Rogito online in Italia (2026): è davvero possibile farlo a distanza?

In Italia non è possibile stipulare un rogito immobiliare interamente online. La legge richiede la presenza fisica simultanea delle parti davanti al notaio per l’identificazione personale dei comparenti, l’indagine della loro volontà negoziale e l’autenticazione della sottoscrizione.

La digitalizzazione riguarda la redazione dell’atto e la sua trasmissione telematica ai pubblici registri, non la fase di stipulazione.

Anche nel 2026, nonostante l’evoluzione dell’intelligenza artificiale e dell’identità digitale europea, il quadro normativo per i trasferimenti immobiliari resta invariato. Le uniche eccezioni operative riguardano specifici atti societari, come la costituzione di una S.r.l. tramite la piattaforma del Notariato, e non sono estensibili ai rogiti immobiliari.

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Punti chiave

• Il rogito online per gli immobili non è ammesso in Italia, nemmeno nel 2026.
• Molte fasi preliminari (raccolta dei documenti, consulenza, trasmissione delle bozze) si gestiscono già a distanza.
• La firma dal notaio è sempre obbligatoria di persona.
• Se non puoi essere presente, procura notarile.
• Unica eccezione reale: la costituzione di S.r.l. tramite la piattaforma del CNN.

Definizioni essenziali

Cos’è un rogito notarile? L’atto pubblico con cui si trasferisce la proprietà di un immobile, redatto e autenticato da un notaio in qualità di pubblico ufficiale.

Cosa significa rogito online o a distanza? Una stipulazione effettuata senza presenza fisica, tramite strumenti digitali o in videoconferenza. Attualmente non è ammessa per i trasferimenti immobiliari in Italia.

Cos’è l’atto pubblico informatico? Un atto notarile redatto e sottoscritto con firma digitale qualificata, ma con la presenza fisica dei comparenti davanti al notaio.

Perché il notaio online non è ancora possibile per gli immobili: il quadro normativo

La normativa vigente, in particolare l’art. 47 della Legge Notarile [L. 16 febbraio 1913, n. 89], richiede che il notaio indaghi la volontà delle parti e diriga personalmente la formazione dell’atto, secondo il principio dell’unità di contesto e della compresenza fisica delle parti e del pubblico ufficiale al momento della stipulazione. Non a caso, è proprio questo articolo che è stato derogato, limitatamente alle S.r.l., dal D.Lgs. 183/2021.

Questo requisito non è un retaggio formalistico: è la condizione strutturale che consente al notaio di adempiere alle proprie funzioni di pubblico ufficiale, vale a dire l’accertamento certo dell’identità personale dei comparenti, l’indagine della loro reale e libera volontà negoziale e l’attestazione della corretta apposizione della sottoscrizione.

Sebbene la digitalizzazione abbia investito molti aspetti della professione notarile, dalla redazione di atti pubblici informatici alla loro trasmissione telematica ai pubblici registri, la fase della stipulazione rimane ancorata al principio della compresenza fisica. Esistono procedure alternative, come la negoziazione assistita telematica condotta da avvocati, ma anche in questi casi, per gli atti soggetti a trascrizione nei registri immobiliari, è comunque necessario l’intervento del notaio nelle forme tradizionali.

Il ruolo del notaio: perché la compresenza fisica è un presidio di tutela

Il notaio italiano non è un mero autenticatore di firme: è un pubblico ufficiale cui l’ordinamento affida la funzione di garantire la legalità, la certezza e la pubblica fede degli atti che riceve. La sua presenza fisica accanto ai comparenti è il presidio che rende il sistema immobiliare italiano tra i più sicuri d’Europa, riducendo il rischio di frodi, di vizi del consenso e di trasferimenti impugnabili. Eliminare questa presenza, anche con strumenti digitali sofisticati, significherebbe trasferire il rischio dalle garanzie pubbliche alle parti private, come avviene nei sistemi anglosassoni fondati sulla title insurance.

Accertamento dell’identità: perché uno schermo non basta

L’art. 49 della Legge Notarile impone al notaio di essere certo dell’identità personale delle parti. Tale certezza non può essere raggiunta con una verifica superficiale: il notaio deve valutare tutti gli elementi a sua disposizione, agendo con la diligenza, la prudenza e la perizia proprie del suo ruolo. In caso di dubbio residuo, la legge prevede il ricorso a due fidefacienti, soggetti personalmente noti al notaio, che attestino l’identità del comparente, assumendosene la responsabilità.

