Detrazione spese notarili mutuo nel 730: quali oneri sono ammessi

La detrazione spese notarili mutuo nel 730 non riguarda l’intera parcella del notaio. Sono ammessi in detrazione soltanto i costi riferibili alla stipula del contratto di mutuo ipotecario e agli adempimenti ipotecari ad esso connessi; restano esclusi quelli inerenti al rogito di compravendita.

Il criterio distintivo è netto: rileva il compenso notarile relativo al finanziamento, non quello relativo al trasferimento immobiliare.

L’onorario per l’atto di mutuo rientra tra gli oneri accessori e si detrae al 19% interamente con riferimento all’anno in cui è pagato: è una spesa una tantum, non frazionabile in più periodi d’imposta.

Concorre però, insieme agli interessi passivi maturati nello stesso anno, al limite complessivo di 4.000 euro fissato dall’art. 15, comma 1, lett. b, TUIR. Nell’anno della stipula il beneficio massimo è quindi di 760 euro, ed è un tetto condiviso: l’eventuale eccedenza oltre i 4.000 euro si perde e non è riportabile in avanti. Negli anni successivi il plafond resta disponibile per i soli interessi.

Il diritto alla detrazione compete al contribuente che sia intestatario del mutuo, proprietario dell’immobile e abbia effettivamente sostenuto la spesa (Agenzia delle Entrate, raccolta «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026»).

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Quali spese sono detraibili nel 730?

Sono detraibili le voci che presentano un collegamento diretto e necessario con la stipula del mutuo ipotecario e con la garanzia reale che lo assiste. Rientrano pertanto fra gli oneri accessori ammessi alla detrazione del 19%:

• l’onorario notarile per la stipula del contratto di mutuo;
• le somme anticipate dal notaio in nome e per conto del cliente per l’iscrizione dell’ipoteca;
• le spese di istruttoria applicate dall’istituto erogante;
• la commissione spettante all’istituto di credito per l’attività di intermediazione;
• le spese di perizia tecnica sull’immobile;
• l’imposta sostitutiva sul capitale erogato (artt. 15 ss., d.P.R. 601/1973);
• la penale per estinzione anticipata, nei soli casi in cui sia legittimamente dovuta;
• le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR).

Le somme anticipate in nome e per conto del cliente sono esposte fuori campo IVA (art. 15, d.P.R. 633/1972) e, se riferite all’ipoteca, concorrono alla detrazione: la fattura va esaminata voce per voce.

La penale compare negli elenchi di prassi ma è oggi quasi sempre inesigibile: l’art. 120-ter TUB ne sancisce la nullità per i mutui contratti da persone fisiche sull’acquisto o la ristrutturazione di immobili abitativi. Conserva rilievo per i finanziamenti anteriori e per quelli che ne restano fuori.

Non tutte le voci stanno però nello stesso documento. L’imposta sostitutiva non è un’anticipazione del notaio: è trattenuta dall’istituto erogante sulla somma mutuata e risulta dal contratto e dalla contabile di erogazione. Lo stesso vale per istruttoria e perizia, addebitate dalla banca.

Approfondimento: imposta ipotecaria e tassa ipotecaria. Le due voci non coincidono: la prima è un tributo dovuto sulla formalità di iscrizione, la seconda un corrispettivo fisso per il servizio reso dalla conservatoria. La distinzione ha una ricaduta diretta sull’importo detraibile.

L’art. 15 del d.P.R. 601/1973 esenta i finanziamenti a medio e lungo termine, e le formalità a essi inerenti, dalle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. L’elenco è tassativo e non comprende la tassa ipotecaria, dovuta per il servizio della conservatoria: nell’ipotesi ordinaria, dunque, l’anticipazione esposta in fattura per l’iscrizione si riduce a quest’ultima.

Il regime non è però automatico: presuppone una durata superiore a diciotto mesi e un’opzione espressa nell’atto (art. 17). In mancanza si applicano i tributi ordinari e la quota detraibile cambia sensibilmente. Rileva sempre ciò che grava effettivamente sul mutuatario, non ciò che il regime sostitutivo assorbe.

