? Può donarla a nostro figlio minorenne? Può donarla al genitore nullatenente? Grazie in anticipo per ogni indicazione vogliate darci
Buonasera Sig. MiG,
Sua moglie può donare l’immobile a Lei ma senza agevolazione prima casa. In tal caso pagherete il 3% del valore catastale di imposte ipotecarie e catastali. Sconsiglio di intestare immobili al figlio minore perché in caso di successiva vendita del bene il prezzo rimarrebbe vincolato a suo favore e di fatto perdereste la disponibilità di tale liquidita fino al raggiungimento delle maggiore età. Anche l’intestazione ad un genitore potrebbe risultare problematica se Sua moglie avesse fratelli o sorelle che potrebbero ereditare una quota del bene in caso di decesso di Suo suocero. Inoltre, sempre in caso di decesso di Suo suocero, andrebbero pagate le imposte di successione e quindi l’operazione rischierebbe di diventare fiscalmente onerosa.
Cordiali saluti,
Grazie mille. Nel caso suggerito il valore catastale da considerare deve essere determinato con coefficiente 120, corretto?
Buongiorno Sig. Michele,
Per determinare il valore catastale nel caso di specie occorre moltiplicare la rendita per 126.
Cordiali saluti,
Mille grazie. Abbia pazienza, ho un ultimo dubbio collegato a questo scenario: una casa così ceduta gratuitamente rischia di perdere appeal verso potenziali futuri compratori? Sento dire da istituti creditizi che non danno mutui su case cedute gratuitamente. Nel nostro caso potrebbe aiutare il fatto che mia moglie potrebbe fare una “dichiarazione” di qualche tipo? Vorrei valutare la casistica di una futura cessione da parte mia dopo averla ricevuta come cessione gratuita, e vorrei capire a priori quelli che potrebbero essere i contro. Grazie ancora per l’attenzione
Buongiorno Sig. Michele,
La provenienza donativa è una problematica più teorica che pratica. Da qualche anno, infatti, sono disponibili dei prodotti assicurativi che coprono l’acquirente e la sua banca dai rischi connessi all’esercizio delle azioni di riduzione e restituzione da parte degli eventuali legittimari lesi dalla donazione.
Esistono diverse compagnie di assicurazione che rilasciano questo tipo di polizze. Per saperne di più, a titolo meramente esemplificativo, può visitare questa pagina web: https://www.donazionesicura.it/
Cordiali saluti,
Sono unica erede di mio padre deceduto, e sono proprietaria di un appartamento acquistato con agevolazione prima casa.
Andrò ad ereditare l’appartamento di mio padre che si trova nella stessa scala del mio attuale appartamento.
Sono intenzionata a trasferirmi nell’appartamento che erediterò, il quale diventerà la mia abitazione principale, e a vendere il mio.
Possono essere applicate nelle dichiarazione di successione le imposte ipocatastali per abitazione principale nella misura fissa di € 200,00 ciascuna se poi mi impegno a vendere il mio appartamento entro 12 mesi?
Ringrazio e porgo cordiali saluti
Buongiorno Sig.ra Laura,
Confermo che è possibile procedere come da Lei prospettato.
Cordiali saluti,
Buonasera,
nel caso non riuscissi a vendere la “vecchia” prima casa entro un anno dall’acquisto della “nuova” prima casa, potrei mantenere le agevolazioni usufruite donando la casa stessa?
E se si, colui che ha ricevuto la donazione, dovrebbe trasferirvi la residenza?
Grazie mille.
Cordiali saluti.
Buongiorno Sig. Matteo,
Per non decadere dalla agevolazione prima casa può senz’altro donare il bene. Chi riceve l’immobile in donazione in generale non ha obbligo di trasferire la residenza all’interno dell’immobile ma se non lo fa dovrà pagare l’IMU.
Cordiali saluti,
buongiorno.
ho un quesito :
anno 2009 acquisto prima casa con agevolazioni per prima casa avendo venduto dopo i 5 anni la precedente, avendo poi regolarmente trasferito la residenza nei termini di Legge.
anno 2021 settembre ho venduto la casa e per svariati motivi che non trovavo soluzione adatta sono andata in affitto.
anno 2024 luglio prossimo farò finalmente rogito acquisto casa con agevolazioni per prima casa.
il mio quesito è
l’iva dell’acquisto del 2009 venduto nel 2021 posso portarlo in detrazione sul 730/2025 anno 2024?
le imposte registro , ipotecarie e catastali sono ancora 200 euro ciascuna?
l’iva del nuovo acquisto 4% dovrò pagarla al rogito.
è corretto?
Buongiorno Sig.ra Vittoria,
In virtù della sospensione Covid, durata dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023, avrà diritto a portare in detrazione l’imposta principale versata nel 2009 nella dichiarazione dei redditi 2025 (riferita al 2024). Per il nuovo acquisto, se compra da costruttore, confermo IVA al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
nel 2014 ho acquistato una casa a Torino usufruendo delle agevolazioni da prima casa e adesso vorrei acquistare una seconda casa nello stesso comune in cui poi trasferire la mia residenza e vendere la prima (lo farei per avere un appoggio durante i lavori di ristrutturazione). In questo modo è possibile acquistare con agevolazioni la seconda casa nello stesso comune della prima o sono costretto a vendere la prima casa prima del rogito?
Grazie mille
Sergio
Buongiorno Sig. Sergio,
Confermo che può avere diritto ad acquistare con le agevolazioni prima casa una nuova abitazione purchè nell’atto di compravendita si impegni ad alienare la casa di abitazione preposseduta a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data dell’atto, nella consapevolezza che il mancato rispetto di detto impegno comporterà la decadenza dalle agevolazioni richieste, nonché dalla possibilità di detrazione del credito d’imposta, con applicazione di sovrattasse ed interessi moratori.
Cordiali saluti,
Buongiorno io ho 2 appartamenti nello stesso comune, 1 affittato regolarmente e uno acquistato 10 anni fa( al 50% con mia sorella)con le agevolazioni prima casa, dal quale ho tolto la residenza e pagando l’imu al 50% perché dato in usufrutto gratuito ai miei genitori(mio padre malato terminale).Ora che mio padre è mancato vorrei vendere quello che presi con le agevolazioni e acquistare l’appartamento che si trova sotto casa del mio compagno e dove risiedo, per avere mia madre più vicino e occuparmi di lei.
Come funziona per le agevolazioni prima casa se io già risiedo in quel comune e in quello stabile?lo stabile è una semindipendente con solo i 2 appartamenti citati.
Devo avere la residenza in quel subalterno specifico o basta averla in quel civico?Vorrei capire quindi se è possibile avere le agevolazioni risidendo gia nel civico e adibendo la casa ad abitazione principale di mia madre quasi 70enne con regolare contratto di usufrutto gratuito registrato all’agenzia delle entrate.Grazie mille, buona giornata
Buongiorno Sig.ra Moira,
Anche vendendo l’immobile cointestato con sua sorella, Lei rimane titolare esclusiva di un altro immobile sito nel medesimo Comune (quello locato). Tale prepossidenza non le permette, nello stesso Comune, di poter usufruire della agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto ai sensi della lettera b) dell’art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del Dpr 131/1986. Potrà invece acquistare con le agevolazioni in Comune diverso oppure nello stesso Comune ma privandosi della proprietà o quantomeno dell’usufrutto sull’appartamento locato.
Cordiali saluti,
Buongiorno Notaio, nel 2019 ho comprato un appartamento come prima casa di 105 mq… Adesso la mia famiglia si è ampliata e vorrei comprare una seconda casa nella stessa zona e ovviamente comune… In questo caso si può godere dei diritti prima casa dal momento che l attuale casa è piccola ed inidonea alla famiglia che si è allargata? Leggevo su internet di una sentenza, della Cassazione 19988/2018
Buongiorno Sig.ra Francesca,
Il filone giursiprudenziale di cui farte la sentenza da Lei citata, ad oggi, non è stato recepito in alcun provvedimento di prassi da parte della Agenzia delle Entrate nè tantomeno in una norma di legge. Ciò significa che in caso di eventuale (e altamente probabile) accertamento fiscale relativamente al suo nuovo acquisto, rischia di dover andare incontro ad una controversia con l’Amministrazione Finanziaria dello Stato.
Nel Suo caso specifico, inoltre, ritengo che un immobile di 105 mq difficilmente potrebbe essere ritenuto inidoneo in sede contenziosa.
Cordiali saluti,
Buongiorno, sono proprietario di prima casa con relativa pertinenza, ricevuta in donazione dai miei genitori nel comune X, immobile costruito dalla mia famiglia senza nessuna agevolazione e dove attualmente risulto residente.
Adesso ho vinto un concorso e so che lavorerò in una regione diversa, Y, per almeno 10 anni. Vorrei quindi comprare casa all’asta nella regione Y per evitare di sprecare soldi in affitto usufruendo dei benefici prima casa e quindi trasferirci la residenza per tutto il periodo del contratto per poi eventualmente metterla a reddito e rientrare nel comune di origine X. Volevo sapere se ho i requisiti per le agevolazioni prima casa e se posso estenderle anche all’eventuale acquisto di un garage, sempre nel comune Y Grazie.
Buongiorno Sig. Sebastiano,
L’art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del Dpr 131 1986, in tema di agevolazioni prima casa, stabilisce quanto segue:
1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di case di
abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione
relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi
dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attivita’ ovvero, se
trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attivita’ il soggetto da cui dipende ovvero,
nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul
territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e’ ubicato l’immobile acquistato deve
essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti
di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile
da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di
comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su
altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo
ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n.
12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31
dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n.
237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1,
commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24
novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto- legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con
modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155,
convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.
Alla luce della normativa indicata e di quanto da Lei esposto, ha diritto ad acquistare con le agevolazioni sia una nuova abitazione che un garage pertinenziale.
Cordiali saluti,
Buonasera,
per favore ho bisogno di un chiarimento: ho venduto a dicembre 2023 il mio appartamento acquistato con i benefici prima casa nel 2011.
Entro quando devo acquistare una nuova casa per potermi avvalere dei benefici prima casa?
Conto sulla Vostra risposta, che attendo con estrema impazienza, ringraziandoVi sin d’ora.
Buongiorno Sig.ra Monica,
Avendo Lei venduto la Sua prima casa, può ricomprare un’altra prima casa (in presenza dei requisiti previsti dall’art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del DPR 131/1986) senza limiti di tempo. Tuttavia, ove non riacquistasse entro un anno dalla vendita perderebbe il diritto alla detrazione del credito di imposta pari all’imposta di registro o IVA da lei versata in sede di acquisto della Sua prima casa nel 2011.
Cordiali saluti,
Buonasera,
ho la stessa situazione della Sig.ra Monica, vorrei un ulteriore chiarimento se possibile. Ho intenzione di vendere nel 2026 la mia prima casa acquistata nel luglio 2021, trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Se non dovessi riacquistare entro un anno una nuova casa oltre a perdere il credito di imposta di registro, la percentuale dell’imposta di registro da versare passerebbe dal 2% al 9%? La ringrazio anticipatamente per un cortese riscontro. Cordialmente
Buonasera Sig.ra Jessica,
Se venderà dopo luglio 2026 e non ricomprerà entro un anno un altro immobile ad uso abitativo perderà unicamente il credito di imposta. Nel caso in cui vendesse prima di luglio e non ricomprasse entro un anno un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale le verrà recuperato il 7%, gli interessi di mora e il 30% di sanzione (sul 7%, non sull’intero) salvo che si autodenunci prima del decorso dell’anno. In tal caso le verrà scontata la sanzione.
Cordiali saluti,
Buon pomeriggio. Nel 2012 ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa e a maggio del 2023 ho venduto l’immobile. Dopo un anno e due mesi dalla vendita vorrei acquistare un nuovo immobile. Posso comprarlo usufruendo dell’agevolazione prima casa ? Grazie
Buongiorno Sig. Pasquale,
Avendo venduto la Sua prima casa, può comprare un’altra prima casa (nel rispetto dei requisiti previsti dall’art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del DPR 131/1986) senza alcun limite temporale. Tuttavia per poter usufruire del credito di imposta da riacquisto (ovvero detrarre dal nuovo acquisto l’imposta di registro o l’IVA spesi per l’acquisto del 2012) deve perfezionare l’atto entro il 30 ottobre 2024. I termini prima casa sono infatti rimasti sospesi dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023 a causa della emergenza pandemica e quindi, anche se è già spirato l’anno per riacquistare, il beneficio fiscale Le viene concesso ugualmente.
Cordiali saluti,
Salve ho una prima casa e nello stesso comune ho appena acquistato un secondo appartamento con le agevolazioni prima casa impegnandomi a vendere il primo appartamento entro i 12 mesi come da legge. Stavo valutando i pro e i contro della cessione gratuita al posto della vendita, o a mio marito (separazione di beni, lui ha già una prima casa in altro Comune) o a mio padre (che è a carico mio, non ha redditi né possedimenti).
Se non erro in entrambi i casi pagherei imposte ipotecarie e catastali nella misura del 2% e dell’1% calcolate sul valore catastale dell’immobile (circa 115mila€), corretto?
Nell’ipotesi di cessione a mio padre devo prevedere altre imposte , ad esempio quelle di successione (anche se mi par di capire che non avendo altri beni dovremmo rientrare nella franchigia che ci esula) ?
E in questo secondo caso, avendo io una sorella che vive negli USA, converrebbe prevedere un testamento che qualifichi tale appartamento come lascito esclusivo a me stessa, cosi da esonerare mia sorella da burocrazia e firme varie tra le altre?
Buonasera Sig.ra Aurora,
Confermo che le tassazione seconda casa della donazione è del 2% per l’imposta ipotecaria e dell’1% per l’imposta catastale, da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile.
Nella donazione a suo padre, per evitare sia il pagamento delle imposte di successione (nuovamente il 3% del valore catastale in quanto la franchigia vale solo per l’imposta di donazione) che quello della devoluzione a Sua sorella di una quota dell’immobile, consiglio di prevedere una condizione di riversibilità prevista dagli articoli 791 et 792 del codice civile.
Cordiali saluti,
Grazie mille per la risposta. Quindi se ben capisco in caso di premorienza di mio padre il bene tornerebbe a me senza che mia sorella possa opporsi (spero di usare termine corretto) , inoltre non pagherei tasse di successione ma dovrei comunque pagare nuovamente l’imposta catastale e le imposte ipotecaria per un totale del 3%, corretto?
E la condizione di riversibilità potrebbe essere usata anche in casi diversi dalla premorienza in modo da semplificare una eventuale cessione dell’ immobile che in questo modo, tornando a me, non prevederebbe più un bene donato ma ( conoscendo le difficoltà o comunque le particolarità che ci sono nelle vendite di beni oggetto di donazioni negli ultimi vent’anni, sto ipotizzando che applicando la riversibilità la donazione “sia annullata” e quindi non considerata, è corretto?)
Buonasera Sig.ra Aurora,
Il verificarsi della riversibilità non dovrebbe farle scontare nuovamente il 3% ma solamente una imposta fissa da 200 euro in quanto il ritrasferimento che si verifica è un effetto previsto dalla legge.
