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La sezione del glossario dedicata a contratti, obbligazioni e responsabilità civile raccoglie le principali definizioni giuridiche relative agli accordi tra privati, agli effetti che ne derivano e ai rimedi previsti dall’ordinamento in caso di inadempimento o invalidità.
Qui trovi spiegati in modo chiaro termini fondamentali del diritto civile e notarile come caparra, preliminare, nullità, risoluzione, cessione del credito e responsabilità precontrattuale, ricorrenti nella pratica contrattuale e negli atti.
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A
Accollo del debito
L’accollo è un istituto giuridico che consiste in un accordo bilaterale tra il debitore originario (accollato) e un terzo (accollante). Il creditore originario (accollatario), invece, non rientra tra le parti del contratto in sé, potendo aderirvi successivamente con una dichiarazione espressa. In assenza di una espressa dichiarazione di liberazione da parte dell’accollatario, il debitore originario e l’accollante rimangono obbligati in solido.
Acconto
L’acconto è un anticipo sul prezzo di vendita di un bene o di un servizio, che viene versato dal potenziale acquirente per confermare la sua intenzione di procedere all’acquisto. L’acconto prezzo non ha funzione di garanzia, e quindi non ha valore risarcitorio in caso di inadempimento degli obblighi contrattuali. In tale ipotesi l’acconto viene restituito ma viene fatto salvo il diritto al risarcimento del danno subito per il mancato adempimento.
Adempimento del terzo
L’adempimento del terzo consente a un soggetto estraneo al rapporto obbligatorio (il terzo solvens) di adempiere all’obbligazione gravante sul debitore nei confronti del creditore, anche contro la volontà di quest’ultimo, purché egli non abbia interesse a che la prestazione sia eseguita personalmente dal debitore. La causa dell’adempimento del terzo può essere variabile e consistere nell’adempimento di un debito (causa solvendi), in un finanziamento (causa credendi) o in un atto liberale (causa donandi).
Ambasceria
L’ambasceria si riferisce all’incarico conferito da un soggetto ad un altro, detto nuncius, il quale deve riferire ad altri una dichiarazione avente un contenuto predeterminato. L’ambasceria non rientra nell’istituto della rappresentanza, in quanto il nuncius non manifesta una volontà propria, ma si limita a dichiarare la volontà del rappresentato senza alcun margine di discrezionalità.
Annullabilità del contratto
L’annullabilità del contratto è una forma di invalidità meno grave rispetto alla nullità. A differenza del contratto nullo, il contratto annullabile produce tutti gli effetti di un contratto valido, finché non viene annullato su richiesta di una delle parti interessate. Le principali cause di annullabilità del contratto sono l’incapacità di una delle parti e i vizi del consenso che consistono nell’errore, nel dolo e nella violenza.
Atto pubblico
Un atto pubblico è un documento redatto da un pubblico ufficiale, come un notaio o un funzionario pubblico, autorizzato ad attribuirgli pubblica fede. La pubblica fede è una presunzione di veridicità e completezza dei contenuti dell’atto. In altre parole, l’atto pubblico è considerato come se fosse stato redatto direttamente dallo Stato, godendo di una particolare forza probatoria in caso di controversie.
Azione revocatoria
L’azione revocatoria ha una funzione cautelare e conservativa della garanzia patrimoniale, permettendo al creditore di ottenere che venga dichiarata l’inefficacia degli atti dispositivi posti in essere dal debitore e che pregiudicano i suoi diritti. Il suo obiettivo non è far tornare il bene nel patrimonio del debitore, ma garantire che il creditore possa soddisfare il proprio credito attraverso l’azione esecutiva direttamente sul bene oggetto dell’atto revocato
Azione surrogatoria
L’azione surrogatoria consente al creditore di sostituirsi al debitore inerte nell’esercizio di diritti o azioni che spettano allo stesso. La funzione dell’azione surrogatoria è quella di evitare un pregiudizio ai diritti del creditore, garantendo la conservazione del patrimonio del debitore. In particolare, il creditore può esercitare azioni o diritti spettanti al debitore, ma che questi non esercita, aggravando la sua situazione e mettendo in pericolo la capienza del suo patrimonio.
C
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria si configura come una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che una parte consegna all’altra al momento della stipula di un contratto, al fine di garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte. La caparra confirmatoria svolge tre diverse funzioni: la prima è quella di confermare il contratto, la seconda è quella di anticipo della prestazione e la terza è quella di predeterminare il danno in caso di inadempimento o di ritardo. In caso di inadempimento della parte che ha consegnato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. In caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra versata.
Caparra penitenziale
La caparra penitenziale si configura come una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che viene versata al momento della stipula di un contratto e assolve ad una funzione di corrispettivo per il diritto di recesso. La parte che recede perde la caparra consegnata o deve restituire il doppio di quella ricevuta. La caparra penitenziale concede un diritto di recesso illimitato e arbitrario, indipendentemente dal comportamento dell’altra parte. La caparra confirmatoria, invece, subordina il recesso all’inadempimento.
Cessione del contratto
La cessione del contratto è un negozio giuridico che consente a una parte di un contratto (cedente) di sostituire a sé un terzo soggetto (cessionario) nei rapporti derivanti da un contratto a prestazioni corrispettive non ancora eseguite, purché l’altra parte (contraente ceduto) vi consenta. La cessione del contratto determina il subentro del cessionario nella posizione giuridica del cedente, attribuendogli i relativi diritti e obblighi derivanti dal contratto. Contestualmente, il cedente esce dal rapporto contrattuale. La cessione del contratto deve essere effettuata con la stessa forma prevista per il contratto ceduto.
Cessione del credito
La cessione del credito è un negozio giuridico con il quale un soggetto, detto cedente, trasferisce a un altro soggetto, detto cessionario, il proprio diritto di credito verso un terzo soggetto, detto debitore ceduto. La cessione del credito produce effetti tra cedente e cessionario nel momento stesso della sua conclusione, ossia quando viene raggiunto l’accordo tra le parti. Nei confronti del debitore ceduto, invece, la cessione produce effetti solo a partire dal momento in cui questi ne viene notificato. Con la cessione del credito, il cessionario diviene l’unico ed esclusivo titolare del credito ceduto. Ciò significa che solo il cessionario può esigere la prestazione dal debitore ceduto. La cessione del credito può essere effettuata a titolo oneroso o gratuito, a seconda dell’assetto economico perseguito dalle parti.
Clausola compromissoria
La clausola compromissoria è una particolare pattuizione con la quale le parti convengono che le eventuali controversie relative all’interpretazione o all’esecuzione di un contratto vengano decise da un collegio arbitrale. Essa si configura come un negozio autonomo rispetto al contratto cui si riferisce e può essere inserita all’interno dello stesso o in un atto separato successivo. La clausola compromissoria rappresenta un importante strumento giuridico per la gestione stragiudiziale delle controversie contrattuali, offrendo alle parti una valida alternativa al giudizio ordinario.
Clausola penale
La clausola penale è un tipo di clausola che viene inserita in un contratto per regolare le conseguenze in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento delle obbligazioni contrattuali. La sua funzione è quella di determinare preventivamente l’entità del danno economico che una parte potrebbe subire a causa dell’inadempimento o del ritardo, a prescindere dalla prova dell’inadempimento stesso. Non può essere cumulata con la prestazione principale, salvo che non sia stata prevista per il semplice ritardo.
Clausola solve et repete
La clausola solve et repete, espressione latina che significa “paga e poi richiedi”, è una clausola contrattuale che mira a rafforzare la posizione del creditore in un contratto sinallagmatico, ovvero un contratto a prestazioni corrispettive. In sostanza, tale clausola stabilisce che una delle parti non può opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta. La clausola non può essere utilizzata per escludere eccezioni relative alla validità stessa del contratto (nullità, annullabilità e rescissione).
