Sale and lease back e patto commissorio: guida completa

Il contratto di sale and lease back è una fattispecie atipica di finanziamento che consente alle imprese di ottenere liquidità immediata attraverso la vendita di un proprio bene, pur mantenendone l’uso mediante la stipula contestuale di un contratto di locazione finanziaria.

Sebbene sia uno strumento flessibile, la sua complessa struttura lo colloca in una zona grigia dell’ordinamento, al confine con il divieto del patto commissorio. La Cassazione ha delineato i criteri per distinguere un’operazione lecita da una nulla, focalizzandosi sulla causa concreta del contratto di vendita e del contratto di leasing collegato.

Indice

Punti chiave

Definizione: il sale and lease back è un’operazione con cui un’impresa vende un bene a una società di leasing per ottenere liquidità, pur mantenendone l’uso tramite un contratto di leasing e con la facoltà di riacquistare il bene.
Causa lecita: la sua funzione tipica e lecita è quella di finanziamento per soddisfare esigenze di liquidità, non di garanzia.
Rischio di nullità: se l’operazione maschera uno scopo di garanzia in violazione del divieto del patto commissorio (art. 2744 c.c.), il contratto è nullo.
Indici di illiceità: la Cassazione ha individuato indici sintomatici per valutare la liceità del contratto, quali la situazione di difficoltà economiche del venditore e la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato.
Patto marciano: prevede il trasferimento della proprietà del bene al creditore in caso di inadempimento del debitore, previa stima imparziale del valore del bene e della restituzione dell’eccedenza al debitore, e rende l’operazione generalmente lecita.

Sale and lease back e patto commissorio - Copertina

Il contratto di sale and lease back: come funziona?

Il contratto di sale and lease back, noto anche come locazione finanziaria di ritorno, è un tipo di contratto atipico che ha trovato ampia diffusione nella prassi commerciale come strumento per soddisfare le esigenze di liquidità immediate delle imprese.

L’operazione consiste in un collegamento negoziale tra un contratto di vendita e un contratto di locazione finanziaria. In dettaglio, un’impresa, proprietaria di un bene (solitamente un bene immobile o un bene strumentale come una flotta aziendale di automezzi), lo vende a una società di leasing o a una società finanziaria.

Il pagamento del prezzo di vendita da parte della società acquirente fornisce la liquidità necessaria all’impresa. Contestualmente alla vendita, la società di leasing concede il medesimo bene in godimento all’originario proprietario, che assume la qualità di utilizzatore, a fronte del pagamento di un canone periodico.

Mediante il contratto, l’impresa non perde la sfera di disponibilità materiale del bene, potendo continuare a utilizzare, mediante un contratto di leasing, un asset fondamentale per la propria attività. Al termine del rapporto di locazione finanziaria, l’utilizzatrice ha tipicamente la facoltà di riscattare il bene e di riacquistarne la proprietà, esercitando un’opzione di acquisto a un prezzo stabilito.

A differenza di un comune contratto di leasing, in cui l’utilizzatore gode di un bene estraneo alla sua sfera sin dall’inizio, nel sale and lease back l’impresa è già proprietaria del bene. L’obiettivo non è acquisire l’uso di un nuovo bene, ma beneficiare di un bene già in patrimonio, trasformandone il valore immobilizzato in capitale circolante. Il venditore del bene diventa quindi utilizzatore e l’acquirente diventa concedente.

La Cassazione ha da tempo riconosciuto la validità di questo schema negoziale, a condizione che la sua causa concreta sia effettivamente quella di finanziamento e non celi uno scopo di garanzia (Cassazione n. 4612 del 7 maggio 1998).

Il corrispettivo della vendita deve essere un giusto prezzo, e non un mero finanziamento mascherato. L’impresa può così prendere in locazione il proprio ex bene, continuando a impiegarlo nel ciclo produttivo.

La distinzione tra causa di finanziamento e scopo di garanzia

Il discrimine tra un contratto di sale and lease back lecito e uno illecito risiede nella causa del contratto in concreto perseguita dalle parti. Il nostro ordinamento tutela questa fattispecie quando la sua funzione è genuinamente finanziaria.

