Diritto di superficie

Definizione legale

Il diritto di superficie è il diritto reale che consente di fare e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui, oppure di acquistare e tenere separata dalla proprietà del suolo la proprietà di una costruzione già esistente.

In questo modo si realizza una deroga al principio di accessione: la costruzione non diventa automaticamente del proprietario del terreno, ma resta del superficiario o diventa sua.

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Che cos’è, in concreto

In termini semplici, il diritto di superficie serve a separare la proprietà del suolo dalla proprietà della costruzione. Il proprietario del terreno conserva il suolo, mentre un altro soggetto ottiene il diritto di edificare e di restare proprietario dell’opera, oppure acquista direttamente la proprietà della costruzione già presente.

Questa figura è molto usata, ad esempio, per:

• impianti fotovoltaici;
• parcheggi e box;
• edificazioni su aree pubbliche o private;
• operazioni immobiliari con durata determinata;
• situazioni in cui si vuole valorizzare un terreno senza trasferirne la piena proprietà.

Natura giuridica

Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui, con effetti più intensi di un semplice rapporto obbligatorio. La sua funzione tipica è impedire che operi automaticamente l’accessione, così da mantenere distinta la proprietà dell’opera da quella del fondo.

La giurisprudenza di legittimità sottolinea che la costituzione del diritto di superficie non trasferisce la proprietà del suolo, ma ne comprime il contenuto, lasciando il terreno in capo al concedente e attribuendo al superficiario il diritto di edificare e/o la proprietà della costruzione [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 3461 del 11/02/2021].

Le due forme del diritto di superficie

Il diritto di superficie si presenta, essenzialmente, in due forme:

1. Diritto di costruire e mantenere la costruzione sul suolo altrui

Il proprietario del fondo concede a un terzo il diritto di edificare. Una volta realizzata, la costruzione appartiene al superficiario e non al proprietario del terreno.

2. Proprietà superficiaria su costruzione già esistente

Il proprietario del suolo può alienare separatamente la costruzione già esistente, mantenendo per sé il terreno. In questo caso si ha una proprietà separata della costruzione rispetto al suolo.

Questa distinzione è importante anche in pratica: prima si può costituire il diritto di superficie; poi, una volta formatasi la proprietà superficiaria, questa può anche essere trasferita a terzi [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 3461 del 11/02/2021].

Come si costituisce

Il diritto di superficie richiede un atto scritto. Nella prassi, si costituisce normalmente con:

• contratto tra proprietario del suolo e superficiario;
• atto pubblico o scrittura privata autenticata, se destinato alla trascrizione;
• eventuale titolo concessorio, in contesti pubblici o su beni soggetti a disciplina speciale.

Sul piano sostanziale, il contenuto dell’atto deve essere chiaro almeno su alcuni punti essenziali:

• individuazione del terreno;
• individuazione della costruzione, se già esistente, o facoltà edificatoria attribuita;
• durata, se a termine;
• eventuale corrispettivo;
• disciplina della sorte dell’opera alla scadenza.

Se l’assetto pattizio non è abbastanza preciso, soprattutto sull’oggetto, possono sorgere problemi applicativi e contenziosi.

Quali diritti ha il superficiario

Il titolare del diritto di superficie può, nei limiti del titolo:

• edificare sul fondo altrui;
• mantenere la costruzione sul fondo;
• usare e godere della costruzione come proprietario;
• trasferire la proprietà superficiaria, se già sorta;
• concedere diritti compatibili con il proprio titolo;
• iscrivere ipoteca sul proprio diritto, nei casi consentiti.

Il proprietario del suolo, invece, resta titolare del terreno ma deve tollerare l’esercizio del diritto del superficiario e non può compiere attività incompatibili con esso.

Durata: perpetuo o a termine

Il diritto di superficie può essere:

• perpetuo, se non è previsto un termine;
• a tempo determinato, se le parti fissano una scadenza.

Quando il diritto è costituito a termine, alla scadenza il diritto si estingue e la costruzione torna nella sfera del proprietario del suolo. La temporaneità non fa però perdere al diritto la sua natura reale: la Cassazione ha chiarito che anche la superficie a termine resta un vero diritto reale, non un mero rapporto obbligatorio [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 15066 del 29/05/2023].