Indagine della volontà negoziale: ciò che lo schermo non può rivelare

Il notaio ha il dovere di indagare la volontà delle parti per verificare che abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici del negozio e che il consenso sia stato prestato liberamente, senza vizi o coercizioni. La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che il notaio non può limitarsi al mero accertamento della volontà delle parti e alla compilazione dell’atto, dovendo curare anche l’attività preparatoria e successiva necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti dell’atto, ivi compreso il dovere di consiglio e di dissuasione [Cass. civ., Sez. III, n. 7283/2021].

Un collegamento video, per quanto tecnicamente affidabile, non consente di escludere con certezza pressioni ambientali, presenze non dichiarate o condizionamenti esterni al campo inquadrato. È questa la ragione profonda, non meramente formalistica, per cui la compresenza fisica resta la regola.

Autenticazione della sottoscrizione «presente il notaio»: il dettato del Codice Civile

Per gli atti che si perfezionano mediante scrittura privata autenticata, il requisito è previsto dall’art. 2703 c.c., secondo cui l’autenticazione consiste nell’attestazione, da parte del pubblico ufficiale, che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza. Per l’atto pubblico, lo stesso principio di presenza discende dall’art. 47 L.N. In entrambi i casi, l’espressione in sua presenza impone la contestualità fisica del notaio e dei comparenti al momento dell’apposizione della sottoscrizione.

Perché SPID e CIE non bastano per il rogito immobiliare

SPID e CIE sono strumenti di identificazione elettronica con un livello di garanzia “elevato” ai sensi del Regolamento eIDAS. Funzionano bene per accedere ai servizi della Pubblica Amministrazione, per presentare istanze digitali e persino per la costituzione di società online tramite la piattaforma del Notariato.

Tuttavia, nel contesto della compravendita immobiliare, il livello di garanzia richiesto è strutturalmente diverso: non si tratta soltanto di verificare che una persona corrisponda a un profilo digitale, ma di accertare con certezza assoluta che quella persona agisca liberamente, consapevolmente e senza condizionamenti esterni nel momento esatto della firma.

L’identificazione tramite SPID o CIE certifica l’identità digitale del soggetto, ma non consente al notaio di osservare il contesto fisico in cui si trova il comparente. Chi controlla l’ambiente circostante durante la videoconferenza? Chi esclude che la persona sia sotto pressione, assistita da qualcuno che non compare nel campo visivo, o persino costretta a firmare?

Nessuno strumento di telecomunicazione può rispondere a queste domande con la stessa certezza garantita dalla presenza fisica. E in un trasferimento immobiliare, spesso l’operazione economicamente più rilevante nella vita di una persona, l’ordinamento non ammette margini di dubbio.

A ciò si aggiunge un problema tecnico-giuridico: anche ammettendo un’identificazione remota affidabile, la firma digitale apposta a distanza non soddisfa il requisito di presenza previsto dall’art. 47 L.N. (e, per le scritture autenticate, dall’art. 2703 c.c.), che richiede l’apposizione della sottoscrizione in presenza del pubblico ufficiale.

Non è una questione di fiducia nella tecnologia, ma di struttura normativa: per modificare questo requisito occorre una riforma legislativa, non una nuova piattaforma digitale.

Atto pubblico informatico e rogito online: non è la stessa cosa

Quando si parla di atto pubblico informatico, si fa riferimento a un atto notarile redatto con strumenti digitali e sottoscritto dalle parti e dal notaio mediante firma digitale qualificata.

Può sembrare un rogito online, ma non lo è: anche in questo caso la formazione dell’atto e l’apposizione delle sottoscrizioni avvengono con le parti fisicamente presenti davanti al notaio. Lo strumento cambia; il luogo e la presenza no.

La digitalizzazione ha trasformato soprattutto la fase successiva alla stipulazione: la conservazione degli atti in formato elettronico e la loro trasmissione telematica ai registri immobiliari e al Registro delle Imprese tramite il Modello Unico Informatico (MUI).