In tale scenario, l’operazione è strutturata per fornire liquidità all’impresa venditrice utilizzatrice, che monetizza un proprio asset senza perderne l’utilizzo. Il trasferimento della proprietà del bene dietro corrispettivo costituisce il presupposto della successiva locazione finanziaria.

Il problema sorge quando tale contratto viene utilizzato per eludere una norma imperativa, ossia il divieto del patto commissorio. In questi casi, la causa reale non è più il finanziamento, ma la garanzia. Questo accade quando, dietro l’apparenza di una vendita e di un leasing, si cela un accordo volto a garantire un debito.

La presenza di una situazione di debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice, preesistente o contestuale, costituisce un forte indizio (Cass. Civ., Sez. 1, N. 18791 del 12-07-2019).

In questa ipotesi, il trasferimento della proprietà del bene oggetto del contratto alla società finanziaria non è finalizzato a un’operazione di lease back, bensì a garantire il debito. Il bene oggetto funge da garanzia e il suo trasferimento definitivo al creditore, in caso di mancato adempimento, rappresenta proprio il risultato che la legge intende vietare.

La Suprema Corte ha chiarito che la valutazione deve essere condotta analizzando l’intero contesto dell’operazione, incluse le clausole contrattuali e le condizioni economiche delle parti (Cass. Civ., Sez. 1, N. 7938 del 20-03-2023). Se la vendita è solo un pretesto per garantire un finanziamento e il contratto prevede che, in caso di mancato pagamento dei canoni, la società di leasing trattenga la proprietà di un bene di valore superiore al debito, l’operazione è illecita.

La Cassazione ha inoltre sottolineato che l’intento elusivo del divieto di patto commissorio è configurabile quando, tra le diverse pattuizioni negoziali, sussiste un nesso di interdipendenza tale da far emergere la loro preordinazione funzionale a garanzia, anziché a scambio (Cass. Civ., Sez. 1, N. 30702 del 03-11-2023).

Il divieto di patto commissorio e i rischi del leasing atipico

L’articolo 2744 del Codice civile sancisce il divieto del patto commissorio in modo netto:
“È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno.”

Questa norma, estesa per analogia anche all’anticresi (art. 1963 c.c. ), è posta a tutela del debitore in condizione di debolezza, impedendo al creditore di approfittarne per acquisire la proprietà di un bene di valore superiore al credito.

Il divieto si applica non solo ai patti accessori a garanzie reali tipiche, ma anche a qualsiasi negozio, incluso il sale and lease back, che realizzi il medesimo risultato vietato. Si parla, in tal senso, di un “divieto di risultato”. Pertanto, anche una vendita con patto di riscatto può essere dichiarata nulla se, nel suo complesso, svolge la funzione di un “patto commissorio”.

Nel contesto del sale and lease back, il rischio di nullità si concretizza quando l’operazione è strutturata in modo che il trasferimento della proprietà alla società di leasing sia di fatto subordinato all’inadempimento dell’utilizzatore.

Se emerge che la vera intenzione delle parti non era quella di realizzare una compravendita e una successiva locazione, bensì di creare una garanzia atipica in cui il mancato adempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni comporta l’automatica acquisizione del bene da parte del finanziatore, il contratto di lease back è vietato dalla legge e quindi nullo. La nullità travolge l’intera operazione, sia il contratto di vendita sia il contratto di locazione ad esso collegato.

Indici di illiceità: quando il contratto di sale and lease back è nullo?

Per distinguere un sale and lease back lecito da uno nullo, la Corte di Cassazione ha elaborato una serie di “indici sintomatici” la cui presenza, valutata complessivamente, può rivelare la natura fraudolenta dell’operazione.