Comodato
Il comodato è un contratto che prevede la consegna di un bene mobile o immobile da parte di una persona, chiamata comodante, ad un’altra, chiamata comodatario, per un determinato uso o tempo specifico. Al termine dell’utilizzo, il comodatario ha l’obbligo di restituire al comodante il bene ricevuto in comodato. A differenza di un contratto di locazione, dove il locatario paga un canone di affitto al locatore, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito. Il comodatario non deve pagare alcun corrispettivo per l’utilizzo del bene. Il comodato è un contratto reale in quanto si perfeziona con la consegna del bene al comodatario.
Compensazione
La compensazione è un modo di estinzione dell’obbligazione diverso dall’adempimento a carattere satisfattorio che si verifica quando i debiti di due soggetti, obbligati l’uno verso l’altro, si estinguono per le quantità corrispondenti. Si distinguono tre tipologie di compensazione: legale, giudiziale e volontaria. La prima ha luogo di diritto quando tra due soggetti sussistono reciprocamente due debiti omogenei, certi, liquidi ed esigibili. La seconda è pronunciata dal giudice, su istanza di parte, quando il debito opposto in compensazione è certo e non liquido ma di facile e pronta liquidazione. La terza deriva da un accordo volontario tra le parti, indipendentemente dalla sussistenza o meno dei requisiti della compensazione legale o giudiziale.
Compravendita
La compravendita è un contratto consensuale che ha ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà o di un altro diritto reale su un bene, dietro il pagamento di un prezzo. Il contratto di compravendita si caratterizza per il trasferimento del diritto di proprietà dal venditore all’acquirente al momento dello scambio del consenso, in base al c.d. principio consensualistico. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni a questa regola generale, come ad esempio la vendita di cose future o di cose altrui, dove l’acquisto della proprietà si verifica in momenti diversi dallo scambio del consenso. La forma della compravendita può essere libera, ovvero manifestarsi oralmente o per comportamenti concludenti, ma in alcuni casi, come ad esempio per la vendita di beni immobili, la legge richiede la forma scritta ad substantiam, a pena di nullità.
Condizione
La condizione è un evento futuro e incerto al quale le parti di un contratto possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto stesso o di un singolo patto dello stesso. Essa consente alle parti di differire o far dipendere gli effetti del negozio giuridico da un evento futuro che, al momento della stipula, è ancora ignoto. La condizione può essere sospensiva se l’evento futuro e incerto determina l’inizio degli effetti del contratto o risolutiva se l’evento futuro e incerto ne determina la cessazione degli effetti.
Condizione risolutiva di inadempimento
La condizione risolutiva di inadempimento è una clausola contrattuale che prevede la risoluzione automatica di un contratto al verificarsi dell’inadempimento da parte di uno dei contraenti. Nell’ambito della compravendita immobiliare, la condizione risolutiva di inadempimento rappresenta uno strumento contrattuale alternativo all’esecuzione forzata, volto a garantire il recupero agevole dell’immobile da parte del venditore. Essa si sostanzia in una clausola che subordina la permanenza in vigore del contratto di compravendita al puntuale adempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo da parte dell’acquirente, entro un termine essenziale specificato nel contratto stesso.
Conduttore
Il conduttore è la parte che, all’interno del contratto di locazione, acquisisce il diritto di godimento del bene locato, solitamente un immobile, dietro pagamento di un canone di locazione al locatore, ovvero il proprietario. Il conduttore ha il diritto di godere del bene secondo l’uso pattuito nel contratto, di riceverlo in buone condizioni di manutenzione e di goderne senza subire molestie da parte del locatore o di terzi. L’obbligo principale del conduttore è quello di pagare il canone di locazione al locatore alle scadenze stabilite nel contratto. Il conduttore è tenuto ad utilizzare il bene con diligenza e a restituirlo al locatore nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto alla fine del contratto. Se la cosa locata fa parte di un condominio, il conduttore ha, in riferimento alle parti comuni dell’edificio, gli stessi diritti e doveri del proprietario.
Confusione
La confusione è un modo di estinzione dell’obbligazione diverso dall’adempimento che si verifica quando la stessa persona si trova ad essere contemporaneamente creditore e debitore nello stesso rapporto obbligatorio. In questa situazione, l’obbligazione si estingue perché viene meno la dualità dei soggetti che la caratterizza. Nell’ambito dei rapporti obbligatori, si può avere la riunione della posizione di debitore e creditore o possono riunirsi due rapporti passivi (ad esempio fideiussore e debitore principale). In quest’ultimo caso non si estingue il debito, ma solo il rapporto accessorio.
Contratto a favore del terzo
Si configura un contratto a favore di terzo allorché una parte (promittente), su richiesta di un’altra (stipulante), si obbliga ad eseguire una prestazione in favore di un terzo estraneo al rapporto obbligatorio. Lo stipulante deve avere un interesse, ancorché indiretto, alla esecuzione della prestazione a favore del terzo. Tale interesse deve essere lecito e meritevole di tutela. Salvo diverso accordo, il terzo acquista il diritto di esigere la prestazione dal promittente non appena la stipulazione è effettuata. Tuttavia, il contratto può essere revocato o modificato dallo stipulante fino a quando il terzo non dichiara di volerne profittare.
Contratto aleatorio
Il contratto aleatorio si configura quale negozio giuridico bilaterale, caratterizzato dalla presenza di un elemento aleatorio, ossia di un evento futuro e incerto dal quale dipende, in tutto o in parte, l’esistenza o l’entità delle prestazioni oggetto del contratto stesso. L’elemento aleatorio costituisce il fondamento causale del contratto, determinando un’incertezza intrinseca circa l’esito finale del rapporto obbligatorio. Entrambe le parti si espongono a un rischio, in quanto l’evento incerto può produrre effetti favorevoli o sfavorevoli per ciascuna di esse. Il rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità, disciplinato dagli artt. 1467 e ss. del Codice civile, in quanto l’equilibrio contrattuale non si basa su una valutazione predeterminata del valore delle reciproche prestazioni, ma proprio sull’accettazione consapevole del rischio connesso all’alea.
Contratto commutativo
Il contratto commutativo è una tipologia di contratto in cui le prestazioni delle parti sono definite e conosciute fin dal momento della conclusione dell’accordo. A differenza dei contratti aleatori, nei quali le prestazioni dipendono da eventi futuri e incerti, nei contratti commutativi le parti si scambiano prestazioni di valore equivalente, riducendo il rischio di incertezza in merito alle obbligazioni reciproche nascenti dal contratto. Non esistono norme specifiche nel Codice civile che trattano esclusivamente i contratti commutativi. Tuttavia, la loro esistenza è dedotta a contrario rispetto a quella dei contratti aleatori. La disciplina applicabile è quella dei contratti a prestazioni corrispettive, che include rimedi legali come la rescissione per lesione (Art. 1448 c.c.) o la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (Art. 1469 c.c.).
Contratto di mantenimento
Nel contratto di mantenimento una persona trasferisce ad un’altra un bene immobile in cambio di prestazioni assistenziali e alimentari da parte di un soggetto nei confronti di un altro, per tutta la durata della vita di quest’ultimo. Il mantenimento, secondo l’interpretazione prevalente, comprende non solo le necessità materiali (vitto, alloggio, vestiario), ma anche quelle assistenziali e affettive. Questa figura contrattuale, pur non essendo espressamente disciplinata dal Codice civile, è riconosciuta dalla giurisprudenza e dalla dottrina.
Contratto intuitu personae
Il contratto intuitu personae rappresenta una categoria contrattuale caratterizzata da un vincolo strettissimo tra la prestazione dedotta in oggetto e le qualità personali del soggetto obbligato. La locuzione latina “intuitu personae” si traduce letteralmente come “in considerazione della persona” e indica che le qualità personali del contraente sono decisive per la formazione del consenso. I diritti e gli obblighi derivanti da un contratto intuitu personae generalmente non possono essere ceduti a terzi e se uno dei contraenti muore, il contratto si estingue, a meno che non sia diversamente previsto dalla legge o dal titolo.