La riversibilità, ai sensi dell’articolo 792 del Codice civile, si può utilizzare unicamente per il caso di premorienza del solo donatario o per il caso di premorienza del donatario e dei suoi discendenti. Non esistono altre ipotesi.
Cordiali saluti,
Buonasera, sono Enzo, vorrei sottoporre un quesito a cui non trovo risposta, ho ricevuto in donazione nel 1996 un terreno su cui ho successivamente costruito un immobile pagando ovviamente l’impresa costruttrice con IVA al 4%, ed usufruendo quindi delle agevolazioni prima casa, ora vorrei acquistare un altro immobile usufruendo nuovamente dei benefici, documentandomi ho visto che se si ha ricevuto un immobile in donazione c’è la possibilità di sfruttare nuovamente le agevolazioni, il fatto di aver ricevuto in donazione solo il terreno ed avendo successivamente costruito l’immobile, mi fa perdere la possibilità di avere nuovo diritto a queste agevolazioni ?
Grazie mille
Buonasera Signor Enzo,
Se l’immobile che Lei desidera acquistare è in un comune diverso da quello in cui possiede l’immobile costruito sul terreno donato può usufruire delle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto.
Cordiali saluti,
Buonasera, sono Lisa da Danimarca.
Vorrei sottoporre un quesito a cui non trovo risposta. Il mio italiano non e troppe bene, ma prove.
Mio padre è di Pescara, e quindi anch’io sono di Pescara, anche se non ho mai vissuto in Italia.
Vorrei sapere come posso accedere al bonus prima casa, devo comprare un immobile a Pescara o in Abruzzo?
Preferisco acquistare una proprietà vicino a mia sorella in Toscana. Ma come posso farlo senza perdere il bonus prima casa che posso acquistare a Pescara o in Abruzzo?
Ho letto questo e quindi la mia domanda:
La norma richiede che il soggetto abbia acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività 35 prima del trasferimento.
Grazie mille
Buonasera Sig.ra Lisa,
La nuova normativa introdotta dall’art. 2 del D.L. 13 giugno 2023 n. 69 dispone che è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa «se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento».
Nel suo caso specifico, non avendo lei mai vissuto in Italia, può usufruire delle agevolazioni prima casa se compra una abitazione nel Comune di Pescara (a patto che sia il suo Comune di nascita) o se materialmente trasferisce la residenza nel Comune dove acquista (a meno che lei non si trasferisca dalla Danimarca, questo requisito è di fatto irrealizzabile).
Cordiali saluti,
Buongiorno, sono Fabiana, ho un contratto di usufrutto. Posso accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa in un altro comune?
Grazie mille.
Buonasera Sig.ra Fabiana,
Come ha acquistato il diritto di usufrutto del quale al momento risulta titolare?
Buongiorno sono Giorgia,
ho un quesito spero non troppo complicato.
A giugno del 2024 è purtroppo deceduto mio fratello minore, celibe e senza figli; non ha redatto alcun testamento, per cui eredi risultiamo io ed i miei altri due fratelli.
Lo stesso aveva un appartamento acquistato molti anni fa e, a settembre del 2023 aveva acquistato con i benefici prima casa altro appartamento in altra regione, ove intendeva trasferirsi.
A causa del suo prematuro decesso non ha potuto purtroppo farlo.
In sede di successione cosa comporterà.
Nessuno di noi eredi acquisirà gli appartamenti ma verranno posti in vendita.
Come verranno calcolati gli importi delle tasse di successione, ho sentito poi parlare di plusvalenze.
E le tasse di successione vengono determinate subito oppure l’Agenzia lo farà poi negli anni successivi?
Vi ringrazio infinitamente per l’aiuto che potrete darmi
Buongiorno sono Luigi, desidererei sottoporre il seguente quesito a cui non riesco a trovare risposta:
Nel 2001 ho comprato dal costruttore, in comunione dei beni, un appartamento con annessa cantina e un box auto , per il quale, io e la moglie, abbiamo usufruito delle detrazioni “prima casa” (pagando l’IVA agevolata al 4%).
Nel 2004, ho comprato, sempre dal costruttore (con iva al 10%) e sempre in comunione dei beni, un ulteriore box nello stesso complesso residenziale, per cui abbiamo usufruito delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 1 della legge 449/97 avendolo inserito in rogito quale pertinenza dell’appartamento di cui sopra (per tale box è stata sempre corrisposta la relativa imu essendo una seconda pertinenza).
Dovremmo vendere l’abitazione ed il box (prima pertinenza per il quale si è usufruito delle agevolazioni prima casa) ma mantenere la proprietà del box acquistato successivamente. Dopo pochi giorni dovremmo acquistare una nuova abitazione con box pertinenziale nello stesso comune (il quale dista circa 1,2 km con tragitto auto e circa 900 mt a piedi dall’abitazione che vendiamo).
Oltre alle agevolazioni “prima casa” per il nuovo appartamento, con determinazione delle imposte in misure ridotta, si può usufruire delle stesse agevolazioni anche per il box o il fatto di possederne già uno limita tale agevolazione? In questo caso come bisogna comportarsi?
Grazie mille per l’aiuto.
Buongiorno Sig. Luigi,
L’Ufficio Studi del consiglio Nazionale del Notariato ritiene che le agevolazioni competano, a condizione che le unità della stessa categoria (C/2, C/6 o C/7) già possedute siano state acquistate senza fruire dei
benefici. Quindi, nel suo caso specifico, potrebbe acquistare con le agevolazioni.
Non si ritiene di ostacolo all’agevolazione la “prepossidenza” di altre pertinenze se pur di analoga categoria, acquistate senza usufruire dei benefici “prima casa”. (Cfr. CNN Quesito n. 20/2005/T)
Tuttvia, non trattandosi di un documento di prassi della Agenzia delle Entrate, sarebbe opportuno che il notaio rogante sentisse l’Ufficio dell’Amministrazione Finanziaria competente per conoscere il loro punto di vista sulla questione prima dell’atto.
Cordiali saluti,
Buongiorno, mi è stato detto che le agevolazioni fiscali prima casa non decadono se vendo la casa entro 5 anni dall’acquisto a patto che ci abbia abitato per la maggior parte del tempo; nel mio caso già da 4 anni. Cercando su Internet peró non ho trovato nessun riscontro normativo che confermi quanto mi è stato detto.
Grazie mille!
Buongiorno Sig. Giorgio,
Se cede l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa entro i 5 anni dall’acquisto è obbligato a riaqcuistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dalla vendita, altrimenti la decadenza dall’agevolazione è automatica.
L’aver abitato l’immobile le consente unicamente di non pagare la plusvalenza immobiliare, pari al 26% del’eventuale “utile” derivante dall’operaizone immoibiliare ma trattasi di una questione fiscale differente dalla decadenza dall’agevolazione prima casa.
Cordiali saluti,
buonasera,
acquisterò un immobile a 255000€ da costruttore vorrei intestare la nuda proprieta alle figlie,una ha 32 anni e ha già usufruito delle agevolazioni prima casa ,l altra no….come sarà suddivisa l iva?
Ho un appartamento che intendo vendere di cui ora sono proprietaria a 100X100 ma che antecedentemente ho acquistato un terzo da mio fratello pagandolo al rogito circa 15000€ mentre l altro terzo mi è stato donato da mia sorella io quindi risulterò usufruttuaria . Quanto è il credito d imposta e potro detrarlo in sede di dichiarazione redditi?
grazie x l attenzione e spero di essere stata chiara
cordiali saluti
Lucia Anna La Morte
Buongiorno Sig.ra Lucia,
Per l’applicazione dell’IVA occorrerà calcolare preventivamente il valore del suo usufrutto al quale verrà applicata l’aliquota del 4% (se può usufruire della agevolazione prima casa). La restante parte di nuda proprietà verrà divisa in due e andrà al 10% per la figlia che ha già usufruito delle agevolazioni e al 4% per la figlia che non ne ha ancora usufruito (sempre che sia conveniente farle spendere in questo frangente il bonus prima casa).
Quanto all’immobile che deve vendere potrà detrarre in dichiarazione dei redditi solo l’imposta di registro versata per l’acquisto prima casa (se ha acquistato seconda casa non potrà detrarre alcunchè) da suo fratello. La donazione o la successione non generano credito di imposta invece.
Cordiali saluti,
grazie mille gentilissimo
Buonasera,
ho acquistato un immobile nel 2012 in un comune X ed ho usufruito delle agevolazioni per la prima casa, adesso vorrei acquistare un altro immobile in un comune y.
La domanda è: posso nuovamente usufruire delle agevolazioni per la prima casa?
Grazie mille
Buonasera Sig. Luigi,
Per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni deve vendere o comunque trasferire a qualunque titolo la sua attuale prima casa antecedentemente al nuovo acquisto od obbligarsi a farlo entro un anno dalla data del medesimo.
Cordiali saluti,
Buongiorno, un quesito:
ho acquistato qualche anno fa una casa cointestata con la mia ex moglie usufruendo delle agevolazioni 1 casa.
Oggi siamo separati ufficialmente, se acquisto un altro immobile in cui trasferirmi posso usufruire delle agevolazioni 1 casa?
Sono titolare anche di un immobile in locazione ricevuto in donazione tanti anni fa.
L’immobile da acquistare è in un comune diverso da entrambi quelli posseduti.
Grazie della risposta
Buongiorno Sig. Giovanni,
Per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa deve prima trasferire (a sua moglie o a terzi) la quota di comproprietà di un mezzo acquistata in precedenza con sua moglie.
Cordiali saluti,
Salve,
ho la seguente situazione. Nel 2016 ho ricevuto in donazione dai miei genitori la casa in cui attualmente ho la residenza. Ora vorrei cambiare casa, acquistandone una di nuova costruzione usufruendo delle agevolazioni per la prima casa. Questa volta l’acquisto sarebbe cointestato con l’altro coniuge (che non ha mai usufruito dell’agevolazione). Ambedue le case sono nello stesso comune dove ho la residenza. E’ possibile farlo o ci sono dei vincoli insormontabili? In caso negativo c’è qualche modo per ridurre l’impatto, come ad esempio acquistando il nuovo immobile con una % a mio carico bassa, es: 5%, e il 95% altro coniuge ?
Grazie mille.
Buongiorno Sig. Luca,
in cado di prepossidenza di un immobile abitativo, nel medesimo comune dove si intende effettuare il nuovo acquisto, al 100% o in comunione con il coniuge non è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa. Se sua moglie rispetta tutti i requisiti previsti per poter richiedere le agevolazioni, potete senz’altro intestare il nuovo immobile in quote diseguali (a patto che siate coniugati in regime patrimoniale di separazione dei beni).
Cordiali saluti
Salve ho un quesito da porre :
Ho acquistato un monolocale a Milano con agevolazione prima casa, ora dopo 3 anni mi sono trasferito a Palermo (sono militare) , vorrei acquistare una nuova casa a Palermo , posso usufruire dell’agevolazione prima casa autodenunciandomi all’agenzia delle entrate reintegrando le imposte (dal 2% al 9% e l’iva dal 4 al 10%) in modo da non vendere il monolocale e poterlo locare in futuro?
Buonasera Sig. Giuseppe,
La rinuncia all’agevolazione “prima casa” già conseguita non è consentita. Non avrebbe nessuno di fiducia a cui trasferire la proprietà dell’immobile di Milano in modo da poter comprare prima casa a Palermo?
Buonasera, vorrei porre un quesito:
Io e mia moglie abbiamo acquistato e siamo comproprietari di un immobile in provincia di Roma, la compravendita è stata effettuata nel 2020 usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Ora ci siamo trasferiti nella nostra Regione di origine (sono un militare) ed abbiamo locato l’immobile trasferendo la nostra residenza nel nuovo Comune, per cui dovremmo pagare l’Imu.
Ora volevamo sapere se potevamo acquistare un altro immobile nella regione dove ci siamo trasferiti, come prima casa e quindi usufruire delle agevolazioni prima casa senza dover vendere quella che ho locato nell’ altra regione
Buonasera Sig. Salvatore,
Purtroppo se avete già usufruito della agevolazione prima casa non potete usufruirne nuovamente finché rimarrete titolari dell’immobile acquistato con le agevolazioni.
Cordiali saluti,
Buon giorno, nel 2005 ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa, da quest’ultimo ho ricavato tre appartamenti facendo un ampliamento e una soprelevazione. Chiaramente i sub sono cambiati, ora sto acquistando altro appartamento in altro comune posso usufruire delle agevolazioni prima casa e quale appartamento dovrei alienare?
Buonasera Sig. Giovanni,
Il caso da Lei prospettato non è previsto in alcuna norma di legge. Per stare tranquillo al 100%, in teoria dovrebbe alienare tutti e tre gli immobili derivanti dalla sua “prima casa”, altrimenti credo che l’Agenzia delle Entrate potrebbe tentare di farla decadere dal nuovo acquisto agevolato. Tuttavia, per fugare ogni dubbio, potrebbe formulare un interpello alla stessa Agenzia delle Entrate per ottenere un loro parere in merito.
Cordiali saluti,
Buonasera,
sono una cittadina italiana interessata all’acquisto di un immobile e vorrei usufruire dell’agevolazione prima casa, in particolare applicando la condizione realtiva al trasferimento all’estero. Attualmente sono residente in Austria per motivi di lavoro. L’immobile in questione si trova nel comune di Rivoli Veronese (in provincia di Verona). Il mio comune di residenza e nascita si trovava in provincia di Verona ma non ho mai risieduto o lavorato a Rivoli Veronese. Secondo la mia ricerca avrei potuto usufruire dell’agevolazione prima della modifica della legge (in quanto acquirente di un immobile ubicato in Italia da cittadina italiana emigrata all’estero per motivi di lavoro). Tuttavia, dopo la modifica della legge non sono sicura di avere i requisiti.
Potrebbe dare un parere in merito?
Grazie mille.
Buonasera Sig.ra Sofia,
Prima della riforma, avrebbe avuto sicuramente diritto alle agevolazioni prima casa. Oggi, la differenza fondamentale rispetto alla disciplina previgente riguarda l’ubicazione dell’immobile che si intende acquistare. Può infatti essere acquistato con le agevolazioni solo l’immobile che si trovi nel Comune di nascita o, in alternativa, nel luogo in cui lei, prima del trasferimento all’estero, avesse la propria residenza anagrafica o svolgesse la propria attività lavorativa. Nel suo caso mi pare manchi ogni tipo di collegamento con il Comune di Rivoli Veronese e, di conseguenza, il suo acquisto non sarà agevolabile.
Cordiali saluti,
Buongiorno, con il mio compagno ho acquistato una casa, al 50% ciascuno, beneficiando dell’agevolazione prima casa.
Ora non stiamo più insieme, la casa è rimasta a lui ed io ho acquistato una nuova casa con la richiesta di beneficiare delle agevolazioni prima casa e contestualmente assumendo l’impegno di alienare la mia quota entro un anno.
Il mio ex compagno non ha manifestato alcun interesse ad acquistare la metà di mia proprietà ed ora stiamo iniziando una causa di divisione.