Estinzione del diritto di superficie

Il diritto di superficie può estinguersi, in particolare:

• per scadenza del termine, se è temporaneo;
• per prescrizione ventennale del non uso, con riguardo al diritto di edificare non esercitato;
• per altre cause previste dal titolo o dalla legge.

Un punto importante è che il perimento della costruzione non estingue di regola il diritto di superficie, salvo patto contrario. Questo significa che, se l’opera viene distrutta, il diritto può sopravvivere e consentire la ricostruzione.

Diritto di superficie e proprietà superficiaria: differenza

I due concetti sono collegati ma non identici.

• Il diritto di superficie è il diritto di costruire e mantenere l’opera sul suolo altrui.
• La proprietà superficiaria è la proprietà della costruzione separata da quella del suolo.

In pratica, il diritto di superficie è spesso il titolo che consente la nascita della proprietà superficiaria. Per questo la Cassazione distingue nettamente tra costituzione del diritto e trasferimento della proprietà superficiaria [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 3461 del 11/02/2021].

Differenza tra diritto di superficie e locazione

La distinzione con la locazione è centrale.

La locazione attribuisce un diritto personale di godimento: il conduttore usa il bene, ma non acquista un diritto reale né la proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, invece, crea una situazione reale opponibile ai terzi e consente la separazione tra suolo e costruzione.

Non ogni concessione ad edificare è automaticamente un diritto di superficie: in alcuni casi, le parti possono costruire un rapporto meramente obbligatorio. La qualificazione dipende dal contenuto effettivo del contratto, da interpretare nel suo complesso [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 28263 del 15/10/2021].

Diritto di superficie su beni pubblici o aree con regime speciale

Anche in contesti pubblici o para-pubblici può configurarsi una vera superficie, purché il titolo attribuisca al privato la proprietà separata della costruzione. La Cassazione ha chiarito che la natura pubblica del suolo non impedisce, in assoluto, la costituzione di diritti reali in favore di privati, inclusa una proprietà superficiaria temporanea, quando il titolo lo consenta [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 15066 del 29/05/2023].

Profili fiscali essenziali

Sul piano tributario, il diritto di superficie ha dato luogo a questioni importanti, specialmente nell’imposta di registro.

L’indirizzo consolidato valorizza la distinzione tra:

• costituzione del diritto di superficie;
• trasferimento di un diritto o di una proprietà superficiaria già esistente.

Secondo la Cassazione, la costituzione del diritto di superficie non coincide con un trasferimento del suolo e va trattata tenendo conto della sua natura costitutiva, non traslativa [Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 3461 del 11/02/2021].

Sul versante delle imposte sui redditi, l’Agenzia delle Entrate ha in passato ricondotto la costituzione del diritto di superficie, per il soggetto percettore del corrispettivo, nell’ambito degli atti idonei a generare componenti reddituali secondo la disciplina propria del caso concreto [Risoluzione n. 112 del 28/04/2009].

Aspetti pratici da verificare in un atto costitutivo

In un contratto che istituisce un diritto di superficie conviene disciplinare con precisione:

• identificazione catastale del suolo;
• oggetto della costruzione;
• facoltà edificatorie riconosciute;
• durata del diritto;
• canone o corrispettivo;
• obblighi manutentivi;
• possibilità di trasferimento;
• garanzie e ipoteche;
• sorte dell’opera a scadenza;
• eventuale demolizione, ricostruzione o subentro.

La chiarezza su questi profili riduce il rischio di contenziosi su qualificazione del rapporto, durata, opponibilità e sorte finale della costruzione.

Quando conviene utilizzare il diritto di superficie

Il diritto di superficie è utile quando si vuole:

• sfruttare economicamente un’area senza venderla;
• separare l’investimento edilizio dalla proprietà del fondo;
• concedere l’uso edificatorio per un periodo definito;
• agevolare operazioni immobiliari o infrastrutturali;
• mantenere il controllo del terreno, lasciando a terzi la costruzione.

Per il proprietario del suolo è uno strumento di valorizzazione; per il superficiario è un titolo forte per realizzare e detenere l’opera.

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Domande frequenti

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Fonti giuridiche e riferimenti

• Codice civile, art. 952
• Codice civile, artt. 953-955
• Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 3461 del 11/02/2021
• Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 28263 del 15/10/2021
• Sez. Quinta Civile, Ordinanza n. 15066 del 29/05/2023
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 112 del 28/04/2009

Voci correlate

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