Contratto per persona da nominare
Il contratto per persona da nominare consente a una parte di un contratto (chiamata stipulans) di riservarsi il diritto di indicare successivamente chi dovrà essere il destinatario finale dei diritti e degli obblighi contrattuali (chiamato electus). In altre parole, al momento della stipulazione del contratto, una delle parti non identifica immediatamente il soggetto che assumerà i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto, ma si riserva la facoltà di indicarlo entro un termine stabilito. Questo tipo di contratto è frequentemente utilizzato in ambito immobiliare, ad esempio nei contratti preliminari di compravendita, dove un soggetto può stipulare un contratto per conto di un acquirente che non è ancora stato individuato o non è presente al momento della firma.
D
Data certa
La data certa è un concetto giuridico che attesta la formazione di un documento in un determinato momento storico, garantendo la sua esistenza prima di un evento specifico. Si tratta di un elemento di fondamentale importanza nel diritto, in quanto conferisce al documento un elevato valore probatorio, rendendolo inattaccabile da contestazioni sulla data della sua creazione. Esistono diverse modalità per attribuire la data certa a un documento: 1) l’autentica notarile delle firme; 2) il deposito del documento presso il notaio o un ufficio pubblico; 3) l’invio del documento tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (anche se con minore forza probatoria rispetto alle altre modalità); la marca temporale, ovvero un sistema crittografico che permette di associare a un documento elettronico un’impronta digitale e un’indicazione temporale precisa, garantendo così la sua integrità e la data di creazione.
Delegazione
La delegazione rappresenta un istituto giuridico di notevole rilevanza nel diritto delle obbligazioni, caratterizzato da una duplice configurazione: la delegazione di pagamento (delegatio solvendi) e la delegazione di debito (delegatio promittendi). Nella delegazione di pagamento il debitore (delegante) incarica un terzo (delegato) di effettuare un pagamento a favore di un creditore (delegatario). Nella delegazione di debito, invece, il debitore (delegante) assegna al proprio creditore (delegatario) un nuovo debitore (delegato), il quale assume l’obbligazione nei confronti del delegatario.
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale, comunemente chiamato cauzione, è una somma di denaro che l’inquilino versa al locatore come garanzia per l’adempimento degli obblighi contrattuali previsti nel contratto di locazione. Alla cessazione del contratto di locazione, il deposito deve essere restituito all’inquilino, a meno che non vi siano danni all’immobile o canoni non pagati. In questo caso, il locatore può trattenere una parte o l’intero deposito, ma è tenuto a giustificare tale decisione. Dal punto di vista giuridico, il deposito cauzionale si configura come una forma di garanzia reale, assimilabile al pegno irregolare.
Deposito prezzo
Il deposito prezzo è una procedura utilizzata principalmente nel contesto delle compravendite immobiliari, che consente all’acquirente di depositare la somma di denaro destinata al venditore presso un notaio. Il deposito prezzo serve a tutelare l’acquirente da eventuali problematiche che potrebbero insorgere tra la stipula dell’atto di compravendita e la sua trascrizione. In particolare, protegge l’acquirente dalla possibilità che sul bene immobile trasferito possano essere iscritti o trascritti gravami, come ipoteche o pignoramenti, per debiti del venditore, che potrebbero essere opponibili all’acquirente prima della trascrizione dell’acquisto a suo favore. Il notaio trattiene quindi il prezzo fino al momento della trascrizione dell’atto, garantendo così che il denaro non venga trasferito al venditore fino a quando non è stata verificata la completa assenza di formalità pregiudizievoli sull’immobile.
Diligenza del buon padre di famiglia
La diligenza del buon padre di famiglia è un concetto ricorrente nel codice civile che indica l’attenzione e la cura che il debitore o l’obbligato devono impiegare nell’adempimento delle obbligazioni. L’espressione compare in diverse norme: il tutore deve amministrare il patrimonio del minore con tale diligenza (art. 382); analogamente l’esecutore testamentario (art. 703); l’usufruttuario nel godimento della cosa (art. 1001); e il conduttore nella custodia del bene locato (art. 1587). Questo criterio, codificato nell’art. 1176 comma 1 c.c., rappresenta uno standard di comportamento medio, né eccezionale né trascurato, attribuibile a una persona di normale avvedutezza, formazione e scolarità. Si tratta della diligenza richiesta nelle obbligazioni comuni, non professionali, intesa come impegno adeguato di energie e mezzi per soddisfare l’interesse del creditore. Diversamente, per il debitore professionale, il comma 2 dell’art. 1176 c.c. prescrive un criterio più rigoroso, la “diligenza qualificata”, misurata con riferimento alle competenze tecniche proprie della categoria professionale, richiedendo una condotta da “buon professionista” e non da semplice “buon padre di famiglia”.
E
Espromissione
L’espromissione è un negozio giuridico mediante il quale un terzo (espromittente) assume spontaneamente verso il creditore (espromissario) un debito di un altro soggetto (espromesso). L’espromissione può essere: 1) cumulativa: quando l’espromittente si aggiunge come nuovo debitore accanto all’espromesso, degradando la responsabilità del debitore originario a sussidiaria; 2) liberatoria: quando il creditore dichiara espressamente di liberare l’espromesso, rimanendo così l’espromittente l’unico debitore del rapporto obbligatorio. Salva diversa pattuizione, l’espromittente non può opporre al creditore le eccezioni relative ai suoi rapporti con l’espromesso, ma solo quelle che il debitore originario avrebbe potuto opporre all’espromissario, ad eccezione della compensazione.
F
Forma ad substantiam e ad probationem
La forma di un contratto rappresenta l’elemento essenziale attraverso cui la volontà delle parti si manifesta all’esterno, assumendo rilevanza sia sotto il profilo sostanziale che processuale. In diritto, esistono due principali concetti relativi alla forma di un contratto: ad substantiam e ad probationem. La forma ad substantiam è la forma richiesta dalla legge per la validità di un determinato contratto. In assenza di questa forma, il contratto è nullo. La forma ad substantiam è quindi un requisito essenziale per la validità del contratto, senza il quale esso non produce effetti giuridici. La forma ad probationem è richiesta dalla legge non ai fini della validità del contratto, ma solo come mezzo di prova della sua esistenza. In questo caso, la forma scritta è l’unico modo ammesso per provare l’esistenza del contratto, insieme al giuramento.
Forza maggiore
La forza maggiore rappresenta un concetto cardine nell’ambito della responsabilità civile, individuando un evento esterno, straordinario, imprevedibile e irresistibile che rende oggettivamente impossibile l’adempimento di un’obbligazione. Tale evento, non dominabile, in quanto caratterizzato da una natura esogena e da una forza ineluttabile, esime il debitore da ogni responsabilità contrattuale. A seconda della gravità e della durata dell’evento, può determinare la sospensione temporanea dell’esecuzione del contratto o la sua risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione.
G
Garanzia per evizione
La garanzia per evizione consiste nell’obbligo del venditore di garantire che il bene oggetto della compravendita sia libero da diritti vantati da terzi, tali da privare l’acquirente stesso, in tutto o in parte, del godimento o della titolarità del bene. Esistono tre forme di garanzia per evizione: quella totale, quella parziale e quella limitativa. L’evizione totale si verifica quando l’acquirente perde completamente il bene acquistato perché un terzo dimostra di esserne il legittimo titolare e che il venditore non aveva titolo per venderla. In tal caso, il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente per il danno subito, restituire il prezzo pagato e rimborsare le spese sostenute e i frutti che l’acquirente ha dovuto restituire al terzo. Si ha evizione parziale quando l’acquirente viene privato solo di una porzione del bene acquistato. L’evizione limitativa si verifica invece quando un terzo vanta un diritto che limita il godimento del bene da parte dell’acquirente, senza privarlo completamente del suo diritto. In entrambi i casi, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno, o una congrua riduzione del prezzo.