La causa di divisione sospende il termine di un anno? o dovrò pagare la sanzione?
Cordiali saluti,
Buonasera Sig.ra Carmela,
In caso di accertamento potrebbe tentare di sostenere con l’Agenzia delle Entrate che la trascrizione della domanda di divisione giudiziale rappresenta per lei un fatto impeditivo al trasferimento e quindi causa di forza maggiore. Tuttavia, non esistendo norme di legge che disciplinano questa fattispecie, non può avere la certezza di vincere la causa in Commissione Tributaria. In alternativa potrebbe valutare di autodenunciarsi e pagare la differenza di imposta con gli interessi moratori e risparmiare la sanzione del 30%. Di che cifre parliamo?
mia figlia vuole comprare casa col fidanzato ,per avere agevolazione prima casa deve avere isee sotto i 40000 euro. come fare se entrambi vivono ancora con i genitori e l isee viene calcolato sul nucleo familiare
Buonasera Sig.ra Roberta,
L’agevolazione prima casa c.d. under 36 (che riduceva a zero l’imposta di registro) è terminata al 31 dicembre 2023, salvo che entro tale data non sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto. Tuttavia, se sua figlia rispetta i requisiti richiesti dall’art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del DPR 131/1986 può usufruire della agevolazione prima casa (imposta di registro al 2% del valore catastale) indipendentemente dall’ISEE.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
Io e mio marito siamo coniugati in separazione dei beni e abbiamo acquistato nel 2017 una prima casa usufruendo delle agevolazioni del caso. Nel 2022 ho donato la mia parte di proprietà a mio marito che ne é diventato unico proprietario e in concomitanza ho acquistato , come unica proprietaria un appartamento nello stesso co me une chiedendo le agevolazioni prima casa poiche non ero più proprietaria della prima. Questo secondo appartamento l ho poi messo in affitto: la mia residenza é nel comune dove ho acquistato la seconda casa ma non risulta dove é ubicato l appartamento xké non potevo chiedere la cedolare secca. É una cosa che potevo fare?
Buonasera Sig.ra Annalisa,
Se la donazione effettuata a favore di suo marito è avvenuta dopo cinque anni dall’acquisto della vostra prima casa non aveva obbligo di adibire il secondo immobile ad abitazione principale e quindi può validamente locarlo se risiede nel medesimo Comune.
Cordiali saluti,
Buongiorno
Sto costruendo una casa con agevolazione prima casa nel mio terreno.
Ma sono già proprietaria di un immobile con agevolazione prima casa.
Non riesco a capire entro quando devo vendere l immobile
Credo entro un anno dall ultimazione dei lavori?
Altrimenti sono costretta a vendere e ad andare in fitto??
Buonasera Sig.ra Martina,
Con la risposta all’interpello n. 909-881/2017 l’Agenzia delle entrate ha precisato che la prepossidenza di un altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non impedisce ad un contribuente di richiedere, per la costruzione della nuova abitazione, le agevolazioni di cui alla predetta Nota II-bis a condizione, ovviamente, che il contribuente proceda all’alienazione del precedente immobile entro un anno dal nuovo acquisto. Nella risposta resa in sede di interpello, vengono, infine, fornite talune importanti precisazioni che risultano essere propedeutiche alla fruizione dell’agevolazione, ovvero che: i) il termine annuale entro cui procedere alla rivendita dell’immobile preposseduto decorre, nell’ipotesi di contratto di appalto, dalla consegna del nuovo immobile realizzato; ii) l’effettiva ultimazione dei lavori – che deve essere attestata dal direttore degli stessi – coincide con la dichiarazione da rendere per l’iscrizione in catasto richiamata dall’art. 24, co. 4, del D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380; iii) il termine di diciotto mesi entro il quale l’acquirente deve stabilire la propria residenza nel territorio del Comune ove è ubicato il nuovo immobile realizzato decorre dalla data di consegna dello stesso.
Cordiali saluti,
Buonasera, io ho acquistato un immobile nel comune X dichiarato come seconda casa ed in usufrutto (non ho utilizzato le agevolazioni per questo acquisto), poco dopo nella stesso comune ho acquistato una prima casa (con agevolazioni quindi). Adesso vorrei vendere l’immobile acquistato con agevolazioni prima casa per comprarne un altro ed usufruire sempre delle agevolazioni. Ma questo può essere fatto considerato che ho un immobile seconda casa in usufrutto nello stesso comune?
Buonasera Sig.ra Melania,
la lettera b) dell’articolo 1 del DPR 131/86 prevede:
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Conseguentemente non avrebbe avuto diritto alle agevolazioni prima casa già nel primo acquisto (mi sembra strano che il collega le abbia permesso l’acquisto agevolato se i presupposti sono effettivamente quelli da lei indicati) e non avrà diritto ora anche in caso di rivendita della sua attuale prima casa.
Cordiali saluti,
Buongiorno ho acquistato un appartamento nel 2016 in comproprietà con la mia compagna come prima casa.
A giugno del 2024 ho acquistato un terreno in un altro comune dove è in costruzione una nuova abitazione con agevolazioni prima casa. Entro quando devo vendere il mio appartamento? un anno da quando ottengo la agibilità o un anno dalla prima fattura dell’impresa che stà realizzando l’immobile?
grazie cordiali saluti
Buonasera Sig. Giorgio,
Con la risposta all’interpello n. 909-881/2017 l’Agenzia delle entrate ha precisato che la prepossidenza di un altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non impedisce ad un contribuente di richiedere, per la costruzione della nuova abitazione, le agevolazioni di cui alla predetta Nota II-bis a condizione, ovviamente, che il contribuente proceda all’alienazione del precedente immobile entro un anno dal nuovo acquisto. Nella risposta resa in sede di interpello, vengono, infine, fornite talune importanti precisazioni che risultano essere propedeutiche alla fruizione dell’agevolazione, ovvero che: i) il termine annuale entro cui procedere alla rivendita dell’immobile preposseduto decorre, nell’ipotesi di contratto di appalto, dalla consegna del nuovo immobile realizzato; ii) l’effettiva ultimazione dei lavori – che deve essere attestata dal direttore degli stessi – coincide con la dichiarazione da rendere per l’iscrizione in catasto richiamata dall’art. 24, co. 4, del D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380; iii) il termine di diciotto mesi entro il quale l’acquirente deve stabilire la propria residenza nel territorio del Comune ove è ubicato il nuovo immobile realizzato decorre dalla data di consegna dello stesso.
Cordiali saluti,
Buongiorno, Sono un ricercatore universitario recentemente rientrato in Italia dopo un lungo periodo di lavoro all’estero, avendo ottenuto un posto tramite il programma “Rientro dei Cervelli”.
Attualmente, sono comproprietario, in regime di comunione dei beni con mia moglie, di un immobile situato in Italia, acquisito inizialmente, per la mia parte, per successione ereditaria. Mentre ero all’estero in posizione AIRE, mia moglie ha successivamente acquistato la restante quota dell’immobile da mio fratello, beneficiando delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, visto che lei ha continuato a vivere in Italia. Nell’atto di acquisto, ha dichiarato, ai sensi dell’art. 179, lett. f) del Codice Civile, che tale acquisto non rientrava nella comunione dei beni, essendo stato effettuato con risorse derivanti dalla vendita di un suo bene personale.
Considerando che l’immobile attualmente posseduto è molto distante dal mio nuovo luogo di lavoro, desidero acquistare una nuova abitazione in prossimità della sede universitaria. Alla luce della mia situazione patrimoniale, del regime di comunione dei beni e del mio recentissimo rientro in Italia, vorrei sapere:
1. Posso beneficiare delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa per questo nuovo immobile, considerando la proprietà attuale e le precedenti agevolazioni utilizzate da mia moglie? Eventualmente, quali opzioni posso considerare per rientrare nel quadro giuridico necessario per accedere a tali agevolazioni? Preciso che per ragioni affettive, non ho intenzione di rivendere a terzi l’immobile che ho ereditato.
2. Il mio recente rientro in Italia tramite il programma “Rientro dei Cervelli” ha implicazioni sulla possibilità di accedere alle agevolazioni “prima casa”?
Resto in attesa di un suo cortese riscontro e la ringrazio anticipatamente per l’attenzione.
Buonasera Sig. Piero,
Sul presupposto che l’immobile da lei posseduto in quota sia il suo unico immobile, può senz’altro usufruire della agevolazione prima casa per un nuovo acquisto in un altro Comune. Il problema da superare, è la comunione legale, che farebbe acquistare sua moglie al 50% come seconda casa. Può procedere con una convenzione matrimoniale di separazione dei beni oppure, se possiede denaro personale, ai sensi dell’art. 179, lett. f) del Codice Civile.
Quanto alla seconda domanda, non mi risultano limitazioni all’acquisto della prima casa per i cittadini rientrati tramite il programma “Rientro dei Cervelli”.
Cordiali saluti,
Buongiorno
La ringrazio molto della sua gentile risposta che è molto chiara.
Cordiali saluti
Buonasera, ho un quesito da esporre. Nell’aprile 2022 ho acquistato, senza accensione di alcun mutuo (con somme risparmiate negli anni dal sottoscritto) e usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, un immobile in corso di costruzione (appartamento con garage di pertinenza – cat. F3) allo stato rustico nel mio paese d’origine, il cui territorio comunale è ubicato nella Regione X, dove ho sempre mantenuto e mantengo tuttora la residenza ancor prima dell’acquisto, seppur in altra abitazione di famiglia. Attualmente sono domiciliato per motivi di lavoro (questo già dal 2017) in altro comune di altra Regione (Regione Y), ma non potendomi più avvicinare al mio paese di origine, vorrei acquistare altra abitazione con la stessa agevolazione “prima casa”, evitando l’alienazione della prima. Ergo, facendo decadere l’agevolazione “prima casa” per il primo immobile (in quanto rimasto nello stesso stato, ossia rustico, dato che i lavori di completamento non sono stati ancora avviati, pur avendo un progetto approvato), poiché mancano pochi mesi alla scadenza dei fatidici tre anni, posso acquistare, successivamente alla decadenza dell’agevolazione, una seconda abitazione nel territorio di altro comune in altra Regione (Y) senza rinunciare alla proprietà del primo (in corso di costruzione) ubicato nel territorio regionale X? In caso di risposta positiva, eventualmente gli istituti di credito riconoscerebbero come prima casa questo secondo acquisto ai fini dell’accensione di un mutuo? Mi scuso per essermi dilungato.
Cordiali Saluti.
Buonasera Sig. Davide,
Riterrei, prudenzialmente, che la nuova fruibilità delle agevolazioni prima casa non sia “automatica” e non decorra dallo spirare del termine triennale ma vada prima accertata la decadenza da parte dell’Agenzia delle Entrate. Una volta decaduto dal primo acquisto, le banche dovrebbero concederle un mutuo prima casa senza alcun problema.
Cordiali saluti,
Buonasera,
io e mio marito (in regime di separazione dei beni) vorremmo acquistare un immobile in comproprietà. Lui è proprietario di un immobile ricevuto per donazione nello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare, da adibire ad abitazione familiare.
E’ possibile usufruire dei benefici prima casa, per lo meno relativamente alla quota di mia spettanza (ho tutti i requisiti richiesti)?
Grazie
Buonasera Sig.ra Sara,
Se suo marito è titolare esclusivo di un immobile nel comune in cui desiderate acquistare la vostra prima casa, purtroppo non potrà usufruire delle agevolazioni.
All’articolo 1, lettera b), nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro è infatti previsto che:
“b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;“.
Ciò premesso, se lei possiede tutti i requisiti richiesti dalla legge, l’immobile potrà essere acquistato, per la sua quota di spettanza, con le agevolazioni prima casa.
Cordiali saluti,
Spettabile Studio,
la presente per richiedere informazione sulla mia situazione , e su eventuale estensione nuova finanziaria 2025 inerente la vendita della prima casa e relativo riacquisto.
In breve:
Ho acquistato prima casa e trasferito la residenza il 23 Giugno 2022.
Ho venduto questa prima casa il 30 Gennaio 2024 prima dello scadere dei 5 anni.
Ad oggi 21 Gennaio 2025 non sono ancora riuscito a riacquistare un immobile.
Vorrei sapere se, a seguito della nuova finanziaria 2025, la tempistica per il riacquisto del bene prima casa, viene esteso anche per la mia situazione da 12 a 24 mesi, per cui la nuova scadenza per il riacquisto della prima casa diventerà il 30 Gennaio 2026 ?
Buonasera Sig. Alessandro,
Il termine annuale per il riacquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale a seguito di cessione infraquinquennale della prima casa, non mi risulta che sia stato modificato.
Pertanto, ritengo che lei abbia tempo fino al 30 gennaio 2025 per perfezionare l’acquisto.
Cordiali saluti,
Buonasera,
avrei bisogno di un chiarimento. Ho ereditato un immobile nel 2021, NON sfruttando su consiglio del commercialista le agevolazioni per la prima casa essendo, quello ereditato, un immobile di basso valore. Sto per acquistare un altro immobile, per cui vorrei poter usufruire delle agevolazioni per la prima casa adesso. E’ possibile? I due immobili si trovano nello stesso comune, ma io fino a ora non ho usufruito delle agevolazioni. Esiste eventualmente un modo per poterne usufruire? Grazie
Buonasera Sig.ra Marina,
Se lei è già titolare esclusiva di una abitazione nel Comune in cui desidera acquistare una nuova abitazione non può usufruire delle agevolazioni prima casa in quanto la lettera b) dell’Art. 1, nota II bis), della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 stabilisce che:
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
Di conseguenza, per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, non deve più risultare intestataria esclusiva dell’immobile che ha ereditato. Può venderlo a terzi oppure donarlo ad un familiare di sua fiducia.
Cordiali saluti,
buongiorno,
il presente quesito riguarda l’agevolazione “prima casa” usufruita in occasione di acquisto effettuato in data 13 febbraio 2024; al momento non sono ancora riuscito, né purtroppo riuscirò ad alienare entro il 12 febbraio 2025 l’abitazione preposseduta (in altro Comune) acquistata nel 2008 anch’essa con il beneficio “prima casa”; chiedo cortesemente conferma di poter effettivamente usufruire della proroga di un anno (come previsto all’art.1 comma 166 della Legge di Bilancio 2025 per gli immobili acquistati dal 1 gennaio 2025) per vendere l’abitazione preposseduta entro febbraio 2026 senza incorrere in sanzioni. Ringraziando per la cortese attenzione, distinti saluti. Federico
Buonasera Sig. Federico,
Una interpretazione sistematica della nuova norma contenuta nella Legge di Bilancio 2025 mi farebbe propendere per confermarle che, nella sua situazione, lei dovrebbe avere ancora un anno per perfezionare l’alienazione dell’immobile preposseduto. Tuttavia siamo in attesa di una circolare interpretativa della Agenzia delle Entrate (normalmente viene emanata a febbraio) che potrebbe anche mettere in discussione questa interpretazione.