Questi progressi hanno reso più rapidi ed efficienti gli adempimenti burocratici post-rogito, ma non hanno modificato le modalità di formazione dell’atto. Compravendita immobiliare online e atto pubblico informatico non sono sinonimi: il secondo è uno strumento di redazione digitale, non una procedura a distanza.

Comprare casa online: quali fasi si possono gestire a distanza (e quali no)

Dire che il notaio online non esiste per gli immobili non significa che l’intero processo di compravendita sia impermeabile al digitale. Al contrario: gran parte delle fasi preliminari si gestisce oggi comodamente a distanza, e questa possibilità è destinata ad ampliarsi. La distinzione che conta è tra le fasi in cui il notaio svolge funzioni istruttorie e documentali, che possono svolgersi telematicamente, e la fase di stipulazione, che richiede la presenza fisica.

Più nello specifico: la raccolta dei documenti, la due diligence ipotecaria e catastale, la predisposizione della bozza del rogito, la consulenza fiscale sulle imposte di registro e sulle agevolazioni “prima casa”, persino la firma del compromesso in alcune forme, possono avvenire a distanza. L’atto definitivo di compravendita, invece, richiede sempre la presenza delle parti davanti al notaio. Comprendere questa distinzione evita di cadere nei due errori opposti: credere che si possa comprare casa interamente online, o rinunciare a sfruttare la flessibilità che il digitale già offre.

• Costituzione di S.r.l. e S.r.l.s. online: il D.Lgs. 19 novembre 2021, n. 183, in attuazione della Direttiva UE 2019/1151, ha introdotto la possibilità di costituire una S.r.l. mediante atto pubblico informatico formato a distanza, tramite piattaforma telematica del Consiglio Nazionale del Notariato, con videoconferenza sincrona, SPID o CIE e firma digitale qualificata. È il caso più avanzato di atto notarile a distanza attualmente ammesso in Italia.
• Cessione di quote di S.r.l.: può avvenire mediante documento informatico sottoscritto con firma digitale dalle parti, senza intervento notarile diretto.
• Negoziazione assistita telematica: procedura stragiudiziale interamente online, condotta da avvocati. Utile per gli accordi di separazione, il divorzio e alcune tipologie contrattuali, ma non sufficiente per il trasferimento immobiliare.
• Fase istruttoria del rogito immobiliare: raccolta di documenti, visure, bozze e consulenza: tutto gestibile a distanza.
• Atti notarili informatici in studio: redatti e conservati digitalmente, ma con presenza fisica in studio.

Operazione	Online possibile?	Note
Rogito immobiliare – stipulazione finale	No	Presenza fisica obbligatoria
Fase istruttoria del rogito (documenti, bozze)	Sì	Gestibile integralmente a distanza
Costituzione S.r.l./S.r.l.s.	Sì	Piattaforma CNN, SPID/CIE, videoconferenza
Cessione quote S.r.l.	Sì	Firma digitale, senza notaio
Procura notarile	No	Presenza fisica richiesta
Negoziazione assistita (non immobiliare)	Sì	Per le tipologie ammesse dalla Riforma Cartabia
Atto pubblico informatico in studio	Sì (con presenza)	Non è un atto a distanza

Punto chiave. Nel 2026 in Italia non esiste alcuna piattaforma che consenta di stipulare un rogito immobiliare valido senza la presenza fisica delle parti davanti al notaio. La fase della stipulazione è quella in cui il notaio accerta l’identità, la volontà e la libertà del consenso: funzioni che la legge, e non solo la tradizione, ancora riserva all’interazione diretta e personale. Gli strumenti digitali (SPID, CIE, firma digitale qualificata) sono ammessi per specifici atti societari, ma non sono stati estesi ai trasferimenti immobiliari. Chi si affida a servizi che promettono il contrario rischia la nullità dell’atto.

Firma dal notaio a distanza tramite negoziazione assistita: dove si ferma il digitale

La negoziazione assistita, disciplinata dal D.L. 12 settembre 2014, n. 132, come modificato dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (Riforma Cartabia) è una procedura stragiudiziale condotta da avvocati che può svolgersi interamente online, anche mediante collegamento audiovisivo da remoto.