Garanzia per vizi
La garanzia per vizi tutela il compratore da eventuali difetti intrinseci della cosa venduta che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore o la rendano inidonea all’uso cui è destinata. La normativa in materia è caratterizzata da una certa articolazione e da un costante intervento di interpretazione giurisprudenziale. La distinzione tra vizi, mancanza di qualità promesse ed essenziali, e la figura dell’aliud pro alio, unitamente all’interazione con altre discipline (si pensi alla vendita dei beni di consumo), contribuiscono a rendere il quadro normativo particolarmente variegato e suscettibile di diverse letture. La tutela accordata al compratore si concretizza principalmente nell’azione di riduzione del prezzo (actio quanti minoris) e nell’azione di risoluzione del contratto (actio redhibitoria). Il compratore decade dal diritto alla garanzia per vizi qualora non denunci al venditore il difetto entro otto giorni dalla scoperta, salvo patti contrari o disposizioni di legge più favorevoli. Tale termine, tuttavia, non trova applicazione nei casi in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o lo abbia dolosamente occultato. L’azione per far valere i diritti derivanti dalla garanzia è soggetta al termine di prescrizione annuale decorrente dalla consegna della cosa.
I
Interessi convenzionali
Gli interessi convenzionali rappresentano la remunerazione pattuita tra le parti di un rapporto obbligatorio avente ad oggetto il prestito di una somma di denaro e costituiscono il corrispettivo che il debitore è tenuto a pagare al creditore per l’utilizzo del capitale prestato. A differenza degli interessi legali, il cui tasso è fissato dalla legge, gli interessi convenzionali sono frutto di una libera negoziazione tra le parti. Tuttavia, la loro determinazione è sottoposta a specifici vincoli normativi, quali il divieto di anatocismo, il rispetto del limite del tasso soglia anti usura e l’obbligo della forma scritta nel caso venga convenuto un tasso di interesse superiore a quello legale.
Interessi corrispettivi
Gli interessi corrispettivi rappresentano la componente remunerativa di un rapporto creditizio, ossia il corrispettivo che il debitore è tenuto a versare al creditore per l’utilizzo di una somma di denaro prestata da quest’ultimo per un determinato periodo di tempo. Essi sono regolati dall’art. 1282 del Codice civile e, nel caso specifico del contratto di mutuo, dall’art. 1815. Per la maturazione di tali interessi il credito deve essere liquido e quindi determinato nel suo ammontare, ed esigibile, ovvero non sottoposto a condizioni o termini.
Interessi legali
Gli interessi legali sono stabiliti, di regola annualmente, dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, vengono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana e si applicano ai crediti esistenti tra i cittadini e lo Stato, nonché a tutti i contratti quando le parti non hanno concordato un tasso di interesse diverso.
L
Leasing immobiliare
Il leasing immobiliare si basa su una struttura contrattuale complessa che coinvolge tre soggetti: il fornitore, ovvero il proprietario dell’immobile che viene individuato dall’utilizzatore, il concedente, che è il finanziatore dell’operazione, e l’utilizzatore finale. In pratica, l’utilizzatore stipula un contratto di locazione finanziaria con una società di leasing o una banca, che acquista l’immobile dal fornitore al fine di concederlo in godimento all’utilizzatore. L’utilizzatore paga un canone mensile al concedente per l’uso dell’immobile e, alla scadenza del contratto, può decidere se riscattarlo, versando una somma prestabilita e divenendo così proprietario del bene, o restituirlo al concedente. Il canone versato dall’utilizzatore al concedente non è considerato solo come pagamento per il godimento del bene, ma anche come restituzione di un finanziamento che include il costo del bene e le spese accessorie, oltre agli interessi sul capitale investito.
Locazione e affitto
Locazione e affitto sono due tipologie contrattuali spesso utilizzate come sinonimi nel linguaggio comune, ma distinte dal punto di vista giuridico. La locazione, disciplinata dall’art. 1571 c.c., è il contratto con cui il locatore concede al conduttore (o locatario) l’uso temporaneo di un bene mobile o immobile non produttivo, verso un corrispettivo economico chiamato canone. L’affitto, regolato dall’art. 1615 c.c., è invece una particolare tipologia di locazione che ha per oggetto beni produttivi di reddito (aziende, terreni agricoli, ecc.). La caratteristica distintiva è che il bene concesso è in grado di produrre reddito sia per il concedente (attraverso i canoni) sia per l’affittuario (attraverso lo sfruttamento economico). Nell’affitto, l’affittuario deve curare la gestione del bene in conformità alla sua destinazione economica e all’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità derivanti dal bene, con l’obbligo di mantenere la capacità produttiva.
M
Mandato
Il mandato è un contratto mediante il quale il mandatario si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante. Può essere con rappresentanza, quando il mandatario agisce in nome e per conto del mandante producendo effetti diretti nella sfera giuridica di quest’ultimo, o senza rappresentanza, quando il mandatario agisce in nome proprio ma per conto altrui. Il contratto è generalmente oneroso, con compenso stabilito dalle parti, dalle tariffe professionali o, in mancanza, dal giudice. Nel mandato gratuito, la responsabilità del mandatario è valutata con minor rigore. Il mandatario deve eseguire l’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, comunicare circostanze rilevanti, rendere conto dell’operato e rispettare i limiti stabiliti, potendosene discostare solo in circostanze particolari. Il mandante deve corrispondere il compenso pattuito, fornire i mezzi necessari all’esecuzione e rimborsare spese e danni subiti dal mandatario. Il mandato si estingue per scadenza del termine, compimento dell’incarico, revoca del mandante, rinuncia del mandatario, morte o incapacità delle parti.
Mora del creditore
La mora del creditore (o mora accipiendi) si verifica quando il creditore, senza giustificato motivo, rifiuta la prestazione offerta dal debitore o non compie quanto necessario per consentirne l’adempimento. Le conseguenze per il creditore in mora includono l’obbligo di risarcire i danni, l’accollo delle spese di custodia e conservazione, l’assunzione del rischio per impossibilità sopravvenuta della prestazione non imputabile al debitore e la perdita del diritto a interessi o frutti non percepiti dal debitore. La costituzione in mora avviene mediante offerta della prestazione, con effetti dal giorno dell’offerta se dichiarata valida con sentenza o accettata dal creditore. L’offerta deve essere reale per denaro, titoli o beni mobili da consegnare al domicilio del creditore; per altri casi sono previste specifiche modalità di intimazione. Il debitore può liberarsi tramite deposito di quanto dovuto o, per immobili, richiedendo la nomina di un sequestratario.
Mora del debitore
La mora del debitore (o mora debendi) indica la situazione in cui il debitore ritarda l’adempimento dell’obbligazione, escludendo il caso di impossibilità a lui non imputabile. Questa situazione comporta diverse conseguenze negative: il debitore assume il rischio dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione, deve risarcire i danni diretti causati dal ritardo e, nelle obbligazioni pecuniarie, corrispondere interessi legali (o nella misura superiore già prevista) dal giorno della mora. La costituzione in mora avviene mediante richiesta scritta (mora ex persona), ma si produce automaticamente (mora ex re) per debiti da fatto illecito, in caso di rifiuto scritto del debitore o di scadenza del termine quando la prestazione va eseguita al domicilio del creditore.
Mutuo dissenso
Il mutuo dissenso è un contratto con funzione estintiva mediante il quale le parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, sciolgono consensualmente un precedente contratto, eliminandone gli effetti giuridici. Trova fondamento normativo negli articoli 1322 c.c. (che sancisce il c.d. principio di autonomia contrattuale) e 1372 c.c. (efficacia del contratto), che ne legittimano l’esistenza pur in assenza di una specifica disciplina. Sulla natura giuridica del mutuo dissenso esistono diverse teorie: la teoria del contrarius actus lo considera un contratto uguale e contrario a quello originario con efficacia ex nunc; la teoria del contrarius consensus lo definisce come negozio risolutorio autonomo con efficacia ex tunc; la teoria intermedia dell’adempimento traslativo lo configura come fattispecie complessa che unisce risoluzione e trasferimento. Il mutuo dissenso si differenzia dalle ipotesi di risoluzione tipizzate dal codice civile (artt. 1453 ss.) che hanno funzione rimediale per vizi funzionali. Rappresenta invece l’espressione di un potere dispositivo delle parti conseguente a una diversa valutazione degli interessi contrattuali. L’orientamento prevalente in dottrina e giurisprudenza qualifica il mutuo dissenso come contratto risolutorio con efficacia retroattiva.
