Diritto di usufrutto

Definizione legale

Il diritto di usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui che attribuisce al suo titolare — denominato usufruttuario — la facoltà di godere della cosa e di trarne ogni utilità, nel rispetto della sua destinazione economica. Il proprietario del bene, privato temporaneamente delle facoltà di godimento, assume la qualifica di nudo proprietario.

La norma fondamentale di riferimento è l’art. 981 c.c., secondo cui «l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica». Le utilità ritraibili comprendono i frutti naturali e civili prodotti dalla cosa, che spettano all’usufruttuario per tutta la durata del diritto (art. 984 c.c.).

L’usufrutto si distingue dagli altri diritti reali minori — uso e abitazione — per l’ampiezza del contenuto: mentre il diritto di uso consente di servirsi della cosa e raccoglierne i frutti solo nei limiti dei bisogni propri e della famiglia (art. 1021 c.c.), e il diritto di abitazione è limitato all’uso abitativo (art. 1022 c.c.), l’usufrutto conferisce un godimento tendenzialmente pieno, analogo a quello del proprietario, circoscritto solo dal vincolo della destinazione economica e dalla temporaneità.

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Natura giuridica e caratteri fondamentali

L’usufrutto presenta tre caratteri strutturali inderogabili:

1. Realità. È un diritto reale, opponibile erga omnes, che si distingue nettamente dai diritti personali di godimento (quali la locazione o il comodato). Il titolare può esercitarlo direttamente sulla cosa, senza necessità della collaborazione del proprietario, e dispone delle azioni reali a tutela del proprio diritto.

2. Temporaneità. Costituisce l’elemento essenziale che distingue l’usufrutto dalla proprietà. L’art. 979 c.c. stabilisce che la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario, se persona fisica, ovvero trent’anni, se persona giuridica. Qualsiasi clausola che preveda una durata superiore è nulla per l’eccedenza, con applicazione della disciplina della nullità parziale (art. 1419 c.c.). La durata temporanea è essenziale: ogni pattuizione diretta a costituire un godimento perpetuo è preclusa.

3. Intrasferibilità della qualità soggettiva. La durata massima rimane ancorata alla vita dell’usufruttuario originario anche nell’ipotesi di cessione del diritto a terzi: il cessionario non può godere del diritto oltre la vita del cedente (art. 980 c.c.).

Modi di costituzione

Ai sensi dell’art. 978 c.c., l’usufrutto può essere costituito:

• Per legge (c.d. usufrutto legale): l’ipotesi più rilevante è quella dei genitori che esercitano la responsabilità genitoriale, i quali godono dell’usufrutto legale sui beni del figlio minore;
• Per volontà dell’uomo: mediante atto tra vivi o disposizione testamentaria. Per i beni immobili e i diritti immobiliari, l’atto costitutivo richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350, n. 2, c.c.) e la trascrizione ai fini dell’opponibilità ai terzi;
• Per usucapione: mediante il possesso continuato e ininterrotto per il periodo previsto dalla legge, corrispondente all’esercizio del contenuto del diritto.

In ambito donativo, la costituzione dell’usufrutto può avvenire mediante riserva da parte dell’alienante (art. 796 c.c.) oppure attraverso diversi schemi negoziali, questione attualmente al vaglio della Corte di Cassazione in sede di pubblica udienza (ord. interlocutoria n. 19106/2025).

Contenuto del diritto: facoltà e poteri dell’usufruttuario

Il contenuto tipico del diritto comprende:

• Godimento della cosa: l’usufruttuario ha diritto di essere immesso nel possesso del bene (art. 982 c.c.) e di trarne ogni utilità compatibile con la destinazione economica;
• Percezione dei frutti: spettano all’usufruttuario tutti i frutti naturali e civili per la durata del diritto [Cass. n. 1314/2024];
• Cessione del diritto: salvo divieto nel titolo costitutivo, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un tempo determinato o per tutta la sua durata (art. 980 c.c.);
• Locazione del bene: l’usufruttuario può concedere il bene in locazione, con i limiti stabiliti dall’art. 999 c.c. quanto alla durata dei contratti in caso di cessazione dell’usufrutto;
• Addizioni e miglioramenti: l’usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica e ha diritto a indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione (artt. 985-986 c.c.).