Cordiali saluti,
buongiorno,
intanto ringrazio per la gentile risposta (precisando che il comma corretto è il 116 e non 166 come da me richiamato)
Mi risulta che l’Agenzia delle Entrate nel corso di un convegno promosso da Italia Oggi il 27 gennaio scorso abbia chiarito che il fatidico termine dei due anni valga anche per i rogiti stipulati nel corso del 2024; mi sarebbe di conforto la vostra autorevole interpretazione in merito.
Ancora grazie, molti cordiali saluti. Federico
Buonasera
Sto acquistando un appartamento per avere una casa mia e per farci vivere anche i miei genitori.
Al momento la mia residenza è nello stesso comune ma a casa del mio compagno, in cui lui ha un “comodato d’uso gratuito” essendo l’appartamento di proprietà dei genitori.
Posso avere le agevolazioni prima casa in questo caso?
Devo per forza poi spostare la residenza nell’appartamento che andrò a comprare?
Oppure si può avere la residenza nella casa nuova e il domicilio altrove? Grazie
Buonasera Sig.ra Lisa,
Se rispetta tutti i requisiti previsti dall’Art. 1, nota II bis), della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, può usufruire della agevolazione prima casa e se già risiede nel Comune dove acquisterà il nuovo immobile, non ha l’obbligo di adibirlo ad abitazione principale (e quindi di trasferirci la residenza).
Cordiali saluti,
Buongiorno, pongo il mio quesito per un vostro autorevole parere.
Sono proprietario unico ed esclusivo di un immobile nel comune di Fiumicino che ho acquistato nel 2011 dal costruttore come prima casa con aliquota del 4% e dove ho avuto la residenza con la mia famiglia fino al 2022.
Nell’ottobre 2022 abbiamo acquistato un appartamento in Crema, dove abbiamo subito trasferito la residenza di tutto il nucleo familiare, con la seguente formula.
Nostro figlio minorenne ha acquisito la nuda proprietà, io e mia moglie abbiamo l’usufrutto condiviso a metà ciascuno.
La modalità di questo acquisto è stata autorizzata da apposita sentenza del Tribunale dei minori di Civitavecchia (all’epoca competente per territorio).
Questo appartamento è stato acquistato con l’applicazione dell’imposta di registro agevolata al 2% in quanto si è ritenuto che nostro figlio minorenne, non essendo proprietario o titolare di diritti su nessun altro immobile in Italia, ne avesse diritto.
Oggi l’Agenzia delle Entrate mi chiede di integrare il pagamento dell’imposta di registro dal 2 al 9% (oltre alla sanzione corrispondente) in quanto sono ritenuto io l’unico acquirente di questo appartamento.
Abbiamo sbagliato nel 2022 quando abbiamo stipulato l’atto di acquisto formato in questo modo?
Grazie per la vostra attenzione e disponibilità, i migliori saluti.
Buongiorno Sig. Antonio,
Premesso che senza poter vedere l’avviso di accertamento che le hanno notificato mi è impossibile fornirle una risposta attendibile al 100%, ritengo che la decadenza dovrebbe applicarsi unicamente per la parte di usufrutto acquistata da lei. Se sua moglie e suo figlio minore avevano i requisiti per poter acquistare prima casa e hanno trasferito la residenza nell’immobile, mi riesce difficile immaginare come possano essere considerati decaduti dall’agevolazione prima casa.
Invece, nel suo caso, avendo la prepossidenza di un immobile acquistato con i benefici, avrebbe dovuto o venderlo prima del nuovo acquisto o obbligarsi a venderlo entro un anno dall’atto oppure acquistare direttamente come seconda casa la sua quota.
Cordiali saluti,
Buongiorno, io e mia moglie siamo in regime di separazione dei beni e dobbiamo rogitare un immobile residenziale dove andremo ad abitare che pensavamo di intestarci al 50% (siamo in regime di separazione dei beni); nello stesso comune al momento abbiamo due altri immobili meno importanti e acquistati uno ciascuno con i benefici prima casa. Uno verrà certamente venduto, il secondo vorremmo tenerlo come investimento e/o per eventuale futuro utilizzo dei figli. Per poter beneficiare dei requisiti prima casa sul nuovo immobile l’immobile che vorremmo tenere per i figli potremmo donarlo a loro (sono al momento minorenni) seguendo l’iter previsto e considerato che è proprio un investimento per loro? O sono preferibili altre soluzioni senza intestazioni ai minori spacchettando nuda prorietà/usufrutto/diritto di abitazione? Se donassimo l’immobile fermo restando che ovviamente lo stesso o il relativo realizzo diventano a tutti gli effetti patrimonio dei figli, l’immobile potrebbe avere futuri problemi di commerciabilità avendo utilizzato lo strumento della donazione? grazie mille e cordiali saluti,
Buongiorno Sig. Federico,
La soluzione di donare il secondo immobile ai vostri figli minori presenta alcune criticità. Se prima del raggiungimento della maggiore età, aveste bisogno di venderlo, il ricavato della vendita rimarrebbe vincolato a favore dei figli e, di fatto, perdereste la disponibilità di quella liquidità. inoltre, gli immobili di provenienza donativa presentano delle complicazioni in fase di vendita perché molti istituti bancari rifiutano di concedere mutui ai potenziali acquirenti per il rischio di future azioni di riduzione da parte degli altri eredi legittimari a meno che non si spendano ulteriori somme di denaro per stipulare una polizza assicurativa a garanzia. Non potete nemmeno spacchettare in usufrutto e nuda proprietà perché, se l’immobile è stato acquistato con le agevolazioni prima casa, per poter riacquistare nuovamente con i benefici, non dovete più essere titolari di alcun diritto sullo stesso. A mio parere la soluzione migliore è che il coniuge che abbia i requisiti per le agevolazioni acquisti il 95% del nuovo immobile e l’altro coniuge il 5% seconda casa (sempre che in base ai vostri accordi interni questa soluzione sia praticabile).
Cordiali saluti,
buongiorno,
intanto ringrazio per la gentile risposta del 26 gennaio scorso.
Mi risulta che l’Agenzia delle Entrate nel corso di un convegno, promosso da Italia Oggi il 27 gennaio scorso, abbia chiarito che il termine dei due anni valga anche per i rogiti stipulati nel corso del 2024; mi sarebbe di conforto la vostra autorevole interpretazione in merito.
Ancora grazie, molti cordiali saluti. Federico
Buongiorno Federico sono Alessandro.
Per caso conosci il sito dove posso trovare i nuovi approfondimenti di cui parli inerenti la situazione prima casa legata acquisti/vendite 2024 o situazioni ibride similiari ?
grazie in anticipo
buongiorno Alessandro, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate li ho trovati richiamati al seguente link:
https://www.fiscoetasse.com/new-rassegna-stampa/1670-agevolazione-prima-casa-i-due-anni-valgono-per-i-rogiti-dall-1012024.html?utm_campaign=RS+1/2&utm_medium=email_mn_fet&utm_source=Rassegna+Settimanale&utm_content=RS+1/2+2025-02-01#paragrafo1
cordialità. Federico
Buongiorno
Avrei un quesito da porre, ho 31 anni e sono proprietario di un appartamento in cui vivo con i miei genitori e vorrei acquistare una casa nello stesso comune.
l appartamento attuale è stato acquistato con le agevolazioni di prima casa da parte di mio padre e intestato a me.
posso attribuire l usufrutto dell appartamento (attuale) ai miei genitori e usufruire delle agevolazioni prima casa avendo quindi la “nuda proprietà” per l acquisto di una nuova casa? o devo per forza fare una donazione ai miei genitori e successivamente ridonarla a me stesso ?
Grazie mille per la vostra risposta e per la disponibilità.
Buongiorno Sig. Alessandro,
Per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa non deve più essere titolare di alcun diritto sull’immobile preposseduto e già acquistato con i benefici.
Pertanto, dovrebbe trasferire ai suoi genitori la piena proprietà.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
volevo chiedere se al fine di mantenere i benefici prima casa su un nuovo acquisto dove andrò ad abitare con la famiglia, l’impegno a cedere l’immobile pre-posseduto nello stesso comune (acquistato 4 anni fa con benefici prima casa) sia rispettato anche con donazione ai figli minorenni e in tal caso se anche la donazione si possa effettuare nei due anni successivi dal nuovo acquisto. grazie mille in anticipo,
Buongiorno Sig.ra Paola,
Le confermo che può cedere l’immobile preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto agevolato anche donandolo ai suoi figli minori.
Cordiali saluti,
Buongiorno
Il 23 settembre ho venduto un appartamento acquistato 6 mesi prima con agevolazione prima casa
Entro un anno devo comprare un altro appartamento e entro 18 mesi devo portare la residenza nel
Tale
È corretto
Grazie
Buongiorno Sig. Innocente,
L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192, ha stabilito che la sanzione non può essere irrogata quando il contribuente che abbia alienato prima di cinque anni dall’atto l’immobile acquistato fruendo delle agevolazioni prima casa, provveda ad acquistare entro un anno dall’alienazione un altro immobile da destinare ad abitazione principale e la adibisca a tale scopo entro un termine ragionevole e, comunque entro un termine non superiore a quello triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio.
Consiglio, a prescindere dalla risoluzione sopra indicata, di provvedere senza indugio al trasferimento della residenza (anche ai fini del risparmio dell’IMU).
Cordiali saluti,
Buongiorno,
I miei genitori hanno acquistato un immobile nel 2003 sito in una regione e comune diversi da dove attualmente ho la residenza, usufruendo dell’agevolazione prima casa intestando nell’atto la nuda proprietà a me e dividendo in parti uguali fra loro e pro indiviso l’usufrutto.
Come mi consiglia di procedere per acquistare un nuovo immobile dove attualmente ho la residenza, usufruendo dell’agevolazione prima casa? Esiste alcuna maniera di non far figurare la casa dei miei genitori come mia prima casa?
Grazie mille.
Buonasera Sig.ra Emma,
Se anche lei ha usufruito per l’acquisto della nuda proprietà delle agevolazioni prima casa, l’unico modo per poterne riusufruire è trasferire la nuda proprietà ai suoi genitori o altra persona di sua fiducia.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
ho 34 anni e il mio compagno 33.
Ho acquistato un appartamento a luglio 2022 usufruendo del bonus prima casa, entro quest’anno ovvero il 2025 vorremmo comprare un nuovo immobile insieme e cointestato in diverso comune dal mio appartamento in cui ho la residenza. Il mio compagno non ha immobili e ha la residenza con i genitori in affitto nel comune in cui vogliamo acquistare la nuova casa.
Io vorrei vendere il mio appartamento, o prima o dopo l’acquisto del nuovo immobile cointestato con il mio compagno. Il nuovo immobile sarebbe in diverso comune dal mio appartamento, ma nel comune in cui lavoro.
Cosa mi conviene fare con l’appartamento acquistato nel 2022 per poter usufruire nuovamente del bonus prima casa insieme al mio compagno?
Grazie
Buonasera Sig.ra Giada,
Può vendere l’immobile preposseduto o prima del nuovo acquisto agevolato o entro due anni dallo stesso.
In alternativa, ove desiderasse mantenere la titolarità del bene, potrebbe anche pensare di acquistare insieme al suo compagno 2° casa ma con una percentuale inferiore al 50%.
Per poter fare una valutazione completa della situazione occorrerebbe però conoscere la rendita catastale del nuovo immobile.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
Grazie per la gentile risposta.
Le chiedo inoltre se dovró pagare un eventuale plusvalenza con la vendita dell’immobile acquistato da me come prima casa a Luglio 2022, essendo passati tre anni dall’acquisto e in cui ho avuto la residenza fino ad oggi.
Quell’immobile l’ho acquistato da costruttore.
La casa la venderó in contemporanea all’acquisto della nuova prima casa cointestata con il mio compagno al 50%.
Se non prima, la vendo comunque entro i due anni dal nuovo acquisto ma ho già un acquirente interessato quindi probabilmente la venderó prima dell’acquisto della nuova.
Grazie
Buongiorno Sig.ra Giada,
Se l’immobile viene adibito a sua abitazione principale per la metà dei giorni + 1 da quando lo ha acquistato a quando lo rivenderà non dovrà pagare alcuna plusvalenza.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
Grazie per la gentile risposta.
Le chiedo inoltre se dovró pagare un eventuale plusvalenza con la vendita dell’immobile acquistato da me come prima casa a Luglio 2022, essendo passati tre anni dall’acquisto e in cui ho avuto la residenza fino ad oggi.
Quell’immobile l’ho acquistato da costruttore.
La casa la venderó in contemporanea all’acquisto della nuova prima casa cointestata con il mio compagno al 50%.
Se non prima, la vendo comunque entro i due anni dal nuovo acquisto ma ho già un acquirente interessato quindi probabilmente la venderó prima dell’acquisto della nuova.
Grazie
Buongiorno
Innanzitutto vi faccio i miei complimenti per le risposte esaustive che date ai vostri lettori in questa sede e su un argomento molto ostico e difficilmente comprensibile dai comuni cittadini, come del resto tutta la materia fiscale italiana, in particolar modo su quello che riguarda la tematica della fiscalità immobiliare.
Nello specifico, vi vorrei chiedere un dubbio sul quale vorremmo avere informazioni più chiare…
Mia moglie vorrebbe acquistare un immobile da intestare come prima casa per nostro figlio che abita in un altro comune. Il problema è capire se mia moglie può usufruire delle agevolazioni prima casa avendone già usufruito 20anni fa nell’acquisto con me condiviso di altra abitazione in un comune diverso da quello in cui vorremmo acquistare e se può detrarre gli interessi passivi del mutuo che andrà ad effettuare per l’acquisto del nuovo.
Vi ringrazio per il vostro utilissimo e pregiato lavoro.
Buonasera Sig. Vincenzo,
Se sua moglie desidera usufruire delle agevolazioni prima casa deve privarsi della titolarità della quota di 1/2 sul vostro attuale immobile o antecedentemente o entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.
Per poter detrarre gli interessi passivi dovrà adibire il nuovo immobile a propria abitazione principale. In alternativa, potreste intestare tutto direttamente a vostro figlio se è in possesso dei requisiti per compiere l’acquisto prima casa.
Cordiali saluti,
Salve,
Le pongo il mio quesito:
Sono già titolare esclusivo di un immobile acquistato a novembre 2019 con agevolazioni prima casa.
Quest’anno acquisterò da mia sorella, la rimanente metà della casa dei miei genitori deceduti, situata nello stesso comune della mia precedente.
Devo necessariamente acquistare pagando l’imposta di registro al 9%, oppure posso pagarla al 2% e poi adeguare l’imposta al 9% entro un anno, qualora non vendessi la precedente, senza incorrere in mora?
Grazie per una Sua eventuale risposta.
Buonasera Sig. Luca,
Se si obbliga a vendere l’immobile preposseduto e, prima dello spirare del termine per la rivendita, si rende conto di non riuscire ad adempire al suo obbligo, ha la possibilità di autodenunciarsi alla Agenzia delle Entrate e di pagare la differenza di imposta cui si aggiungono gli interessi di mora ma non la sanzione.
Cordiali saluti,
La ringrazio cordialmente.