N
Negozio fiduciario
Il negozio fiduciario è un istituto caratterizzata dalla combinazione di due elementi: un contratto principale ad effetti reali (come una compravendita) e un accordo collegato con efficacia meramente obbligatoria tra le parti, denominato pactum fiduciae. In questa struttura negoziale, il fiduciario assume specifici obblighi nei confronti del fiduciante. Un esempio tipico si verifica quando il fiduciante incarica il fiduciario di acquistare un immobile con provvista fornita dal primo, impegnandosi a conservarlo e ritrasferirlo successivamente su richiesta. La fiducia può essere di due tipi: cum amico, ammessa dall’ordinamento, in cui il patto favorisce il fiduciante; cum creditore, considerata nulla dalla giurisprudenza perché violerebbe il divieto del patto commissorio. Il patto fiduciario può essere concluso anche oralmente, sebbene la forma scritta sia consigliabile per facilitare la prova della sua esistenza.
Novazione
La novazione è il contratto con cui creditore e debitore estinguono l’obbligazione originaria sostituendola con una nuova, diversa per oggetto o titolo (art. 1230 c.c.). La novazione richiede tre elementi costitutivi essenziali. Il primo è l’animus novandi, ovvero la volontà inequivoca delle parti di estinguere l’obbligazione preesistente, sostituendola con una nuova. Questo intento non si presume, ma può manifestarsi anche tacitamente attraverso comportamenti concludenti. Il secondo elemento è l’aliquid novi, cioè la diversità qualitativa (non meramente quantitativa) della nuova obbligazione rispetto all’originaria, riguardante l’oggetto (novazione reale) o il titolo (novazione causale). Infine, la causa novandi rappresenta l’interesse delle parti alla sostituzione del rapporto obbligatorio. Gli effetti della novazione sono l’estinzione dell’obbligazione originaria e la nascita contestuale di una nuova, con perdita delle garanzie accessorie, a meno che le parti non decidano espressamente di mantenerle. La forma è generalmente libera, salvo quando la nuova obbligazione richieda forma scritta (come nei trasferimenti immobiliari) o debba rispettare la forma del contratto originario. Semplici variazioni di modalità, termini o condizioni non comportano novazione (art. 1231 c.c.) ma solo modificazione del rapporto esistente.
Nullità del contratto
La nullità rappresenta la forma più grave di invalidità contrattuale, che colpisce il negozio giuridico quando questo presenta vizi tali da comprometterne irrimediabilmente la validità. La disciplina generale è contenuta negli articoli 1418-1424 del Codice civile, che individuano diverse cause di nullità. Un contratto può essere nullo per: mancanza di uno degli elementi essenziali (accordo, causa, oggetto, forma quando richiesta ad substantiam), contrarietà a norme imperative (nullità virtuale), illiceità della causa o dei motivi determinanti e comuni alle parti, e nei casi specificamente previsti dalla legge (nullità testuale). La nullità si distingue dalla annullabilità per caratteristiche fondamentali: può essere rilevata d’ufficio dal giudice, non è sanabile con la convalida, è imprescrittibile e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse (legittimazione assoluta). Il contratto nullo non produce effetti ab origine, e l’azione di nullità ha natura dichiarativa, non costitutiva. Il legislatore ha introdotto figure di nullità “speciali” o “di protezione”, previste a tutela di determinate categorie di soggetti (come i consumatori), che presentano caratteristiche peculiari, con legittimazione relativa e possibilità di rilevazione d’ufficio solo a favore della parte protetta.
O
Obbligazioni
Le obbligazioni costituiscono uno strumento finanziario fondamentale per le società azionarie che necessitano di raccogliere capitale di prestito sul mercato. Pur in assenza di una definizione normativa esplicita, la dottrina giuridica le qualifica come titoli di credito, emessi in forma nominativa o al portatore, che rappresentano frazioni di uguale valore nominale di un’operazione di finanziamento assimilabile al mutuo. La distinzione tra obbligazioni e azioni è sostanziale: mentre l’azionista acquisisce una partecipazione al capitale sociale diventando socio della società, l’obbligazionista mantiene lo status di creditore. Questo comporta differenze significative nei diritti patrimoniali: l’obbligazionista ha diritto a una remunerazione periodica predeterminata (gli interessi) e alla restituzione del capitale investito alla scadenza pattuita; l’azionista, invece, può ottenere il rimborso del conferimento solo in fase di liquidazione societaria, subordinatamente all’esistenza di un attivo residuo. Le obbligazioni rappresentano quindi un investimento caratterizzato da minore rischio e rendimento più prevedibile rispetto alle azioni, offrendo al contempo alle imprese uno strumento efficace per il finanziamento a medio-lungo termine senza alterare l’assetto proprietario.
Opzione
L’opzione è un contratto preparatorio con il quale una parte (opzionario) acquisisce il diritto potestativo di concludere un contratto definitivo, entro un termine determinato o determinabile, accettando la proposta irrevocabile dell’altra parte (concedente). Ai sensi dell’art. 1331 c.c., l’opzione ha efficacia vincolante per il solo concedente, che non può revocare la propria dichiarazione, nemmeno in caso di morte o sopravvenuta incapacità. Affinché l’opzione sia valida, è necessario che contenga tutti gli elementi essenziali del contratto futuro, salvo che questi siano comunque determinabili. L’atto può essere a titolo gratuito o oneroso (con versamento di un corrispettivo) e deve rispettare la forma richiesta per il contratto definitivo, inclusa l’accettazione. La violazione dell’opzione da parte del concedente non incide sulla validità degli atti eventualmente conclusi con terzi dallo stesso, ma può dar luogo a responsabilità risarcitoria.
P
Patto di retrovendita
Il patto di retrovendita (pactum de retrovendendo) è una clausola contrattuale con cui il compratore si obbliga a rivendere al venditore originario lo stesso bene precedentemente acquistato. Rappresenta una promessa di vendita “inversa” tra le stesse parti contraenti. Questa clausola, inseribile direttamente nel contratto di compravendita o stipulabile separatamente, serve principalmente come garanzia per il venditore di ottenere l’intero pagamento pattuito. È utilizzata prevalentemente per beni mobili non registrati, mentre per gli immobili si preferisce ricorrere all’ipoteca. Il meccanismo si attiva quando il compratore non adempie ai suoi obblighi di pagamento, dovendo così retrocedere il bene al venditore originario. In caso di rifiuto alla retrovendita, il venditore originario può ricorrere all’esecuzione forzata per riottenere il bene. Tuttavia, se questo è stato ceduto a terzi ignari del patto, resta solo la possibilità di richiedere il risarcimento danni. Per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo (art. 2932 c.c.) è necessaria l’offerta reale del prezzo.
Permuta
La permuta è un contratto consensuale ad effetti reali che deriva dal primitivo baratto, permettendo il trasferimento reciproco della proprietà di beni o altri diritti. Questo istituto giuridico consente lo scambio di diritti reali, crediti e contratti, includendo anche titoli di credito e servitù. La distinzione fondamentale con la compravendita risiede nella natura delle prestazioni: nella permuta entrambe consistono in beni, mentre nella compravendita una delle due è necessariamente rappresentata dal denaro come misuratore di valore economico. Quando le due prestazioni della permuta hanno valori differenti si fa luogo a conguaglio in denaro. Per determinare se un contratto costituisca permuta con conguaglio o compravendita, la dottrina è divisa: alcuni utilizzano il criterio della prevalenza quantitativa del denaro rispetto al valore del bene trasferito, mentre altri privilegiano l’interpretazione della volontà delle parti come espressa nel contratto, a prescindere dai valori economici coinvolti.
