Chi paga il notaio nella compravendita immobiliare?

Chi paga il notaio? Salvo diverso accordo tra le parti, le spese del notaio per un atto di compravendita immobiliare sono interamente a carico della parte acquirente.

Questa regola, sancita dall’art. 1475 del Codice Civile, si estende non solo all’onorario del professionista, ma anche a tutte le imposte e le spese accessorie legate alla stipula del contratto.

Sebbene venditore e acquirente siano entrambi responsabili in solido verso lo Stato per il pagamento delle imposte, nei loro rapporti interni l’obbligo economico ricade esclusivamente sul compratore.

---

Il principio generale: l’art. 1475 del Codice Civile

Il Codice Civile stabilisce in modo esplicito la regola generale per la ripartizione delle spese. L’art. 1475 c.c., intitolato Spese della vendita, dispone:

«Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.»

Questa norma ha natura dispositiva, il che significa che si applica in assenza di un accordo diverso tra venditore e acquirente. Le parti, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, sono libere di pattuire una diversa ripartizione delle spese, ad esempio dividendole a metà o ponendole interamente a carico del venditore. La deroga, tuttavia, non può essere tacita: deve risultare da una pattuizione scritta e inequivoca, nell’atto di compravendita o in una separata scrittura privata autenticata. Un accordo verbale, pur astrattamente valido, è difficilmente provabile in giudizio. In mancanza di una pattuizione espressa in tal senso, l’intero onere grava sulla parte acquirente.

Cosa si intende per “spese accessorie”?

La nozione di spese accessorie di cui all’art. 1475 c.c. va interpretata in senso estensivo, ricomprendendo tutti gli oneri economici che scaturiscono dalla stipulazione e registrazione del contratto. Le voci si distinguono in tre categorie.

Imposte principali. Sono le imposte dovute in conseguenza della registrazione e trascrizione del contratto: imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale.

IVA. Qualora l’operazione sia soggetta a IVA ai sensi dell’art. 10, nn. 8-bis e 8-ter, D.P.R. n. 633/1972, anche questa imposta rientra tra le spese a carico dell’acquirente. L’assoggettamento opera nelle cessioni da imprese costruttrici o da imprese che abbiano eseguito interventi di recupero edilizio rilevante, effettuate entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o con opzione per l’imponibilità. Le compravendite tra privati restano escluse dal campo IVA.

Spese anticipate. Rientrano in questa categoria i costi delle visure ipotecarie, catastali e camerali, le tasse ipotecarie, le volture catastali e i diritti di conservatoria per la trascrizione nei Registri Immobiliari. L’obbligo del compratore si estende anche alle eventuali sanzioni e agli interessi moratori dovuti per ritardata o mancata registrazione dell’atto.

Il ruolo del notaio: responsabile d’imposta e gestione della provvista

Il ruolo del notaio non è solo quello di redigere l’atto: in quanto responsabile d’imposta, è tenuto a riscuotere i tributi dalle parti e a versarli allo Stato tramite il Modello Unico Informatico [MUI], la cui adozione per via telematica è disciplinata dall’art. 3-bis del D.Lgs. n. 463/1997 e resa obbligatoria dai relativi decreti attuativi. Per l’imposta di registro, il notaio è coobbligato dipendente ai sensi dell’art. 57 D.P.R. n. 131/1986, con diritto di rivalsa integrale nei confronti delle parti; per le imposte ipotecarie e catastali, la responsabilità per l’omesso versamento è disciplinata dall’art. 3-bis del D.Lgs. n. 463/1997, limitatamente alle imposte liquidate telematicamente tramite MUI.

Per garantire la corretta gestione delle somme destinate al Fisco, l’art. 1, commi 63-67, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014), come sostituito dall’art. 1, comma 142, della Legge 4 agosto 2017, n. 124, impone al notaio l’obbligo di versare su un apposito conto corrente dedicato, sul quale confluiscono le somme ricevute a titolo di imposte, tasse ipotecarie, diritti e spese anticipate. Gli onorari professionali transitano invece su un conto ordinario dello studio.

La normativa prevede espressamente che il notaio possa ricusare il proprio ministero, ovvero rifiutarsi di rogare l’atto, qualora le parti non depositino, prima o contestualmente alla firma, le somme necessarie a coprire i tributi e le spese. Questa facoltà, prevista dall’art. 28 della Legge Notarile [L. 16 febbraio 1913, n. 89], è divenuta nella prassi un presupposto operativo imprescindibile per effetto dell’obbligo di versamento telematico tramite MUI.

La solidarietà passiva verso il Fisco e il diritto di rivalsa

Un aspetto fondamentale da comprendere è la distinzione tra i rapporti interni tra le parti e quelli esterni con l’Amministrazione Finanziaria.