Luca
Buonasera, nel 2022 ho acquistato un appartamento con i benefici prima casa,
ora vorrei acquistare una casa nello stesso comune, posso usufruire dei benefici prima casa impegnandomi a rivendere l’appartamento nei 2 anni successivi?
Grazie
Giacomo
Buonasera Sig. Giacomo,
Le confermo che può procedere come da lei indicato.
Cordiali saluti,
Gentilissimo, vorrei usufruire del mutuo prima casa, avendo io meno di 36 anni. Mio malgrado, mi ritrovo proprietario di due immobili, con la stessa quota dei miei fratelli: la casa dei miei genitori, entrambi deceduti, e la casa dei nonni paterni, per la parte spettante mio padre (suddivisa sempre con i miei fratelli). Mentre nel primo caso la casa è abituata come residente da uno dei miei fratelli, nel secondo caso è mio zio a viverci sempre come residente (già proprietario della casa per sua parte). Entrambi gli immobili sono fuori dalla regione in cui attualmente vivo e lavoro e in cui vorrei acquistare casa. La mia situazione mi preclude l’accesso al mutuo under 36 “prima casa”?
Buongiorno Sig. Antonio,
Il Fondo di garanzia prima casa per finanziamenti di importo non superiore a 250.000€ è destinato a tutti i cittadini under 36 con ISEE non superiore ai 40 mila euro annui che non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo, inclusi quelli situati all’estero. Fanno eccezione coloro che hanno acquisito un immobile per successione a causa di morte, anche in comunione con altri eredi o lo abbiano concesso in uso gratuito a genitori o fratelli.
Nel suo caso la condizione parrebbe rispettata ma le suggerisco di verificare in concreto la sussistenza dei requisiti con la sua Banca.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
nel 2022 ho ricevuto un immobile per donazione da parte di mio padre senza usufruire delle agevolazioni prima casa e risiedo nel medesimo con la mia famiglia.
Con mio marito sono comproprietaria di un terreno sito nello stesso comune sul quale stiamo costruendo un nuovo immobile da adibire a prima casa.
Con mio marito abbiamo la comunione dei beni.
Abbiamo diritto all’IVA agevolata al 4% per tutte le fatture relative alla nuova costruzione?
Sempre con riferimento al mio commento sopra, preciso inoltre che mio marito non è titolare di alcun diritto su altro immobile. Quindi do per scontato che lui abbia diritto almeno per la sua metà all’agevolazione prima casa dato che l’immobile donatomi da mio padre non entra nella comunione.
Per usufruire anche io dell’agevolazione per la mia metà, devo alienare l’immobile ricevuto in donazione da mio padre? In tal caso, devo farlo prima della fine dei lavori oppure devo farlo prima del pagamento delle fatture con IVA agevolata?
Buongiorno Sig.ra Stefania,
Il suo caso specifico non mi risulta trattato da alcuna circolare delle Agenzia delle Entrate. Ritengo, pertanto, che sia consigliabile procedere alla alienazione dell’immobile preposseduto prima dell’emissione delle varie fatture in modo che entrambi possiate usufruire della agevolazione prima casa. In caso contrario, potrà usufruire dell’IVA agevolata unicamente suo marito.
Cordiali saluti,
Buongiorno, nell’anno 2022 ho acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, promettendo di vendere quella già in mio possesso acquistata nell’anno 2010 da costruttore e avendo un credito di imposta l’ho compensato per pagare l’imposta di registro al 2%. Non avendo venduto il primo immobile l’agenzia delle entrate mi richiede di pagare l’imposta piena del 9% dicendomi che non posso decurtare il 2% in quanto il credito di imposta si riferisce solo all’acquisto di prima casa. Richiedo se rientro in possesso del totale credito di imposta maturato nel 2010.
Buongiorno Sig.ra Giuliana,
Essendo lei decaduta dall’acquisto del 2022, ove acquistasse una nuova prima casa, ritengo che avrebbe nuovamente diritto ad un credito di imposta pari all’IVA versata al costruttore nel 2010.
Cordiali saluti,
Buonasera,
ho ricevuto oltre 20 anni fa un immobile in donazione per il quale ho usufruito dei benefici prima casa nel Comune X.
Successivamente ho acquistato come seconda casa un immobile nel Comune Y.
Se oggi acquistassi un altro immobile nel Comune Y potrei usufruire dei benefici prima casa?
In rete ho letto risposte diverse e vi sarei molto grato se poteste fornirmi un chiarimento.
Ringrazio in anticipo
Buongiorno Sig. Federico,
Avendo lei la prepossidenza di un immobile in proprietà al 100% nel Comune Y (anche se acquistato come seconda casa) non può usufruire della agevolazione prima casa se acquista in quel Comune mentre potrebbe usufruirne in un Comune diverso da X e Y (a patto che il primo acquisto sia avvenuto effettivamente per atto di donazione).
Cordiali saluti,
Buongiorno, La ringrazio molto per la risposta
Un’ultima domanda: se dovessi alienare l’immobile attualmente di proprietà nel Comune Y, potrei poi acquistare nuovamente un’abitazione in questo Comune beneficiando delle agevolazioni prima casa, giusto?
Ringrazio nuovamente
Buongiorno, io sono proprietaria di un appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa. Ora dovrei riceverne un altro più grande in donazione dai miei genitori. Posso farlo diventare prima casa? Se si quando devo trasferire la residenza? E in quanto tempo devo vendere il primo appartamento? Prima di riceverlo in donazione oppure posso farlo anche in seguito? Grazie
Buongiorno Sig.ra Silvia,
La Circolare del 08/04/2016 n. 12 della Agenzia delle Entrate al punto 2.3 stabilisce quanto segue:
Nuovo acquisto a titolo gratuito
Domanda
L’estensione dell’agevolazione “prima casa” di cui all’art. 1, comma 55, della Legge di Stabilità, spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (con impegno dell’acquirente di alienare la casa preposseduta entro un anno)?
Risposta
L’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova, infatti, applicazione, in via generale, anche con riferimento agli atti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342. Tali disposizioni rinviano, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” in sede di successione o donazione.
Resta inteso che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.
In virtù della novella legislativa il termine di un anno stabilito nella circolare del 2016 oggi deve intendersi esteso a due anni.
Cordiali saluti,
Buonasera mia figlia ha venduto prima casa a Venezia a giugno del 2024. Adesso si e trasferita in Sicilia e le hanno detto che entro giugno 2025 deve fare rogito nuova casa per mantenere agevolazioni prima casa . La proroga dei due anni in vigore dal 1 gennaio 2025 vale anche se loro hanno venduto nel.2024? O nel loro caso e sempre un anno? Grazie
Buonasera Sig.ra Agata,
Il termine biennale per l’alienazione è previsto unicamente quando si compra una prima casa avendo la prepossidenza di un’altra prima casa. Nel caso di sua figlia, anche se lei non lo precisa nella domanda, ipotizzo che nel 2024 abbia venduto una prima casa acquistata da meno di cinque anni e, pertanto, dovrà riacquistare entro 1 anno dalla vendita un’altra prima casa per non decadere dalle agevolazioni conseguite per il primo acquisto.
Cordiali saluti,
Buon giorno, nel caso di acquisto terreno per costruzione 1 casa, se sono in possesso di casa per la quale ho gia’ usufruito dei benefici, i due anni per la vendita da quando decorrono? 1) dall’acquisto del terreno 2) dall’accastamento dell’immobile 3) o altro?
Grazie
Buongiorno Sig.ra Anna,
Quando si costruisce una nuova abitazione che rispetta i requisiti “prima casa”, è possibile beneficiare delle relative agevolazioni fiscali anche se si possiede già un immobile acquistato con le medesime agevolazioni, a condizione che l’immobile precedentemente posseduto venga venduto entro un anno (ora due) dalla consegna della nuova abitazione realizzata tramite appalto.
Questo principio è stato stabilito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 909-881/2017, che ha esteso l’applicabilità del comma 4-bis della nota II-bis anche agli immobili costruiti mediante contratto d’appalto. Secondo l’interpretazione dell’Agenzia, il “dies a quo” (giorno di inizio) per il calcolo del termine annuale coincide con il momento della consegna dell’immobile, che rappresenta l’effettivo momento di acquisizione.
Cordiali saluti,
Buongiorno,avrei necessità di un chiarimento,mio marito ha acquistato un appartamento 2 anni fa usufruendo delle agevolazioni prima casa e spostando lì la residenza per motivi lavoro.E’ possibile trasferire nuovamente oggi la residenza in altro comune (dove la famiglia risiede ) senza perdere i benefici prima casa?
Buonasera Sig.ra Barbara,
La legge non prevede espressamente una riposta alla sua domanda. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 01/08/2022, n. 399 ha stabilito che “lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta (cfr. Corte di Cassazione, sentenza del 15 luglio 2016, n. 14510).”
Cordiali saluti,
Buongiorno. Io ed il mio compagno abbiamo acquistato un immobile in comproprietà nel comune di Roma nel 2023, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Non siamo sposati e ci stiamo “separando”. Sto vendendo a lui la mia quota di proprietà con accollo del mutuo da parte sua. Vorrei sapere se dovrò (entro lo scadere di un anno) corrispondere all’erario la differenza delle aliquote di cui ho usufruito.
Grazie
Buonasera Sig.ra Marcella,
Ha due alternative: 1) entro un anno dalla cessione della quota dell’immobile, può procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale e così non incorrerà nella decadenza dall’agevolazione prima casa; 2) entro un anno dalla cessione della quota dell’immobile può andare ad autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate competente e pagare la differenza di imposta e gli interessi di mora.
Cordiali saluti,
Buonasera,
volevo porre un quesito:
“nel caso in cui con la mia compagna volessi comprare un immobile utilizzando le agevolazioni Under 36, laddove uno solo dei due abbia il requisito relativo all’età, sarebbe possibile accedere al mutuo agevolato da parte di uno solo quindi mutuo intestato ad una sola persona e, invece, cointestare l’immobile al 50% ?
Grazie.
Buongiorno Sig. Roberto,
La situazione che descrive è generalmente possibile ma le consiglio di verificare questi aspetti direttamente con la banca che sceglierete per il mutuo perché non tutti gli istituti di credito ammettono tale possibilità.
Cordiali saluti,
Buonasera per usufruire del Fondo Consap per acquisto prima casa dato che mia moglie compie 36 anni a gennaio 2026 dobbiamo per forza rogitare entro il 31/12/2025 oppure è possibile farlo anche a marzo 2026? Se l’atto di vendita viene fatto a marzo 2026 la richiesta Consap decade oppure decadono le sole agevolazioni fiscali e il Consap rimane valido? Cordiali saluti.
Buonasera Sig. Christian,
Il requisito anagrafico (età inferiore a 36 anni) deve essere rispettato alla data di stipula del rogito notarile.
Se sua moglie compirà 36 anni a gennaio 2026 e voi effettuerete il rogito a marzo 2026, lei non rientrerà più nei criteri per accedere alle agevolazioni riservate agli under 36.
Se stipulerete dopo il compimento dei 36 anni, potrete comunque accedere al Fondo Consap se rientrate in una delle altre casistiche previste dalla normativa.
In caso contrario dovete stipulare entro il 31/12/2025 per mantenere l’agevolazione.
Le consiglio comunque di verificare la sussistenza dei requisiti direttamente con la sua banca.
Cordiali saluti
Salve avrei un quesito:
ho acquistato un appartamento a Roma nel 2013 usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa. Tale immobile da Gennaio 2025 è locato con contratto registrato. Vorrei acquistare una casa più grande sempre a Roma in comproprietà con la mia compagna. Se non sbaglio per usufruire delle agevolazioni prima casa dovrei impegnarmi a vendere la casa acquistata 11 anni fa entro due anni. Cosa succede se non dovessi riuscire a vendere tale casa entro il termine? Ho letto che è possibile autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate e pagare la differenza di imposta e gli interessi di mora ?
Quanto ammonta la differenza di imposta?
Grazie Cordialmente
Simone
Buonasera Sig. Simone,
La differenza di imposta si calcola in questo modo: rendita catastale x 126 x 9%. Da questa somma detrae quanto versato al notaio in sede di acquisto prima casa e così ottiene l’importo che avrebbe dovuto versare se avesse comprato come seconda casa fin dall’inizio. Deve poi aggiungere gli interessi di mora che solitamente, ammontano a qualche centinaio di euro. Autodenunciandosi prima dello scadere del termine le viene tolta la sanzione del 30%.
Cordiali saluti,
Chiedo scusa ricapitolo per ulteriore conferma :
Richiedo alla banca un mutuo Prima Casa per l’acquisto di un nuovo immobile, anche se ne ho già usufruito nel 2013 sulla casa di mia proprietà che attualmente è in locazione.
Entrambe le case sono nello stesso Comune.
Entro 2 anni mi impegno a vendere la casa attualmente in affitto, ma se non riuscissi a venderla e optassi per mantenerla in affitto potrei autodenunciarmi all’ Agenzia Delle Entrate, pagando interessi di mora, pagando la differenza di imposta sulla casa di mia proprietà in modo tale che venga considerata Seconda Casa. L’immobile che acquisto come Prima Casa usufruirà delle agevolazioni fiscali e della detraibilità degli interessi del mutuo stipulato.
Se non ho capito male questo è l’iter da rispettare ?
Cordialmente vi ringrazio
Simone
Buongiorno Sig. Simone,
Nel caso in cui lei non riuscisse a vendere l’immobile preposseduto entro due anni, la decadenza si verificherà sul nuovo acquisto e non su quello vecchio e perderà tutte le agevolazioni conseguite sia sulla compravendita che sul mutuo.
Cordiali saluti,
Buon giorno,
vorrei avere un´informazione. Ho acquistato un´imbobile senza agevolazione prima casa avvendo gia una prima casa in altro comune. Se adesso vendo la prima casa e sposto la residenza nella seconda casa, posso chiedere un credito delle imposte pagate anche se non ho indicato nulla nell´atto d´acquisto che mi inmpegno di vendere la prima casa.
Grazie e distinti saluti
Andreas
Buonasera Sig. Andres,
Il credito di imposta da riacquisto le spetta unicamente se vende la sua prima casa ed entro un anno acquista un nuovo immobile abitativo con le agevolazioni. Il caso da lei indicato non dà luogo al sorgere di alcun credito di imposta.
Cordiali saluti,
Buongiorno Notaio, vorrei chiederle un’informazione,
Ho acquistato un’ appartamento in comproprietà al 50% con le agevolazioni prima casa nel febbraio del 2021. Prima della scadenza dei 5 anni sono costretta a farmi carico del mutuo con un l’accollo liberatorio ( la banca non ha trovato difficoltà ad accordarmelo). Siccome il futuro è sempre incerto come le condizioni lavorative, le vorrei chiedere dopo quanto tempo, ottenuto l’accollo con le stesse condizioni bancarie contrattuali originali ed essere diventata proprietaria del medesimo immobile al 100%, posso vendere lo stesso senza dover restituire le agevolazioni o pagare tasse e sanzioni (ossia senza far decadere le agevolazioni).