Preliminare di compravendita
Il contratto preliminare è un accordo vincolante che obbliga le parti a stipulare un successivo contratto definitivo, esaurendo la propria funzione nel momento della conclusione di quest’ultimo. Si caratterizza per la struttura neutra e l’esecuzione differita, non producendo gli effetti finali tipici del contratto definitivo ma creando esclusivamente l’obbligo di concludere quest’ultimo. La causa del preliminare è oggetto di dibattito dottrinale. Secondo alcuni coincide con quella del contratto definitivo, mentre altri la individuano nell’assunzione del vincolo a contrarre. Il preliminare può essere utilizzato per qualsiasi tipologia contrattuale, inclusi contratti diversi dalla vendita e contratti reali, purché sia giuridicamente possibile concludere il definitivo.
Prescrizione e decadenza
La prescrizione e la decadenza sono due istituti giuridici distinti che disciplinano l’estinzione dei diritti nel tempo. Nonostante la loro apparente similitudine, presentano caratteristiche strutturali e funzionali profondamente diverse. La prescrizione opera come conseguenza dell’inerzia prolungata del titolare del diritto, considerando le condizioni soggettive del medesimo. Essa può essere interrotta o sospesa quando ricorrono particolari circostanze che giustificano l’inattività del soggetto. L’istituto mira a estinguere diritti soggettivi già acquisiti a causa del mancato esercizio degli stessi. La decadenza, invece, prescinde dalle condizioni soggettive del titolare e si configura come perdita del potere o della facoltà di acquisire un diritto per il mancato compimento di un atto entro un determinato termine perentorio. Essa colpisce diritti (in genere potestativi) che devono essere esercitati per la prima volta, senza possibilità di interruzione o sospensione. Il criterio distintivo fondamentale risiede nell’indole dell’inerzia: mentre la prescrizione valuta le ragioni dell’inattività, la decadenza si limita a constatare oggettivamente il mancato esercizio del diritto nel termine stabilito, anche se tale omissione risulta incolpevole.
Prestazione in luogo dell’adempimento
La prestazione in luogo dell’adempimento (o datio in solutum) è un modo alternativo di estinzione delle obbligazioni mediante il quale il debitore estingue l’obbligazione eseguendo una prestazione diversa da quella originariamente dovuta, previa accettazione del creditore. Tale meccanismo deroga al principio generale secondo cui l’adempimento deve essere esatto e conforme al contenuto dell’obbligazione. La fattispecie richiede due elementi essenziali: il consenso del creditore alla sostituzione e l’effettiva esecuzione della nuova prestazione. Solo al momento dell’esecuzione si verifica l’estinzione dell’obbligazione originaria.
Presupposizione
La presupposizione è un istituto giuridico sviluppato dalla dottrina tedesca per disciplinare situazioni in cui false rappresentazioni della realtà o aspettative erronee influenzano in modo determinante la formazione della volontà contrattuale. Si configura quando un soggetto emette una dichiarazione sulla base di elementi che, se conosciuti nella loro reale natura, avrebbero impedito la manifestazione del consenso. Nonostante l’assenza di una disciplina normativa esplicita, la giurisprudenza italiana ha integrato questo istituto nell’ordinamento, riconducendolo all’articolo 1467 del Codice civile e alla disciplina della sopravvenienza. L’elemento distintivo della presupposizione risiede nella certezza soggettiva dell’evento presupposto nella rappresentazione delle parti contraenti, differenziandosi così dalla condizione che richiede un elemento di incertezza. Un esempio paradigmatico è rappresentato dalla locazione di un balcone per assistere ad un determinato evento (ad esempio, il Gran Premio di Montecarlo). Qualora il balcone risulti indisponibile alla data stabilita o l’evento venga posticipato, il rapporto contrattuale perderebbe la propria ragion d’essere, poiché entrambi i contraenti erano consapevoli, benché non fosse stato formalmente dichiarato nell’accordo, che la stipulazione era intrinsecamente collegata a quella particolare manifestazione.
Procura
La procura è un negozio giuridico unilaterale mediante il quale un soggetto (rappresentato) conferisce ad altro soggetto (rappresentante) il potere di compiere atti giuridici in suo nome, con effetti che si producono direttamente nella sfera patrimoniale del primo. L’istituto trova fondamento negli articoli 1387 e seguenti del Codice civile e opera secondo il principio di simmetria delle forme: la procura deve rivestire la stessa forma prescritta per l’atto che il procuratore è chiamato a compiere. La tipologia varia in base all’estensione dei poteri conferiti, distinguendosi tra procura speciale (limitata a specifici affari), generale (estesa all’amministrazione ordinaria e straordinaria) e generica (circoscritta a determinati settori). La procura si estingue per revoca da parte del rappresentato, rinuncia del rappresentante, scadenza del termine, morte o interdizione di una delle parti. La revoca richiede forme idonee di pubblicità per produrre effetti verso i terzi.
Promessa del fatto del terzo
La promessa del fatto del terzo è un istituto giuridico disciplinato dall’art. 1381 del Codice civile, mediante il quale un soggetto (promittente) si impegna verso un altro (promissario) a far sì che un terzo assuma una determinata obbligazione o compia un determinato fatto. La natura giuridica dell’obbligazione del promittente è controversa in dottrina e giurisprudenza. Alcuni la configurano come obbligo di fare, altri come forma di garanzia o un’obbligazione di risultato. Il promittente deve adoperarsi con la dovuta diligenza per ottenere l’adempimento del terzo, ma risponde personalmente qualora il terzo rimanga inerte, dovendo corrispondere l’indennizzo previsto dall’art. 1381. Il terzo rimane estraneo al rapporto contrattuale tra promittente e promissario e non assume alcun diritto verso il promittente. L’indennizzo dovuto in caso di inerzia del terzo è strutturalmente diverso dal risarcimento del danno per inadempimento del promittente.
Proposta
La proposta è una dichiarazione di volontà unilaterale diretta alla formazione di un contratto, contenente tutti gli elementi essenziali del rapporto che si intende costituire. Nell’ordinamento italiano, la proposta è disciplinata dagli artt. 1326 e seguenti del Codice civile come atto prenegoziale che apre il procedimento di formazione del contratto. La proposta può essere revocabile o irrevocabile. Nel primo caso, il proponente conserva il potere di revocarla fino al momento dell’accettazione, purché la revoca giunga a conoscenza dell’oblato prima dell’accettazione stessa. La proposta irrevocabile, disciplinata dall’art. 1329, vincola invece il proponente per un tempo determinato, impedendo la revoca e garantendo stabilità del procedimento formativo. La proposta si estingue per revoca, rifiuto dell’oblato, scadenza del termine per l’accettazione, morte o sopravvenuta incapacità del proponente. Nella proposta irrevocabile, quest’ultima circostanza non produce effetti estintivi, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze lo escludano.
R
Remissione del debito
La remissione del debito è un negozio giuridico attraverso cui il creditore rinuncia volontariamente e definitivamente al proprio diritto di credito, liberando così il debitore dall’obbligo di adempiere la prestazione. Questo istituto giuridico si configura prevalentemente come negozio unilaterale che si perfeziona con la semplice dichiarazione del creditore comunicata al debitore. Il debitore conserva tuttavia la facoltà di rifiutare questa liberazione qualora non la desideri, ad esempio per per ragioni di prestigio personale. L’opposizione deve essere manifestata entro un termine ragionevole, decorso il quale l’estinzione del debito diventa definitiva. La remissione può avere natura gratuita, quando il creditore agisce per puro spirito liberale, oppure essere inserita in un contesto più ampio di rapporti negoziali.