Tuttavia, la legge pone un limite invalicabile: qualora l’accordo abbia ad oggetto un atto soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, la sottoscrizione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. La Corte di Cassazione, in tema di negoziazione assistita tra coniugi con trasferimento di diritti immobiliari, ha affermato che la trascrizione richiede comunque l’autenticazione del verbale da parte di un pubblico ufficiale autorizzato, poiché gli avvocati non hanno il potere certificativo [Cass. civ., Sez. II, n. 1202/2020]. Il principio è espressione della regola più generale secondo cui la pubblicità immobiliare presuppone il controllo di un pubblico ufficiale.

Casi pratici: comprare casa online quando una parte non può essere presente

Una parte è all’estero: come si firma dal notaio a distanza?

Se uno dei comparenti si trova all’estero, la legge prevede un percorso consolidato: la procura notarile.

La parte assente conferisce a un soggetto di fiducia i poteri rappresentativi per stipulare l’atto a proprio nome. La procura deve essere redatta da un notaio locale (o da un’autorità consolare) e, se formata all’estero, deve essere legalizzata o apostillata per avere efficacia in Italia.

Non è possibile sostituire questa procedura con una videoconferenza o con una firma digitale da remoto.

Il notaio può venire a casa? La stipula al domicilio del comparente

Sì. La Legge Notarile prevede la possibilità che il notaio si rechi al domicilio del comparente che, per ragioni di salute o per altro impedimento fisico, non può recarsi in studio. La compresenza fisica viene garantita portando il notaio dal comparente. Non esiste una deroga che consenta la partecipazione da remoto in caso di impedimento: la soluzione è sempre la presenza, anche se invertita.

Si può firmare con delega? La procura notarile per il rogito

Sì, è possibile. La procura speciale notarile conferisce a un rappresentante di fiducia i poteri per stipulare il rogito in nome e per conto del delegante. La procura stessa è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e richiede la presenza fisica del rappresentato davanti al notaio al momento del conferimento. Può essere predisposta con ampio anticipo rispetto alla data del rogito.

Perché negli USA il rogito online è possibile (RON) e in Italia no

Remote Online Notarization (RON) negli Stati Uniti

Negli Stati Uniti, numerosi Stati hanno adottato la Remote Online Notarization (RON), che consente di stipulare atti notarili, inclusi trasferimenti immobiliari, tramite piattaforme di videoconferenza certificate, con identificazione biometrica e firma digitale.

Questa possibilità è frutto di un sistema di garanzie profondamente diverso: negli USA il notary public ha funzioni molto più limitate rispetto al notaio italiano, e la responsabilità della verifica sostanziale ricade principalmente sugli avvocati delle parti e sulla title insurance, un’assicurazione privata sul titolo di proprietà. Il rischio non viene eliminato: viene privatizzato.

Il sistema italiano: pubblicità immobiliare e garanzie pubbliche

Il notaio italiano è un pubblico ufficiale in senso pieno, il cui intervento sostituisce la volontà delle parti nel sistema della pubblicità immobiliare. La sua responsabilità professionale, civile e penale è commisurata a tale funzione.

Il sistema di garanzie è pubblicistico e centralizzato, il che rende le esigenze di controllo dell’identità e della volontà strutturalmente più stringenti rispetto al modello anglosassone.

Il quadro europeo: eIDAS 2.0 e identità digitale

Il Regolamento eIDAS 2.0 (Reg. UE 2024/1183), in fase di progressiva attuazione negli Stati membri, introduce il Portafoglio Europeo di Identità Digitale (EUDI Wallet) e rafforza gli strumenti di identificazione elettronica con livello di garanzia “elevato”.

Alcune nazioni dell’UE stanno sperimentando forme di notarizzazione a distanza per specifiche categorie di atti. Tuttavia, eIDAS 2.0 armonizza gli strumenti di identificazione, non le procedure notarili, che restano di competenza degli Stati membri. La Direttiva 2019/1151, che ha aperto la strada alla costituzione societaria online, è rimasta circoscritta a tale fattispecie.