L’art. 57 del D.P.R. n. 131/1986 [T.U. Imposta di Registro] stabilisce che al pagamento dell’imposta sono obbligate in solido tutte le parti contraenti. Si tratta di una solidarietà passiva paritetica che esclude qualsiasi beneficio di ordine o di previa escussione: l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’intero importo, indifferentemente, al venditore o all’acquirente.

La stessa regola vale anche per le imposte ipotecarie e catastali ai sensi dell’art. 10 del D.Lgs. n. 347/1990. L’orientamento è costante nella giurisprudenza di legittimità: ciascun debitore è tenuto verso l’erario per l’intero, e l’amministrazione può esigere l’adempimento totale dall’uno o dall’altro a sua scelta, senza alcun beneficio di ordine o di preventiva escussione [Cass. Civ., Sez. V, n. 9126/2014].

Questa solidarietà opera esclusivamente a garanzia del credito erariale e non altera i rapporti interni tra le parti, che restano disciplinati dall’art. 1475 c.c.

Di conseguenza, qualora il venditore venga chiamato dall’Amministrazione Finanziaria a pagare l’imposta, o una maggiore imposta accertata successivamente, egli ha il diritto di rivalersi sull’acquirente per l’intero importo versato, comprensivo di sanzioni e interessi.

Sul piano tecnico, tale azione si configura come regresso tra coobbligati solidali ex art. 1299 c.c., ovvero come surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., attivata in forza del presupposto dell’art. 1475 c.c. Come ha chiarito la Corte di Cassazione: «al venditore che abbia pagato l’imposta di registro spetta, nei confronti dell’acquirente, l’azione di regresso nella misura determinata dai rapporti interni, qualora egli abbia sostenuto il pagamento di somme certe il cui obbligo di pagamento gravava su tutti, ed in relazione alle quali l’amministrazione finanziaria abbia liberamente scelto di rivolgersi all’uno invece che all’altro obbligato solidale» [Cass. Civ., Sez. II, n. 26874/2019].

La Corte di Cassazione ha consolidato questo orientamento da tempo [Cass. Civ., Sez. II, n. 5106/1998], ribadendolo anche di recente:

«Il venditore e l’acquirente sono tenuti, in solido, nei confronti dell’amministrazione finanziaria al pagamento dell’imposta di registro, ivi comprese l’eventuale sopratassa e le penalità dovute per il ritardo nella registrazione, fermo restando l’obbligo del compratore di rivalere il venditore a norma dell’art. 1475 c.c., ove l’amministrazione finanziaria abbia ottenuto da quest’ultimo il pagamento» [Cass. Civ., Sez. II, n. 10557/2025].

Decorrenza della prescrizione. Il termine prescrizionale dell’azione di rivalsa non decorre dal momento in cui è sorto il diritto del Fisco, bensì dal momento in cui il venditore ha effettivamente corrisposto quanto dovuto all’Amministrazione Finanziaria [Cass. Civ., Sez. II, n. 26874/2019].

Occultamento del prezzo. Quando viene occultata parte del corrispettivo, l’imposta è dovuta sull’intero importo effettivamente pattuito e si applica la relativa sanzione, secondo la disciplina dell’art. 72 del D.P.R. n. 131/1986 [Cass. Civ., Sez. V, n. 9193/2022]. Le maggiori imposte e sanzioni così accertate rientrano tra le somme per le quali il venditore che le abbia versate può rivalersi sull’acquirente, in quanto parte su cui grava l’onere nei rapporti interni ex art. 1475 c.c. [Cass. Civ., Sez. II, n. 26874/2019].

Quando alcune spese sono a carico del venditore

In alcuni casi specifici, alcune spese non ricadono sull’acquirente, bensì sul venditore. Si tratta di situazioni che non dipendono dall’art. 1475 c.c., bensì da obblighi che gravano sul proprietario prima del trasferimento.

Il caso più frequente riguarda la cancellazione di ipoteche o altri gravami: il venditore deve consegnare l’immobile libero da pesi, e i relativi costi notarili restano a suo carico.

Un’altra ipotesi riguarda gli immobili provenienti da successione. Se il venditore non ha ancora accettato l’eredità, la vendita comporta automaticamente un’accettazione tacita. In questi casi, gli adempimenti necessari a regolarizzare la provenienza successoria, e i relativi costi, restano in capo al venditore, perché riguardano la sua sfera giuridica e non l’atto di compravendita in sé.

Al di fuori di queste situazioni, le spese del rogito restano a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo scritto tra le parti.

---

Domande frequenti

---

Conclusione

Salvo diverso accordo scritto, le spese notarili della compravendita gravano sull’acquirente. Richiedere un preventivo analitico prima del rogito consente di conoscere con precisione onorario, imposte e spese anticipate, garantendo trasparenza e certezza sui costi dell’operazione.

Contenuti correlati

• Serve il notaio per comprare casa all’asta?
• Procura notarile per la vendita di un immobile: quando è necessaria?

---