La cancellazione dell’ipoteca figura anch’essa fra gli oneri accessori, ma nella pratica ricorre di rado: per i mutui bancari l’estinzione avviene con la procedura semplificata dell’art. 40-bis TUB, su comunicazione telematica del creditore e senza costi per il debitore.

Un costo detraibile si configura solo nell’ipotesi residuale di cancellazione volontaria con atto di assenso, e purché si ricolleghi al finanziamento i cui interessi danno diritto alla detrazione: una spesa notarile successiva, per un atto autonomo, non è onere accessorio.

Quali spese non sono detraibili?

Non sono ammessi in detrazione:

• l’onorario notarile per il rogito di compravendita;
• l’imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale dovute sul trasferimento e, nelle sole cessioni soggette a IVA, segnatamente quelle poste in essere da imprese costruttrici o di ripristino nei casi previsti, la relativa imposta sul valore aggiunto;
• le spese di assicurazione dell’immobile, segnatamente la polizza incendio e scoppio, ancorché imposta dall’istituto di credito quale condizione di erogazione: l’Agenzia le esclude perché prive del carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo;
• le spese di incasso delle rate (Agenzia delle Entrate, raccolta «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026»).

Disciplina autonoma ha invece il premio delle assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi su unità immobiliari a uso abitativo, detraibile al 19% ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR: è un titolo di detrazione distinto, che non transita dal rigo degli interessi passivi. La confusione fra le due polizze è ricorrente.

Merita distinta considerazione la provvigione di mediazione immobiliare, spesso accostata impropriamente agli oneri del mutuo: non costituisce onere accessorio del finanziamento e beneficia di una detrazione autonoma del 19% su un importo massimo di 1.000 euro (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR), da indicare separatamente.

Va infine osservato che le spese del rogito, pur non detraibili in quanto tali, concorrono a formare il costo di acquisto dell’immobile, grandezza rilevante ai fini del calcolo proporzionale illustrato più avanti.

Prima casa o abitazione principale: la distinzione che genera più errori

Le due nozioni vengono usate come sinonimi, ma appartengono a discipline diverse e hanno requisiti diversi. L’agevolazione prima casa riguarda le imposte dovute sull’atto di acquisto: aliquota ridotta dell’imposta di registro, con i noti requisiti di residenza nel Comune e di non possidenza di altra abitazione nel medesimo Comune e/o acquistata con la medesima agevolazione.

La detrazione degli interessi riguarda invece l’IRPEF e si fonda su un presupposto autonomo, la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Ne discendono due conseguenze che nella pratica vengono regolarmente confuse:

• ai fini della detrazione non rileva che l’acquirente possieda altri immobili abitativi nello stesso Comune: quella condizione appartiene all’agevolazione sull’imposta di registro;
• il termine per adibire l’immobile ad abitazione principale è di un anno dall’acquisto, non di diciotto mesi. Il termine di diciotto mesi che si legge di frequente è quello previsto per il trasferimento della residenza ai fini dell’agevolazione prima casa: applicarlo alla detrazione degli interessi porta a perdere il beneficio.

Un ulteriore limite di perimetro: l’abitazione principale si configura solo in relazione a immobili situati in Italia. Il mutuo contratto per l’acquisto di un’unità immobiliare all’estero non dà diritto ad alcuna detrazione.

Quanto alla seconda casa, per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione non spetta. Fa eccezione l’acquisto di un’ulteriore unità adiacente all’abitazione principale e finalizzata al suo ampliamento: in tal caso interessi e oneri accessori del secondo mutuo si sommano a quelli del primo entro il limite complessivo di 4.000 euro, ma la detrazione può essere fruita solo dopo l’accorpamento catastale, quando le due unità risultino un’unica abitazione principale.

A chi compete la detrazione?

In linea generale la detrazione spetta al soggetto che soddisfi contemporaneamente tre condizioni:

1. essere intestatario del mutuo ipotecario;
2. essere proprietario, o comproprietario, dell’unità immobiliare acquistata;
3. avere effettivamente sostenuto la spesa.

Il disallineamento fra titolarità del mutuo e titolarità del diritto reale preclude la detrazione per la quota non coincidente: accade tipicamente quando il mutuo è intestato a chi non figura nell’atto di acquisto. Fa eccezione il coniuge fiscalmente a carico, di cui oltre.