Se non fossi riuscita a spiegarmi bene:
Se il 01 febbraio 2021 ho acquistato in comproprietà al 50% e con agevolazioni la 1° casa
e se il 01 Aprile 2025 ne divento proprietaria al 100% con un nuovo rogito ed accollo liberatorio
Nel caso fossi costretta a vendere per non pagare niente in tasse more ecc. lo potrei vendere dalla data 02 Febbraio 2026 o dalla data 02 Aprile 2030.
Grazie anticipatamente per la sua risposta
Cordiali Saluti
Buongiorno Sig.ra Lidia,
Se venderà il 2 febbraio 2026 decadrà al 50% per la quota acquistata nel 2025 mentre non decadrà per la quota acquistata nel 2021. Per evitare la decadenza al 100% dovrà vendere decorsi 5 anni dal nuovo acquisto.
Cordiali saluti,
Buongiorno, ho acquistato un immobile nel comune X con mia moglie nel 99 con agevolazione prima casa. Ho poi acquistato un secondo immobile nel 2021 nel medesimo comune X come seconda casa. Ho poi venduto sempre nel 2021 la mia parte (50%) di prima casa a mia moglie. (Attualmente non sono ancora state presentate domande di separazione ufficiale e siamo in regime di separazione dei beni). Ora vorrei acquistare con agevolazioni prima casa un immobile sempre nello stesso comune X. Se ho capito bene, devo prima vendere/donare l’immobile seconda casa. Mi conferma? Ci sono altri fattori che possono precludere l’ottenimento delle agevolazioni prima casa? (Precisazione: sulla prima quest anno riceverò l’ultima tranche di rimborso per delle spese di ristrutturazione effettuate nel 2014). E un’ultima domanda: se procedo con la donazione a mio fratello, dopo quanto tempo eventualmente lui può ridonarmi l’immobile? (Se è previsto che si possa fare). Grazie
Buongiorno Sig.ra Monica,
L’unico modo per usufruire dell’agevolazione prima casa nel medesimo Comune è quello di trasferire la titolarità del bene preposseduto prima del nuovo acquisto.
Se decide di procedere con la donazione a suo fratello, ritengo che sia prudente attendere qualche anno prima di risolvere il contratto.
Cordiali saluti,
Buongiorno, se entro due anni non si dovesse riuscire ad alienare l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa è possibile procedere con ravvedimento presso AdE per non dover versare la sanzione del 30% ma solo la differenza non pagata al momento del rogito?
Grazie
Buongiorno Sig. Yuri,
Se si autodenuncia, prima della scadenza del termine biennale, presso la competete Agenzia delle Entrate dovrà versare unicamente la differenza d’imposta oltre agli interessi di mora ma non le verrà applicata alcuna sanzione.
Cordiali saluti,
Buongiorno Notai di Torino, vorrei chiedervi un’informazione:
sono in fase di vendita di un mio appartamento acquistato come prima casa e di acquisto di un altro. Vorrei intestare la nuda proprietà a mio figlio con usufrutto a noi genitori (io proprietaria della prima casa e il mio compagno che non ha immobili intestati).
Posso in questo caso recuperare il credito d’imposta di registro pagata nell’acquisto della mia prima casa?
Ringraziandovi porgo cordiali saluti.
Buongiorno Sig.ra Ivana,
potrà recuperare il credito di imposta ma unicamente sulla quota di 1/2 di usufrutto da lei acquistata.
Quindi suo figlio e il suo compagno pagheranno la loro parte di imposta piena senza possibilità di effettuare alcuna detrazione.
Ad esempio, se lei ha 1000 euro di credito ma la quota di 1/2 di usufrutto paga 700 euro di imposta, potrà scaricare al massimo 700 euro senza che i 300 euro che avanzano possano andare a beneficio degli altri acquirenti.
Cordiali saluti,
Buonasera ho acquistato una seconda prima casa nel 2024 con le agevolazioni di prima casa con la legge di bilancio 2025 adesso la mia scadenza nel vendere sara’ nel 2026
Buongiorno Sig. Gennaro,
La legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024, art. 1, comma 116) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui alienare un precedente immobile acquistato con agevolazione “prima casa” per non decadere dal beneficio sul nuovo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate con risposta 127/2025 ha chiarito che questa estensione non è limitata agli acquisti stipulati dal 1° gennaio 2025 ma si applica anche ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, il termine annuale precedentemente previsto non fosse ancora scaduto.
Pertanto, un contribuente che ha acquistato una seconda abitazione con agevolazione “prima casa” il 25 gennaio 2024, beneficia automaticamente della proroga del termine per l’alienazione dell’immobile precedente fino al 25 gennaio 2026, evitando così la decadenza dai benefici fiscali sul nuovo acquisto.
Cordiali saluti,
buon giorno Notai di Torino, complimenti per l’ottimo lavoro e le tante risposte e suggerimenti che fornite qui. Ho un quesito cortesemente: ho venduto la mia prima casa il 24 giugno 2024 e, da quello che ho capito, ho tempo sino al 23 giugno 2025 per riacquistare una prima casa senza perdere i benefici fiscali, a meno che non faccio un ravvediemnto operoso e saldo la differenza. La questione del cambio di residenza entro i 18 mesi è una altra possibilità per allungare il periodo (da 12 mesi a 18 mesi) oppure ho solo, in ogni caso, 12 mesi per riacquisto prima casa? grazie
Buongiorno Sig. Francesco,
La ringrazio molto. Dal suo messaggio desumo che l’immobile prima casa venduto il 24 giugno 2024 fosse stato da lei acquistato da meno di cinque anni. In caso contrario, se non riacquista entro un anno dalla vendita, rischia di perdere unicamente il credito di imposta ma non decadrà dalle agevolazioni prima casa.
Fatta questa doverosa premessa, mi duole comunicarle che il termine di 12 mesi dalla vendita per il riacquisto è tassativo e non può essere esteso. Si tratta di un termine completamente diverso e indipendente rispetto a quello dei 18 mesi per il trasferimento della residenza.
Per chiarire:
– i 12 mesi dalla vendita riguardano il termine per riacquistare e non perdere l’agevolazione prima casa conseguita (nonché il credito di imposta);
– i 18 mesi dall’acquisto riguardano invece il tempo massimo per trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Sono due condizioni distinte che operano in circostanze differenti. Il termine di 18 mesi per il cambio di residenza si applica solo dopo l’acquisto del nuovo immobile e non prima.
In caso di mancato riacquisto entro i 12 mesi, come correttamente indicato, potrà ricorrere al ravvedimento operoso per sanare la situazione versando all’Agenzia delle Entrate la differenza d’imposta e gli interessi di mora.
Cordiali saluti,
Buongiorno , io e la mia famiglia abbiamo acquistato un immobile con il fondo Consap under 36 prima casa . Se non dovessimo riuscire a spostare la residenza per motivi lavorativi ( lavoriamo entrambi in un altro comune e di conseguenza nostro figlio è iscritto a scuola nel comune dove lavoriamo ) cosa succede? E’ possibile comunicare alla banca la questione e se sì in cosa andremmo a incombere?
Grazie
Buongiorno Sig. Fabio,
La sua è una situazione delicata che merita attenzione. L’agevolazione “prima casa” richiede il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Se non riuscite a spostare la residenza entro questo termine per motivi lavorativi, purtroppo si verificherà la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, che comporta:
– recupero delle imposte ordinarie da parte dell’Agenzia delle Entrate (differenza tra l’imposta agevolata pagata e quella ordinaria dovuta);
– applicazione di una sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute;
– versamento degli interessi di mora.
Per quanto riguarda specificamente la garanzia Consap è importante comunicare tempestivamente alla banca la situazione perché, in caso di decadenza, potrebbe richiedere garanzie aggiuntive o rivedere le condizioni del mutuo.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
anni fa ho acquistato abitazione con agevolazione prima casa, nel comune X. Dopo alcuni anni ho acquistato una seconda casa sempre nel comune X.
A dicembre 2024 ho acquistato un altro immobile dal costruttore, sempre nel comune X, con intenzione di vendere la mia prima casa. Per errore (mio che non ci ho pensato) e del notaio che non me lo ha fatto notare, nell’ultimo acquisto il notaio ha scritto che io dichiaro di non possedere altri immobili nel comune X; ha scritto che mi impegno a vendere la prima casa acquistata con agevolazione prima casa entro un anno. Quindi l’atto di acquisto di dicembre 2024 dice che ho diritto alle agevolazioni prima casa. Ovviamente il venditore ha emesso fattura con iva al 4% per questo ultimo acquisto. Come posso regolarizzare questa situazione? so che non avevo diritto alle agevolazioni prima casa
Buongiorno Sig.ra Alessandra,
Non avendo lei diritto fin dall’inizio alle agevolazioni prima casa, la sua decadenza è ormai inevitabile.
Suggerisco di recarsi all’Agenzia delle Entrate ed autodenunciarsi mediante ravvedimento operoso al fine di tentare di risparmiare una parte delle sanzioni.
Cordiali saluti,
La ringrazio moltissimo per la pronta risposta.
Per dovere, casomai succedesse ad altri, informo che sono andata in Agenzia Entrate e purtroppo il mio caso non è ravvedibile in quanto la dichiarazione fatta nell’atto di acquisto era mendace. Pertanto la sanzione resta fissa al 30%. Ho chiesto l’emissione dell’avviso di liquidazione con urgenza al fine di pagare meno interessi.
Ringrazio e cordialmente saluto
Buongiorno, a dicembre 2025 farò il rogito per l’acquisto di un immobile come prima casa.
Non e’ un immobile soggetto a ristrutturazione, ma un appuntamento nuovo costruito su un terreno edificabile precedentemente libero.
Vorrei sapere a quali bonus/agevolazioni ho diritto come prima casa (tipo mobili, fotovoltaico ecc )
Grazie in anticipo.
Cordiali saluti
Buongiorno Sig. Nicola,
Chi vende è un privato o l’impresa costruttrice?
Grazie delle Faq sono molto interessanti ma avrei un quesito. Prima casa con agevolazioni fiscali, residenza per 24 mesi e vendita prima dei 5 anni senza riacquisto. Fatto ravvedimento operoso e saldato quanto dovuto in quanto non ho riacquistato nessun immobile, pertanto oggi non sono proprietaria.
Vorrei adesso cercare una casa da acquistare come prima casa. Avendo saldato quanto dovuto con l’Agenzia dell’entrate e non avendo alcun immobile come prima casa, posso avere nuovamente l’agevolazione prima casa, prendendoci la residenza ovviamente.
grazie
Buongiorno Sig.ra Martina,
Il ravvedimento operoso ha sanato completamente la sua precedente posizione e non preclude in alcun modo la possibilità di usufruire ancora delle agevolazioni fiscali per un nuovo acquisto.
La sua situazione è molto chiara: avendo venduto la precedente abitazione acquistata con i benefici “prima casa” prima del quinquennio, ha correttamente provveduto a regolarizzare la sua posizione mediante ravvedimento operoso, versando le imposte dovute più sanzioni e interessi. Questo ha “chiuso” definitivamente la partita con il fisco riguardo alla precedente agevolazione.
Attualmente quindi, non essendo lei proprietaria di alcun immobile, soddisfa pienamente i requisiti per accedere nuovamente alle agevolazioni “prima casa” su un nuovo acquisto.
Cordiali saluti,
Buona sera, desidero un’informazione: ho costruito un fabbricato per civile abitazione con agevolazione IVA 4% nel comune X dove ho trasferito la residenza. Ora intendo acquistare una abitazione con agevolazione prima casa in altro comune per motivi di lavoro. Posso farlo pur possedendo l’altro immobile? Grazie
Buonasera Sig. Luca,
Non ho notizia di documenti di prassi della Agenzia delle Entrate di prassi che disciplinino il suo caso.
A mio parere se ha costruito l’immobile da zero, essendo proprietario del solo terreno, dovrebbe avere diritto di godere delle agevolazioni prima casa in quanto non ne ha mai usufruito per “l’acquisto”.
Cordiali saluti
buongiorno Notaio, sono già proprietario di un immobile nel comune x acquistato 10 anni fa con benefici prima casa (l’acquisto avvenne da privato). Ora sono in procinto di acquistare un altro immobile nel medesimo comune da un costruttore (e quindi soggetto ad iva) che dovrò adibire a prima casa. Il precedente immobile acquistato 10 anni fa lo donerò a mia moglie entro 2 anni da rogito del nuovo appartamento (siamo in separazione di beni). In questo modo non perdo le agevolazioni prima casa per la nuova casa è corretto? inoltre mi preme capire come recuperare l’imposta di registro del vecchio immobile dato che l’IVA non ammette detrazioni. È vero che malgrado la novella normativa abbia esteso a due anni il tempo per cedere il vecchio immobile se voglio recuperare nel futuro 730 l’imposta di registro dovrò cederlo entro un anno soltanto e non due? mi sembra assurdo che la Legge consenta di rivendere entro 2 anni ma se vuoi recuperare l’imposta lo puoi fare solo cedi l’immobile entro 12 mesi. Chiedo a Lei un autorevole opinione in merito. La ringrazio
Buonasera Sig. Domenico,
Le confermo che se donerà l’immobile a sua moglie entro due anni dal nuovo acquisto, potrà usufruire dell’IVA agevolata al 4%.
L’imposta di registro dovrebbe poterla recuperare nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.
Confermo l’incertezza in merito al termine annuale per poter recuperare il credito di imposta, il mio consiglio è di non eccedere l’anno.
Cordiali saluti,
notaio chiedo scusa ma devo integrare la mia precedente domanda. In quale dichiarazione dei redditi si dovrà indicare il credito di imposta per il suo recupero, quella successiva al rogito della nuova casa anche se non si è ancora alienata la precedente oppure quella successiva all’effettiva alienazione di quest’ultima? grazie
Buonasera Sig. Domenico,
A mio parere il credito matura il giorno dell’atto di acquisto della nuova casa e, pertanto, va dichiarato l’anno successivo indipendentemente da quando avverrà la cessione dell’immobile preposseduto.
Tuttavia, le consiglio di chiedere conferma al suo commercialista non essendo questa materia strettamente notarile.
Cordiali saluti,
Buongiorno, volevo avere un chiarimento se possibile.
A gennaio 2022 ho acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni under 36, in seguito però ad accertamento dell’Agenzia delle Entrate a gennaio 2025 tali agevolazioni sono decadute e ho provveduto al rimborso delle imposte con relative sanzioni ed interessi in maniera però agevolata in quanto sussistevano i requisiti per la prima casa. Ad oggi sono in procinto di acquistare una nuova casa direttamente da un costruttore cointestata con la mia compagna, che non ha altre proprietà, nel medesimo comune dove ho la casa acquistata nel 2022. Per usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa è sufficiente vendere entro due anni dalla data di acquisto del nuovo immobile la casa per cui ho già usufruito delle agevolazioni nel 2022 corretto? È necessario dichiarare in atto l’impegno a vendere il precedente immobile entro i ventiquattro mesi? Il fatto che i due immobili si trovino nello stesso comune non è rilevante? Vi ringrazio in anticipo per il chiarimento, Buona giornata.