Rendita perpetua e rendita vitalizia
La rendita rappresenta un contratto mediante il quale una parte trasferisce un bene o un capitale ricevendo in cambio il diritto a percepire prestazioni periodiche nel tempo. Questo istituto giuridico si articola in due principali tipologie che differiscono per durata e modalità di estinzione. La rendita perpetua prevede che il debitore corrisponda indefinitamente somme di denaro o beni fungibili al creditore e ai suoi eredi, in seguito alla cessione di un immobile o di un capitale. Caratteristica fondamentale è il diritto di riscatto, che permette al debitore di liberarsi dall’obbligo versando l’importo corrispondente alla capitalizzazione della rendita annua. Le parti possono tuttavia concordare limitazioni temporali al riscatto, entro limiti massimi stabiliti dalla legge. La rendita vitalizia, invece, vincola il debitore al pagamento per tutta la durata della vita del beneficiario o di un soggetto terzo designato. Questo contratto presenta natura aleatoria, poiché l’entità complessiva della prestazione dipende dalla longevità umana, evento futuro e incerto. Tale caratteristica impedisce al debitore qualsiasi forma di liberazione anticipata, anche in presenza di onerosità sopravvenuta.
Rent to buy
Il rent to buy è un contratto che combina locazione e vendita immobiliare in un unico negozio giuridico. Attraverso questo contratto, il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, che corrisponde un canone periodico composto da due elementi distinti: una quota per l’utilizzo del bene e una parte accantonata come anticipo del futuro prezzo di acquisto. La peculiarità dell’istituto risiede nella facoltà riconosciuta al conduttore di decidere, al termine del periodo concordato, se esercitare o meno il diritto di acquistare il bene, detraendo dal prezzo finale le somme già versate a titolo di acconto. Il contratto può riguardare qualsiasi tipologia di immobile. La trascrizione nei registri immobiliari assume una rilevanza fondamentale, assicurando opponibilità ai terzi e creando un effetto prenotativo simile al preliminare di vendita.
Rescissione del contratto
La rescissione è un rimedio giuridico che consente di far cessare gli effetti di un contratto quando questo risulti gravemente squilibrato a danno di una delle parti. Questo istituto tutela i soggetti che, trovatisi in particolari situazioni di debolezza, hanno sottoscritto accordi a condizioni eccessivamente svantaggiose. L’ordinamento prevede due ipotesi: la rescissione per stato di pericolo, applicabile quando una persona accetta condizioni inique per sfuggire a un pericolo imminente e grave noto alla controparte, e la rescissione per lesione, che interviene in presenza di un bisogno economico sfruttato dall’altro contraente. In quest’ultimo caso, la sproporzione tra le prestazioni deve superare la metà del valore effettivo del bene o servizio oggetto del contratto. L’azione di rescissione deve essere esercitata entro un anno dalla scoperta del vizio e comporta l’annullamento del contratto con conseguente restituzione di quanto già adempiuto. Tuttavia, la parte convenuta può evitare la rescissione offrendo una modifica contrattuale che ristabilisca la corrispettività delle prestazioni.
Responsabilità precontrattuale
La responsabilità precontrattuale è una forma di responsabilità civile che sorge quando una delle parti viola i doveri di buona fede e correttezza nella fase delle trattative preliminari a un contratto. Opera anche in assenza di un vincolo contrattuale, quando la condotta di una parte lede l’affidamento ragionevole dell’altra nel buon esito delle negoziazioni. La clausola generale di buona fede impone diversi obblighi durante la fase prenegoziale, tra cui non abbandonare ingiustificatamente le trattative quando siano giunte a uno stadio avanzato, fornire informazioni corrette e complete sugli elementi essenziali del futuro contratto e non revocare proposte senza giustificato motivo quando ciò possa arrecare pregiudizio alla controparte. Il risarcimento del danno derivante da responsabilità precontrattuale è limitato al cosiddetto interesse negativo, ossia al danno subito per aver confidato nella conclusione del contratto, includendo sia le spese sostenute inutilmente sia le opportunità contrattuali perdute, ma non i vantaggi che sarebbero derivati dalla stipulazione del contratto.
Risoluzione per eccessiva onerosità
La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta è un rimedio giuridico che consente di sciogliere un contratto quando l’esecuzione di una prestazione diventa troppo gravosa per una delle parti a causa di eventi straordinari e imprevedibili. Si verifica quando, a causa di tali eventi, si produce una grave alterazione dell’equilibrio tra il valore della prestazione e quello della controprestazione, alterando così l’equilibrio economico originariamente stabilito tra i contraenti. Questo istituto si applica esclusivamente ai contratti a prestazioni corrispettive con esecuzione differita, continuata o periodica, dove il passare del tempo può comportare variazioni significative delle condizioni economiche. È essenziale che l’aggravio della prestazione superi la normale alea contrattuale, ovvero il rischio ordinario che ciascuna parte accetta al momento della stipula del contratto. La parte danneggiata può chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto, tuttavia la controparte può evitare tale esito offrendo di riportare il rapporto ad equità attraverso una modifica delle condizioni contrattuali. Questo meccanismo mira a preservare l’equilibrio sinallagmatico del contratto, tutelando chi si trova in una posizione di svantaggio economico non prevedibile né imputabile alla propria condotta, senza tuttavia danneggiare ingiustamente l’altra parte.
Risoluzione per impossibilità sopravvenuta
La risoluzione per impossibilità sopravvenuta si verifica quando una delle prestazioni contrattuali diventa oggettivamente irrealizzabile dopo la conclusione del contratto, a causa di eventi non imputabili al debitore. Quando la prestazione diventa impossibile per cause non imputabili al debitore, si determina automaticamente l’estinzione dell’obbligazione e, nei contratti a prestazioni corrispettive, la risoluzione del rapporto contrattuale. La legge distingue tra impossibilità definitiva e temporanea. La prima comporta l’estinzione immediata dell’obbligazione e la risoluzione automatica del contratto, mentre la seconda sospende soltanto l’obbligo di adempimento senza determinare la fine del rapporto. La valutazione deve considerare non solo la durata dell’impedimento, ma anche la natura dell’obbligazione e gli interessi delle parti coinvolte. Un elemento fondamentale è il venir meno dell’interesse del creditore alla prestazione. L’obbligazione si estingue quando l’adempimento non risulta più utile per chi dovrebbe riceverlo, a condizione che tale inutilità derivi direttamente dalla prestazione contrattuale e non da circostanze esterne. In caso di impossibilità totale, il debitore liberato non può pretendere la controprestazione e deve restituire quanto eventualmente già ricevuto, mentre nell’impossibilità parziale l’altra parte può ottenere una riduzione proporzionale della propria prestazione o recedere dal contratto se l’adempimento parziale risulta privo di un interesse apprezzabile.
Risoluzione per inadempimento
La risoluzione per inadempimento si concretizza nella facoltà di sciogliere del vincolo contrattuale, prevista a favore della parte che, in un contratto a prestazioni corrispettive, non sia inadempiente, quando invece l’altra parte sia colpevolmente inadempiente. Il meccanismo opera quando una delle parti non adempie alle proprie prestazioni contrattuali in modo significativo. Non basta infatti un qualsiasi inadempimento: deve trattarsi di una violazione di rilievo che comprometta l’equilibrio del rapporto contrattuale. La parte non inadempiente ha sempre la possibilità di scegliere se pretendere ancora l’esecuzione della prestazione oppure sciogliere definitivamente il vincolo, recuperando quanto eventualmente già prestato. In ogni caso, la parte danneggiata mantiene il diritto di ottenere il risarcimento per i danni subiti a causa dell’inadempimento.
S
Simulazione
La simulazione si configura quando i contraenti decidono di porre in essere un negozio giuridico di cui, in realtà, non vogliono gli effetti dichiarati. Questo fenomeno si realizza attraverso due elementi essenziali: l’apparenza negoziale rivolta verso l’esterno e l’accordo simulatorio segreto tra le parti. L’accordo simulatorio è un’intesa meramente interna, destinata a rimanere riservata, con la quale si pattuisce che il contratto simulato è fittizio. La simulazione può manifestarsi in forma assoluta, quando le parti non intendono produrre alcun effetto giuridico reale, oppure in forma relativa, quando desiderano conseguire effetti diversi da quelli dichiarati apertamente. Questa distinzione è fondamentale poiché determina conseguenze giuridiche differenti: nella simulazione assoluta, il negozio simulato deve ritenersi affetto da nullità, mentre in quella relativa prevalgono gli effetti dell’accordo dissimulato, ovvero quello realmente voluto dalle parti, purché rispetti tutti i requisiti sostanziali e formali richiesti dalla legge.