Attenzione all’equivoco opposto: il requisito della proprietà non impone al mutuatario di risiedere personalmente nell’immobile. Abitazione principale è quella in cui dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) sicché il beneficio permane se vi abita un familiare.

Obbligo di pagamento tracciabile

Dal 2020 la detrazione è subordinata al pagamento mediante strumenti tracciabili, ovvero bonifico, carte o assegno (art. 1, comma 679, legge 160/2019): il compenso notarile corrisposto in contanti non è detraibile, quand’anche il collegamento con il mutuo sia documentato.

I due flussi documentali non coincidono, ed è qui che si perde il beneficio. Gli interessi risultano dalla certificazione annuale dell’istituto, che assolve da sola l’onere probatorio; le spese notarili sono invece pagate dal contribuente, che deve conservarne autonomamente la prova. La certificazione bancaria non copre queste voci.

Mutuo cointestato

In ipotesi di contitolarità il limite di spesa non si moltiplica: resta riferito all’ammontare complessivo di interessi e oneri accessori. Ciascun cointestatario detrae la quota di propria spettanza, in proporzione alla titolarità del rapporto.

Ricorre con frequenza l’ipotesi del mutuo cointestato al 50% su immobile acquistato da uno solo dei due mutuatari. La detrazione compete al solo proprietario e per la sola quota di mutuo a lui riferibile; e poiché il limite di spesa si ripartisce fra i mutuatari anche quando uno di essi non ha i requisiti, il tetto utilizzabile scende a 2.000 euro. La quota dell’altro non è recuperabile da alcuno dei due.

Da notare che la ripartizione segue le percentuali del contratto di mutuo, o in mancanza è paritaria: non rileva la percentuale di proprietà dell’immobile, che può essere diversa.

Ove uno dei coniugi risulti fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione può competere a quest’ultimo per l’intero, purché si tratti di mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR).

Qual è il limite di detrazione?

Per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale la detrazione è pari al 19% di un importo massimo complessivo di 4.000 euro annui, comprensivo di:

• interessi passivi;
• oneri accessori, ivi comprese le spese notarili del mutuo;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Le spese notarili non dispongono quindi di un plafond autonomo: concorrono al medesimo limite degli interessi.

Esempio

Oneri sostenuti nel periodo d’imposta:

• interessi passivi: 3.200 euro;
• spese notarili riferite al mutuo: 600 euro;
• imposta sostitutiva: 300 euro.

Il totale ammonta a 4.100 euro, ma la detrazione è commisurata al limite di 4.000 euro, con un risparmio d’imposta pari a 760 euro.

Capitale mutuato eccedente il costo di acquisto

Qualora il capitale erogato ecceda il costo di acquisto dell’immobile, la detrazione opera sulla sola quota proporzionale di interessi e oneri accessori, secondo la formula:

(costo di acquisto dell’immobile × interessi e oneri corrisposti) ÷ capitale erogato

Nel costo di acquisto rientrano anche gli oneri accessori del trasferimento, ancorché non tutti detraibili in via autonoma: onorario notarile del rogito, onorario notarile dell’atto di mutuo, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale, iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, spese di mediazione, imposta sostitutiva, oltre alle spese per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e a quelle sostenute in caso di acquisto nell’ambito di una procedura esecutiva.

Le voci escluse dalla detrazione tornano dunque rilevanti in questa sede, incrementando il numeratore del rapporto.

Il confronto va effettuato fra l’importo complessivo del mutuo e l’intero costo di acquisizione dell’immobile, a prescindere dalle quote di proprietà.

Limiti per le altre tipologie di finanziamento

Tipologia di mutuo	Limite annuo di spesa
Acquisto dell’abitazione principale	4.000 €
Costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale	2.582,28 €
Acquisto di altri immobili (mutui stipulati anteriormente al 1993)	2.065,83 €
Mutui e prestiti agrari	entro i redditi dei terreni dichiarati

E per il mutuo di costruzione?

Anche i mutui ipotecari contratti per la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale danno diritto alla detrazione degli oneri accessori, ma in forza di una disciplina autonoma (art. 15, comma 1-ter, TUIR e d.m. 311/1999), con un limite più basso, ovvero 2.582,28 euro, e requisiti temporali propri.