I principali indici, che sono circostanze legittimanti il sospetto di un abuso, sono:

Situazione di credito e debito preesistente o contestuale: se tra l’impresa venditrice e la società di leasing esiste già una situazione di credito e debito, e l’operazione viene posta in essere per garantirne il pagamento, ciò costituisce un forte indicatore di illiceità. La Suprema Corte ha evidenziato come il pagamento di un pregresso debito con la liquidità ottenuta dalla vendita possa dimostrare un collegamento negoziale e la riconducibilità a un unico centro di interessi, configurando un sale and lease back in violazione dell’art. 2744 c.c. (Cass. Civ., Sez. 1, N. 18791 del 12-07-2019).
Difficoltà economiche dell’impresa venditrice: la presenza di una situazione di crisi o di difficoltà economiche dell’impresa che cede il bene costituisce un campanello d’allarme. Tale condizione può suscitare il sospetto di un approfittamento della sua posizione di debolezza. La giurisprudenza ha riconosciuto che il ricorso allo schema del sale and lease back può anche riguardare imprese in uno stato economico-finanziario non florido, ma ciò non esclude la necessità di valutare l’assenza di approfittamento (Tribunale Ordinario di Pescara, sez. 4, sentenza n. 969/2017).
Sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato: è tra gli indici più significativi. Se il prezzo di vendita pagato dalla società di leasing è notevolmente inferiore al valore del bene trasferito, è probabile che l’operazione celi un intento commissorio. La sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo pagato suggerisce che la vendita non è equa, bensì un meccanismo per consentire al creditore di appropriarsi di un bene di valore superiore al credito (Cass. Civ., Sez. 3, N. 6589 del 07-03-2019).
Natura del bene oggetto del contratto: se il bene venduto e poi dato in leasing non è un bene strumentale all’attività d’impresa, ma un bene estraneo alla sua sfera produttiva, ciò può far dubitare della genuinità dell’operazione quale strumento di finanziamento aziendale (Cass. Civ., Sez. 1, n. 13305 del 28/05/2018).
Clausole contrattuali anomale: l’analisi delle clausole può rivelare anomalie, come un prezzo di riscatto irrisorio o canoni sproporzionati, che indicano che il trasferimento di proprietà è puramente formale e finalizzato alla garanzia. La Cassazione ha specificato che non è necessaria la ricorrenza contestuale di tutti gli indici rilevatori dell’aggiramento del divieto di cui all’art. 2744 c.c. (Cass. Civ., Sez. 3, N. 6589 del 07-03-2019).

Il patto marciano: la clausola di salvataggio per la validità del contratto

Nonostante i rischi, il lease back può essere uno strumento valido se strutturato correttamente. La giurisprudenza ha individuato nel “patto marciano” il meccanismo idoneo a neutralizzare il rischio di violazione del divieto del patto commissorio (Cass. Civ., Sez. 1, n. 844 del 16/01/2020 e Cass. Civ., Sez. 2, ordinanza n. 3532 dell’11/02/2025).

Il patto marciano è una clausola che prevede, in caso di inadempimento, la stima del valore del bene da parte di un terzo imparziale al momento del trasferimento effettivo della proprietà. In base a tale stima, il creditore è obbligato a versare al debitore l’eventuale differenza tra il valore del bene e l’importo del credito residuo. Questo meccanismo elimina l’abuso, poiché il creditore si soddisfa nei limiti del proprio credito.

La validità del patto marciano è stata ampiamente riconosciuta dalla Suprema Corte. La giurisprudenza è univoca nel ritenere integrato il patto marciano solo in presenza di un apposito meccanismo o procedimento di stima del bene, entro tempi certi e con modalità predefinite, tale da assicurare una valutazione imparziale ed oggettiva, e così garantire che l’eventuale perdita della proprietà avvenga al giusto prezzo, con obbligo del creditore di restituire l’eventuale surplus, onde ripristinare l’equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni (Cass. Civ., Sez. 3, n. 6589 del 07-03-2019).

Il legislatore stesso ha recepito questo orientamento. Un esempio è l’art. 48-bis del Testo Unico Bancario, che disciplina il trasferimento di un immobile a garanzia di finanziamenti, a condizione che al proprietario sia corrisposta “l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto“.

Analogamente, l’art. 177 del Codice della Crisi d’Impresa prevede, in caso di scioglimento del contratto di leasing, che il concedente, dopo aver recuperato il bene, debba versare alla curatela l’eventuale differenza tra il ricavato della vendita a valori di mercato e il credito residuo.

L’inserimento di un patto marciano nel contratto di sale and lease back è quindi la principale misura di salvaguardia per garantirne la validità al termine del contratto , rendendolo uno strumento finanziario sicuro e conforme all’ordinamento. La vendita avviene a corrispettivo equo e l’operazione mantiene la sua legittima causa finanziaria.