Buongiorno Sig. Matteo,
Se a seguito della decadenza dalle agevolazioni prima casa under 36, il suo acquisto è stato riconfigurato dall’Agenzia delle Entrate in un “normale” acquisto prima casa, le sarà sufficiente obbligarsi a rivendere entro due anni l’immobile preposseduto per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni. Il notaio le farà rendere apposita dichiarazione in tal senso. Il Comune ove è ubicato l’immobile preposseduto è irrilevante in questo caso specifico.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
Ho acquistato tempo fa la nuda proprietà della casa dei miei genitori (che ora hanno l’usufrutto vitalizio) nel comune di Milano e ho utilizzato al tempo l’agevolazione imposte per prima casa al 3%.
Ora devo acquistare un nuovo immobile nel comune di Sesto San Giovanni e vorrei usufruire di nuovo dell’agevolazione prima casa.
In molto dicono che dovrei vendere la nuda proprietà entro un tot di anni per riusufruire dell’agevolazione prima casa MA io invece vorrei tenere l’appartamento che ho a Milano, poiché ci vivono i miei genitori anziani.
Chiedo se fosse possibile (spostando la residenza nella nuova casa a Sesto S.G) pagare la differenza di imposte sulla casa in nuda proprietà trasformandola in seconda casa così da poter usufruire delle imposte ridotte come prima casa su quella che sto acquistando a Sesto S.G. nella quale avrò la residenza. In caso non si possa pagare la differenza d’imposta sulla casa di Milano, una soluzione potrebbe essere la vendita della nuda proprietà a mio padre in modo che la casa possa tornare di nuovo completamente a lui anche se ha già l’usufrutto vitalizio? Oppure c’è un altro atto che mi conviene di più stipulare che non sia la vendita dell’immobile?
Spero di essermi spiegata bene. Grazie mille.
Buonasera Sig.ra Daniela,
Purtroppo non è possibile rinunciare all’agevolazione prima casa già conseguita, nemmeno versando la differenza di imposta all’Agenzia delle Entrate. Nel suo caso deve obbligatoriamente trasferire la nuda proprietà dell’immobile o antecedentemente al rogito di acquisto della nuova casa o entro due anni dallo stesso.
Se desidera che la titolarità dell’immobile resti in famiglia può vendere o donare ai suoi genitori (o a uno dei due) la nuda proprietà. Se però ha fratelli o sorelle il bene, una volta che i suoi genitori non ci saranno più, verrà ereditato anche da loro. Per evitare questo problema, può donare con patto di riversibilità che le permette di riacquistarne la titolarità in caso di premorienza del donatario.
Cordiali saluti,
Buonasera,
sto per acquistare una casa in un comune diverso dalla mia residenza attuale.
La casa nella quale sono residente, dopo la morte di mia madre, è ora di proprietà per 1/2 di mio padre e per 1/4 mia e 1/4 di mia sorella.
Dalla visura catastale risulta peraltro che la parte da me ereditata si riferisce a categorie C2, C6 e F1 (Box, Deposito, Terreno).
Questa condizione può impedire il beneficio dell’agevolazione “prima casa” per il mio prossimo acquisto ?
Un cordiale saluto
Buonasera Sig. Davide,
Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa”, la normativa prevede che non si possa beneficiarne se si è già proprietari esclusivi (al 100%) di un altro immobile ad uso abitativo nello stesso comune dove si intende acquistare, oppure se si è titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili a destinazione residenziale, già acquistati con le agevolazioni prima casa, ovunque ubicati nel territorio nazionale.
Nel suo caso specifico, mi pare molto strano che lei non sia titolare di una quota su un immobile ad uso abitativo (categoria A).
Le categorie catastali (C2, C6, F1), infatti, non sono classificate come immobili residenziali:
C2: Depositi e magazzini;
C6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;
F1: Area urbana (terreno).
Per concludere, se l’immobile in cui vivete non è stato da lei acquistato pro quota con atto tra vivi usufruendo delle agevolazioni prima casa e lei rispetta le condizioni sopra indicate nel primo paragrafo risposta, può senz’altro beneficiare delle agevolazioni fiscali sul nuovo immobile che intende acquistare.
Cordiali saluti,
Buonasera, ho acquistato un immobile come prima casa nel 2014 insieme a mia moglie, io al 66% e lei al 34%, e trasferito la mia residenza li. Nel 2024 ho acquistato la quota parte di mia moglie come prima casa. Ora, a distanza di 18 mesi dall’acquisto, sto affittando l’intero immobile e vorrei cambiare la residenza in altro comune o nello stesso. Perderò le agevolazioni acquisite nell’acquisto della quota di mia moglie?
Grazie
Buonasera Sig. Alessandro,
La normativa prima casa non prevede un tempo minimo per mantenere la residenza nell’immobile acquistato con le agevolazioni.
Tuttavia, è quasi certo che se la residenza venisse trasferita dopo pochi giorni si andrebbe incontro al c.d. abuso del diritto.
A mio parere, essendo decorsi 18 mesi dall’acquisto (peraltro della quota 34%), è altamente improbabile che l’Agenzia delle Entrate possa contestarle la decadenza.
Cordiali saluti,
Buonasera,
io e la mia compagna siamo interessati all’acquisto di un immobile e vorremmo usufruire dei benefici fiscali previsti per la “prima casa”. L’immobile in questione è venduto da un’impresa costruttrice e, pertanto, l’IVA applicabile sarebbe del 4% in caso di agevolazione prima casa, oppure del 10% qualora non fosse possibile usufruirne.
La mia compagna ha già beneficiato dell’agevolazione prima casa nel 2017, acquistando un immobile adiacente a quello che vorremmo ora acquistare, situato quindi nello stesso comune.
Io ho usufruito delle agevolazioni nel 2012, per un immobile situato in un comune diverso.
Nel 2019 ho acquistato un altro immobile, senza usufruire delle agevolazioni, quindi come “seconda casa”.
Attualmente non intendiamo vendere nessuno degli immobili in nostro possesso.
Vorremmo anche evitare la strada della donazione, considerando che nostra figlia ha solo 4 anni.
Ci domandiamo, quindi, se esista una soluzione alternativa che ci permetta di evitare l’applicazione dell’IVA al 10% sul valore dell’immobile, pur non vendendo le abitazioni già possedute e senza ricorrere a donazioni.
Ringraziamo anticipatamente per la disponibilità.
Buonasera Sig. Albert,
Senza privarvi della titolarità degli immobili preposseduti e per i quali avete usufruito delle agevolazioni prima casa, non è possibile usufruire nuovamente del bonus.
Cordiali saluti,
Buonasera,
ho individuato un immobile e vorrei presentare una proposta d’acquisto nei prossimi giorni….l’unica cosa è che gli attuali proprietari libereranno l’immobile a marzo 2026….come devo comportarmi per far coincidere le tempistiche del mutuo per under 36 e quindi non trovarmi a dover pagare sia l’affitto che le rate del mutuo prima della consegna dell’immobile? Grazie anticipatamente.
Gianluca
Buonasera Sig. Gianluca,
Deve parlare con la sua Banca ma credo che difficilmente le faranno decorrere le rate del mutuo dal momento in cui prenderà possesso dell’immobile e non da quello dell’acquisto.
Sicuramente le conviene contrarre il mutuo a dicembre in modo da ridurre la sovrapposizione con la locazione per il minor numero di mesi possibili.
Cordiali saluti,
Buongiorno ho letto tutto quanto ma non ho trovato questo caso:
morte del padre succedono : moglie e due figlie se chiedono la prima casa
le figlie non potranno chiedere prima casa in caso di acquisto di altra abitazione senza vendere la quota ereditata come prima casa?
Buonasera Sig. Attilio,
Le confermo che le figlie potranno usufruire della agevolazione senza vendere la quota ereditata.
Cordiali saluti,
Sono comproprietaria di un immobile con mio fratello a metà per ciascuno acquistato senza usufruire delle agevolazioni prima casa. Sto acquistando un altro immobile nel medesimo comune. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa senza alienare la metà di cui sono già proprietaria?
Buonasera Sig.ra Francesca,
La confermo che può usufruire delle agevolazioni prima casa senza dover alienare la metà della quota di sua proprietà.
Cordiali saluti,
Buongiorno, mio figlio con sua sorella stanno acquistando al 50% appartamento con agevolazioni prima casa
Mio figlio attualmente è residente nello stesso comune, mia figlia in altro comune,per usufruire anche lei dell’agevolazione al momento dell’atto deve dichiarare di prendere residenza nell’appartamento che verrà acquistato oppure può prenderla anche in altro appartamento purché sia nello stesso comune?
Grazie
Buongiorno Sig. Mirko,
Per poter mantenere l’agevolazione prima casa, sua figlia deve trasferire la residenza nel territorio del Comune ove è situato l’immobile acquistato entro 18 mesi, e quindi non necessariamente all’interno dello stesso.
Tuttavia, nel caso in cui suo figlio risieda nell’immobile e sua figlia no, quest’ultima dovrà pagare il 50% di IMU.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
sono proprietario di una prima casa (bilocale in cui risiedo) acquistata con agevolazioni prima casa nel 2015 ed ho ereditato nel 2022 un monolocale da un mio parente.
Avendo oggi bisogno di una casa più grande avendo avuto un bambino, vorrei vendere la mia prima casa e con il ricavato (aggiungendo una quota tramite mutuo) comprare una nuova casa più grande (che ho già trovato).
Ipotizzando di vendere anche il monolocale ereditato, posso usufruire delle agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto?
grazie
Buongiorno Sig. Giovanni,
Se vende entrambi gli immobili di cui è proprietario può senz’altro usufruire dell’agevolazione prima casa per il nuovo acquisto.
Cordiali saluti,
Buongiorno
Salve una domanda, io vorrei acquistare la mia prima casa facendo un muto con la garanzia consap under 36 avendo 35anni.
Però nel 2019 i miei genitori hanno fatto la donazione a me e mia sorella tenendo loro l’usufrutto a vita. quindi avendo entrambe ancora i genitori in vita posso richiedere il mutuo consap ander 36 con agevolazioni di prima casa.
Grazie mille per la risposta.
Buongiorno Sig. Paolo,
La normativa prevede che i mutuatari devono non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Il suo caso non rientra nell’ipotesi prevista dalla legge e quindi, in teoria, non potrebbe usufruire del mutuo consap under 36.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
desidero acquistare per mia figlia una casa con le agevolazioni prima casa. Per avere diritto a tali agevolazioni, mia figlia prenderà la residenza nel comune in cui acquisterò questa casa.
Io vorrei mantenere per me un diritto di utilizzo di questa casa. Se volessi mantenere l’usufrutto della casa che sto per comprare a mia figlia mi risulta che anch’io dovrei prendere la residenza in quel comune, pena la decadenza delle agevolazioni prima casa. Cosa succede se invece mantenessi un semplice diritto di abitazione?
Buongiorno Sig.ra Daniela,
Anche l’acquisto del diritto di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa la obbligherebbe al trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile.
Potrebbe pensare, se non risulta troppo oneroso, di far acquistare a sua figlia la nuda proprietà con le agevolazioni prima casa mentre lei potrebbe non usufruirne per l’acquisto dell’usufrutto. In tal modo non avrebbe alcun obbligo di spostamento della residenza.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
possiedo con mia moglie in congiunta di beni sempre nello stesso comune appartamento A aquistato come prima casa e appartamento B aquistato dopo senza prima casa. Ora vorremmo acquistare appartamento C come prima casa (sempre assieme) e appartamento A sará venduto entro 9 mesi. Appartamento B mia moglie lo donerebbe a me prima dell acquisto di appartamento C e ció lei non avrebbe nessun possesso nello stesso comune e ció diritto a aquisto prima casa. Ma io che possiedo appartamento B, posso comprare assieme con mia moglie appartamento C e su questo appartamento C mia moglie usufruisce il diritto prima casa? Oppure deve comprare mia moglie da sola appartamento C?
grazie ds Roberto
Buonasera Sig. Roberto,
Se desiderate mantenere in famiglia la titolarità dell’appartamento B, uno dei due coniugi deve diventarne pieno ed esclusivo proprietario. Dopodiché l’altro coniuge potrà comprare con le agevolazioni prima casa l’appartamento C, obbligandosi a vendere entro due anni dal nuovo acquisto l’appartamento A. Se il vostro obiettivo è che anche l’altro coniuge acquisti una quota dell’appartamento C, l’acquisto sarà in parte prima casa e in parte seconda casa.
Cordiali saluti,
Buonasera, sono Andrea. Ho acquistato nel 2019 un appartamento nello stesso comune dove avevo la residenza usufruendo delle agevolazioni prima casa. Lo stesso appartamento poi l’ho rivenduto dopo 5 anni. Ora sto acquistando un altro appartamento in un altro comune, posso usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa?
Buonasera Sig. Andrea,
Se al momento non è titolare di un altro immobile nello stesso Comune dove intende acquistare, può nuovamente usufruire dell’agevolazione prima casa.
Cordiali saluti,
Sono titolare per 1/3 di un immobile in un altro comune, ricevuto per successione e di cui non ho usufruito delle agevolazioni
Buonasera Sig. Andrea,
Allora le confermo che può usufruire delle agevolazioni prima casa.
Cordiali saluti,
Salve sto per acquistare nel comune X una casa con agevolazioni! Premetto di avere una quota ricevuta per successione alla morte di mio padre sempre nello stesso comune! Mi sembra di aver capito che posso chiedere acquisto agevolato, volevo chiedere questa quota va menzionata nel atto di compravendita o pervenendo per successione non vi è necessità? Grazie
Buonasera Sig. Massimiliano,
Le confermo che può usufruire delle agevolazioni prima casa senza necessità di fare alcuna menzione alla quota di immobile ereditata.
Cordiali saluti,
Buon giorno,
Vorrei acquistare una casa senza agevolazioni prima casa per poi dopo qualche anno acquistarne una più grande nello stesso comune, nella seconda casa da acquistare posso sfruttare le agevolazioni prima casa avendo gia un immobile nello stesso comune? Il primo lo metterei a reddito con regolare contratto di locazione, grazie anticipatamente…
Buonasera Sig. Salvatore,
per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” lei non deve essere proprietario al 100% o in comunione con il coniuge di altri immobili residenziali ubicati nel medesimo Comune. La concessione in locazione del primo immobile non ne altera la titolarità e pertanto impedisce l’agevolazione sul secondo acquisto.
Cordiali saluti,
Buon giorno,
Sono sposato, in separazione dei beni, e vivo in app.to acquistato da mia moglie 10 anni fa qualche anno prima di sposarci con agevolazione prima casa.
Poiché la casa è piccola e nel frattempo la famiglia si è allargata, vorrei acquistare io un nuovo app.to nello stesso comune dove risediamo, posso usufruire dell’agevolazione prima casa? senza che mia moglie debba vendere la sua casa nel termine dei due anni?
Buonasera Sig. Tommaso,
Se l’immobile dove attualmente vivete è di proprietà al 100% di sua moglie e lei rispetta i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa(non ha un immobile in proprietà al 100% nello stesso Comune e non ha mai usufruito della agevolazione), la mia risposta alla sua domanda è affermativa.