La cumulabilità con la detrazione per il mutuo di acquisto è ammessa soltanto durante i lavori e nei sei mesi successivi al loro termine.

In quale periodo d’imposta si detrae?

Trova applicazione il criterio di cassa: rileva quanto effettivamente corrisposto nell’anno d’imposta, indipendentemente dalla data di emissione della fattura o dalla maturazione dell’onere (Agenzia delle Entrate, raccolta «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026»).

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che, ove il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio in un periodo d’imposta e la fattura sia emessa nell’anno successivo, la spesa resta detraibile nell’anno del deposito, in applicazione del criterio di cassa (Agenzia delle Entrate, circolare 19/E/2012, richiamata dalla raccolta «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026»).

Rileva la data del mezzo di pagamento tracciabile con cui il deposito è costituito, ma il contribuente deve conservare sia la documentazione attestante data e importo del deposito, sia la fattura emessa dal notaio: senza quest’ultima la spesa non è isolabile in sede di controllo.

Da questa fattispecie va tenuto distinto il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio, previsto dall’art. 1, comma 63, della legge 147/2013: riguarda il corrispettivo della compravendita e non le somme destinate all’atto di mutuo, e non rileva quindi ai fini della detrazione qui trattata.

Come si indicano le spese notarili nel modello 730?

Le spese notarili del mutuo non dispongono di un rigo dedicato: vanno sommate agli interessi passivi e agli ulteriori oneri accessori del medesimo finanziamento e riportate nel rigo corrispondente alla causale.

• Rigo E7: mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale. Nel modello 2026 il codice da esporre in colonna 1 varia in funzione della data di stipula: 7 per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2021, 48 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024, 57 per quelli stipulati dal 1° gennaio 2025. In caso di accollo, subentro o rinegoziazione rileva la data di quest’ultimo contratto, non quella del mutuo originario;
• Righi da E8 a E10: ulteriori tipologie di finanziamento, con il codice corrispondente alla causale e, anche qui, distinto per data di stipula.

La scelta del codice non è un formalismo: è il meccanismo con cui il modello isola i mutui stipulati dal 2025, gli unici che concorrono al limite complessivo previsto per i redditi elevati.

Nel modello Redditi PF l’indicazione avviene nel rigo RP7 e nei corrispondenti righi RP8-RP13.

Il trattamento nella dichiarazione precompilata

L’istituto di credito trasmette all’Amministrazione finanziaria i dati relativi ai soli interessi passivi.

Le spese notarili del mutuo non risultano pertanto esposte nella dichiarazione precompilata e devono essere inserite mediante modifica della stessa. L’operazione richiede una cautela: l’importo va sommato a quello già esposto, non riportato in un rigo distinto né indicato in sostituzione del dato presente, per non duplicare gli interessi passivi già comunicati dall’istituto di credito. La documentazione giustificativa va conservata.

Documentazione da conservare

• contratto di mutuo;
• fattura notarile, con evidenza analitica delle singole voci;
• certificazione bancaria degli interessi o quietanze delle rate;
• prova del pagamento tracciabile;
• documentazione dell’eventuale deposito presso il notaio;
• atto di acquisto dell’immobile;
• fattura del mediatore e ricevute delle imposte d’atto, se il capitale erogato eccede il prezzo di acquisto.

La detrazione opera anche in caso di surrogazione?

Continuità del beneficio fiscale

Se il mutuo originario è estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con istituto diverso, il diritto alla detrazione permane, purché il nuovo finanziamento sostituisca il precedente e permangano i requisiti sostanziali, a partire dalla destinazione della medesima unità immobiliare ad abitazione principale.

Lo stesso vale per la surrogazione per volontà del debitore. La detrazione resta però commisurata a un importo non eccedente la quota capitale residua del mutuo estinto, aumentata delle spese e degli oneri correlati (circolare 19/E/2020; risoluzione 328/E/2007).

Gratuità della surrogazione

La portabilità preclude l’addebito al cliente di costi di qualsiasi genere, neppure indiretti, per la concessione del nuovo mutuo, l’istruttoria e gli accertamenti catastali (art. 120-quater TUB, che ha recepito l’art. 8 del d.l. 7/2007): l’atto di surrogazione e l’annotamento gravano sull’istituto subentrante.