T
Termine di adempimento
Il termine di adempimento indica il momento entro il quale il debitore deve eseguire la prestazione dovuta al creditore. Quando le parti di un contratto stabiliscono una scadenza precisa, il debitore è tenuto a rispettarla, altrimenti può essere chiamato a risarcire il danno causato dal ritardo. Se, invece, non è stato concordato alcun termine, si applica il principio dell’immediata esigibilità, che consente al creditore di pretendere immediatamente l’adempimento. Tuttavia, il giudice può stabilire un termine ragionevole considerando la natura della prestazione, le modalità di esecuzione, il luogo e gli usi commerciali. Nelle obbligazioni di durata, il termine non serve solo a indicare quando adempiere, ma determina anche la quantità della prestazione dovuta: pensiamo, per esempio, a un contratto di locazione. La giurisprudenza riconosce inoltre che, anche quando non è fissato un termine preciso, deve comunque essere concesso al debitore il tempo necessario per organizzarsi e adempiere correttamente.
Termine di efficacia
Il termine di efficacia è un elemento accidentale del contratto che collega la produzione dei suoi effetti a un evento futuro e certo, anche se il momento esatto in cui tale evento si verificherà può rimanere indeterminato. A differenza della condizione, che subordina gli effetti a un evento incerto, il termine si fonda sulla certezza che l’evento si verificherà. Questo meccanismo può segnare sia l’inizio sia la fine degli effetti giuridici del contratto. Il termine può essere stabilito con precisione temporale, come una data specifica, oppure collegato a un evento certo ma temporalmente indefinito, come la morte di una persona. Un elemento distintivo del termine di efficacia è la sua non retroattività: al verificarsi dell’evento, gli effetti si producono solo da quel momento in avanti, senza invalidare ciò che è accaduto precedentemente. Questa caratteristica lo differenzia nettamente dalla condizione, i cui effetti operano retroattivamente. È importante non confondere il termine di efficacia con il termine di adempimento, che riguarda unicamente il momento stabilito per eseguire le prestazioni previste dal contratto, senza incidere sulla produzione de suoi effetti giuridici.
Transazione
La transazione è un contratto mediante il quale due o più parti pongono fine a una controversia già insorta o prevengono una lite futura attraverso reciproche concessioni. Il presupposto essenziale è l’esistenza di un conflitto attuale o potenziale tra le parti, anche al di fuori del processo giudiziario. Elemento caratterizzante della transazione sono le reciproche concessioni: ciascuna parte rinuncia a parte delle proprie pretese per giungere a un accordo che ponga equilibrio tra i rispettivi interessi. Non è necessario che le concessioni siano equivalenti, ma devono provenire da tutti i contraenti; in caso contrario, l’accordo non si qualifica come transazione. La transazione produce effetti costitutivi, poiché crea una nuova situazione giuridica che sostituisce quella precedente e può incidere anche su rapporti ulteriori rispetto a quello originariamente controverso, modificando o costituendo nuovi diritti e obbligazioni.
V
Vendita con patto di riscatto
La vendita con patto di riscatto è un contratto di compravendita disciplinato dagli articoli 1500 e seguenti del Codice civile, con cui il venditore si riserva il diritto di riacquistare il bene venduto restituendo il prezzo ricevuto e le eventuali spese previste dalla legge. Questo diritto può essere esercitato entro termini massimi fissati dal legislatore: due anni per i beni mobili e cinque anni per i beni immobili. Al momento della vendita, il venditore deve esplicitamente riservarsi questa facoltà. Se decide di esercitarla, deve comunicarlo all’acquirente entro il termine previsto e restituire quanto ricevuto. La proprietà del bene passa subito all’acquirente, ma resta soggetta a questa condizione risolutiva. Nella pratica, il patto di riscatto è spesso utilizzato da chi ha bisogno di liquidità immediata ma intende riacquistare il bene in futuro. Talvolta viene anche impiegato come strumento di garanzia, ma tale uso può sollevare problematiche di invalidità del negozio cui accede, in quanto potrebbe configurare un aggiramento del divieto del patto commissorio.
Vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà è un contratto con cui l’acquirente ottiene subito la consegna del bene e la facoltà di utilizzarlo, ma ne diventa proprietario solo dopo aver completato il pagamento delle rate di prezzo pattuite. Fino a quel momento, il venditore conserva la titolarità giuridica del bene, a garanzia del proprio credito. Tuttavia l’acquirente, pur non essendo proprietario del bene, ne assume i rischi e le responsabilità di gestione e manutenzione sin dal momento della consegna. La formula offre vantaggi a entrambe le parti: l’acquirente può accedere a un bene senza disporre immediatamente dell’intera somma di denaro necessaria per acquistarlo, mentre il venditore mantiene una garanzia reale in caso di inadempimento. La legge stabilisce che il contratto non possa essere risolto per il mancato pagamento di una singola rata inferiore a un ottavo del prezzo complessivo. Questo strumento è particolarmente utile in caso di difficoltà di accesso al credito bancario da parte dell’acquirente, in quanto consente al venditore di assumere, di fatto, il ruolo di finanziatore dell’operazione.
Vendita di cosa altrui
La vendita di cosa altrui è una compravendita nella quale il venditore si obbliga a trasferire all’acquirente un bene che, al momento della stipula del contratto, appartiene a un terzo. Si tratta di una vendita obbligatoria con effetti reali differiti. Il venditore è obbligato a far acquistare la proprietà al compratore sia acquistando personalmente il bene dal vero proprietario, sia facilitando un accordo diretto tra quest’ultimo e il compratore; se il venditore di cosa altrui acquista il bene, la proprietà si trasferisce automaticamente all’acquirente (art. 1478 c.c.). La normativa distingue i casi in cui l’acquirente conosce l’altruità del bene da quelli in cui la ignora. Se l’acquirente ne è consapevole, restano i rimedi generali in caso di inadempimento dell’obbligo di procurare la proprietà. Se invece il compratore ignora che la cosa appartiene a terzi, può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, salvo che il venditore procuri tempestivamente il trasferimento del bene (art. 1479 c.c.). La vendita di cosa altrui non va confusa con la vendita di cosa futura: nella prima il bene esiste già ma appartiene a un altro soggetto mentre nella seconda il bene deve ancora venire ad esistenza.
Vendita di cosa futura
La vendita di cosa futura è un contratto con cui il venditore si obbliga a trasferire un bene non ancora esistente al momento della stipula. Ai sensi dell’art. 1472 c.c., la proprietà non si trasferisce subito ma si acquista automaticamente quando la cosa viene ad esistenza, salvo diversa pattuizione. L’oggetto deve essere determinato o determinabile e la sua futura formazione giuridicamente e materialmente possibile (artt. 1346 e 1347 c.c.); per i beni immobili è richiesta la forma scritta ad substantiam (art. 1350 c.c.) e, ai fini della pubblicità, l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione (artt. 2657 ss. c.c.). È distinta dalla vendita aleatoria (art. 1472, co. 2, c.c.), nella quale l’acquirente assume il rischio che la cosa non venga ad esistenza, restando però tenuto al pagamento del prezzo. Nella vendita di cosa futura, invece, se la cosa non viene ad esistenza per una causa non imputabile alle parti, il contratto rimane privo di effetti e l’acquirente non è obbligato al pagamento del prezzo; quanto eventualmente versato è ripetibile secondo le regole dell’indebito. In ambito immobiliare, l’acquisto di immobili da costruire è assistito da tutele speciali previste dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (obbligo di preliminare trascritto, fideiussione sugli acconti e polizza decennale postuma).