Infografica riepilogativa

Domande frequenti

Qual è lo scopo principale di un’operazione di sale and lease back?

Lo scopo primario è finanziario: consentire a un’impresa di ottenere liquidità immediata dalla vendita di un proprio bene strumentale, senza però privarsi del suo utilizzo, che prosegue tramite un contratto di leasing. Questo consente di convertire il patrimonio immobilizzato in capitale circolante.

Chi può ricorrere al sale and lease back?

Il sale and lease back può essere un utile strumento per qualsiasi impresa che necessiti di liquidità immediata, purché disponga di un bene da cedere. Tuttavia, la valutazione della sua idoneità va effettuata caso per caso, tenendo conto della situazione economica dell’impresa, della natura del bene e delle condizioni contrattuali, poiché tali fattori incidono sulla legittimità dell’intera operazione.

Qual è la differenza tra leasing e sale and lease back?

Nel leasing tradizionale, un’impresa chiede a una società di leasing di acquistare un bene da un terzo e di concederglielo in locazione. L’utilizzatore, quindi, gode di un bene estraneo alla sua sfera di proprietà. Nel sale and lease back, invece, l’impresa è già proprietaria del bene: lo vende alla società di leasing e, contestualmente, lo riprende in locazione finanziaria.

Quali sono i rischi legali di un’operazione di sale and lease back?

Il rischio principale è la nullità per violazione dell’art. 2744 c.c. (divieto del patto commissorio), quando il contratto maschera uno scopo di garanzia. La Cassazione ha individuato indici quali la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo, e le difficoltà economiche del venditore, elementi che possono portare alla nullità dell’intera operazione.

Cosa si intende per “patto commissorio” e perché è rilevante nel lease back?

Il “patto commissorio” è l’accordo, vietato dall’art. 2744 c.c., con cui il creditore acquisisce automaticamente la proprietà del bene dato in garanzia in caso di inadempimento del debitore. Nel sale and lease back, tale rischio si concretizza quando la vendita a favore della società di leasing e quest’ultima, che concede il bene in locazione, sono in realtà preordinate non a un genuino finanziamento, bensì a costituire una garanzia atipica sul bene trasferito.

Quando le difficoltà economiche del venditore fanno sorgere dubbi sulla validità dell’operazione?

Le difficoltà economiche dell’impresa cedente non rendono automaticamente illecita l’operazione, ma possono far sorgere tale sospetto qualora si accompagnino ad altri elementi critici, come la sproporzione tra il valore del bene e il corrispettivo ricevuto o la preesistenza di un rapporto debitorio con la società di leasing.

Il ruolo del Notaio

Che ruolo ha il notaio?

Nelle operazioni di sale and lease back che coinvolgono beni immobili, l’intervento del notaio assume una funzione centrale che va ben oltre la redazione dell’atto. Il notaio interviene in una fase preventiva, quando l’operazione è ancora in fase di definizione, e può suggerire correttivi strutturali prima che le parti giungano alla stipula.

Sul piano sostanziale, egli verifica la corretta qualificazione causale del collegamento tra vendita e locazione finanziaria, accertando che la causa concreta dell’operazione sia genuinamente finanziaria e non nasconda una funzione di garanzia in violazione del divieto di patto commissorio.

A tal fine, analizza la congruità del corrispettivo rispetto al valore del bene, la coerenza delle clausole contrattuali e la corretta configurazione di eventuali meccanismi marciani.

Questo controllo preventivo non tutela solo le parti del contratto, ma riduce anche il rischio di contestazioni future da parte di creditori terzi o, in caso di insolvenza dell’impresa, del curatore fallimentare. Il notaio cura inoltre gli adempimenti pubblicitari e fiscali connessi al trasferimento, assicurando certezza giuridica e opponibilità ai terzi.

Il suo intervento rappresenta quindi una garanzia concreta sia per l’impresa utilizzatrice sia per il soggetto finanziatore, contribuendo a strutturare un’operazione conforme all’ordinamento e solida rispetto a possibili profili di nullità o di contenzioso.