Nella surrogazione in senso proprio non si configurano quindi spese notarili detraibili. L’eventuale addebito solleva un problema di legittimità dell’imputazione, prima ancora che fiscale.

Sostituzione del mutuo con costi effettivi

Diversa è la sostituzione, che implica un nuovo negozio e una nuova garanzia ipotecaria: qui le spese sostenute sono detraibili nell’anno di pagamento, quali oneri accessori dell’operazione, sempre entro il limite della quota capitale residua del finanziamento estinto (risoluzione 328/E/2007).

Quando l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale?

La detrazione presuppone la destinazione dell’immobile ad abitazione principale, intesa quale dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo). I termini da osservare sono i seguenti:

• l’acquisto deve intervenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• qualora l’unità immobiliare sia oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, la detrazione decorre dalla data in cui la stessa è adibita a dimora abituale e comunque entro due anni dall’acquisto (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR).

Il beneficio cessa a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non costituisce più dimora abituale, salve le eccezioni espressamente previste: trasferimento per motivi di lavoro e ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, sempre che l’immobile non risulti locato.

Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia il requisito della dimora abituale non è richiesto, ma a condizione che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà: il beneficio non spetta a chi, al momento dell’acquisto, sia già proprietario anche pro quota di un altro immobile.

Chi invoca una di queste eccezioni deve essere in grado di documentarla (contratto o lettera di trasferimento, certificazione della struttura di ricovero) poiché si tratta di circostanze verificabili in sede di controllo.

L’errore ricorrente: confusione fra atto di mutuo e rogito

L’errore più diffuso consiste nel portare in detrazione l’intera fattura notarile. In caso di controllo la contestazione investe l’intero importo indebitamente detratto, non la sola eccedenza.

• Detraibile: compenso notarile per l’atto di mutuo e tributi ipotecari connessi alla garanzia.
• Non detraibile: compenso notarile per il rogito e imposte sul trasferimento.

Ove la fattura sia unica e riferita a entrambe le prestazioni, è opportuno richiedere allo studio notarile un documento idoneo a ricondurre ciascuna voce, in modo univoco, all’atto di mutuo ovvero al rogito. La soluzione preferibile è la fatturazione analitica; in alternativa, un prospetto di ripartizione su carta dello studio. Un riepilogo informale può non bastare, se la fattura da sola non consente di identificare con certezza le voci detraibili.

Adempimenti operativi

1. Esaminare la fattura notarile e isolare le voci riferite all’atto di mutuo e all’iscrizione ipotecaria.
2. Verificare che il pagamento sia avvenuto con strumenti tracciabili.
3. Sommare tali voci agli interessi passivi e agli ulteriori oneri accessori del medesimo periodo d’imposta.
4. Raffrontare il totale con il limite di 4.000 euro.
5. Riportare l’importo nel rigo E7, ovvero nel rigo corrispondente alla causale, integrando ove necessario la dichiarazione precompilata.

In presenza di fattura cumulativa o di operazioni di surrogazione con addebiti al cliente, è consigliabile sottoporre la ripartizione a verifica professionale prima della trasmissione della dichiarazione.

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Domande frequenti

Riferimenti normativi

• Art. 15, commi 1 lett. b), b-bis) e f-bis), 1-ter, 3-bis e 3-quater, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)
• Art. 16-ter, d.P.R. 917/1986, introdotto dall’art. 1, comma 10, legge 30 dicembre 2024, n. 207
• Art. 1, comma 679, legge 27 dicembre 2019, n. 160
• Art. 120-quater, d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (TUB)
• Artt. 15 e 17, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601
• Agenzia delle Entrate, raccolta «Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026», pubblicata il 26 giugno 2026
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 6/E del 29 maggio 2025
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020
• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 328/E del 14 novembre 2007

NOTA: Il presente contributo ha finalità informativa e divulgativa e non sostituisce la consulenza professionale. L’applicazione della disciplina illustrata dipende dalle circostanze del singolo caso: per la valutazione della propria posizione si raccomanda di rivolgersi a un professionista abilitato all’assistenza fiscale.

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