Obblighi dell’usufruttuario

Il titolare del diritto è gravato da una serie di obblighi correlati alla tutela del nudo proprietario:

• Rispetto della destinazione economica (art. 981 c.c.): obbligo fondamentale che limita il contenuto del diritto e costituisce la principale fonte di responsabilità dell’usufruttuario verso il nudo proprietario;
• Diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa (art. 1001 c.c.);
• Redazione dell’inventario dei beni mobili soggetti a usufrutto (art. 1002 c.c.);
• Prestazione di garanzia (art. 1002 c.c.): l’usufruttuario è tenuto a prestare idonea garanzia prima di essere immesso nel possesso. L’obbligo è strutturato in relazione alle res corporales e presuppone la consegna materiale del bene; non trova applicazione all’usufrutto di titoli nominativi, atteso che la costituzione del diritto avviene con formalità che integrano già la funzione cautelare [Cass., Sez. Un., n. 17405/2012];
• Manutenzione ordinaria a proprie spese (art. 1004 c.c.), con le spese straordinarie a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.);
• Carichi annuali (imposte, canoni, rendite fondiarie) a carico dell’usufruttuario in quanto gravanti sul reddito (art. 1008 c.c.), mentre i carichi sulla proprietà spettano al nudo proprietario (art. 1009 c.c.) [Circ. AdE n. 18/E del 2013].

Estinzione del diritto

Le cause di estinzione del diritto di usufrutto sono tassativamente disciplinate dagli artt. 979 e 1014 c.c.:

1. Morte dell’usufruttuario (art. 979 c.c.): causa automatica con efficacia assoluta, anche nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti dall’usufruttuario. Il diritto non si trasmette agli eredi;
2. Scadenza del termine (art. 979 c.c.): opera automaticamente;
3. Non uso ventennale (art. 1014, n. 1, c.c.): l’usufrutto si estingue per prescrizione dopo venti anni di mancato esercizio;
4. Consolidazione (art. 1014, n. 2, c.c.): riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona. L’operazione, se avviene per atto negoziale, è soggetta ad imposizione proporzionale [Ris. AdE n. 41/2019];
5. Totale perimento della cosa (art. 1014, n. 3, c.c.);
6. Abuso del diritto (art. 1015 c.c.): cessazione per alienazione dei beni, deterioramento o perimento per mancanza di riparazioni ordinarie. L’abuso che giustifica la cessazione deve essere di gravità rilevante, consistente in fatti realmente e gravemente lesivi del diritto del nudo proprietario.

Profili fiscali

Sotto il profilo dell’imposizione indiretta, il trasferimento della proprietà gravata da usufrutto determina la scissione della base imponibile tra nuda proprietà e usufrutto secondo le regole dell’art. 48 del D.P.R. n. 131/1986. Il valore dell’usufrutto è calcolato sulla base dei coefficienti di cui all’art. 46 TUR, moltiplicando il valore annuale per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario per il diritto vitalizio, ovvero calcolando il valore attuale dell’annualità per il diritto a termine [Circ. AdE n. 18/E del 2013].

Ai fini IMU, il soggetto passivo è l’usufruttuario quale titolare del diritto reale di godimento, mentre il nudo proprietario non è tenuto al pagamento dell’imposta per la durata del diritto.

Per gli obblighi di monitoraggio fiscale (modulo RW), sia il nudo proprietario che l’usufruttuario di beni situati all’estero devono adempiere all’obbligo dichiarativo, ciascuno per la quota di rispettiva competenza [Ris. AdE n. 142/2010].

Usufrutto congiuntivo

Quando l’usufrutto è costituito contestualmente a favore di più soggetti, occorre distinguere tra usufrutto a quote e usufrutto congiuntivo. Quest’ultimo si caratterizza per il diritto di accrescimento: alla morte di uno dei cousufruttuari, la quota si accresce automaticamente a favore del o dei superstiti.

Per la configurazione dell’usufrutto congiuntivo è necessario che dall’atto costitutivo risulti, anche implicitamente ma in maniera inequivoca, la volontà delle parti di prevedere il diritto di accrescimento. La locuzione “vita natural durante” riferita all’intero bene indiviso è stata ritenuta idonea a integrare tale requisito [Cass. n. 10531/2024].

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Artt. 978-1020 c.c. (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262) — Disciplina codicistica del diritto di usufrutto, uso e abitazione.
• Cass., Sez. II, ord. n. 1314 del 12 gennaio 2024 — Contenuto tipico del diritto di usufrutto, facoltà di godimento e percezione dei frutti.
• Cass., Sez. II, ord. n. 10531 del 18 aprile 2024 — Usufrutto congiuntivo e requisiti per il riconoscimento del diritto di accrescimento.
• Cass., Sez. II, sent. n. 31400 del 2 dicembre 2025 — Prescrizione degli interessi ex art. 983 c.c. sulle somme impiegate per le accessioni.
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 18/E del 29 maggio 2013 — Disciplina fiscale del trasferimento di usufrutto, uso e abitazione ai fini dell’imposta di registro.
• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 41 del 12 febbraio 2019 — Tassazione dell’atto negoziale di risoluzione del diritto di usufrutto e consolidazione.

Voci correlate

→ Diritto di abitazione

→ Diritto di uso

→ Nuda proprietà