Cordiali saluti,
Buonasera, io e mio fratello siamo nudi proprietari di un immobile in cui attualmente io vivo – e risiedo – insieme ai miei genitori (usufruttuari). Quando acquisterò la mia prima abitazione (nello stesso Comune), potrò godere delle agevolazioni? Inoltre, cosa potrebbe succedere se dovessi ricevere in nuda proprietà un altro immobile acquistato dai miei genitori (in altro Comune, come casa di villeggiatura)? Grazie. Giorgia
Buonasera Sig.ra Giorgia,
Se non ha usufruito della agevolazione per acquisire la sua quota di nuda proprietà, può senz’altro procedere all’acquisto di una prima casa nello stesso Comune.
Se dovesse ricevere un ulteriore immobile in nuda proprietà in altro Comune la cosa sarebbe irrilevante ai fini della fruizione della agevolazione prima casa, sempre a patto che non utilizzi l’agevolazione per ricevere tale diritto.
Cordiali saluti,
Buongiorno, mia figlia nel 2019 ha acquistato un appartamento con i benefici della prima casa, dopo 4 anni l’ha venduto acquistandone immediatamente un altro, ora dopo quasi 3 anni l’ha venduto stipula in febbraio 2026, questo perchè da un anno convive con un ragazzo nella villetta di lui e il suo appartamento è rimasto disabitato. Chiedo è obbligata ad acquistarne un altro per non perdere i benefici e dover versare allo stato l’imposta che non ha pagato o puo farne a meno? Distinti saluti Ettore.
Buonasera Sig. Ettore,
ogniqualvolta si acquista una prima casa, se essa viene alienata prima di 5 anni dall’acquisto occorre, entro 1 anno, riacquistare un’altra prima casa, pena la decadenza dalle agevolazioni conseguite.
Se la volontà di sua figlia è non riacquistare un altra prima casa può autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate (entro un anno dalla vendita), pagare la differenza di imposta e gli interessi di mora e ottenere lo sconto della sanzione del 30%.
Cordiali saluti,
Grazie mille
buongiorno,
vorrei un vs parere sulla situazione in cui mi trovo. Anni fa acquistai un immobile come prima casa di residenza con aliquota agevolata 2%. Molti anni dopo ho acquistato un secondo appartamento, in un altro Comune, con l’aliquota seconda casa al 9%; successivamente, per motivi familiari, mi sono trasferito in questa seconda casa dove attualmente ho la residenza; al momento vorrei vendere la prima casa acquistata, ormai troppo grande, per acquistarne una più piccola. Mi sono consultato con alcuni esperti del settore e con la stessa agenzia immobiliare secondo i quali, vendendo la casa acquistata a suo tempo con aliquota 2% posso comprarne un’altra con la stessa aliquota anche se non avrei la residenza in quel Comune (in considerazione del fatto che la casa in cui abito e ho la residenza è gravata da un’aliquota del 9%). In altre parole: almeno una casa con aliquota agevolata al 2% posso averla! Ma ho sentito anche voci discordanti. Potete aiutarmi? grazie e cordiali saluti
Buonasera Sig. Antonio,
Può senz’altro acquistare una nuova prima casa dopo aver venduto la sua originaria prima casa a patto che non la acquisti nel Comune dove è ubicata la sua seconda casa perché la normativa vieta l’acquisto se si ha la prepossidenza di un immobile ad uso abitativo nel medesimo Comune.
Inoltre dovrà trasferire la residenza nel Comune dove comprerà la nuova prima casa.
Cordiali saluti,
Buonasera Notaio, vi scrivo per capire se posso beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa o altra agevolazione fiscale.
-Nel 2011 tramite atto di donazione divento proprietaria in nuda proprietà della casa dei miei genitori, loro hanno l’usufrutto.
– Successivamente nel 2013 nello stesso edificio costruisco un nuovo appartamento con annessa concessione edilizia su progetto di ampliamento su nuova costruzione. Riesco a costruire il grezzo con fondi propri e senza usufruire di agevolazioni fiscali. Non riuscendo a concludere i lavori mi sono dovuta fermare, non ho rinnovato la concessione edilizia, scaduta poi nel 2016.
La casa nuova non è ancora stata accatastata perché ancora allo stato rustico, mancano ancora gli impianti, infissi, intonaco e tutti i vari step di ultimazione lavori di completamento.
– il mio ingegnere a breve dovrà richiedere nel mio comune di residenza il rinnovo della concessione edilizia per ultimazione/completamento dei lavori come “manutenzione straordinaria”.
– nel frattempo sto anche facendo richiesta di mutuo e quindi poi ci sarà l’atto con il notaio.
Sono veramente confusa, perché mi sono rivolta al notaio della mia città e non mi ha saputo dare delle risposte chiare con tanto di documenti alla mano. Ma anche rivolgendomi ad altre figure professionali sembra difficile trovare un chiarimento ma solo vaghe supposizioni. Mi sono rivolta anche all’agenzia delle entrate, per capire quale tipo di agevolazione fosse coerente con la mia situazione o quale iva applicare in fattura e quale documentazione presentare. Sembra veramente di vagare nel buio. Spero mi possa aiutare, gliene sarei davvero grata. Saluti. Carla
Buonasera Sig.ra Carla,
A mio parere, la titolarità della nuda proprietà di un altro immobile nello stesso Comune non impedisce l’accesso ai benefici “prima casa”.
Inoltre, lei ha validi argomenti per richiedere l’applicazione dell’IVA al 4% sui lavori di completamento, in quanto l’intervento è finalizzato alla costruzione della sua “prima casa” e lo stato rustico dell’immobile non è un impedimento.
Detto questo la domanda è più da commercialista che da notaio in quanto parliamo dell’applicazione di imposte che non riguardano l’attività notarile. Le consiglio, pertanto, di rivolgersi al suo commercialista/CAF di fiducia.
Cordiali saluti,
Buonasera avrei un quesito da porre: nel 2012, alla morte di mio padre, mia madre ha chiesto agevolazioni prima casa sulla dimora coniugale dove risulta proprietaria per 3/9 esercitando il diritto di abitazione,mentre io mio fratello e mia sorella per. Restanti 2/9 dove probabilmente abbiamo usufruito del beneficio per estensione nella successione in quanto non ne avevamo i requisiti. Di conseguenza siamo nudi proprietari. Io attualmente ho la residenza in questo immobile e sono in procinto di acquistarne uno nello stesso comune usufruendo delle agevolazioni prima casa? Posso beneficiarne? Grazie per la risposta e la cortese attenzione
Buonasera Sig. Massimiliano,
Chi ha beneficiato delle agevolazioni prima casa per estensione in una successione può successivamente usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa per un acquisto, purché sussistano i requisiti previsti dalla legge.
Il beneficio per estensione nella successione non “consuma” il diritto alle agevolazioni prima casa per futuri acquisti, proprio perché all’epoca non aveva i requisiti soggettivi e l’agevolazione le è stata riconosciuta solo in via derivata dal beneficio di sua madre.
Quindi, per il suo nuovo acquisto, dovrà semplicemente verificare di possedere i requisiti ordinari per poter richiedere l’agevolazione prima casa.
Cordiali saluti,
Sono obbligato a cedere la mia quota? Grazie
Buongiorno, io e mio fratello siamo nudi proprietari, al 50% ciascuno, di immobile di cui nostra mamma risulta usufruttuaria, da lei acquistato quando io avevo 2 anni e mio fratello 5, nel 1998.
Dall’atto di acquisto risultano fruite in quell’occasione le agevolazioni “prima casa”.
Io e mia mamma abbiamo residenza in altro immobile (da noi locato) nello stesso Comune, mentre mio fratello risiede con contratto di uso gratuito nell’immobile di cui io e lui siamo nudi proprietari.
A fronte di questa situazione, per acquistare un immobile in Comune diverso, potrei fruire delle agevolazioni “prima casa”? Se no, quale strategia potrei adottare, e con quali costi?
Grazie infinitamente.
Buonasera Sig.ra Chiara,
Nel Suo caso, la titolarità della nuda proprietà di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” costituisce, allo stato attuale, un elemento ostativo alla possibilità di richiedere nuovamente il beneficio per un nuovo acquisto.
Per poter accedere alle agevolazioni su un altro immobile, è quindi necessario rimuovere tale impedimento, cessando di essere titolare della nuda proprietà. Ciò può avvenire mediante trasferimento della Sua quota, ad esempio tramite vendita o donazione a favore di Suo fratello o di Sua madre.
I costi dell’operazione variano in funzione del valore catastale dell’immobile, oltre che delle spese notarili e delle eventuali imposte applicabili.
Cordiali saluti
Buongiorno,
ho acquistato un immobile in data 05/10/2023 con l’agevolazione prima casa nel mio paese di origine, ma per motivi di lavoro mi sono dovuto trasferire ed ora sto comprando un secondo immobile in un comune diverso dove ho comprato il primo immobile, posso spostare la residenza dal mio primo immobile senza perdere i benefici prima casa
Buongiorno Sig. Giuseppe,
Anedo lei regolarmente soddisfatto il requisito della residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, un successivo trasferimento della residenza non comporta la decadenza dalle agevolazioni originarie come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 399 del 1/08/2022.
Cordiali saluti,
Buongiorno,
attualmente sono possessore (da molti anni) di una singola abitazione ricevuta in eredita’ dopo la morte di mia nonna materna (dopo la rinuncia di mia madre).
Vorrei acquistare un garage (C/6) (praticamente attaccato all’abitazione) come pertinenza, e vorrei usufruire dei vantaggi ‘prima casa’ (tassazione al 2%) visto che non ho nessun altra abitazione/pertinenza.
Un Notaio locale mi ha detto che non potro’ usufruire di tali vantaggi (quindi tassazione al 9%) in quanto i vantaggi ‘prima casa’ per le pertinenze si applicano solo se l’immobile ‘prima casa’ e’ stato acquistato, e non ereditato.
E’ corretto? Dove trovo riscontro di questo nel codice civile?
Cordiali Saluti
Buonasera Sig. Matteo,
La sua domanda tocca un punto tecnico e, le anticipo, controverso. Provo a darle un quadro chiaro, partendo proprio dal suo dubbio sul codice civile.
Nel codice civile non troverà riscontro, perché la materia è fiscale, non civilistica. Il codice civile rileva solo per la definizione di pertinenza (art. 817 c.c.: bene destinato in modo durevole al servizio di un altro).
La regola che le interessa sta invece in due norme tributarie:
– l’art. 1, Nota II-bis, comma 3, della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro), che estende l’agevolazione prima casa all’acquisto delle pertinenze (una sola per ciascuna categoria C/2, C/6, C/7);
– l’art. 69, commi 3 e 4, della Legge 342/2000, che estende le agevolazioni prima casa anche ai trasferimenti per successione e donazione.
Il nodo è una formula precisa della Nota II-bis: l’agevolazione spetta per le pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. La parola chiave è “acquisto agevolato”: la casa deve essere stata, a suo tempo, oggetto di un’agevolazione prima casa.
Quindi il primo punto da chiarire non è tanto se la casa sia stata “comprata” o “ereditata”, ma se siano state richieste le agevolazioni prima casa nella dichiarazione di successione.
Perché l’art. 69 L. 342/2000 stabilisce che, in successione, l’erede può chiedere il regime di favore (imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) quando, in capo al beneficiario, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione, e il comma 4 richiede che l’interessato, nella dichiarazione di successione, deve dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 38/E del 2005, ha chiarito che anche l’acquisto di una pertinenza a titolo gratuito gode dell’agevolazione di cui all’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000.
Da qui due scenari diversi:
– Se a suo tempo aveva richiesto la prima casa in successione, la casa è “oggetto di acquisto agevolato” e c’è un argomento per estendere il 2% al garage. Resta però una questione dibattuta, con prassi locali differenti e opinioni divergenti anche all’interno del Notariato: accanto a un orientamento favorevole (fondato per analogia sul rinvio operato dall’art. 69 L. 342/2000 ai requisiti della Nota II-bis e sulla Circolare 38/E del 2005, che estende il beneficio alle pertinenze acquisite a titolo gratuito), ne esiste uno negativo, che ha trovato voce anche in un quesito del Consiglio Nazionale del Notariato (Quesito 247-2008/T).
– Se invece NON aveva richiesto la prima casa in successione, allora la casa non è mai stata “oggetto di acquisto agevolato”, e in quel caso la posizione negativa diventa molto più solida.
In sintesi: l’affermazione del suo notaio (“ereditato = niente 2%”) è una posizione difendibile e prudente, ma è categorica e non rappresenta l’unico orientamento. La risposta corretta dipende da un dato che lei non ha indicato: al momento della successione di sua nonna, furono chieste le agevolazioni prima casa?
Resta inteso che, anche nello scenario favorevole, dovrà comunque possedere i requisiti prima casa al momento dell’acquisto del garage. Dal suo quesito risulta che non ha altre abitazioni o pertinenze, quindi su questo fronte non dovrebbero esserci ostacoli.
Le suggerirei due cose concrete: recuperare la dichiarazione di successione per verificare quel punto, e, vista la marcata variabilità della prassi locale, valutare un interpello all’Agenzia delle Entrate competente prima del rogito, così da avere una risposta vincolante sul suo caso specifico, tenendo presente che i tempi possono arrivare a 90 giorni e che l’istanza va quindi presentata con anticipo.
Cordiali saluti,
Gentili Notai,
vi ringrazio infinitamente per le chiarissime risposte.
Controllero’ se nella dichiarazione di successione (effettuata nel lontano 2011) vi sia un qualsiasi riferimento ad una ‘prima casa’.
Essendo ignorante in materia legale, volevo sapere se il fatto che proprio i commi 3 e 4, art.69 della Legge 342/2000, siano stati recentemente (2025) abrogati (vedasi per esempio: https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:2000;342~art69!vig), diventasse un fattore rilevante (e come) in alcuni punti evidenziati nella vostra risposta.
Grazie di nuovo.
Buonasera Sig. Matteo,
La ringraziamo per la segnalazione, che è esatta: i commi 3 e 4 dell’art. 69 della Legge 342/2000 sono effettivamente destinati all’abrogazione. Per precisione, però, l’abrogazione non è ancora operativa: deriva dal nuovo Testo Unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), la cui decorrenza è stata differita, dal Milleproroghe, al 1° gennaio 2027. Fino al 31 dicembre 2026 la norma resta dunque pienamente vigente.
Si tratta inoltre di un intervento solo di riordino formale: la disciplina dell’agevolazione “prima casa” per le successioni non viene soppressa, ma trasfusa, senza modifiche sostanziali, all’interno del nuovo Testo Unico. Il beneficio, quindi, permane.
Soprattutto, la modifica non incide sulla Sua situazione: in materia successoria si applica la legge vigente al momento dell’apertura della successione. La Sua, aperta nel 2011, resta regolata dalle norme di allora; né l’attuale assetto né l’abrogazione che decorrerà dal 2027 hanno effetto retroattivo. Tutti i punti che Le abbiamo evidenziato restano pertanto pienamente validi, e il dato da accertare resta quello che si accinge a verificare: se l’agevolazione “prima casa” fu richiesta nella dichiarazione di successione del 2011.
Cordiali saluti,