Aspetto	USA (RON)	UE (in evoluzione)	Italia (2026)
Rogito immobiliare a distanza	Sì (in molti Stati)	In sperimentazione	No
Modello di garanzia	Privatistico (title insurance)	Misto	Pubblicistico
Identificazione a distanza	Biometrica + video	eIDAS 2.0 / EUDI Wallet	Non ammessa per immobili
Costituzione societaria online	Sì	Sì (Dir. 2019/1151)	Sì (D.Lgs. 183/2021)

Quando sarà possibile il rogito online in Italia? Le prospettive future

Allo stato attuale non esiste un progetto normativo definito per estendere la notarizzazione a distanza ai trasferimenti immobiliari in Italia. Alcune considerazioni aiutano a capire perché i tempi siano necessariamente lunghi.

• Limiti normativi interni: la Legge Notarile del 1913 è la fonte primaria; modificarla richiede una riforma organica approvata dal Parlamento. Il solo intervento regolamentare o di prassi non sarebbe sufficiente.
• I limiti dell’identità digitale: l’EUDI Wallet, quando pienamente operativo, potrà fornire identificazione con garanzia elevata riconosciuta in tutta l’UE. Ma anche uno strumento di identificazione perfetto non risolve il problema dell’indagine della volontà negoziale e del controllo del contesto ambientale.
• Il modello societario come apripista: l’esperienza del D.Lgs. 183/2021 dimostra che il notariato italiano può gestire atti a distanza con garanzie equivalenti a quelle tradizionali. Un’estensione graduata ai trasferimenti immobiliari è tecnicamente concepibile, ma richiede una scelta legislativa esplicita.
• Le sperimentazioni europee: Belgio, Paesi Bassi e Germania stanno testando forme di notarizzazione a distanza. L’evoluzione di questi sistemi, unitamente a eIDAS 2.0, potrebbe creare pressione normativa verso un’armonizzazione europea, ma i tempi restano incerti.

Errori comuni da evitare sul rogito online

• Credere che la firma digitale basti: la firma digitale qualificata è giuridicamente valida per molti atti, ma non sostituisce la presenza fisica al rogito immobiliare. Firmare digitalmente da remoto un contratto di compravendita immobiliare produce un atto privo dei requisiti di forma previsti dalla legge e non trascrivibile.
• Usare piattaforme non autorizzate: non esistono piattaforme consumer che consentano un rogito immobiliare valido a distanza. Qualsiasi servizio che prometta il contrario o non conosce la normativa o non la applica: in entrambi i casi, il rischio ricade sull’acquirente.
• Confondere la negoziazione assistita con il rogito online: la negoziazione assistita online può produrre accordi vincolanti tra le parti, ma per i trasferimenti immobiliari richiede comunque l’autenticazione notarile. Non è un percorso alternativo al rogito: è una fase eventualmente prodromica ad esso.
• Confondere l’atto pubblico informatico con il rogito a distanza: come già chiarito, l’atto pubblico informatico è uno strumento di redazione digitale che richiede comunque la presenza fisica. Non è un rogito online.
• Ritenere che le eccezioni societarie siano estensibili: le norme che consentono la costituzione di S.r.l. online sono tassative e non si applicano per analogia ad altre tipologie di atti.

Domande frequenti sul rogito online in Italia

Conclusione: il rogito online non è ancora realtà per gli immobili. 

Il rogito immobiliare a distanza rimane, nel 2026, una prospettiva non percorribile in Italia.

Non per arretratezza tecnologica, il notariato italiano ha dimostrato di saper integrare gli strumenti digitali nella propria prassi, ma per una precisa scelta di sistema: la compresenza fisica del notaio e dei comparenti è il presidio che rende il trasferimento immobiliare italiano uno dei più sicuri d’Europa.

Eliminare quella presenza senza una riforma normativa organica significherebbe trasferire il rischio dalle garanzie pubbliche alle parti private, sul modello anglosassone della title insurance.

L’evoluzione normativa è in corso: la costituzione di S.r.l. online, l’EUDI Wallet e le sperimentazioni europee disegnano una traiettoria che potrebbe, nei prossimi anni, aprire spazi per forme di notarizzazione a distanza anche per gli immobili.

Ma finché non ci sarà una riforma esplicita della Legge Notarile, chiunque prometta un rogito immobiliare valido interamente online sta promettendo qualcosa che la legge italiana non consente.

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